Tahliye Taahhütnamesi

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte hiçbir koşul ileri sürmeden boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiği hukuki belgedir. Bu belge, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında önem taşımakta olup, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi kapsamında düzenlenmiştir.

Uygulamada, kira ilişkilerinin sona erdirilmesi genellikle dava veya bildirim yoluyla gerçekleşse de, en hızlı ve etkili yöntemlerden biri tahliye taahhütnamesidir. Kiracı tarafından yazılı olarak verilen bu taahhüt, belirlenen tarihte taşınmazın boşaltılmaması halinde kiraya verene icra dairesine başvurma veya tahliye davası açma hakkı tanımaktadır.

Son yıllarda artan kira bedelleri ve uzun süren tahliye davaları nedeniyle ev sahipleri, taşınmazlarını kiraya vermeden önce kiracılardan tahliye taahhütnamesi talep etmektedir. Böylelikle, kira uyuşmazlıklarında kiraya verenin hızlı bir şekilde hakkını arayabilmesi amaçlanmaktadır.

Bu makalede, tahliye taahhütnamesinin hukuki niteliği, geçerlilik şartları, icra takibi süreci, iptal edilip edilemeyeceği ve itiraz yolları ayrıntılı şekilde ele alınacaktır. Ayrıca, örnek tahliye taahhütnamesi metni ve uygulamada dikkat edilmesi gereken hususlara da yer verilecektir.

Kiralanan taşınmazın Tahliyesi

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiraya verene karşı, kiralanan taşınmazı belirlenen tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir. Bu belge, tek taraflı bir hukuki işlem niteliği taşır ve kiracının iradesiyle hazırlanır. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca, kiracı bu beyanına rağmen taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak veya sulh hukuk mahkemesinde dava açarak tahliye talebinde bulunabilir.

Kanunda yer alan açık düzenlemeye göre; kiracının taşınmazı teslim aldıktan sonra imzaladığı tahliye taahhütnamesi, geçerli bir hukuki sebep olarak kabul edilir. Buna dayanarak kira sözleşmesi, taahhütte belirtilen tarihten itibaren sonlandırılabilir.

Tahliye taahhütnamesinin uygulamadaki önemi oldukça büyüktür. Çünkü kira sözleşmesinin normal yollarla sona erdirilmesi genellikle uzun süren dava süreçlerine bağlıdır. Oysa geçerli bir tahliye taahhüdü, kiraya veren için hızlı ve pratik bir tahliye imkânı sağlar.

Tahliye Taahhütnamesi Şartları Nelerdir?

Tahliye taahhütnamesi geçerli sayılabilmesi için belirli yasal koşulları taşımalıdır. Bu şartlar Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi ve ilgili içtihatlarla netleştirilmiştir. Şartlardan herhangi birinin eksik olması, taahhütnamenin geçersizliği sonucunu doğurur.

Başlıca şartlar şunlardır:

1. Tahliye taahhüdü kiracı tarafından verilmiş olmalıdır.
   • Taahhüt mutlaka kiracı tarafından imzalanmalıdır.
   • Birden fazla kiracı varsa, tamamının imzalaması gerekir.
   • Aile konutu söz konusu olduğunda, eşlerden yalnızca birinin imzası yeterli değildir; diğer eşin de açık rızası bulunmalıdır.
2. Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır.
   • Sözlü beyanlar geçerli değildir.
   • Adi yazılı şekil yeterlidir; noterde düzenlenmesi zorunlu değildir. Ancak noter huzurunda yapılması ispat kolaylığı sağlar.
3. Tahliye taahhüdü kiralananın tesliminden sonra verilmelidir.
   • Kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya öncesinde düzenlenen taahhütler geçerli değildir.
   • Teslimden sonra, kiracının özgür iradesiyle yapılmış olmalıdır.
4. Tahliye tarihi açıkça belirtilmelidir.
   • Taahhütnamede net bir tahliye tarihi bulunmalıdır.
   • Belirsiz veya muğlak tarih içeren taahhütler geçerli kabul edilmez.
5. Yetkili kişiler tarafından imzalanmış olmalıdır.
   • Şirket kiracılarda, şirketin imza yetkilileri tarafından verilmiş olması gerekir.
   • Yetkisiz kişilerin veya sadece bir ortağın imzaladığı taahhüt geçerli değildir.
6. Taahhüt herhangi bir şarta bağlı olmamalıdır.
   • Örneğin “yol açılırsa, inşaat yapılırsa tahliye ederim” gibi şartlı beyanlar geçersiz kabul edilebilir.
   • Ancak kanunda düzenlenen objektif şartlara bağlı tahliye taahhütleri istisna olarak geçerli olabilir.

