Şufa Hakkı Nedir, Şufa Davası

Şufa hakkı, diğer bir ifadeyle önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkilerinde ortaya çıkan ve Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen önemli bir haktır. Bu hak sayesinde, bir paydaşın taşınmazdaki hissesini üçüncü kişilere satması durumunda, diğer paydaşlara aynı koşullarla öncelikli satın alma imkânı tanınmaktadır. Böylece mevcut paydaşların ortaklık yapısı korunur ve dışarıdan üçüncü kişilerin ortaklığa girmesi sınırlandırılır.

Şufa hakkı, paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğar; ancak kullanılabilir hale gelmesi, payın üçüncü kişilere satışıyla mümkündür. Bu hak, taşınmazın devrinde ortaya çıkan bir sınırlamadır ve dava açılarak kullanılabilir. Yani, şufa hakkı basit bir irade beyanıyla değil, doğrudan mahkeme yoluyla ileri sürülür.

Şufa hakkının kullanılmasıyla birlikte, payı satın alan üçüncü kişi ile şufa hakkını kullanan paydaş arasında, satış sözleşmesiyle birebir aynı şartlarda yeni bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Dolayısıyla şufa hakkını kullanan paydaş, satış bedeli ve tapu masrafları dâhil olmak üzere alıcının üstlendiği yükümlülükleri yerine getirmek zorundadır.

Bu yönüyle şufa davası, paydaşların menfaatlerini koruyan ve taşınmaz üzerindeki ortaklığı sürdürmeyi amaçlayan yenilik doğuran bir dava türüdür. Mahkeme kararı ile birlikte taşınmazdaki pay, üçüncü kişiden alınarak şufa hakkını kullanan paydaş adına tescil edilir.

Şufa Hakkını Kullanma Şartları

Şufa hakkı (önalım hakkı), ancak kanunda öngörülen bazı koşullar birlikte gerçekleştiğinde kullanılabilir. Amaç, paylı mülkiyet yapısını koruyarak dışarıdan üçüncü kişilerin ortaklığa girmesiyle mevcut paydaşlar arasındaki uyumun bozulmasını önlemektir. Bu nedenle önalım hakkı, payın gerçekten üçüncü bir kişiye satılması hâlinde ve usulüne uygun şekilde dava yoluyla işletilebilir.

Temel şartlar kısaca:

• Satış olmalı: Hakkın doğumu için payın üçüncü kişiye satışı gerekir. (Bağış, trampa vb. satış dışı devirlerde kural olarak kullanılamaz.)
• Paylı mülkiyet olmalı: Taşınmaz paylı mülkiyete tabi bulunmalıdır.
• Hak sahibi paydaş olmalı: Şufa hakkını yalnızca diğer paydaşlar kullanabilir.
• Fiilî/sözlü taksim olmamalı: Taşınmaz fiilen paylaştırılmış veya kullanım alanları kesinleşmiş ise hakkın kullanılmasına dürüstlük kuralı engel olabilir.
• Süreler gözetilmeli: Noter bildirimi varsa 3 ay, bildirim yoksa 2 yıl içinde şufa davası açılmalıdır.
• Doğru hasım: Dava, payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılmalıdır.

Şufa Hakkı Paylı Mülkiyette Kullanılabilir

Şufa hakkının ön şartı, taşınmazın paylı mülkiyete tabi olmasıdır. Taşınmazın arsa ya da bağımsız bölüm olması önemli değildir; önemli olan, tapuda pay bulunmasıdır.

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti rejiminde, paylı mülkiyetin doğasına uygun bir pay satışı söz konusu olmadıkça şufa hakkı kural olarak kullanılamaz.
Ayrıca, gerçek bir satış yoksa (ör. hibe, trampa gibi) satışa bağlı bu hak doğmaz.

Şufa Hakkı Paydaşlar Tarafından Kullanılabilir

Şufa (önalım) hakkı, yalnızca paydaşlara tanınmış bir haktır. Taşınmazda paydaş olmayan kişiler, ister kişisel alacak sahibi olsunlar ister sınırlı aynî hak taşısınlar, bu hakkı kullanamaz.
Birden çok paydaşın önalım hakkını işletmesi hâlinde, hisse oranları ne olursa olsun, şufa konusu pay haklarını kullanan paydaşlar arasında eşit olarak paylaştırılır. Bu kural, “Şufa Hakkı Nedir, Şufa Davası” kapsamında paydaşlar arası dengeyi korur.

