Kamulaştırma Nedir? Kamulaştırma Davası ve İşlemler

Bu içerikte, kamulaştırma kavramı ile kamulaştırma sürecine ilişkin temel usul ve aşamalar açıklanmaktadır. Taşınmazından karayolu, tren yolu yahut elektrik direği geçecek olan herkes devletin gücü ile karşı karşıya geldiğinde duyduğu ve ne olduğunu merak ettiği bir kelime vardır: ‘’Kamulaştırma’’. Peki nedir bu kamulaştırma?

Kamulaştırma Nedir?

Kamulaştırma, Türkiye Cumhuriyeti Devleti’nin, kamunun çıkarını öne sürerek, bir şahsın maliki olduğu özel mülkiyete o şahsın herhangi bir onayını almadan el koymasıdır.

Kamulaştırmayı icra eden idare, ancak maddi karşılığını ödeyerek gerçek kişilere ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyeti altında bulunun taşınmazlar üzerinde hak sahibi olabilir.

Kamulaştırma ancak 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda tespit edilmiş olan kamulaştırma şartları sağlanır ise yapılabilir. Kamulaştırmanın şartları, Kamulaştırma Kanunu’nun 3. Maddesinde kaleme alınmıştır. İlgili kanun maddesi şu şekildedir:

İKİNCİ BÖLÜM

Kamulaştırmanın Oluşturulması

Kamulaştırma şartları

Madde 3 – 

İdareler, kanunlarla ve Cumhurbaşkanlığı kararnameleriyle yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını; bedellerini nakden ve peşin olarak veya aşağıda belirtilen hallerde eşit taksitlerle ödemek suretiyle kamulaştırma yapabilirler.

Cumhurbaşkanınca kabul olunan, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılacak kamulaştırmalarda, bir gerçek veya özel hukuk tüzel kişisine ödenecek kamulaştırma bedelinin o yıl Genel Bütçe Kanununda gösterilen miktarı, nakden ve peşin olarak ödenir. Bu miktar, kamulaştırma bedelinin altıda birinden az olamaz. Bu miktarın üstünde olan kamulaştırma bedelleri, peşin ödeme miktarından az olmamak ve en fazla beş yıl içinde faiziyle birlikte ödenmek üzere eşit taksitlere bağlanır. Taksitlere, peşin ödeme gününü takip eden günden itibaren, Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi uygulanır.

Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanların bedeli, her halde peşin ödenir.

İdarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanılamaz.

İdare ancak bu şartları sağlayarak kamulaştırma işlemini yapabilir. Kamulaştırma işlemlerine ilişkin uyuşmazlıklar, somut olayın niteliğine göre yargı mercileri önüne taşınabilmektedir.

Kamulaştırma Kanunu

Kamulaştırmanın ne olduğundan kısaca bahsettik. Peki kamulaştırmaya dair hususların düzenlendiği mevzuat olan ‘’Kamulaştırma Kanunu’’ nedir ne değildir, Kamulaştırma Kanunu denince ne anlamamız gerekmektedir?

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 04.11.1983 tarihinde Türkiye Büyük Millet Meclisi’nde kabul edilmiş olup, 08.11.1983 tarihinde 18215 sayılı resmî gazetede yayımlanmış ve yürürlüğe girmiştir. Bu kanunun yürürlüğe girmesi ile birlikte 31.08.1956 tarihli ve 6830 sayılı İstimlak Kanunu yürürlükten kaldırılmıştır.

Kamulaştırma Kanunu’nun amacı ve kapsamı yine kanunun birinci maddesinde açıklanmıştır. İlgili kanuni düzenleme şu şekildedir:

BİRİNCİ KISIM

Genel Hükümler

BİRİNCİ BÖLÜM

Amaç, Kapsam ve Tanımlar

Amaç ve kapsam

Madde 1 – Bu Kanun; kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, Devlet ve kamu tüzelkişilerince kamulaştırılmasında yapılacak işlemleri, kamulaştırma bedelinin hesaplanmasını, taşınmaz malın ve irtifak hakkının idare adına tescilini, kullanılmayan taşınmaz malın geri alınmasını, idareler arasında taşınmaz malların devir işlemlerini, karşılıklı hak ve yükümlülükler ile bunlara dayalı uyuşmazlıkların çözüm usul ve yöntemlerini düzenler.

Özel kanunlarına dayanılarak gerçek ve özel hukuk tüzel kişileri adına yapılacak kamulaştırmalarda da bu Kanun hükümleri uygulanır.

