Önalım Hakkı, İzale-i Şuyu Davasında Önalım Hakkı

Paylı mülkiyette önalım hakkı (şufa), bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara aynı koşullarla öncelikle satın alma imkânı tanıyan yenilik doğuran bir haktır. Uygulamada, bu hak ile izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) süreçleri sıklıkla karıştırılır: Paydaşlar arasındaki anlaşmazlık nedeniyle açılan izale-i şuyu davasında kural olarak satış cebri artırma/ihale yoluyla yapılır ve bu “satış” önalım davasına konu olağan bir satış değildir. Bu nedenle “izale-i şuyu davasında önalım hakkı nasıl işler?” sorusu, hem paydaşların pazarlıkla yaptığı satışlardan doğan şufa ile cebrî satış arasındaki farkı hem de hak düşürücü süreleri doğru okumayı gerektirir. Aşağıda **“ortaklığın giderilmesi davasında önalım hakkı”**nın kapsamını, uygulanabilirlik şartlarını, istisnaları ve uygulamadaki kritik noktaları; ayrıca “izaleyi şuyu davasında ön alım hakkı” başlığı altında sık yapılan hataları adım adım açıklayacağız.

Şufa (Önalım) Hakkı Nedir?

Şuf’a hakkı (önalım hakkı), Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde düzenlenmiş olup, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara aynı koşullarda öncelikli satın alma hakkı tanır. Bu hak, paylı mülkiyetin kurulmasıyla birlikte doğar; ancak fiilen üçüncü kişiye yapılan bir satış ile kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının özellikleri şu şekilde özetlenebilir:

• Yenilik doğuran bir haktır; kullanıldığı anda mülkiyet değişikliği doğurur.
• Yalnızca dava yoluyla kullanılabilir. (TMK m.732)
• Sadece paydaşlara tanınmıştır; üçüncü kişilerin bu hakkı yoktur.
• Paydaşların pay oranı önalım hakkının kullanılmasında fark yaratmaz; hak eşit şekilde tanınır.
• Satıştan sonra noter aracılığıyla bildirim yapılması zorunludur (TMK m.733/3).

Örneğin, bir taşınmazda üç paydaş varsa ve bunlardan biri payını dışarıdan bir alıcıya satarsa, diğer iki paydaş noter bildirimi sonrası üç ay içinde dava açarak önalım hakkını kullanabilir. Her hâlde, satış tarihinden itibaren iki yıl içinde bu hakkın ileri sürülmemesi hâlinde önalım hakkı düşer.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasında Önalım Hakkı

İzale-i şuyu davası (ortaklığın giderilmesi davası), paylı mülkiyete konu taşınmazın paydaşlar arasında anlaşma sağlanamaması hâlinde mahkeme kararıyla satılarak paylaşılmasını sağlar. Bu davada satış işlemi cebrî artırma (ihale) yoluyla yapılır. Bu yönüyle, izale-i şuyu satış önceliği veya izale-i şuyu davasında önalım hakkı gibi kavramlar uygulamada sıkça gündeme gelir. Ancak kanun gereği, bu tür cebrî satışlarda önalım hakkı kullanılmaz.

Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesi açık biçimde, önalım hakkının yalnızca paydaşın payını üçüncü kişiye satması durumunda kullanılabileceğini belirtir. Buna göre:

• İzale-i şuyu davasında yapılan satış, mahkeme eliyle ve açık artırma usulüyle gerçekleştiğinden önalım hakkı doğurmaz.
• Çünkü burada satış, bir rızai satış değil, cebri satış niteliğindedir.
• Dolayısıyla izaleyi şuyu davasında ön alım hakkı veya ortaklığın giderilmesinde ön alım hakkı gibi talepler hukuken geçerli değildir.

Örneğin, miras kalan bir taşınmaz üzerinde mirasçılar anlaşamaz ve izale-i şuyu davası açılırsa, taşınmaz satış suretiyle paylaştırılır. Bu satışta, ihaleyi bir paydaş da kazanabilir, tamamen yabancı biri de. Ancak satış mahkeme kararıyla yapıldığı için diğer paydaşların “öncelikli satın alma” iddiası yani önalım hakkı kullanmaları mümkün değildir.