Şufa Hakkı Fiilen Taksim Edilmemiş Taşınmazda Kullanılır

Uygulamada bazı paydaşlar, taşınmazı fiilen aralarında bölüşüp herkesin belirli bir kısmı uzun süre kesintisiz kullanması şeklinde bir düzen kurabilir.

Tersine, fiilî taksim yoksa ve pay satışı bir üçüncü kişiye yapılmışsa, şufa hakkı kural olarak kullanılabilir.

Eğer taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen paydaşlar arasında taksim edilmiş ve bu kullanım biçimi yerleşmiş ise, sonradan sırf üçüncü kişinin girişi engellensin diye şufa hakkının ileri sürülmesi çoğu kez dürüstlük kuralıyla bağdaşmayabilir.

Bu nedenle fiilî taksim veya kesin kullanım düzeni varsa, şufa davası reddedilebilir.

Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Kime Karşı Kullanılır?

Şufa hakkı, yalnızca taşınmazdaki payı satın alan üçüncü kişiye karşı kullanılabilir. Yani dava, payı satan paydaşa karşı açılamaz. Satış işlemi tamamlandıktan sonra, davalı sıfatı, doğrudan alıcı olan üçüncü kişiye aittir.

Burada dikkat edilmesi gereken noktalar:

• Paydaşlar arasında yapılan satışlarda şufa hakkı kullanılamaz. Çünkü kanun, bu hakkı yalnızca üçüncü kişilere yapılan satışlarda tanımıştır. Bir paydaşın başka bir paydaşa payını devretmesi hâlinde, diğer paydaşların önalım hakkı yoktur.
• Dava husumeti doğru yöneltilmelidir. Örneğin, payını devreden eski paydaş aleyhine dava açılması, usulden reddedilir.
• Şufa hakkı, alıcıya karşı ileri sürülerek davanın kabulü hâlinde taşınmazdaki pay, üçüncü kişiden alınarak şufa hakkını kullanan paydaş adına tescil edilir.

Dolayısıyla şufa davasında davalı, daima payı satın alan kişidir. Satıcı paydaşın davada taraf sıfatı bulunmaz.

Alıcının Satışı Noter Aracılığıyla Bildirme Yükümlülüğü

Türk Medeni Kanunu md. 733/3 gereğince, taşınmazdaki payı satın alan alıcı, yaptığı satışı tüm paydaşlara noter aracılığıyla bildirmekle yükümlüdür. Bu düzenlemenin amacı, paydaşların şufa hakkını zamanında ve sağlıklı biçimde kullanabilmelerini sağlamaktır.

Önemli noktalar:

• Bildirim şekli: Alıcının, satış işlemini yalnızca noter aracılığıyla bildirmesi geçerlidir. Yazılı veya sözlü yapılan bildirimler hukuken sonuç doğurmaz.
• Bildirim yapılmazsa: Alıcı, bu yükümlülüğünü yerine getirmezse paydaşlar, şufa davası açabilir ve alıcı bu davanın doğrudan muhatabı olur.
• Hak düşürücü süreler: Noter bildirimi yapıldığı takdirde, paydaşların 3 ay içinde şufa davası açması gerekir. Bildirim yapılmazsa, satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde şufa davası açılabilir.

Dolayısıyla, noter bildirimi hem alıcı için bir zorunluluk hem de paydaşlar için şufa hakkını kullanabilmenin başlangıç noktasıdır.

Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır? Şufa Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Şufa hakkı (önalım hakkı) yalnızca dava açılarak kullanılabilir. Basit bir irade beyanı ya da noter bildirimi ile bu hakkın kullanılması mümkün değildir. Paydaşlardan herhangi biri, taşınmazdaki payı satın alan üçüncü kişiye karşı şufa davası açarak hakkını ileri sürebilir.

Şufa Davasında Görevli Mahkeme

Şufa davasına bakma görevi Asliye Hukuk Mahkemesi’ne aittir. Yani dava, her koşulda bu mahkemede açılmalıdır.

Şufa Davasında Yetkili Mahkeme

Yetki konusunda ise kural açıktır:

• Şufa davası, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır.
• Örneğin, taşınmaz Bakırköy’de yer alıyorsa, dava yalnızca Bakırköy Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılabilir. Başka yer mahkemeleri yetkili değildir.