Acele Kamulaştırma

Kamulaştırmaya, kamulaştırmanın düzenlendiği Kamulaştırma Kanunu’na kısaca değinmeye çalıştık. Peki kamulaştırmanın alt düzenlemesi olan ‘’Acele Kamulaştırma’’ nedir?

Acele kamulaştırma, bir takım ivedi şartların var olması durumunda idare tarafından kamulaştırma işlemlerinde normalde takip edilen usuli işlemlerin yapılmadan yahut daha sonraya bırakılarak, şahısların maliki olduğu taşınmazlara el konulmasına imkân tanıyan bir hukuki yöntemdir.

Acele kamulaştırma, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. Maddesinde düzenlenmiştir. Kanunun ilgili maddesi şu şekildedir:

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

Trampa Yolu ve Acele Kamulaştırma

(…)

Acele kamulaştırma

Madde 27 – 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın 10 uncu madde esasları dairesinde ve 15 inci madde uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına 10 uncu maddeye göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir.

Mahkemece verilen taşınmaz mala el koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir. Taşınmaz malın başkasına devir, ferağ veya temlikinin yapılamayacağı hükmü tapu kütüğüne şerh edilir. El koyma kararından sonra taşınmaz mal 20’nci madde uyarınca boşaltılır.

Bu Kanunun 3’üncü maddesinin 2’nci fıkrasında belirtilen hallerde yapılacak kamulaştırmalarda yatırılacak miktar, ödenecek ilk taksit bedelidir.

Belirtmiş olduğumuz bu kanun maddesi uyarınca acele kamulaştırma işlemleri yapılacaktır.

Acele Kamulaştırma Nedeniyle El Koyma

İdare tarafından, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. Maddesi uyarınca acele kamulaştırma kararı verilip el koyma sürecine geçilince ne olarak, süreç nasıl işleyecektir?

İdare tarafından, kanunda bahsedilen bedel banka hesabına yatırıldıktan sonra ödemeye ilişkin dekont mahkemeye sunulur. Bunun ardından mahkeme, acele kamulaştırmanın kanunda belirtilen usul ve esaslara uygun yapılıp yapılmadığını denetler. Şayet bir usulsüzlük tespit edilmez ise el koyma kararı verilir ve ilgili karar tapu kaydına şerh edilir.

Acele kamulaştırma kararına binaen el koyma kararı alındıktan sonra bu kararı alan idarenin kamulaştırmaya ilişkin diğer hukuki işlemleri yapmama gibi bir şansı söz konusu değildir. Taşınmaz malikinin, mevzuatta öngörülen başvuru ve dava yollarını kullanabilmesi mümkündür.

Kamulaştırma Bedelinin Mirasçılara Ödenmesi

Kamulaştırma işlemine dair sürecin; kamulaştırmayı yapmak isteyen idare ve taşınmazın maliki arasında yürüyünce nasıl işleyeceğini anlatmaya çalıştık. Peki taşınmazı maliki vefat etmiş ise kamulaştırma süreci nasıl işleyecektir?

İdare tarafından kamulaştırılmak istenen taşınmazın maliki vefat etmiş ise süreç artık taşınmaz malikinin mirasçıları ile idare arasında yürüyecektir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun miras hukuku hükümleri uyarınca mülkiyet murisin vefatı ile birlikte bir kül olarak mirasçılara geçer. Bu durumdan kaynaklı olarak mirasçılar, kamulaştırma sürecinde idarenin karşısında taraf olarak yer alacaklardır.

Taraflar arasında görüşme sağlanması halinde kişiler miras payları oranında ödemeyi idareden alabilirler. Yine aynı şekilde mirasçılar, kamulaştırma sürecindeki bir hukuka aykırılıktan dolayı adli mercilere başvurup konuyu yargıya taşıyabileceklerdir.

Mirasçıların gerek idareden ödeme alabilmeleri gerekse kamulaştırmaya ilişkin hususları yargıya taşıyabilmeleri için mirasçı olduklarını resmi olarak ispat etmeleri gerekmektedir. Bunu da mirasçı olduklarına ilişkin olarak veraset ilamı alarak yapabilirler.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası

Kamulaştırma sürecinde kamulaştırma konusu taşınmazın bedelinin tespiti nasıl yapılacak ve ardından tescil davası süreci nasıl yürüyecektir?

