Kiracı Tahliye Davası ne Kadar Sürer?

Kira ilişkilerinde en çok merak edilen sorulardan biri “Kiracı tahliye davası ne kadar sürer?” sorusudur. Süre; dayandığınız tahliye sebebi (tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, ihtiyaç, yeniden inşa/esaslı onarım, yeni malik, kira bedelinin ödenmemesi), dosyanın delil durumu, mahkemenin iş yükü, arabuluculuk zorunluluğu ve kanun yollarına başvuru gibi değişkenlere göre farklılaşır. Uygulamada tahliye taahhüdüne veya ödenmeyen kiraya dayalı icra/mahkeme süreçleri daha hızlı ilerleyebilirken; ihtiyaç nedeniyle tahliye gibi ispatı kapsamlı dosyalarda yargılama daha uzun sürebilir. Ayrıca 1 Eylül 2023’ten beri kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk aşamasının bulunması, dava açmadan önce usulî bir ön adım gerektirir.

Kiracı Tahliye Davası Nedir?

Kiracı tahliye davası, kiraya verenin, kiracıyı yasal gerekçelere dayanarak taşınmazdan çıkarmak için sulh hukuk mahkemesinde açtığı davadır. Bu dava hem konut hem de işyeri kiralamaları için gündeme gelebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan özel düzenlemeler sayesinde, kiraya veren bazı durumlarda kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu gerekçeler arasında;

• Kira bedelinin ödenmemesi,
• Noter onaylı tahliye taahhütnamesine rağmen kiralananın boşaltılmaması,
• İki haklı ihtar yapılmasına rağmen kira borçlarının ödenmemesi,
• Kiraya verenin veya yakınlarının taşınmaza ihtiyaç duyması,
• Kiralananın yeniden inşa edilmesi veya esaslı onarımı,
• Yeni malikin taşınmaza ihtiyaç nedeniyle tahliye istemesi

gibi sebepler yer alır.

Bu noktada kiracı tahliye davası, yalnızca kiraya verenin talebiyle değil, kanunda sayılan şartların mevcut ve ispatlanabilir olması durumunda başarıya ulaşabilir. Ayrıca dava sürecinde tarafların beyanları, yazılı deliller ve gerektiğinde tanık anlatımları dikkate alınır.

Kira Tahliye Davası Açarken Nelere Dikkat Edilmeli?

Bir kiracı tahliye davası açarken, davanın hızlı ve doğru şekilde sonuçlanabilmesi için bazı önemli hususlara dikkat edilmelidir. Bu noktada hem hukuki dayanak hem de usul kuralları büyük önem taşır.

1. Tahliye Sebebinin Hukuki Geçerliliği

Tahliye talebiniz mutlaka kanuni bir sebebe dayanmalıdır. Türk Borçlar Kanunu, tahliye sebeplerini açıkça düzenlemiştir. Örneğin:

• Kira bedelinin ödenmemesi (TBK m. 315)
• Tahliye taahhütnamesi (TBK m. 352/1)
• İki haklı ihtar (TBK m. 352/2)
• Kiraya verenin veya yakınlarının ihtiyacı (TBK m. 350)
• Kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı (TBK m. 350/2)
• Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye istemi (TBK m. 351)

2. Doğru Mahkemede Dava Açılması

Tahliye davaları, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Yanlış yerde açılan davalar yetkisizlik kararı ile sonuçlanır ve süreç gereksiz yere uzar.

3. Delillerin Eksiksiz Hazırlanması

Dava açmadan önce tüm belgeler toplanmalıdır. Bunlar arasında:

• Kira sözleşmesi,
• Tahliye taahhütnamesi,
• Noter ihtarnameleri,
• Ödenmemiş kira hesap dökümleri,
• Tapu kayıtları ve ikamet belgeleri bulunabilir.

4. Sürelerin Kaçırılmaması

Tahliye davalarında kesin süreler vardır. Örneğin;

• Tahliye taahhüdüne dayalı dava, taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
• Yeni malik, tapu tescilinden sonra 1 ay içinde ihtar çekmeli ve 6 ay sonunda dava açmalıdır.
• İki haklı ihtara dayalı davada, ihtarlar aynı kira yılı içinde olmalı ve dava dönem sonunda açılmalıdır.

5. Dava Dilekçesinin Kanuna Uygunluğu

Dava dilekçesinde hangi tahliye sebebine dayanıldığı, delillerin neler olduğu ve gerekirse ihtiyati tedbir talepleri açıkça belirtilmelidir.