Davanın Sonucu

Mahkeme, şufa davasını kabul ederse, taşınmazdaki payın üçüncü kişiden alınarak şufa hakkını kullanan paydaş adına tesciline karar verir. Böylece satış bedeli ve gerekli masraflar davacı tarafından karşılanarak payın mülkiyeti davacıya geçer.

Şufa Hakkını (Önalım Hakkını) Kullanma Süresi Nedir?

Şufa hakkı, paydaşların süresiz biçimde dava açmalarını engellemek için belirli sürelerle sınırlandırılmıştır. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup, süresi geçen davalar mahkeme tarafından reddedilir.

Süreler

• Noter bildirimi yapılmışsa: Alıcı, taşınmazı satın aldığını noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirmek zorundadır. Bu durumda şufa davası, bildirimden itibaren 3 ay içinde açılmalıdır.
• Noter bildirimi yapılmamışsa: Paydaşlar, satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde şufa davası açabilir.

Önemli Hususlar

• Süreler kesin olup, herhangi bir şekilde uzatılamaz.
• Süreler geçtikten sonra açılacak davalar hak düşürücü süre nedeniyle reddedilir.
• Şufa hakkının korunması için paydaşların satışın noter bildirimiyle öğrenilip öğrenilmediğine dikkat etmesi gerekir.

Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı Nedir?

Şufa hakkı (önalım hakkı) yalnızca kanundan doğmaz; taraflar arasında yapılan sözleşmelerle de bu hak tanınabilir. Bu durumda önalım hakkı, “sözleşmeden doğan şufa hakkı” olarak adlandırılır.

Şufa Sözleşmesinin Özellikleri

• Önalım hakkı, taşınmaz maliki ile bu hakkın tanınacağı kişi arasında yapılan yazılı bir sözleşme ile doğar.
• Geçerliliği, en az adi yazılı şekle bağlıdır (TBK m.237/3).
• Sözleşmede; tarafların kimlikleri, taşınmazın açık tanımı ve şufa hakkının tanındığı kişi mutlaka belirtilmelidir.

Bedel Belirlenmemişse

Önalım sözleşmesinde bedelin belirtilmemiş olması sözleşmeyi geçersiz kılmaz. Bu durumda önalım hakkı sahibi, taşınmazın üçüncü kişiye satış bedeli üzerinden öncelikli satın alma hakkını kullanabilir.

Tapuya Şerh Edilmesi

• Sözleşmeden doğan şufa hakkı şahsi bir hak niteliğindedir. Yani yalnızca tarafları bağlar.
• Ancak bu sözleşme tapu siciline şerh edilirse, hak ayni etki kazanır ve üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.
• Tapuya şerh edilen önalım hakkı, her durumda 10 yıl geçtikten sonra sona erer (TMK m.735).

Önemli Nokta

Sözleşmeden doğan şufa hakkı, mal sahibinin taşınmazı satmasını engellemez. Ancak satış yapılırsa, önalım hakkı sahibi mahkeme yoluyla bu hakkını ileri sürebilir.

Şufa Hakkını Kullanan Paydaşa Karşı Muvazaa İddiası

Şufa hakkı kullanılarak açılan davalarda, kimi zaman davalı taraf satış bedelinin gerçekte daha yüksek olduğu iddiasıyla savunma yapabilir. Ancak bedelde muvazaa iddiası, şufa hakkını kullanan paydaş aleyhine ileri sürülemez.

Bedelde Muvazaa Nedir?

Muvazaa, tarafların gerçek iradeleri ile tapuda gösterdikleri iradenin farklı olmasıdır. Satış bedelinin tapuda düşük, gerçekte yüksek gösterilmesi halinde “bedelde muvazaa” söz konusu olur.

Şufa Davasında Muvazaa İddiası

• Davalı (alıcı), şufa hakkını kullanan paydaşa karşı “satış bedeli gerçekte daha fazlaydı” diyemez. Bu durum hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilir.
• Ancak davacı (şufa hakkı sahibi), satış bedelinin tapuda yüksek gösterildiğini iddia ederek gerçek bedelin daha düşük olduğunu ispat etmeye çalışabilir. Bu durumda tanık dâhil her türlü delil kullanılabilir.