Şayet kamulaştırma satın alma usulü ile neticeye kavuşturulamaz ise idare, elindeki evraklarla ve kıymet takdiri komisyonuna yaptırmış olduğu bedel tespiti ile birlikte mahkemeye başvurur. Müracaatın yapılacağı mahkeme taşınmaz malın bulunduğu yerin Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Müracaatın konusunu kamulaştırılan malın bedelinin tespiti ve taşınmazın idare namına tapuya tescil edilmesi oluşturur. Tüm bu işlemlerden önce elbette 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 8. Maddesinde öngörülen işlemlerin yapılması ve olumsuz neticelenmesi gerekmektedir. 

Burada dikkat edilmesi gereken husus şudur: Kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare namına tescili talebiyle açılacak davalarda Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir ve basit yargılama usulü uygulanacaktır. Eğer ki kamulaştırma kararının ortadan kaldırılması için iptal davası açılacak ise bu durumda idari yargı kolu görevli olacak ve bu iptal davası da doğal olarak idare mahkemelerinde açılacaktır.

Kamulaştırma Aşamaları

Kamulaştırma, kişilerin özel mülkiyeti altında bulunan taşınmazlara müdahale durumunu içerdiğinden dolayı sıkı ve detaylı usul şartlarına tabii tutulmuştur. Kamulaştırmanın adım adım hangi aşamalardan oluştuğu çeşitli mevzuatlarda düzenlenmiştir. Kamulaştırma işleminin aşamaları şu şekildedir:

İdari Aşama

• Kamulaştırılacak taşınmaz için yeterli ödenek idare tarafından temin edilmelidir.
• Yapılacak kamulaştırma için kamu yararının olduğuna dair karar alınmalı ve bu karar yetkili mercilerin onayına sunulmalıdır.
• Kamulaştırılacak olan taşınmaz belirlenmelidir.
• Kamulaştırma kararı alınmalıdır.
• Tapu siciline şerh verilmesi istenmelidir.
• Satın alma usulü denenmelidir.

Adli Aşama

Bu aşamaya idari aşamadan müspet bir netice alınamaz ise geçilecektir. Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından dava konusu taşınmazın değerinin tespiti için bir bilirkişi yahut bilirkişi heyeti görevlendirilecektir. Bilirkişi yahut bilirkişi heyeti tarafından yapılan değer tespitini mahkeme de hakkaniyete uygun bulur ise bu bedel üzerinden kamulaştırma süreci yürütülecektir.

Kamulaştırma Nedir / Ne Demek?

Kamulaştırma, kamu yararı amacıyla özel mülkiyette bulunan taşınmaza idare tarafından, bedeli ödenerek el konulmasıdır. Kamulaştırma ne demek sorusunun cevabı budur. Uygulamada yol, enerji hattı, altyapı ve kamu hizmeti projeleri nedeniyle görülür. Malik rıza göstermese de işlem kanuni usule bağlı olarak yürütülür.

Kamulaştırma Bedeli Nedir?

Kamulaştırma bedeli, taşınmazın idare tarafından alınması karşılığında ödenen hukuki karşılıktır. Bu bedel yalnızca arsa veya arazi değerinden ibaret değildir; yapı, muhdesat, verim, konum ve kullanım niteliği de değerlendirilir. Bedel tespiti, bilirkişi incelemesi ve dosyadaki teknik verilere göre yapılır. Uyuşmazlık halinde mahkeme denetimi mümkündür.

Kamulaştırma Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Kamulaştırma bedeli, taşınmazın nitelikleri ve piyasa verileri dikkate alınarak hesaplanır. Değerleme sırasında emsal satışlar, yüzölçümü, imar durumu, üzerindeki yapıların durumu ve gelir getirici özellikler incelenir. Tarımsal taşınmazlarda ürün deseni ve verimlilik de önem taşır. Hesaplama, bilirkişi raporu ile somutlaştırılır ve itirazlara açıktır.

Kamulaştırma Bedelinin Unsurları Nelerdir?

Kamulaştırma bedelinin unsurları taşınmazın cinsiyle değişir. Arsa için konum, çevre imkânları ve imar durumu; arazi için kullanım kabiliyeti ve tarımsal gelir; yapı için inşaat maliyeti ve yıpranma dikkate alınır. Muhdesatlar, dikili ağaçlar ve varsa irtifak hakkı kaybı da bedelde etkili olabilir. Her unsur ayrı değerlendirilir.

Kamulaştırma Bedelinde Peşin Ödeme ve Taksit Uygulaması

Kamulaştırma bedeli kural olarak peşin ödenir. Kanunun öngördüğü bazı büyük projelerde bedelin bir bölümü peşin, kalan kısmı ise taksitli ödenebilir. Taksitlere faiz uygulanması mümkündür ve ödeme planı kanuni sınırlara tabidir. İdarenin yeterli ödenek ayırmadan işleme başlaması hukuka aykırılık doğurabilir.

