Kira Tespit Davası Nedir? Şartları, Süresi, Yargıtay Kararları (2025)

Kira tespit davası, kiracı ile kiraya veren arasında mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına, emsal kiralara ve yasal sınırlara göre yeniden belirlenmesini amaçlayan hukuki bir süreçtir. Özellikle 5 yılı dolduran kira sözleşmelerinde, tarafların anlaşamaması hâlinde kira artış oranı artık TÜFE ile sınırlı kalmaz; mahkeme, emsal değerler ve hakkaniyeti dikkate alarak yeni kira bedeline hükmedebilir. Bu yazımızda, kira tespit davasının şartları, süreci, dikkat edilmesi gereken hukuki ayrıntılar ve güncel Yargıtay kararları ışığında 2025 yılı itibarıyla merak edilen tüm detayları sade ve anlaşılır bir dille ele alıyoruz.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, taraflar arasında mevcut olan kira sözleşmesinde yer alan kira bedelinin, Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen şartlar çerçevesinde yeniden belirlenmesini amaçlayan bir tespit davasıdır. Bu dava türü, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, tarafların kira bedeli konusunda anlaşmazlığa düşmeleri halinde gündeme gelir. Dava sonucunda mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli, ilgili kira dönemi için geçerli olacak şekilde hüküm altına alınır. Kira tespit davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve 345. maddelerinde düzenlenmiştir.

Tespit Davası mı, Eda Davası mı? (Hukuki Niteliği)

Kira tespit davası, eda davası niteliği taşımayıp, inşai (kurucu) nitelikte bir tespit davasıdır. Bu davada mahkeme tarafından verilen karar, kira sözleşmesinin belirsiz kalan yada ekonomik şartlar göz önüne alındığından eksik kalan kira bedelini yeniden belirlemeye yöneliktir. Yargıtay içtihatlarında da belirtildiği üzere, kira tespit kararları bir hukuki ilişkinin mevcudiyetini değil, mevcut sözleşmeye ilişkin yeni bir hukuki durumun oluşturulmasını hedefler. 

Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Fark

Kira tespit davası ile kira uyarlama davası arasında önemli farklar bulunmaktadır. Kira tespit davası, kira sözleşmesinde belirtilen artış oranının yetersiz kaldığı veya hiç belirlenmediği durumlarda, yasal sınırlar ve piyasa koşulları dikkate alınarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini konu alır. Bu dava, özellikle 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için önem arz eder.
Öte yandan kira uyarlama davası, olağanüstü ekonomik gelişmeler gibi sözleşmenin kurulduğu dönemde öngörülemeyen durumların ortaya çıkması hâlinde, ifa dengesinin bozulduğu gerekçesiyle sözleşmenin yeni şartlara uyarlanmasını hedefler. Kira tespit davası, TBK m.344’te; uyarlama davası ise TBK m.138’de düzenlenmiştir.

Kira Tespit Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Kira Artış Oranı Belirtilmemişse

Taraflar arasında yapılmış olan kira sözleşmesinde kira artış oranına ilişkin herhangi bir hüküm yer almıyorsa, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesi hususunda taraflar arasında anlaşma sağlanamaması durumunda, kira tespit davası açılabilir. Bu durumda, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, yeni kira dönemi için geçerli olacak kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE (on iki aylık ortalamalara göre tüketici fiyat endeksi) artış oranını geçmeyecek şekilde, hâkim tarafından kiralananın durumu dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir​. 

5 Yılı Dolduran Kira Sözleşmelerinde

Kira sözleşmesi beş yıldan uzun süredir devam ediyorsa veya beş yılını doldurduktan sonra yenilenmişse, kira bedelinde artış yapılabilmesi için taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, kira tespit davası açılması mümkündür. Bu tür davalarda mahkeme, yalnızca TÜFE oranıyla sınırlı kalmaz; emsal kira bedelleri, kiralananın fiziksel ve konumsal özellikleri ile piyasa koşullarını da dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler (TBK m. 344/3)​.

Kiraya Verenin veya Kiracının Talebiyle Açılabilir mi?

Kira tespit davası, yalnızca kiraya veren tarafından değil, aynı zamanda kiracı tarafından da açılabilir. Kiraya veren, mevcut kira bedelinin düşük kaldığını ileri sürerek artırım talebinde bulunabileceği gibi, kiracı da piyasa koşullarına göre yüksek olduğunu düşündüğü kira bedelinin düşürülmesi amacıyla kira bedelinin tespitini talep edebilir. Ancak her iki taraf açısından da dava açılabilmesi için geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması ve dava açmada hukuki yararın varlığı gereklidir

Kira Tespit Davası Açma Şartları

Geçerli Kira Sözleşmesi Olması

Kira tespit davası açılabilmesi için öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir. Bu sözleşme yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir. Ancak herhangi bir şekilde geçerli kira ilişkisi kurulmamışsa, kira tespit davası açılması mümkün değildir. Yargıtay uygulamasına göre, geçerli kira ilişkisi kurulmamış bir taşınmaz hakkında tespit talebi dinlenemez.