Yargıtay Görüşü

Yargıtay kararlarına göre, bedelde muvazaa şufa davasında davalı tarafından savunma olarak öne sürülemez. Bunun sebebi, alıcının kendi yaptığı muvazaaya dayanarak şufa hakkını bertaraf etmesinin dürüstlük kuralına aykırı olmasıdır.

Şufa Hakkından (Önalım Hakkı) Feragat veya Vazgeçmek Mümkün mü?

Şufa hakkı, özel hukuk ilişkilerinden doğan ve paydaşa tanınmış bir haktır. Bu nedenle hak sahibi olan paydaş, dilerse bu haktan feragat edebilir. Ancak feragatin geçerliliği, hangi aşamada ve nasıl yapıldığına göre değişiklik gösterir.

Genel Feragat

• Somut bir satış işlemi söz konusu olmadan, genel nitelikte feragat mümkündür.
• Bu tür feragat, resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh edilmelidir.
• Adi yazılı şekilde yapılan genel feragatler geçersizdir ve hiçbir hukuki sonuç doğurmaz.

Somut Satışta Feragat

• Eğer belirli bir satış işlemi söz konusu ise, paydaşın adi yazılı bir feragat beyanı geçerlidir.
• Bu durumda, satışa konu pay için önalım hakkı ortadan kalkar.
• Ancak bu feragat yalnızca ilgili satış için bağlayıcıdır. Pay tekrar satıldığında, feragat eden paydaş yeniden şufa hakkını kullanabilir.

Dava Sırasında Feragat

• Şufa davası açıldıktan sonra da feragat mümkündür.
• Bu durumda, dava sona erer ve davacı hakkından vazgeçmiş sayılır.

Şufa (Önalım) Davası Yargıtay Kararları

Şufa (önalım) davaları, uygulamada sıkça karşılaşılan uyuşmazlıklardan biridir. Yargıtay içtihatları, bu davaların hangi koşullarda kabul edileceği ya da reddedileceği konusunda yol gösterici niteliktedir. Aşağıda öne çıkan bazı ilkeler özetlenmiştir:

Önalım Hakkında Bedelde Muvazaa İddiası

Yargıtay kararlarına göre, önalım hakkı kullanıldığında paydaş ile alıcı arasında satım sözleşmesiyle aynı şartlarda bir hukuki ilişki kurulur.

• Önalım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
• Alıcı (davalı), şufa hakkını kullanan paydaşa karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz.
• Ancak davacı, satış bedelinin tapuda yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bunu her türlü delille ispatlayabilir.

Paydaşa Karşı Önalım Hakkı Kullanılamaz

Yargıtay, paydaşın payını yine başka bir paydaşa satması halinde şufa hakkının kullanılamayacağını açıkça belirtmiştir. Çünkü şufa hakkı yalnızca üçüncü kişilere yapılan satışlarda geçerlidir.

Fiilen Taksim Edilen Taşınmazlarda Şufa Hakkı

Eğer taşınmaz paydaşlar arasında fiilen paylaşılmış ve bu durum uzun süre devam etmişse, şufa hakkının ileri sürülmesi çoğu kez dürüstlük kuralına aykırı kabul edilmektedir. Yargıtay, fiilî taksimin varlığını araştırmayı ve gerektiğinde keşif yapmayı zorunlu görmektedir.

Hak Düşürücü Süreler

Yargıtay kararlarında, 3 aylık ve 2 yıllık sürelerin hak düşürücü nitelikte olduğu defalarca vurgulanmıştır. Bu süreler geçtiğinde şufa davası açılması mümkün değildir.

Akrabalar Arasında Satış

Yakın akrabalar arasındaki satışlarda, gerçekte satış değil hibe veya miras paylaşımı amacının bulunduğu durumlarda önalım hakkı kullanılamaz. Bu husus, İçtihadı Birleştirme Kararları ile de pekiştirilmiştir.

Şufa Hakkından Feragat Etme Şartları

Şufa hakkı (önalım hakkı), paydaşlara tanınan özel bir haktır ve hak sahibi bu hakkı dilediği takdirde kullanmaktan feragat edebilir. Ancak feragatin geçerliliği ve etki alanı, hangi aşamada yapıldığına göre değişir.