Bu şartlar sağlanmadığı takdirde, kiracının imzaladığı tahliye taahhütnamesi hukuken bağlayıcı olmayacak ve kiraya veren bu belgeye dayanarak tahliye talebinde bulunamayacaktır.

Tahliye Taahhütnamesi İle Kiracı Tahliyesi

Geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunduğunda kiraya veren, kiracının taşınmazı boşaltmaması halinde iki farklı yolla tahliye talebinde bulunabilir:

1. İcra Takibi Yoluyla Tahliye
   • Kiraya veren, taahhütte belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurabilir.
   • İcra dairesi tarafından kiracıya tahliye emri gönderilir. Bu emirde kiracıya 15 gün içinde evi boşaltması ve 7 gün içinde itiraz etmesi gerektiği bildirilir.
   • Kiracı süresinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve taşınmaz zorla tahliye edilir.
   • İtiraz edilmesi halinde kiraya veren, itirazın kaldırılması veya iptali için mahkemeye başvurmak zorundadır.
2. Tahliye Davası Yoluyla Tahliye
   • Kiraya veren, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.
   • Bu davanın da mutlaka taahhütte belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde açılması gerekir.
   • Mahkeme, geçerli bir tahliye taahhüdü bulunduğunu tespit ederse kiracının taşınmazdan çıkarılmasına karar verir.

Burada önemli husus; hem icra takibinde hem de tahliye davasında, kiraya verenin bir aylık süreyi kaçırmaması gerektiğidir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve geçmesi halinde tahliye hakkı ortadan kalkar.

Sonuç olarak; tahliye taahhütnamesi, kiraya verene hızlı ve etkili bir tahliye imkânı sağlasa da, sürecin doğru şekilde yürütülmesi büyük önem taşır. Aksi halde hak kaybı yaşanabilir.

Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Doldurulur?

Tahliye taahhütnamesi düzenlenirken, belgenin geçerliliğini sağlamak için bazı unsurların eksiksiz ve doğru şekilde doldurulması gerekir. Yanlış veya eksik hazırlanan bir taahhütname, kiraya verenin hukuki sürecini olumsuz etkileyebilir.

Doldurulurken dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

• Kiracının bilgileri: Ad, soyad ve T.C. kimlik numarası mutlaka yer almalıdır.
• Kiraya verenin bilgileri: Ad, soyad ve T.C. kimlik numarası yazılmalıdır.
• Taşınmazın adresi: Kiralanan yerin açık adresi eksiksiz olarak belirtilmelidir.
• Düzenleme tarihi: Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden sonra düzenlenmiş olması gerekir. Aynı gün veya öncesinde düzenlenirse geçersiz olur.
• Tahliye tarihi: Taşınmazın hangi tarihte boşaltılacağı açıkça yazılmalıdır. Muğlak ifadeler veya boş bırakılan tarihler geçerlilik sorununa yol açar.
• Kiracının imzası: Belgenin geçerliliği için kiracının imzası şarttır. Birden fazla kiracı varsa tümünün imzalaması gerekir.
• Şirket kiracı durumunda: Taahhütname, şirketi temsil ve ilzama yetkili kişi/kişiler tarafından imzalanmalıdır.
• Noter tasdiki (opsiyonel): Noterde düzenlenmesi zorunlu değildir; ancak noter huzurunda yapılması ileride çıkabilecek imza inkârı veya tarih uyuşmazlıklarında kiraya verene avantaj sağlar.