Şufa Hakkını Kullanma Şartları

Şufa (önalım) hakkı, yalnızca belirli koşulların varlığı hâlinde kullanılabilir. Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesi bu şartları açık biçimde düzenlemiştir. Uygulamada paydaşların önalım davası açabilmesi için aşağıdaki unsurların bir arada bulunması gerekir:

1. Taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması gerekir.
   Önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda doğar. Elbirliği mülkiyetine (örneğin miras ortaklığı) konu mallarda bu hak söz konusu değildir.
2. Payın üçüncü kişiye satılmış olması gerekir.
   Şufa hakkı, sadece paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde doğar. Bir paydaşın diğer paydaşa satış yapması durumunda önalım hakkı ileri sürülemez.
3. Satışın noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmesi gerekir.
   TMK m.733/3 gereğince, satış işlemi alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmelidir. Bildirimin yapılmaması, hak düşürücü sürenin başlamamasına neden olur.
4. Sürenin kaçırılmaması gerekir.
   Paydaşlar, satışın noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay içinde ve her hâlde satış tarihinden itibaren iki yıl içinde önalım davası açmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece re’sen dikkate alınır.
5. Dava yalnızca alıcıya karşı açılır.
   Ön alım hakkı sadece alıcıya karşı ileri sürülebilir; payını satan eski paydaşa karşı dava açılamaz.
6. Satışın gerçek bir satış olması gerekir.
   Trampa, bağış veya bedelsiz devir işlemleri önalım hakkını doğurmaz. Ayrıca muvazaalı satışlarda da önalım hakkı korunmaz.

Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı Nedir?

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, paydaşlar arasında yapılacak özel bir anlaşma ile tanınan, yasal önalım hakkından farklı olarak iradi (sözleşmesel) bir nitelik taşıyan haktır. Bu hak, Türk Medeni Kanunu’nun 735. maddesinde düzenlenmiştir.

Kanun hükmüne göre, taraflar aralarında bir sözleşme yaparak belirli bir taşınmazı ileride üçüncü kişiye satma hâlinde öncelikle satın alma hakkı tanıyabilirler. Bu tür bir anlaşma tapuya şerh edildiğinde, hak yalnızca taraflar arasında değil, herkese karşı ileri sürülebilir hale gelir.

Sözleşmeden doğan şufa hakkının başlıca özellikleri şunlardır:

• Tapuya şerh verilmişse ayni hak niteliği kazanır; verilmemişse yalnızca şahsi hak olarak taraflar arasında hüküm doğurur.
• Şerhte süre belirtilmemişse, bu hak şerh tarihinden itibaren en fazla on yıl geçerli olur.
• Şerhte belirtilen koşullar yoksa, taşınmazın satışındaki koşullar esas alınır.
• Hak sahibi, satış gerçekleştiğinde sözleşmede yer alan şartlara göre öncelikli alıcı konumuna gelir.

Örneğin, bir taşınmaz maliki, komşusuna “taşınmazımı satmak istersem öncelik sende olsun” şeklinde bir sözleşme yaparsa, bu sözleşme tapuya şerh edilirse üçüncü kişilere karşı da geçerli hale gelir.

Şufa Hakkını Kullanan Paydaşa Karşı Muvazaa İddiası

Önalım hakkını (şufa hakkını) kullanan paydaşlara karşı, kimi zaman diğer taraflarca “satış bedeli gerçekte daha yüksekti” şeklinde muvazaa iddiaları ileri sürülmektedir. Ancak bu tür iddialar, önalım hakkının amacına ve paydaşın korunmasına aykırıdır.

Yargıtay içtihatlarına göre, önalım hakkı kullanılarak açılan davalarda, satış bedelinin tapuda düşük gösterilmiş olması tek başına muvazaa iddiasına dayanak oluşturmaz. Çünkü kanun koyucu, önalım hakkının kötüye kullanılmasını engellemek ve paydaşların taşınmaza yabancı kişilerin girmesini önlemek amacıyla, bu hakkı koruma altına almıştır.

Bu kapsamda şu esaslar geçerlidir:

• Şufa davası açıldığında, mahkeme tapuda gösterilen satış bedelini esas alır.
• Satış bedelinin gerçekte daha yüksek olduğuna dair iddialar, önalım hakkını ortadan kaldırmaz.
• Payını üçüncü kişiye satan paydaş veya alıcı, daha yüksek bedel ödendiğini ileri sürerek önalım hakkını geçersiz kılamaz.

Bu uygulamanın temel amacı, önalım hakkını kullanan paydaşın korunmasıdır. Aksi halde, alıcılar satış bedelini gerçekte olduğundan fazla göstererek diğer paydaşların önalım hakkını etkisiz hale getirebilirlerdi.