Feragat Türleri

1. Satıştan Önce Genel Feragat
   • Paydaş, henüz somut bir satış söz konusu değilken önalım hakkından vazgeçebilir.
   • Bu feragat resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh edilmelidir.
   • Adi yazılı şekilde yapılan genel feragat beyanları geçersizdir.
2. Satış Anında veya Satıştan Sonra Feragat
   • Belirli bir satışa ilişkin olarak yapılan feragat, adi yazılı şekilde yapılabilir.
   • Bu feragat, yalnızca ilgili satış için bağlayıcıdır. Aynı taşınmazın ileride yapılacak başka satışlarında paydaş tekrar şufa hakkını kullanabilir.
3. Dava Sırasında Feragat
   • Şufa davası açıldıktan sonra da paydaş, davasından feragat edebilir.
   • Bu durumda dava sona erer ve feragat eden paydaş, söz konusu satış bakımından önalım hakkını kaybeder.

Önemli Nokta

• Genel feragat mutlaka resmi şekilde yapılmalıdır; aksi takdirde hukuki sonuç doğurmaz.
• Somut satışa bağlı feragat adi yazılı şekilde yapılabilir ve yalnızca o satış için geçerlidir.

 Dolayısıyla, şufa hakkından feragat mümkündür ancak geçerlilik şartlarına uyulmadığı takdirde feragat hukuken sonuç doğurmaz.

Birden Fazla Paydaşın Önalım Hakkını Kullanması

Şufa hakkı, taşınmazdaki tüm paydaşlara tanınmış bir haktır. Bu nedenle bir pay satıldığında, birden fazla paydaş aynı anda önalım hakkını kullanabilir. Böyle durumlarda ortaya çıkacak sonuçlar kanun ve Yargıtay içtihatları ile netleştirilmiştir.

Hisse Oranının Önemi Yoktur

Kanunda açıkça belirtildiği üzere, şufa hakkının kullanımında pay oranlarının büyüklüğü dikkate alınmaz. Yani küçük hisseli bir paydaş ile büyük hisseli bir paydaş önalım hakkını birlikte kullandığında, şufa konusu pay eşit şekilde aralarında paylaşılır.

Birlikte veya Ayrı Ayrı Dava Açma

• Paydaşlar önalım davasını ayrı ayrı açabilir. Bu durumda davaların birleştirilmesi mahkemece mümkündür.
• Paydaşlar birlikte dava açarlarsa, yine aynı şekilde dava sonunda kazanılan pay, hisse oranlarına bakılmaksızın eşit olarak adlarına tescil edilir.

Feragat Durumunda Payın Durumu

Paydaşlardan biri açtığı davadan feragat ederse, ona düşecek pay diğer davacı paydaşlara aktarılır. Pay, davalı üzerinde kalmaz.

Yargıtay’ın Görüşü

Yargıtay, birden fazla paydaşın şufa hakkını kullanması halinde eşit paylaştırma kuralını yerleşik içtihat haline getirmiştir. Bu durum, paydaşlar arasındaki eşitliği sağlamak amacı taşır.

Şufa Davası Görülürken İkinci Satış ve Bedel Farkı

Şufa davası devam ederken, dava konusu payın yeniden satılması halinde özel bir hukuki durum ortaya çıkar. Bu durumda davacının seçimlik hakkı bulunmaktadır.

İkinci Satışın Etkisi

• Şufa hakkına konu edilen pay, dava sırasında başka bir kişiye satılırsa davacı, davasını yeni alıcıya yöneltebilir.
• Dilerse, davayı mevcut davalıya karşı tazminat davasına dönüştürme yoluna gidebilir.
• Bu hak, HMK m.186 kapsamında davacıya tanınmış seçimlik bir haktır.

Bedel Farkı Meselesi

• İkinci satışta satış bedeli, ilk satıştan farklı olabilir.
• Eğer yeni alıcı kötü niyetli ise, davacı yalnızca ilk satıştaki bedel üzerinden sorumlu olur.
• Yeni alıcı iyi niyetli ise, davacı son satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanmak zorundadır.
• Kötü niyetli olup olmadığını ispat yükü, davacıya aittir.

Yargıtay Uygulaması

Yargıtay, davacıya mutlaka seçimlik hakkını kullanması için süre verilmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Ayrıca kötü niyetin varlığı halinde, davacının ilk satış bedeli üzerinden hak kazanabileceği kabul edilmektedir.