Örnek bir tahliye taahhütnamesi metni şu şekilde olabilir:

 TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ  

Kiracı: (Ad Soyad – T.C. No)  
Kiraya Veren: (Ad Soyad – T.C. No)  
Kiralanan Taşınmazın Adresi: …  

Yukarıda adresi belirtilen taşınmazı, hiçbir ihtar ve bildirime gerek kalmadan, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350-352. maddeleri uyarınca …/…/… tarihinde boş ve sağlam şekilde tahliye etmeyi, aksi halde doğacak masraf ve zararları nakden ödemeyi kabul ve taahhüt ederim.  

Tarih: …/…/…  
Kiracı (İmza)  

Bu örnek, uygulamada kullanılan en sade şeklidir. Noter huzurunda yapılması halinde belgenin bağlayıcılığı çok daha güçlü olacaktır.

Tahliye Taahhütnamesi İptal Edilebilir mi?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının özgür iradesiyle ve yasal şartlara uygun şekilde imzaladığı sürece bağlayıcıdır. Ancak bazı hallerde bu belgenin iptali veya geçersizliği gündeme gelebilir.

İptal edilebileceği durumlar şunlardır:

• İrade sakatlığı: Kiracı taahhüdü baskı, tehdit, hile veya hataya dayalı olarak imzalamışsa, bu durumda taahhüt iptal edilebilir. Bu iptal hakkı, Türk Borçlar Kanunu’nun 30 ve devamı maddelerinde düzenlenen genel hükümler çerçevesinde kullanılabilir.
• Geçerlilik şartlarının eksikliği: Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalanmışsa veya tahliye tarihi belirtilmemişse, zaten baştan geçersizdir. Böyle bir durumda ayrıca iptal işlemine gerek yoktur; çünkü hukuken bağlayıcılığı yoktur.
• Karşılıklı anlaşma ile iptal: Kiracı ve kiraya veren karşılıklı mutabakatla taahhüdün hükümsüz olduğuna dair anlaşabilir. Bu anlaşmanın yazılı yapılması, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önemlidir.

Yargıtay uygulamalarında da; kiracının özgür iradesi dışında imzaladığı, teslim tarihinden önce düzenlendiği veya muğlak tarihler içerdiği tahliye taahhütnameleri geçersiz sayılmaktadır.

Tahliye Taahhütnamesine İtiraz

Kiracı, kendisine karşı başlatılan tahliye sürecinde tahliye taahhütnamesine itiraz edebilir. Bu itiraz, icra takibi veya tahliye davası sırasında ileri sürülebilir. İtiraz hakkı, kiracının hukuki korunması açısından son derece önemlidir.

Kiracının ileri sürebileceği başlıca itiraz sebepleri şunlardır:

• İmza itirazı: Taahhütnamedeki imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürebilir.
• Tarih itirazı: Taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya öncesinde düzenlendiğini iddia edebilir. Bu durumda taahhüt geçersizdir.
• Sözleşmenin yenilenmesi: Taahhüt verildikten sonra kira sözleşmesinin yenilendiğini veya uzatıldığını belirterek taahhüdün geçerliliğini tartışabilir.
• Geçerlilik şartlarının eksikliği: Tahliye tarihi yazılmamışsa ya da belirsizse bu husus geçersizlik sebebidir.

İtiraz Usulü

• Kiracı, icra dairesinden gelen tahliye emrine karşı 7 gün içinde yazılı veya sözlü olarak itiraz edebilir.
• İtiraz edilmesi halinde icra takibi durur.
• Kiraya veren, bu durumda sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açmak zorundadır.
• Noter huzurunda düzenlenen taahhütnamelere karşı imza inkârı mümkün değildir. Ancak adi yazılı taahhütlerde imza inkârı yapılabilir.

Yargıtay Uygulaması

Yargıtay kararlarında; tarihsiz, kira sözleşmesiyle aynı gün düzenlenen veya tüm kiracılar tarafından imzalanmamış tahliye taahhütnamelerinin geçersiz olduğu yönünde çok sayıda hüküm bulunmaktadır. Ayrıca, boş kâğıda atılan imzaların sonradan doldurulması halinde, kiracının bunun kötüye kullanıldığını ispatlaması gerektiği kabul edilmektedir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Ne Kadar Sürer?