Hukuki Yarar Bulunması

Kira bedelinin tespitine ilişkin davalarda dava açma koşullarından biri de hukuki yararın varlığıdır. Taraflardan biri, kira bedelinin yeniden belirlenmesinde bir çıkarı olduğunu ve mevcut bedelin yetersiz ya da fazla olduğunu ispat edebiliyorsa, dava açmakta hukuki yararı bulunduğu kabul edilir. Aksi halde dava, usulden reddedilebilir. 

Arabuluculuk Şartı (01.09.2023 Sonrası)

01 Eylül 2023 tarihinden itibaren, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 7445 sayılı Kanun ile eklenen düzenleme doğrultusunda, kira tespit davası açılmadan önce arabulucuya başvuru yapılması dava şartı haline gelmiştir. Bu nedenle, arabuluculuk süreci işletilmeden doğrudan dava açılması halinde, dava usulden reddedilecektir.

Kiralanan Yer Türü: Konut – Çatılı İşyeri – Tarla Ayrımı

Kira tespit davaları yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilir. Tarla, arsa, taşıt veya taşınır mallar gibi diğer kira ilişkileri için kira tespit davası açılması mümkün değildir. Bu sınırlama, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve 345. maddelerinin yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarını kapsamasından kaynaklanmaktadır.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Yeni Dönemden 30 Gün Önce Açma Kuralı

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi uyarınca, kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak mahkemece belirlenecek kira bedelinin, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için, bu davanın yeni kira dönemi başlamadan en az otuz gün önce açılması gerekir. Dava bu süreden sonra açılırsa, karar bir sonraki kira dönemi için hüküm doğurur. Dolayısıyla dava açma zamanlaması, kararın hangi döneme etki edeceğini doğrudan belirlemektedir​.

İhtarname Gönderme Zorunluluğu Var mı?

Dava açılmadan önce ihtarname gönderilmesi, kanunen zorunlu değildir. Ancak yeni kira döneminin başında geçerli bir kira artışı sağlanabilmesi için, dava açılmasa bile kiraya verenin kiracıya en az 30 gün önceden yazılı bildirim (ihtarname) yapmış olması yeterlidir. Bu bildirim noter kanalıyla yapılabileceği gibi, yazılı ve ispatlanabilir herhangi bir yolla da gerçekleştirilebilir. Süresi içinde yapılan bu ihtar, davanın yeni dönem için hüküm doğurmasını sağlar.

Geriye Dönük Kira Tespit Mümkün mü?

Kira tespit davası, geriye dönük kira farkı talep etme imkânı tanımaz. Tespit kararları, ileriye yönelik sonuç doğurur. Ancak yukarıda belirtilen şekilde yeni dönemden önce dava açılmış veya zamanında ihtarname çekilmiş ise, mahkemece tespit edilen yeni kira bedeli, o kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Aksi halde tespit kararı, sadece bir sonraki kira yılı için geçerlilik kazanır​.

Kira Tespit Davası Nasıl Açılır? Kira Tespit Davası Süreci

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Bu konuda 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi ile Türk Borçlar Kanunu hükümleri birlikte uygulanır.

Yetkili mahkeme ise, davalının yerleşim yeri mahkemesi veya kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taraflar tacir veya kamu tüzel kişisi ise, sözleşmede kararlaştırılmış yer mahkemesi de yetkili olabilir (HMK m.17)

Delil Sunma ve Bilirkişi Raporu

Kira tespit davasında, taşınmazın emsal kira bedellerine göre değerlendirilmesi gerektiğinden, en önemli delil bilirkişi incelemesidir. Bilirkişi heyeti; genellikle gayrimenkul değerleme uzmanı, inşaat mühendisi veya emlak danışmanı gibi teknik bilgi sahibi kişilerden oluşturulur.
Taraflar;

• Mevcut kira sözleşmesi,
• Emsal taşınmazlara ilişkin kira kontratları,
• İhtarnameler,
• Tanık beyanları,

gibi hukuken geçerli tüm delilleri sunabilirler. Hakim, bilirkişi raporu ve tarafların sunduğu belgeler ışığında, taşınmazın konumu, durumu, kullanım şekli, fiziksel özellikleri, emsal bedeller gibi kriterleri dikkate alarak hak ve nesafete uygun bir kira bedeline hükmeder. Mahkeme söz konusu kira bedelini belirlerken hakkaniyet indirimini de göz önünde bulundurur.