Akrabalar Arasında Satışlarda Şufa Hakkı Kullanılamaz

Şufa hakkının amacı, paylı mülkiyette dışarıdan üçüncü kişilerin ortaklığa girmesini engelleyerek mevcut paydaşların uyumunu korumaktır. Ancak payın alıcısı, satıcı paydaşın yakın akrabası olduğunda, bu satışın ardında genellikle miras hukuku veya bağış (hibe) gibi özel amaçlar bulunduğu kabul edilir.

İçtihadı Birleştirme Kararı

27.03.1957 tarihli ve 12/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, bu konuda yol göstericidir. Kararda, bir paydaşın payını eşine, çocuğuna ya da akrabasına satması halinde, görünürde satış sözleşmesi bulunsa bile gerçekte satış amacının bulunmadığı, dolayısıyla şufa hakkının kullanılamayacağı belirtilmiştir.

Hukuki Gerekçe

• Bu tür satışlarda amaç, bedel elde etmek değil, akrabalık ilişkisi sebebiyle malın aile içinde kalmasını sağlamaktır.
• Bu nedenle, kanunun gerçek satışlar için öngördüğü önalım hakkı, akrabalar arasındaki bu tür işlemlerde devreye girmez.

Yargıtay Uygulamaları

Yargıtay, akrabalar arasında yapılan satışlarda şufa hakkı iddiasını genellikle reddetmektedir. Ancak şu noktaya dikkat edilmelidir:

• Satışın gerçekte bağış veya miras paylaşımı amacıyla yapıldığı ispatlanmalıdır.
• Aksi halde, görünürdeki satış işlemi üzerinden şufa hakkı kullanılabilir.

Trampa Halinde Şufa Hakkı Kullanılamaz

Şufa hakkı (önalım hakkı) yalnızca satış işlemlerinde kullanılabilir. Bir paydaşın payını üçüncü kişiye trampa (mal değişimi) yoluyla devretmesi durumunda ise şufa hakkı doğmaz.

Neden Şufa Hakkı Doğmaz?

• Trampa, hukuken satım sözleşmesi değildir; karşılıklı mal değişimini ifade eder.
• Önalım hakkı ise sadece satışa özgü bir haktır.
• Bu nedenle, trampa yoluyla edinilen paylara karşı şufa davası açılamaz.

Muvazaa İddiası

Eğer tapuda yapılan trampa işlemi gerçekte satış niteliğinde ise, paydaşlar bunu ispat ederek şufa hakkını kullanabilir.

• Davacı, işlemin aslında satış olduğunu tanık dahil her türlü delille ileri sürebilir.
• Ancak sırf değer farkı bulunması tek başına trampanın satış olduğunu göstermeye yetmez.

Yargıtay Uygulaması

Yargıtay, trampanın satış gibi gösterilmesi halinde şufa hakkı doğmayacağını, ancak gerçekten satış amacıyla yapılan bir işlemin trampa şeklinde gösterilmesi durumunda muvazaa ispat edilirse şufa hakkının kullanılabileceğini kabul etmektedir.

Şufa (Önalım) Bedeli Taşınmaz Üzerindeki Haciz, Masraf ve Harçları Kapsar

Şufa davası kabul edildiğinde, şufa hakkını kullanan paydaş, payı satın almak için yalnızca tapuda gösterilen satış bedelini değil, aynı zamanda alıcının ödediği zorunlu masrafları ve harçları da karşılamak zorundadır.

Önalım Bedelinin Kapsamı

• Satış bedeli: Tapuda belirtilen bedel esas alınır.
• Harç ve masraflar: Tapu harcı, noter masrafı, tescil bedeli gibi alıcının yaptığı zorunlu giderler de eklenir.
• Haciz veya ipotek kaldırma bedeli: Eğer pay üzerinde haciz veya ipotek bulunuyorsa ve alıcı bunları kaldırmak için ödeme yaptıysa, bu ödemeler de şufa bedeline dahildir.

Hukuki Gerekçe

Şufa hakkı kullanıldığında, şufa hakkını kullanan paydaş ile alıcı arasında, satıcı ile alıcı arasındaki sözleşmenin aynı şartlarla kurulduğu kabul edilir. Dolayısıyla davacı, alıcının katlandığı masrafları üstlenmekle yükümlüdür.