Tahliye taahhütnamesi, kiraya verene hızlı bir tahliye imkânı sağlasa da sürecin süresi, seçilen yola ve tarafların tutumuna bağlı olarak değişiklik gösterebilir.

İcra Takibi Yoluyla Tahliye

• Kiraya veren, taahhütte belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatmalıdır.
• İcra dairesi tarafından kiracıya 15 gün içinde evi boşaltması gerektiğini bildiren tahliye emri gönderilir.
• Kiracının bu emre 7 gün içinde itiraz hakkı vardır.
• İtiraz edilmezse süreç yaklaşık 1–2 ay içinde sonuçlanabilir.
• İtiraz edilmesi halinde ise icra mahkemesinde veya sulh hukuk mahkemesinde dava süreci başlar ve bu, süreci uzatabilir.

Dava Yoluyla Tahliye

• Kiraya veren, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.
• Bu davanın da tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde açılması gerekir.
• Mahkemelerin iş yüküne göre değişmekle birlikte dava süreci 6 aydan 1 yıla kadar sürebilir.
• Tarafların sunduğu itiraz ve deliller de davanın uzunluğunu etkiler.

Uygulamada Süreç

Her iki yol da kiracının serbest iradesiyle verdiği taahhütnameye dayanır. İcra takibi genellikle daha hızlı sonuç verirken, dava süreci ise itirazların daha ayrıntılı incelendiği bir yol olarak öne çıkar.

Geçerli ve Geçersiz Tahliye Taahhütnamesi

Bir tahliye taahhütnamesinin hukuken sonuç doğurabilmesi için bazı şartları taşıması gerekir. Bu şartlar yerine getirilmediğinde belge geçersiz kabul edilir ve kiraya veren bu belgeye dayanarak tahliye talep edemez.

Geçerli Tahliye Taahhütnamesi

Aşağıdaki koşulları sağlayan taahhütnameler geçerli sayılır:

• Kiracı tarafından serbest irade ile imzalanmış olması,
• Yazılı şekilde düzenlenmiş bulunması (adi yazılı şekil yeterlidir),
• Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması,
• Açık ve net bir tahliye tarihinin belirtilmiş olması,
• Birden fazla kiracı varsa tüm kiracıların imzasının bulunması,
• Şirket kiracılarda, yetkili kişi/kişilerce imzalanmış olması,
• Tarih kısmı boş olsa bile, kiralananda oturulurken serbest iradeyle imzalanmış olduğunun ispatlanması.

Geçersiz Tahliye Taahhütnamesi

Aşağıdaki durumlarda ise taahhütname geçersiz sayılır:

• Kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya sözleşmeden önce düzenlenmişse,
• Tahliye tarihi hiç yazılmamış veya belirsiz bırakılmışsa,
• Birden fazla kiracı olmasına rağmen sadece bir kiracı imzalamışsa,
• Yetkisiz kişiler tarafından imzalanmışsa,
• Kiracının baskı, tehdit veya hile altında imza atması durumunda,
• Taahhüt verildikten sonra aynı taşınmaza ilişkin yeni kira sözleşmesi yapılmışsa.

Yargıtay Uygulaması

Yargıtay kararlarında, kira sözleşmesiyle aynı gün düzenlenen veya boş kâğıda imza atılıp sonradan doldurulan tahliye taahhütnameleri çoğunlukla geçersiz kabul edilmektedir. Ancak, kiracının serbest iradesiyle taşınmazda otururken verdiği taahhütler, tarih boş olsa bile geçerli sayılabilmektedir.

Boş Tahliye Taahhütnamesi İmzaladım Ne Yapmalıyım?