Şufa (Önalım) Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Önalım (şufa) davası, taşınmazın mülkiyetine ilişkin bir dava olduğundan, görevli ve yetkili mahkemenin belirlenmesi büyük önem taşır. Bu davalarda görevli mahkeme, uyuşmazlığın niteliği gereği her zaman Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.

Yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Türk Medeni Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi gereğince, taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda kesin yetki taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir.

Dolayısıyla, önalım hakkına dayalı olarak açılacak davalarda:

• Dava, sadece alıcıya karşı açılmalıdır.
• Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi.
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi.
• Dava konusu, satışın iptali ve payın davacı paydaş adına tescil edilmesidir.

Ayrıca, dava açılırken satış bedeli üzerinden nispi harç yatırılır ve mahkeme sürecinde önalım hakkının süresinde kullanılıp kullanılmadığı, satışın üçüncü kişiye yapılıp yapılmadığı gibi hususlar incelenir.

Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar

Her ne kadar önalım hakkı (şufa hakkı) paydaşların korunmasını amaçlayan önemli bir hak olsa da, bazı özel durumlarda bu hakkın kullanılması mümkün değildir. Kanun ve Yargıtay içtihatları bu istisnaları açıkça ortaya koymuştur.

Aşağıda, önalım hakkının kullanılamayacağı durumlar sıralanmıştır:

1. Cebri artırma yoluyla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
   (TMK m.733/1) uyarınca, mahkeme veya icra yoluyla yapılan satışlar rızai satış niteliğinde olmadığı için, önalım hakkı bu tür satışlarda doğmaz. Bu nedenle izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) satışları da önalım hakkına konu olamaz.
2. Kamulaştırma işlemlerinde önalım hakkı yoktur.
   Taşınmazın kamulaştırılması kamu yararına yapılan bir işlemdir; bu durumda paydaşların öncelikli satın alma hakkı bulunmaz.
3. Paydaşlar arasında yapılan satışlarda önalım hakkı uygulanmaz.
   Önalım hakkı yalnızca üçüncü kişilere yapılan satışlarda geçerlidir. Bir paydaşın başka bir paydaşa payını satması hâlinde bu hak doğmaz.
4. Fiili taksim (fiilen paylaşım) yapılmış taşınmazlarda önalım hakkı kullanılamaz.
   Eğer taşınmaz fiilen bölünmüş ve paydaşlar belirli kısımları fiilen kullanıyorsa, bu durumda önalım hakkının korunma amacı ortadan kalkar.
5. Trampa, bağış, satış vaadi gibi işlemler önalım hakkı doğurmaz.
   Yalnızca gerçek satış işlemleri bu hakka konu olabilir.
6. Önalım hakkından feragat edilmişse artık kullanılmaz.
   Paydaş önceden yazılı veya tapuya şerhli biçimde bu haktan vazgeçmişse, sonradan yeniden kullanması mümkün değildir.
7. Tüm paydaşların payını üçüncü kişiye devretmesi durumunda önalım hakkı düşer.
   Çünkü ortada korunacak bir paydaş kalmamış olur.
8. Ölüme bağlı tasarruflarda veya taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde önalım hakkı geçerli değildir.

Önalım Hakkı (Şufa Davası) Yargıtay Kararları

Yargıtay kararları, önalım hakkının (şufa davasının) sınırlarını ve izale-i şuyu davası ile olan ayrımını açık biçimde ortaya koymaktadır. Uygulamada sıkça görülen kararlarda, önalım hakkının yalnızca paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde kullanılabileceği, buna karşın cebri artırma yoluyla yapılan satışlarda bu hakkın doğmayacağı vurgulanmaktadır.

Örneğin, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 10.10.2012 tarihli kararında (E.2012/6-198, K.2012/702) şu ilkelere yer verilmiştir:

• Bir paydaş, aynı taşınmazda zaten paydaş konumundaysa, onun pay satın alması hâlinde diğer paydaşlar lehine önalım hakkı doğmaz. Çünkü önalım hakkı yalnızca üçüncü kişiye satışta söz konusudur.
• Cebrî artırmayla yapılan satışlarda, satış iradesi paydaştan değil, mahkemeden veya icra organından kaynaklandığı için önalım hakkı uygulanamaz.
• Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi durumlarda yüklenicinin paydaş olması hâlinde, sonradan yaptığı pay alımları da önalım hakkına konu olmaz.

Yargıtay, bu kararlarında “paydaş üçüncü kişi sayılamaz” ilkesini vurgulamış ve “ortaklığın giderilmesi davasında önalım hakkı kullanılamaz” sonucuna varmıştır.