6. Arabuluculuk Zorunluluğu

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk sürecine başvurulması zorunlu hale gelmiştir. Aksi takdirde dava usulden reddedilir.

Bu hususlara dikkat edilmediğinde dava reddedilebilir veya gereksiz yere uzayabilir.

Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Kiracı tahliye davası süresi, pek çok etkene bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Genel uygulamada bu davalar 6 ay ile 1,5 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Ancak dava türüne, delillerin durumuna ve mahkemelerin iş yoğunluğuna göre süre uzayabilir ya da kısalabilir.

• Tahliye taahhüdüne dayalı davalar: Noter onaylı veya yazılı tahliye taahhütnamesine dayanıldığında, deliller açık olduğundan davalar daha kısa sürede sonuçlanabilir. Ortalama süre 4 – 8 ay arasındadır.
• İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları: İspat yükü ve detaylı inceleme gerektirdiği için bu tür davalar daha uzun sürer. Ortalama süre 9 ay – 2 yıl arasında değişmektedir.
• Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle açılan davalar: Kiraya verenin ihtarname göndermesi ve kiracının savunmalarına bağlı olarak bu davalar genellikle 4 – 8 ay içinde neticelenebilir.
• Yeni malik tarafından açılan tahliye davaları: Tapu devrinden sonra başlayan süreçle birlikte bu davaların sonuçlanma süresi 9 – 15 ay arasında değişmektedir.

Davanın istinaf veya temyiz aşamasına taşınması halinde, süreç 2 – 3 yıla kadar uzayabilir. Ayrıca İstanbul, Ankara gibi büyük şehirlerde mahkemelerin iş yoğunluğu nedeniyle tahliye davası süreleri daha uzun olabilmektedir.

Kiracı Tahliye Davası Şartları Nelerdir?

Kiracı tahliye davası, ancak kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi halinde açılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nda bu şartlar açıkça düzenlenmiştir. Uygulamada en sık karşılaşılan şartlar şunlardır:

• Kira bedelinin ödenmemesi: TBK m. 315’e göre kiracı, kira borcunu zamanında ödemezse ve kiraya veren ihtar çekmesine rağmen borç ödenmezse tahliye davası açılabilir.
• Tahliye taahhütnamesi: Kiracı, kira sözleşmesinden sonra yazılı olarak belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı taahhüt etmişse ve bu tarihte çıkmamışsa, TBK m. 352/1 uyarınca tahliye davası açılabilir.
• İki haklı ihtar: Aynı kira yılı içinde kiracıya kira bedelini ödememesi nedeniyle iki defa haklı ihtar gönderilmişse, dönem sonunda TBK m. 352/2’ye dayanarak dava açılabilir.
• İhtiyaç sebebiyle tahliye: Kiraya veren, kendisinin, eşinin, altsoyunun veya üstsoyunun konut ya da işyeri ihtiyacını kanıtladığında TBK m. 350 uyarınca dava açabilir.
• Yeniden inşa veya esaslı onarım: Kiralanan taşınmazın yıkılarak yeniden yapılması veya esaslı onarıma ihtiyaç duyulması halinde TBK m. 350/2 devreye girer.
• Yeni malikin ihtiyacı: Taşınmaz satıldığında yeni malik, TBK m. 351 uyarınca taşınmazı kendi kullanımı için talep edebilir.

Bu şartların gerçekleşip gerçekleşmediği delillerle ispat edilmelidir. Aksi halde tahliye talebi reddedilebilir. Örneğin, ihtiyaç sebebiyle açılan davalarda mahkemeler, ihtiyacın samimi, zorunlu ve gerçek olup olmadığını titizlikle araştırmaktadır.

Kiracı En Hızlı Nasıl Tahliye Edilir?

Güncel ekonomik enflasyon ve ev sahiplerinin kişisel ihtiyaçlarından ötürü kiracının tahliyesinin en hızlı şekilde sağlanması konut veya iş yeri sahiplerinin en temel ve haklı ihtiyacıdır.

Tahliye davası en hızlı şekilde birkaç nedene dayanarak açılabilir. Bunlardan birisi; kiracının bu konuda tahliye taahhütnamesi vermesi ve ev sahibinin bu taahhütnameye dayanarak icra dairesinde takip talebi oluşturması yoluyla olur. Taahhütnamenin kiracı tarafından; kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra düzenlenmesi gerekmektedir.