Uygulamada sık karşılaşılan durumlardan biri, kiracıların kira sözleşmesi sırasında boş tahliye taahhütnamesi imzalamalarıdır. Bu belgelerde genellikle tarih kısmı boş bırakılır ve sonradan kiraya veren tarafından doldurulur. Bu durum, kiracılar açısından ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

Boş Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Durumu

• Türk Borçlar Kanunu’na göre tahliye taahhütnamesi, kiralananın tesliminden sonra verilmelidir. Teslim öncesinde veya kira sözleşmesiyle aynı tarihte verilen taahhüt geçersizdir.
• Boş imzalı belgeler, “beyaza imza” olarak kabul edilir. Yargıtay uygulamalarında, bu tür belgelerin geçerli sayılabilmesi için kiracının serbest iradesiyle verildiğinin ispat edilmesi gerekir.
• Eğer kiracı, boş imzalı belgenin sonradan doldurulduğunu iddia ediyorsa, bu iddiasını kesin delillerle ispatlamak zorundadır.

Kiracı Ne Yapmalı?

• Kiracı, boş tahliye taahhütnamesine dayanılarak icra takibi başlatıldığında 7 gün içinde icra dairesine itiraz etmelidir.
• İtirazda, belgenin teslimden önce alındığı, tarihsiz olduğu veya iradesinin fesada uğratıldığı belirtilmelidir.
• Gerekirse sulh hukuk mahkemesinde iptal veya geçersizlik davası açılabilir.
• Bu süreçte mutlaka hukuki destek alınması tavsiye edilir.

Önemli Noktalar

• Tarih kısmı boş olan taahhütlerin sonradan doldurulması Yargıtay tarafından bazı hallerde kabul edilse de, kiracı irade fesadı iddiasında bulunabilir.
• Ancak kiracı, boş kağıda imza attığını inkâr etmezse, belge yazılı tahliye taahhütnamesi olarak değerlendirilebilir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Süresi

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye süreci, icra takibi veya dava yoluyla yürütülmesine göre farklılık göstermektedir. Ancak her iki yolda da temel nokta, kiraya verenin tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde hukuki yollara başvurması gerektiğidir.

İcra Takibi Yoluyla Tahliye Süresi

• Kiraya veren, taahhütte yazılı tarihten itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurur.
• İcra dairesi, kiracıya tahliye emri gönderir. Bu emirde kiracıya:
  • 15 gün içinde taşınmazı boşaltması,
  • 7 gün içinde itiraz etmesi gerektiği bildirilir.
• Kiracı itiraz etmezse takip kesinleşir ve kiracı zorla tahliye edilir.
• İtiraz edilirse süreç mahkemeye taşınır ve bu durumda süre uzayabilir.

Dava Yoluyla Tahliye Süresi

• Kiraya veren, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açar.
• Dava, genellikle mahkemenin iş yüküne bağlı olarak 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanabilir.
• Kiracının itirazları ve ileri sürdüğü deliller, sürecin daha da uzamasına neden olabilir.

Tahliye Taahhütnamesi Örneği

Uygulamada kullanılan tahliye taahhütnamesi genellikle standart bir formatta hazırlanır. Ancak her durumda kiralanan taşınmazın bilgileri, kiracı ve kiraya verenin kimlik bilgileri ile tahliye tarihinin eksiksiz yazılması gerekir. Aşağıda örnek bir metin yer almaktadır:

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

Kiracı (Taahhüt Eden):
Adı Soyadı: …
T.C. Kimlik No: …

Kiraya Veren (Mal Sahibi):
Adı Soyadı: …
T.C. Kimlik No: …

Kiralanan Taşınmazın Adresi:
…

Taahhüt Tarihi: …/…/…
Tahliye Tarihi: …/…/…

Halen kiracı olarak bulunduğum yukarıda adresi yazılı taşınmazı, hiçbir ihtar ve bildirime gerek kalmadan, kayıtsız ve şartsız olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350, 351 ve 352. maddeleri uyarınca, yukarıda belirtilen tarihte boş ve sağlam şekilde tahliye edeceğimi beyan, kabul ve taahhüt ederim.

Kiracı (İmza)

Önemli Noktalar

• Tahliye tarihi mutlaka yazılı olmalı ve belirli bir gün gösterilmelidir.
• Birden fazla kiracı varsa, her birinin imzası bulunmalıdır.
• Noterde düzenlenmesi zorunlu değildir, ancak noter onayı alınırsa kiraya veren açısından daha güçlü bir ispat aracı haline gelir.

Bu örnek, uygulamada en çok kullanılan kiracı tahliye taahhütnamesi formatıdır. Tarafların bilgileri ve taşınmazın açık adresi doğru yazıldığı sürece hukuken geçerlilik kazanır.

Tahliye Taahhütnamesi ile İcra Takibi Nasıl Yapılır?

Geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanarak kiraya veren, kiracının belirlenen tarihte taşınmazı boşaltmaması halinde icra dairesi aracılığıyla tahliye takibi başlatabilir. Bu yol, tahliye davalarına göre daha hızlı sonuç verir.

İcra Takibi Süreci

1. Başvuru
   • Kiraya veren, tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde yetkili icra dairesine başvurur.
   • Tahliye taahhütnamesi icra dairesine sunulur.
2. Tahliye Emri
   • İcra dairesi, kiracıya tahliye emri gönderir.
   • Bu emirde kiracıya:
     • 15 gün içinde taşınmazı boşaltması,
     • 7 gün içinde itiraz etmesi gerektiği bildirilir.
3. Kiracının İtirazı
   • Kiracı, tahliye emrine 7 gün içinde imza, tarih veya sözleşmenin yenilendiği gerekçesiyle itiraz edebilir.
   • İtiraz edilirse takip durur ve kiraya veren, sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açmak zorundadır.
   • Noter huzurunda yapılan taahhütlerde imzaya itiraz mümkün değildir.
4. Tahliyenin Gerçekleşmesi
   • Kiracı itiraz etmezse veya mahkeme itirazı kaldırırsa, kiracıya verilen 15 günlük süre sonunda taşınmaz zorla tahliye edilir.
   • Tahliye işlemi, icra memuru tarafından gerçekleştirilir.

Uygulamada Avantajı

İcra takibi yoluyla tahliye, dava yoluna göre daha kısa sürede sonuçlanması sebebiyle kiraya verenler tarafından sıklıkla tercih edilmektedir. Ancak kiracının süresinde yaptığı itiraz, sürecin mahkemeye taşınmasına ve sürenin uzamasına neden olabilir.

Geçerli Tahliye Taahhütnamesinin Özellikleri

Bir tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için yalnızca yazılı bir belge düzenlenmesi yeterli değildir. Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde bu belgenin bazı özellikleri taşıması gerekir.

1. Kiralananın Tesliminden Sonra Düzenlenmiş Olmalı

• Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesiyle aynı gün veya öncesinde yapılmışsa geçersizdir.
• Geçerli olabilmesi için mutlaka kiralanan taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden sonra düzenlenmelidir.

2. Yazılı Şekilde Yapılmalı

• Sözlü taahhütler geçersizdir.
• Adi yazılı şekil yeterli olup noter huzurunda yapılması şart değildir.
• Ancak noter onayı, sonradan çıkabilecek uyuşmazlıklarda kiraya veren için güçlü bir ispat aracı olur.

3. Tahliye Tarihi Belirtilmiş Olmalı

• Belirsiz, muğlak veya boş bırakılan tarihler geçerlilik sağlamaz.
• Tarih net bir şekilde gün/ay/yıl formatında yazılmalıdır.

4. Kiracı Tarafından İmzalanmalı

• Kiracı belgenin altını imzalamalıdır.
• Birden fazla kiracı varsa, her kiracının imzası bulunmalıdır.
• Aile konutu söz konusu olduğunda, diğer eşin de açık rızası gerekir.

5. Şartlı Olmamalı

• “Yol yapılırsa boşaltırım” veya “İnşaat başlarsa çıkacağım” gibi şarta bağlı taahhütler geçersiz sayılır.
• Ancak objektif olarak gerçekleşebilir şartlara bağlı taahhütler istisnai olarak kabul edilebilir.

6. Yenilenen Kira Sözleşmesi Sonrası Geçerli Olmaz

• Kiracı ile kiraya veren arasında yeni bir kira sözleşmesi imzalanmışsa, önceki taahhütname geçersiz hale gelir.

7. Serbest İrade ile İmzalanmalı

• Kiracının baskı, tehdit veya hile altında imzaladığı taahhüt geçerli değildir.
• Bu durumda kiracı, irade fesadı iddiasıyla taahhüdün iptalini talep edebilir.

Geçersiz Tahliye Taahhütnamesi

Her tahliye taahhütnamesi hukuken geçerli kabul edilmez. Türk Borçlar Kanunu hükümleri ve Yargıtay içtihatlarına göre bazı durumlarda düzenlenen taahhütnameler geçersiz sayılır. Bu durumda kiraya veren, ilgili belgeye dayanarak tahliye talep edemez.

Geçersiz Sayılan Durumlar

1. Kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenen taahhütler
   • Kiralanan taşınmaz henüz teslim edilmeden ya da kira sözleşmesiyle aynı gün alınan taahhütler, kiracının özgür iradesiyle verilmiş sayılmaz.
2. Teslimden önce verilen taahhütler
   • Taşınmazın anahtarı kiracıya teslim edilmeden imzalanan belgeler geçersizdir.
3. Tahliye tarihinin belirtilmemesi
   • Tarihsiz veya muğlak ifadeler içeren taahhütnameler, geçerli bir tahliye nedeni oluşturmaz.
4. Tüm kiracıların imzasının bulunmaması
   • Birden fazla kiracı varsa, yalnızca birinin imzaladığı taahhüt geçerli değildir.
5. Yetkisiz kişi tarafından imzalanması
   • Şirket kiracılarda yetkisiz bir ortağın ya da imza yetkisi olmayan kişinin imzası geçersizlik doğurur.
6. Yeni kira sözleşmesi yapılması
   • Taahhüt verildikten sonra aynı taşınmaza ilişkin yeni bir kira sözleşmesi imzalanırsa, önceki taahhüt hükümsüz hale gelir.
7. İrade fesadı ile imzalanan taahhütler
   • Kiracının tehdit, baskı, korkutma veya hile ile imzaladığı belgeler iptal edilebilir.

Yargıtay Uygulaması

Yargıtay kararlarında, kira sözleşmesi sırasında boş tahliye taahhütnamesi imzalatılması sıkça tartışılmıştır. Çoğu durumda teslimden önce alınan veya tarih içermeyen taahhütnameler geçersiz sayılmakta; ancak kiracının özgür iradesiyle kira süreci içinde verdiği tarihsiz belgeler geçerli kabul edilmektedir.

Tahliye Taahhütnamesiyle Tahliye Ne Kadar Sürer?

Geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracının tahliye edilmesi, sürecin icra takibi ya da dava yoluyla yürütülmesine göre farklı sürelerde sonuçlanır.

1. İcra Takibi Yoluyla Tahliye

• Kiraya veren, taahhütte yazılı tarihten itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurmalıdır.
• İcra dairesi, kiracıya tahliye emri gönderir. Bu emirde, kiracıya:
  • 15 gün içinde taşınmazı boşaltması,
  • 7 gün içinde itiraz etmesi gerektiği bildirilir.
• Kiracı itiraz etmezse, süreç hızlı ilerler ve tahliye genellikle 1-2 ay içinde tamamlanır.
• İtiraz edilirse, kiraya verenin sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açması gerekir. Bu durum, süreci birkaç ay daha uzatabilir.

2. Dava Yoluyla Tahliye

• Kiraya veren, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.
• Dava, mahkemenin iş yoğunluğuna bağlı olarak genellikle 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanır.
• Tarafların delilleri, bilirkişi raporları veya bekletici meseleler sürenin uzamasına neden olabilir.

3. Genel Değerlendirme

• İcra takibi genellikle en hızlı ve etkili yol olup birkaç ay içinde sonuçlanabilir.
• Dava yoluyla tahliye ise daha uzun süren bir prosedürdür.
• Her iki süreçte de, kiraya verenin bir aylık başvuru süresini kaçırmaması gerekir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir.

Sıkça Sorulan Sorular