Dava Süresi Ne Kadar Sürer?

Kira tespit davalarının süresi; mahkemenin iş yüküne, bilirkişi raporlarının hazırlanma süresine, dosya içeriğine ve tarafların sunduğu delillere göre değişkenlik gösterebilir. Genellikle davanın ilk derece mahkemesinde sonuçlanması 6 ila 18 ay arasında sürebilmektedir.

Ancak taraflar karara karşı istinaf ve ardından temyiz yoluna başvurursa, dava süresi 2–3 yılı bulabilir. Bu nedenle, özellikle yeni kira döneminden önce açılacak davalarda zamanlama büyük önem taşımaktadır.

Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Yeni kira bedelinin tespiti, kira tespit davasının temel amacıdır. Mahkeme, kira sözleşmesinin süresine, tarafların anlaşma durumuna ve kanunda öngörülen kriterlere göre aşağıdaki esaslar doğrultusunda kira bedelini belirler:

TÜFE Oranı (Tüketici Fiyat Endeksi)

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 1. ve 2. fıkralarına göre, tarafların kira bedeline ilişkin bir anlaşması varsa veya beş yıllık süre henüz dolmamışsa, hakim tarafından belirlenecek yeni kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalarını geçmemek şartıyla tayin edilir.

Bu oran, özellikle kısa süreli sözleşmelerde ya da sözleşmede artış oranı belirlenmemişse üst sınır niteliği taşır ve kiracı aleyhine aşılması mümkün değildir

Emsal Kiralar

Beş yılı dolduran veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, hakim yalnızca TÜFE oranıyla sınırlı değildir. Bu durumda, kiralanan taşınmazın bulunduğu bölgede benzer nitelikteki taşınmazların kira bedelleri (emsaller) dikkate alınır.

Emsal taşınmazların kira sözleşmeleri, yerel rayiç değerler, konut veya işyeri ilanları gibi somut veriler, bilirkişi raporuyla mahkemeye sunulur ve değerlendirmeye esas alınır.

Kiralananın Durumu

Kira bedelinin tespitinde dikkate alınan diğer önemli unsur, taşınmazın fiziksel ve konumsal özellikleridir. Bu kapsamda;

• Kiralananın bulunduğu semt,
• Ulaşım olanakları,
• M² büyüklüğü, cephesi, kat durumu, kullanım şekli, oda sayısı,
• Bina yaşı, yapı tarzı,

gibi kriterler göz önüne alınır. Bu nitelikler, taşınmazın piyasada oluşturabileceği değeri doğrudan etkiler.
 

Hakkaniyet ve Eski Kiracı İndirimi (%10–20)

Yargıtay içtihatlarına göre, kira bedelinin belirlenmesinde hak ve nesafet (hakkaniyet) ilkesi dikkate alınmalıdır. Bu kapsamda, özellikle kiracının uzun süredir aynı taşınmazda oturuyor olması hâlinde, emsal kira bedelinden %10 ila %20 oranında indirim yapılması gerektiği kabul edilmektedir.

Ancak, bu indirimin bilirkişi tarafından değil, doğrudan mahkemece yapılması gerektiği de vurgulanmıştır. Bilirkişi tarafından yapılan indirimin ardından hâkimin ayrıca indirim yapması hâlinde mükerrer indirim oluşur ki bu hukuka aykırıdır​.

Kira Tespit Davasında Kararın Geçerlilik Tarihi

Kira tespit davasında verilen karar, her zaman ileriye dönük sonuç doğurur. Ancak bu kararın hangi kira dönemine etki edeceği, davanın açıldığı tarih ile ihtar gönderilip gönderilmediğine göre farklılık gösterir. Bu konu, Türk Borçlar Kanunu’nun 345/2 maddesi ‘Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.’ çerçevesinde düzenlenmiştir.

Yeni Kira Döneminin Başından mı?

Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasından en geç otuz gün önce açılmışsa, mahkeme tarafından tespit edilen yeni kira bedeli, yeni kira döneminin ilk gününden itibaren geçerli olur.

Aynı şekilde, dava bu sürede açılmasa bile kiraya veren tarafından kiracıya yeni dönemden en az 30 gün önce yazılı bir ihtarname gönderilmişse, bu durumda da mahkeme kararı yeni dönemin başından itibaren hüküm ifade eder

Geç Açılan Davalarda Ne Olur?