Yani kira sözleşmesi sırasında veya kira sözleşmesinden önce düzenlenen taahhütname hukuken geçerli bir belge değildir. TBK Madde 27 gereği “Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür.” Tahliye taahhütnamesinin kanuni dayanağı TMK Madde 352’de:” Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Ev sahiplerinin hak kaybına uğramaması için; kanunda da bahsedildiği üzere taahhüt belgesinde düzenlenmiş olması zorunlu olan tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde başvuru yapması gerekmektedir. Bu sürecin daha çabuk sonuçlanması için icra dairelerine başvurulması, şikayet sürelerinin kısa olması ve işlemlerin daha hızlı gerçekleştirilmesinden ötürü icra dairelerine başvuru yapmak tavsiye edilmektedir. Fakat aynı zamanda bu hızlı geçen süreçler ev sahibini veya borçluyu geriye dönülemeyecek hak kaybına uğratabilmektedir.

Bir diğeri ise ev sahibinin kiracıyı temerrüt nedeniyle tahliye etmesi. Kiracı kirayı ödemiyorsa ihtarname çekilerek; ödenmesi gerektiğini aksi halde sözleşmenin feshedileceğini bildirir. Buna rağmen kiracı 30 gün içinde borcunu yerine getirmezse icra yoluyla tahliye talep edebilir. Yasal dayanağı olan TBK Madde 315’e göre “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.”

Her ne şekilde olursa olsun kira ilişkisine dayanan bir borç mevcut olmalı ve bu borç aynı zamanda muaccel olmalıdır. Bu durumda ev sahibi, kiracıya ihtarnamede kanun maddesinde zorunlu olduğu belirtilen 30 günlük süreyi tanımalıdır. Bu durumda öncekinden farklı olarak belirli bir tarih beklenmeye gerek olmadan, 30 günlük ihtar süresinin dolmasından sonra; eğer borç hala ödenmemişse mahkemede dava yolu açılmış olacaktır. 

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenmiştir. Kiraya veren, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacını kanıtladığında kiracının tahliyesini talep edebilir.

Bu davalarda mahkeme, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını titizlikle araştırır. Bu nedenle;

• Tanıkların dinlenmesi,
• Tapu kayıtlarının incelenmesi,
• Nüfus kayıtlarının celbi,
• Tarafların ekonomik ve sosyal durumlarının değerlendirilmesi

gibi ek inceleme süreçleri gerekir.

Uygulamada ihtiyaç sebebine dayalı tahliye davalarının sonuçlanması ortalama 9 ay ile 2 yıl arasında değişmektedir. Büyük şehirlerde iş yükü fazla olduğundan bu süre daha da uzayabilir.

Yargıtay kararları da bu konuda açıktır: İhtiyaç iddiası yalnızca yatırım amacıyla veya daha yüksek kira bedeli elde etme niyetiyle öne sürülmüşse dava reddedilir. Mahkeme, ihtiyacın samimi olduğunu kanıtlayan deliller arar.

Kiracı Tahliye Mahkemeden Kaç Gün Sonra Evi Boşaltır

Tahliye davası esasen bir eda davasıdır. Eda davası aynı zamanda tespit ve eda hükmü içerir. Yani mahkemeden kiracının tahliye edilmesini talep ettiğimizde hem tahliyenin gerekliliğinin tespitine hem de tahliye emrini istemiş oluruz. Mahkeme kararı sonucunda elde edilecek belge icra edilebilir bir ilam olacağı için kiracının; kararın bir üst mahkemede kesinleşmesi veya üst mahkemeye gitmeden kesinleşmesi sonucunda evi tahliye etmesi gerekir. Tahliye etmediği zaman hukukumuzda ihkak-ı hak (kendi adaletini sağlama) yasağı olduğu için ev sahibi kendisi girişimde bulunarak evi tahliye ettirtemez. Devletin bu konuda müdahalesini talep etmek zorundadır. Önceki mahkeme sonucunda edinilen ilam ile sürecin tamamlanmasını kararı veren mahkemenin bağlı bulunduğu ilgili icra dairesinden talepte bulunarak kiracıyı evden yasal olarak çıkartabiliriz. 

Bazı durumlarda kiracıyı evden tahliye ettirmek için mahkemeye başvurmaya, mahkemeden kararın gelmesine kararın çıkmasını beklemeye ve kesinleşmesini beklemeye hiç gerek yoktur. Kiracının doğrudan ilamsız icra takip yoluyla icra dairelerine başvurarak tahliye talep etmesi mümkündür. Bu hususa örnek olarak tahliye taahhütnamesi örnek olarak gösterilebilir. Tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli bir belge olarak kabul edilmesi için birtakım koşulları vardır. Bunlardan birincisi kiracı tarafından aldatma, hile veya zorlama olmaksızın özgür iradesiyle imzalanması hususudur.