Yargıtay Kararları

Yargıtay’a göre, önalım bedeli yalnızca satış bedeli değil, aynı zamanda zorunlu masraf ve harçları da kapsar. Böylece alıcının mağduriyeti önlenmiş olur ve şufa hakkı dürüstlük kuralına uygun şekilde kullanılmış sayılır.

Sonradan Paydaş Olan Kişiye Pay Satışı Halinde Şufa Hakkı

Şufa hakkı, yalnızca üçüncü kişilere yapılan satışlarda kullanılabilir. Eğer payı satın alan kişi, satıştan önce taşınmazda zaten paydaş konumundaysa, bu durumda şufa hakkı işletilemez.

Hukuki Çerçeve

• Türk Medeni Kanunu’na göre şufa hakkı, bir paydaşın payını “üçüncü kişiye” satması halinde doğar.
• Paydaş, üçüncü kişi sayılamayacağından, başka bir paydaşın yaptığı satın alma işlemi şufa hakkını doğurmaz.

Yargıtay’ın Yaklaşımı

Yargıtay, birçok kararında şu hususu vurgulamaktadır:

• Şufa davasında davalı, satış tarihinden önce taşınmazda paydaş ise, bu davalıya karşı şufa hakkı kullanılamaz.
• Çünkü şufa hakkının amacı, dışarıdan yabancı kişilerin ortaklığa girmesini engellemektir; mevcut paydaşların pay alımlarında böyle bir tehlike bulunmamaktadır.

Sonuç

• Sonradan paydaş olmuş kişi aleyhine şufa hakkı işletilemez.
• Ancak payı satın alan kişi satış anında paydaş değil, tamamen dışarıdan biri ise şufa hakkı kullanılabilir.

Şufa Davasının Tazminata Dönüşmesi Halinde Tazminatın Kapsamı

Şufa davası devam ederken, dava konusu pay bir başka kişiye veya tekrar satıcı paydaşa devredilebilir. Bu durumda davacının, HMK m.186 kapsamında seçimlik hakkı vardır. Yani davacı, davasını yeni alıcıya yöneltebileceği gibi mevcut davayı tazminat davasına dönüştürebilir.

Tazminatın Kapsamı

• Tazminat miktarı, ilk satış bedeli ile ikinci satış bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanır.
• Eğer ikinci satış daha yüksek bedelle yapılmışsa, davacı bu farkı tazminat olarak talep edebilir.
• Böylece, davacının şufa hakkının dolanılmak suretiyle ihlal edilmesi engellenmiş olur.

Örnek Senaryo

• Bir paydaş, payını üçüncü kişiye 500.000 TL’ye satmıştır.
• Davacı bu satışa karşı şufa davası açmıştır.
• Ancak dava sürerken pay, başka bir kişiye 800.000 TL’ye devredilmiştir.
• Bu durumda davacı, davasını tazminata dönüştürürse 300.000 TL’lik farkı tazminat olarak talep edebilir.

Yargıtay Görüşü

Yargıtay kararlarında, davacının bu hakkı seçimlik hak olarak kullanabileceği ve tazminat talebinin yalnızca satışlar arasındaki farkla sınırlı olduğu açıkça belirtilmiştir.

Seçimlik Hakkın Kullanılması İçin Süre Verilmesi Gerekir

Şufa davası devam ederken dava konusu pay başka bir kişiye satılırsa, davacıya seçimlik hak tanınır. Bu hak sayesinde davacı, ya davayı yeni alıcıya yöneltir ya da mevcut davayı tazminat davasına dönüştürür.

Mahkemenin Görevi

• Mahkeme, böyle bir durumda davacının hangi hakkı kullanmak istediğini netleştirmesi için ona uygun bir süre vermelidir.
• Davacı, bu süre içinde tercihini açıklamazsa dava usulden olumsuz etkilenebilir.

Seçimlik Hak Seçenekleri

1. Yeni alıcıya yöneltmek: Davacı, davayı devralan kişiye yönelterek önalım hakkını aynen kullanabilir.
2. Tazminata dönüştürmek: Davacı, satış bedelleri arasındaki farkı talep ederek davasını tazminata çevirebilir.

Yargıtay Uygulaması

Yargıtay, mahkemelerin davacıya seçimlik hakkını kullanması için mutlaka süre tanıması gerektiğini vurgulamaktadır. Aksi halde verilen karar, eksik inceleme sebebiyle bozulma riski taşır.