Kaçak Yapı Nedir?

Kaçak yapı, herhangi bir taşınmaz üzerinde ilgili idareden gerekli imar ve yapı ruhsatı alınmadan inşa edilen veya alınan ruhsata aykırı biçimde yapılan yapıları ifade eder. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddeleri uyarınca, bu tür yapılar hukuken “ruhsatsız” ya da “ruhsata aykırı yapı” olarak tanımlanır.

Bir yapının kaçak sayılabilmesi için:

• Yapı ruhsatı hiç alınmamış ya da süresi geçmiş olmalıdır,
• Veya ruhsat alınmasına rağmen projeye aykırı eklemeler, ilaveler veya değişiklikler yapılmış olmalıdır,
• Yapı, imar planında öngörülen sınır, yükseklik, kat veya kullanım koşullarına aykırı şekilde inşa edilmiştir.

Kaçak yapı tespiti hâlinde, belediye veya il özel idaresi tarafından yıkım kararı verilebilir ve ayrıca idari para cezası uygulanır. Bu tür yapılar tapuda “iskan alınmamış” olarak geçer ve alım-satım, kiralama, elektrik-su bağlantısı gibi işlemlerde de sorunlar yaratır.

Dolayısıyla, özellikle izale-i şuyu davaları veya önalım hakkı davaları kapsamında paydaşlar arasında paylaşım yapılırken, taşınmaz üzerindeki kaçak yapıların hukuki durumu da önem arz eder. Çünkü ruhsatsız yapılar, taşınmazın değerini etkiler ve satış ya da paylaşım sürecinde dikkate alınması gereken bir unsurdur.

Önalım Hakkı İhtarname Örneği

Önalım (şufa) hakkını kullanmak isteyen paydaşın, dava açmadan önce diğer paydaşlara veya taşınmazı satın alan üçüncü kişiye noter aracılığıyla ihtarname göndermesi, hakkın varlığını bildirmesi ve ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçmesi açısından oldukça önemlidir. Her ne kadar önalım hakkı dava açılarak kullanılsa da, bu ihtarname, sürecin başlangıcında resmî bir bildirim niteliği taşır.

Aşağıda yer alan metin, uygulamada sık kullanılan örnek bir önalım hakkı ihtarnamesidir:

T.C. ………………… NOTERLİĞİ’NE

KONU: Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve devamı maddeleri uyarınca önalım (şufa) hakkının kullanılması hakkında ihtarnamedir.

İHTAR EDEN (Paydaş):
Adı Soyadı: ………………………………………
T.C. Kimlik No: ………………………………………
Adres: ………………………………………

İHTAR OLUNAN (Alıcı):
Adı Soyadı / Unvanı: ………………………………………
Adres: ………………………………………

Sayın İhtar Olunan,

Tarafı bulunduğumuz …………… ili, …………… ilçesi, …………… Mahallesi, …………… ada, …………… parsel numaralı taşınmazın paydaşlarından biri olan …………… tarafından sahip olduğu …………… oranındaki payın, tarafınıza ………/……/…… tarihinde …………… TL bedel karşılığında satıldığı tarafıma bildirilmiştir.

Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve 733. maddeleri gereğince, söz konusu taşınmazda paydaş olmam nedeniyle önalım hakkımı kullanma irademi işbu ihtarname ile tarafınıza bildiriyorum.

Bu kapsamda, satış bedeli olan …………… TL’nin tarafınıza ödenmesi suretiyle ilgili payın adıma tescil edilmesini talep etmekteyim.
Aksi hâlde, yasal süre içerisinde önalım davası açmak zorunda kalacağımı bildirir, tüm yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin tarafınıza yükletileceğini ihtaren bildiririm.

Saygılarımla,
Tarih: ………/……/……
İmza: ………………………………………
İhtar Eden Paydaş

Açıklama:
Bu ihtarname, paydaşın önalım hakkını kullanma iradesini yazılı olarak bildirmesi için hazırlanmıştır. Noter aracılığıyla tebliğ edilmesi, ileride açılacak davalarda delil teşkil eder.
Ancak unutulmamalıdır ki, önalım hakkı dava açılmadan tamamlanmış sayılmaz; bu ihtarname yalnızca sürecin başlangıcını belgelemeye yöneliktir.

İhtarname gönderildikten sonra, paydaşın en geç 3 ay içinde dava açması gerekir; aksi hâlde önalım hakkı hak düşürücü süre nedeniyle sona erer.