Kamulaştırma Bedelinin Mirasçılara Ödenmesi Nasıl Olur?

Kamulaştırma bedelinin mirasçılara ödenmesi, malik vefat etmişse miras payları esas alınarak yapılır. Bedel, veraset belgesi ve mirasçılık sıfatı dikkate alınarak paylaştırılır. Mirasçılar arasında paylaşımda ihtilaf varsa bedel çoğu zaman pay oranlarına göre mahkeme veya idare dosyasında korunur. Ortaklığın giderilmesi ayrı bir uyuşmazlık konusu olabilir.

Kamulaştırma Aşamaları Nelerdir?

Kamulaştırma aşamaları sırasıyla kamu yararı kararı, kıymet takdiri, uzlaşma görüşmeleri, bedel tespiti ve tescil işlemlerinden oluşur. Kamulaştırma aşamaları sırasıyla yürütülürken idare önce kamu yararı gerekçesini ortaya koyar, ardından taşınmazın değerini belirler. Uzlaşma sağlanamazsa mahkeme yoluna gidilir. Sürecin her adımı yargısal denetime elverişlidir.

Kamu Yararı Kararı Neden Önemlidir?

Kamu yararı kararı, kamulaştırmanın hukuki temelini oluşturur. İdare, taşınmaza neden ihtiyaç duyduğunu bu kararla ortaya koyar. Karar bulunmadan yapılan işlemler sakatlık doğurabilir. Uygulamada belediye, bakanlık veya diğer kamu kurumlarının proje dosyasında bu kararın usulüne uygun alınması gerekir. Kararın içeriği, işlem iptalinde belirleyici olabilir.

Uzlaşma Görüşmesi Nasıl Yürür?

Uzlaşma görüşmesi, idarenin taşınmaz malikine bedel teklif ettiği aşamadır. Taraflar bedel ve ödeme koşulları üzerinde anlaşmaya çalışır. Anlaşma sağlanırsa dava süreci uzamaz ve işlem daha hızlı tamamlanır. Uzlaşma tutanağı düzenlenir; anlaşma olmazsa idare, bedel tespiti ve tescil davası açabilir. Bu aşama çoğu uyuşmazlıkta belirleyicidir.

Acele Kamulaştırma Nedir?

Acele kamulaştırma, olağan kamulaştırmadan farklı olarak ivedilik gerektiren hallerde başvurulan usuldür. Kamu yararı aciliyeti bulunduğunda mahkeme kararıyla taşınmaza erken el atılabilir ve bedel sonradan belirlenebilir. Uygulama, normal kamulaştırmaya göre daha hızlı işler; ancak malik bedel tespiti ve hukuka uygunluk yönünden yine itiraz haklarını kullanabilir.

Kamulaştırma Kararına Karşı Hangi Yollar Açılabilir?

Kamulaştırma kararına karşı iptal davası, bedel tespiti davası ve usule ilişkin itirazlar gündeme gelebilir. Malik, kamu yararı kararının hukuka aykırı olduğunu ileri sürebilir veya belirlenen bedele itiraz edebilir. İdarenin işlem sırası, tebligatların usulü ve bilirkişi raporları davanın sonucunu etkiler. Süreler dikkatle takip edilmelidir.

Kamulaştırma Sonrasında Tescil Ne Anlama Gelir?

Kamulaştırma sonrasında tescil, taşınmazın idare adına tapuda kayıt altına alınmasıdır. Mahkeme kararı ve bedel işlemleri tamamlandıktan sonra mülkiyet devri resmileşir. Tescil, kamulaştırmanın sonuç aşamasıdır ve idarenin taşınmaz üzerinde hukuken tasarruf edebilmesini sağlar. Tescil öncesinde bedel ve usul yönünden eksiklik bulunmamalıdır.

Kamulaştırmada Malik Hangi Haklara Sahiptir?

Kamulaştırmada malik, bedelin doğru tespit edilmesini, usule uygun tebligat yapılmasını ve hukuki itiraz yollarının açık tutulmasını isteme hakkına sahiptir. Malik, taşınmazın gerçek değerinin altında bedel belirlenmesine karşı çıkabilir. Ayrıca muhdesat, ağaç ve kullanım kaybı gibi kalemlerin dikkate alınmasını talep edebilir. Hak kaybı süre takibiyle önlenir.