İkincisiyse yazılı bir şekilde, tahliye tarihini içerecek bir taahhütname belgesinin düzenlenmesi hususudur. Son olarak da taahhütnamenin mutlaka konutun veya taşınmazın kiracıya teslim edildiği tarihten sonraki bir tarihte düzenlenmesi hususudur. Kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten önce veya sözleşmenin imzalanması sırasında taahhütname belgesinin kağıtların arasına karıştırarak veya boş kağıda imza attırılıp üstü düzenlenerek oluşturulması tespit ettirilmesi halinde geçerliliğini kaybeder. Konuyla ilgili sitemizde paylaşılmış olan Yargıtay’ın içtihatları bu konuda çok açıktır. Ev sahibi; yukarıdaki şartları taşıyan, hukuki anlamda geçerli bir tahliye taahhütnamesine sahip olduğunda icra dairelerine başvurabilirler. 

Kirasını Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Kiracının kira bedelini düzenli olarak ödememesi, en yaygın tahliye sebeplerinden biridir. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca kiracı, kira borcunu zamanında ödemezse kiraya veren yazılı ihtar çekerek ona 30 gün süre verir. Bu süre içerisinde kira bedeli ödenmezse, kiraya veren sözleşmeyi feshederek tahliye davası açabilir.

Bu davaların süresi, delillerin açık ve tartışmasız olması halinde daha kısadır. Uygulamada 4 ay ile 8 ay arasında sonuçlanabilmektedir. Eğer kiracı farklı savunmalar yapar ya da ödeme belgeleri üzerinde tartışmalar yaşanırsa süreç uzayabilir.

Kiraya veren, dava açmak yerine doğrudan icra yoluyla tahliye talep edebilir. Bu durumda, ödeme emrine kiracı 7 gün içinde itiraz etmezse tahliye işlemi daha hızlı tamamlanabilir. İtiraz edilmesi halinde ise süreç icra mahkemesine taşınır ve dava yoluna göre biraz daha uzun sürebilir.

Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Bir taşınmazın satılması halinde, yeni malik, kiracıyı kendi ihtiyacı için kullanmak üzere tahliye edebilir. Bu durum Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde düzenlenmiştir.

Yeni malik, tapu tescilinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmak zorundadır. Bu bildirimden sonra 6 ayın dolmasıyla birlikte tahliye davası açabilir.

Uygulamada bu tür davaların sonuçlanma süresi genellikle 9 ay ile 15 ay arasında değişmektedir. Ancak:

• Tapuda kira şerhi bulunuyorsa, yeni malik kira süresi bitmeden tahliye davası açamaz.
• Kiracının savunması, delillerin durumu ve mahkemenin yoğunluğu da sürenin uzamasına neden olabilir.
• Davanın istinaf veya temyize taşınması halinde süreç 2 – 3 yıla kadar çıkabilir.

Önemli bir husus da şudur: Yeni malikin ihtiyacı samimi ve gerçek olmalıdır. Yargıtay içtihatlarında, sırf yatırım amacıyla veya daha yüksek kira geliri elde etmek için tahliye talep edilmesi geçerli bir gerekçe sayılmamaktadır.

Dava Hangi Mahkemede Açılır?

Kiracı tahliye davaları, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemelerinde açılmaktadır. Bu husus, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 6. ve 12. maddelerinde düzenlenen genel ve özel yetki kuralları çerçevesinde belirlenmiştir.

Örneğin; İstanbul Kadıköy’de bulunan bir daire için tahliye davası, yalnızca Kadıköy Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılabilir. Yanlış yerde açılan davalarda mahkeme yetkisizlik kararı verir ve dava başka bir mahkemeye aktarılır. Bu da süreci gereksiz yere uzatır.

Süre bakımından ise;

• Belgelerin tam ve tartışmasız olduğu davalarda süreç 6 – 12 ay arasında sonuçlanabilir.
• Tanık dinlenmesi, bilirkişi raporları, keşif gibi işlemler gerektiren dosyalarda süre 1 – 2 yıla çıkabilmektedir.
• İstinaf ve temyiz başvuruları yapılırsa dava toplamda 2 – 3 yıl sürebilir.

Dolayısıyla dava açılırken, hem yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi hem de delillerin eksiksiz hazırlanması dava süresini doğrudan etkilemektedir.

Tahliye Davası Kaç Celsede Biter?

Bir kiracı tahliye davasının kaç celsede biteceği, davanın dayandığı sebebe, dosyadaki delillerin niteliğine ve tarafların tutumuna bağlı olarak değişir. Genel olarak ilk celsede karar verilmesi nadirdir. Ancak bazı istisnai hallerde bu mümkün olabilir.

• Tahliye taahhütnamesine dayalı davalar: Eğer noter huzurunda verilmiş bir tahliye taahhüdü mevcutsa ve süresi geçmişse, deliller tartışmasızdır. Bu durumda mahkeme, tarafların beyanlarını aldıktan sonra ilk veya ikinci celsede karar verebilir.
• Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle açılan davalarda, ödeme belgeleri açık ve netse dava genellikle 2 – 3 celse içerisinde sonuçlanabilir.
• İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları ise daha uzun sürer. Çünkü mahkeme, ihtiyacın samimiyetini araştırmak için tanık dinler, tapu ve nüfus kayıtlarını ister. Bu tür davalar çoğunlukla 3 – 5 celse sonunda karara bağlanır.
• Dosya istinaf veya temyize taşındığında ise celse sayısı artar ve dava süresi 2 – 3 yıla kadar uzayabilir.

Kısacası, tahliye davalarının celse sayısı sabit değildir. Delillerin açık, tarafların beyanlarının net olduğu dosyalarda daha kısa sürede karar verilirken; ihtilaflı ve detaylı inceleme gerektiren dosyalarda süreç uzamaktadır.

Tahliye Davası Masrafları Ne Kadar?

Bir kiracı tahliye davası açıldığında, sürecin uzunluğu kadar masrafları da kiraya veren açısından önem taşır. Tahliye davası masrafları, davanın değerine, baro tarifelerine ve dosyanın ilerleyişine göre değişiklik gösterebilir.

Tahliye davasında karşılaşılabilecek başlıca masraflar şunlardır:

• Dava harcı: Davanın açılabilmesi için yatırılması gereken temel harçtır.
• Gider avansı: Tebligat, keşif ve bilirkişi ücretleri için önceden yatırılan bedeldir.
• Tebligat giderleri: Taraflara yapılacak resmi bildirimler için ödenir.
• Keşif ve bilirkişi ücretleri: Mahkeme gerekli görürse keşif yapılabilir veya bilirkişi atanabilir.
• Avukatlık ücreti: Profesyonel destek alındığında, vekalet ücreti de gider kalemleri arasında yer alır.

2025 yılı itibarıyla tahliye davalarının masrafları, davanın seyrine göre değişse de ortalama binlerce lira seviyesinde olabilmektedir. Dava sonunda haksız çıkan taraf, hem yargılama giderlerini hem de karşı tarafın avukatlık ücretini ödemekle yükümlüdür.

Tahliye Davasında Sık Yapılan Hatalar

Bir kiracı tahliye davası açılırken yapılan bazı usul ve içerik hataları, sürecin uzamasına hatta davanın reddine sebep olabilir. Uygulamada en sık rastlanan hatalar şunlardır:

• Tahliye taahhüdü süresinin geçirilmesi: TBK m. 352 uyarınca, taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açılması gerekir. Bu süre kaçırıldığında dava hakkı kaybedilir.
• Yetkisiz mahkemede dava açılması: Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Yanlış yerde açılan dava yetkisizlik nedeniyle reddedilir veya başka mahkemeye gönderilir.
• Arabuluculuk sürecinin atlanması: 1 Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk şartı vardır. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.
• Eksik veya geçersiz belgelerle dava açılması: Kira sözleşmesi, tahliye taahhütnamesi, ihtarnameler, tapu kayıtları gibi deliller eksiksiz sunulmalıdır. Aksi halde dava uzar ya da reddedilir.
• İki haklı ihtar koşulunun yanlış uygulanması: Aynı kira yılı içinde gönderilen ihtarların doğru şekilde düzenlenmemesi davanın kaybına yol açabilir.
• Tahliye sebebinin net belirtilmemesi: Dava dilekçesinde hangi tahliye gerekçesine dayanıldığı açıkça ifade edilmelidir.

Bu hataların önüne geçmek için dava sürecinin uzman bir kira avukatı aracılığıyla yürütülmesi önerilir.

Sıkça Sorulan Sorular