Dava, yeni kira döneminin başlamasından sonraki bir tarihte açılmış ve bu süre içerisinde yazılı ihtar da gönderilmemişse, mahkemece belirlenen yeni kira bedeli ancak bir sonraki kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Bu durumda, kiraya veren bir kira yılı boyunca, talep ettiği artışı yansıtamayacak; bu da gelir kaybına sebep olacaktır. Bu nedenle, dava açma ve ihtar gönderme süresine riayet edilmesi, özellikle kiraya veren açısından büyük önem arz eder

Kira Tespit Davasında Harç ve Avukatlık Ücreti

Kira tespit davalarında, davacının talep ettiği yeni kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki fark üzerinden nispi harç alınmaktadır. Aynı zamanda mahkeme kararıyla birlikte yargılama giderleri ve avukatlık ücretinin hangi tarafça karşılanacağı da belirlenir. Bu hususlar, Harçlar Kanunu, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi ve Yargıtay içtihatlarıdoğrultusunda şekillenir.

Harç Hesaplaması (Mevcut vs. Talep Edilen Kira Farkı)

Kira tespit davalarında harç, aylık kira farkı üzerinden ve nispi şekilde hesaplanır. Örneğin, mevcut kira bedeli 7.000 TL, talep edilen kira bedeli ise 10.000 TL ise;

• Aradaki fark 3.000 TL olarak esas alınır,
• Bu farkın yalnızca 1 aylık değeri üzerinden harç ödenir.

Yargıtay, bu konuda açık içtihat geliştirmiş olup, yıllık kira farkı üzerinden harç alınmasını hukuka aykırı bulmuştur. 07.07.1965 tarihli 5/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’na göre, dava konusu taşınmazın aylık getirisi esas alınır, yıllık tutar değil.

Karşı Taraf Vekalet Ücreti

Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin 9. maddesine göre;

• Davacı lehine: Hükmedilen aylık kira bedeli ile mevcut kira bedeli farkının bir yıllık tutarı esas alınarak,
• Davalı lehine: Talep edilen kira ile hükmedilen kira arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden, avukatlık ücretine hükmedilir.

Her iki durumda da belirlenen vekalet ücreti, mahkemenin türüne göre tarifede belirtilen alt sınırdan az olamaz

Dava Masrafları

Kira tespit davası sırasında aşağıdaki masraflar doğabilir:

• Başvuru harcı,
• Dosya giderleri,
• Bilirkişi ücretleri,
• Tebligat ve posta masrafları.

2025 yılı itibarıyla, ortalama bir kira tespit davasının toplam masrafı 3.000–20.000 TL civarındadır. Ancak dava karmaşık yapıya sahipse ve bilirkişi raporları tekrarlanırsa bu tutar artabilir.

Kira Tespit Davalarında Yargıtay Kararları

Kira tespit davalarında, Yargıtay içtihatları davanın yürütülmesinde ve kararın tesisinde büyük önem arz eder. Özellikle “hak ve nesafet indirimi”, “ıslah yasağı” ve “kararın icrası” gibi konularda yerleşik kararlar bulunmaktadır. Aşağıda, uygulamada en sık karşılaşılan Yargıtay karar örnekleri özetlenmiştir.

Hakkaniyet İndirimi Hakkında Kararlar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, birçok kararında, kira tespitinde kiracının eski kiracı olmasıhalinde hakkaniyet indirimi yapılmasının zorunlu olduğunu belirtmiştir.
Örneğin:

“Mahkemece bilirkişi heyeti tarafından belirlenen bedelden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %10–20 oranında indirim yapılmalıdır. Aksi takdirde karar, usul ve yasaya aykırı olur.”
(Yargıtay 3. HD, 2017/7927 E., 2018/4805 K.)

Ayrıca, bilirkişi raporunda zaten bu indirim yapılmışsa, hâkim tarafından ikinci kez indirime gidilmesi de hukuka aykırı kabul edilmektedir.

Islah ve Bedel Artırımı Yasağı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kira tespit davalarının kısmi veya belirsiz alacak davası olarak açılamayacağına, dolayısıyla ıslah yoluyla sonradan bedel artışı yapılamayacağına hükmetmiştir.

“Kira bedelinin tespiti davaları, sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak bedelin belirlenmesine yöneliktir. Bu nedenle talep bölünemez, fazlaya dair haklar saklı tutulamaz, ıslah mümkün değildir.”
(HGK, 2017/2792 E., 2023/267 K.)

Bu nedenle, dava açılmadan önce istenecek kira bedelinin piyasa koşullarına uygun ve net şekilde belirlenmesi büyük önem taşır.

Kesinleşmeden İcra Edilememe Kararları

Yargıtay uygulamasına göre, kira tespit davalarında verilen kararlar, inşai nitelikte olup, ancak kesinleştikten sonra icra edilebilir.

“Kira tespit kararları kesinleşmeden ilamlı icra yoluyla takip yapılamaz.”
(HGK, 2001/423 E., 2001/456 K.)

Bu nedenle, kararın kesinleşmesini beklemeden başlatılan takipler, usul yönünden geçersiz sayılır.

Sıkça Sorulan Sorular