Şufa Davası Açıldıktan Sonra Taşınmazın Devri Halinde Seçimlik Hak Kaç Kez Kullanılabilir?

Şufa davası açıldıktan sonra dava konusu pay birden fazla kez el değiştirebilir. Bu durumda davacının sahip olduğu seçimlik hak, her satış işleminde yeniden gündeme gelir.

Seçimlik Hakkın Kullanımı

• Davacı, her yeni satışta davasını yeni alıcıya yöneltebilir veya mevcut davayı tazminata dönüştürebilir.
• Kanunda seçimlik hakkın bir kezle sınırlı olduğuna dair herhangi bir hüküm bulunmamaktadır.
• Bu nedenle davacı, dava süresince taşınmaz kaç kez devredilirse devredilsin, seçimlik hakkını her defasında kullanabilir.

Mahkemenin Rolü

• Mahkeme, her yeni satış işleminde davacıya seçimlik hakkını kullanması için uygun süre tanımalıdır.
• Davacı, süre içinde tercihini bildirmezse dava hakkını kaybetme riskiyle karşılaşabilir.

Yargıtay Görüşü

Yargıtay, taşınmazın dava sırasında birden çok kez devredilmesi halinde davacının her satışta yeniden seçimlik hak sahibi olacağını kabul etmektedir. Böylece şufa hakkının korunması ve davacının mağduriyetinin önlenmesi amaçlanmaktadır.

Hibe veya Miras Hukukuyla İlgili Amaçla Satış ve Muvazaa

Şufa hakkı yalnızca gerçek satışlarda kullanılabilir. Satış görünümünde olsa da gerçekte hibe (bağış) veya miras hukukuna ilişkin amaçlarla yapılan işlemlerde şufa hakkı doğmaz.

Gerçek Satış Şartı

• Türk Medeni Kanunu m.732’ye göre şufa hakkı, yalnızca payın üçüncü kişiye satışı halinde kullanılabilir.
• Satım sözleşmesinin temel unsuru olan bedelin gerçekten ödenmiş olması gerekir.

Hibe Durumunda

• Bir taşınmazın bedelsiz olarak devri hibedir.
• Hibe işleminde bedel unsuru bulunmadığından, bu durumda şufa hakkı kullanılamaz.

Miras Hukukuna İlişkin Amaçlar

• Paydaş, payını görünüşte satış sözleşmesi ile akrabasına devredebilir.
• Ancak amaç miras paylaşımına yönelikse veya bağış niteliği taşıyorsa, bu işlem gerçek satış sayılmaz.
• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararlarına göre, bu gibi durumlarda önalım hakkı uygulanmaz.

Muvazaa İddiası

Bu durumda davalı taraf muvazaalı işlemi ileri süremez; fakat davacı, muvazaayı tanık dâhil her türlü delille ispat edebilir.

Tarafların işlemi satış gibi göstermesine rağmen, gerçekte hibe veya miras amaçlı bir devir yapıldığı iddia edilebilir.

Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan Önalım (Şufa) Hakkı

Şufa hakkı, sadece kanundan değil, sözleşmeden de doğabilir. Bu kapsamda kira sözleşmelerine konulan önalım hükümleri de taraflara bu hak tanıyabilir.

Kira Sözleşmesine Konulan Hüküm

• Kiracı ile mal sahibi arasında yapılan kira sözleşmesine, malikin taşınmazı satmak istemesi halinde öncelikle kiracıya teklif edeceği yönünde hüküm eklenebilir.
• Bu düzenleme, sözleşmeden doğan önalım hakkı niteliği taşır.

Geçerlilik Şartları

• Borçlar Kanunu uyarınca, önalım hakkına ilişkin sözleşmelerin geçerliliği için yazılı şekil şarttır.
• Bu hükmün tapu siciline şerh verilmesi halinde, hak yalnızca taraflar arasında değil, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.

Tapuya Şerh

• Ön alım hakkı tapuya şerh edilirse, üçüncü kişiler taşınmazı satın alsa bile kiracının şufa hakkı korunur.
• Şerhin etkisi en fazla 10 yıl sürer.

Sınırlamalar

• Tapuya şerh verilmemişse, kira sözleşmesinden doğan şufa hakkı yalnızca taraflar arasında hüküm doğurur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.
• Ayrıca sözleşmeye konulan hükmün açık ve belirli olması gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular