10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Nasıl Yapılır?

Kira sözleşmeleri, hem kiracı hem de kiraya veren açısından belirli hak ve yükümlülükler doğuran sözleşmelerdir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira süresinin sona ermesi sözleşmenin kendiliğinden son bulmasına yol açmaz. Kiracı sözleşmeyi sona erdirmediği sürece, sözleşme her yıl otomatik olarak bir yıl daha uzar. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, 10 yıllık uzama süresini tamamlayan kira sözleşmeleri için kiraya verene tahliye hakkı tanımaktadır.

Bu düzenleme, uzun süreli kira ilişkilerinde kiraya verenin mülkiyet hakkını korumak amacıyla getirilmiştir. 10 yıllık kiracının tahliyesi, belirli şartlar ve prosedürlere bağlıdır. Bu süreçte hem kiracının hem de kiraya verenin haklarının gözetilmesi önemlidir.

10 Yıllık Kiracının Hukuki Durumu

10 yıllık kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi ile düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, kira sözleşmeleri belirli süreli olarak yapılmış olsa bile, süre sonunda kiracı tahliye etmediği takdirde sözleşme aynı şartlarla her yıl birer yıl uzatılmış sayılır. Kiraya veren ise sadece sürenin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Ancak burada kritik nokta, 10 yıllık uzama süresinin tamamlanmasıdır. Kanuna göre, 10 yıllık uzama dönemi bittikten sonra kiraya veren, her yeni uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yapmak koşuluyla, hiçbir gerekçe göstermeden sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise durum farklıdır. Bu tür sözleşmelerde kiracı her zaman, kiraya veren ise sözleşmenin başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimi yaparak sözleşmeyi sonlandırabilir.

Dolayısıyla, 10 yıllık kiracının tahliyesi söz konusu olduğunda, kiraya verenin bildirim sürelerine uyması ve usulüne uygun fesih beyanında bulunması şarttır. Aksi durumda kira sözleşmesi otomatik olarak uzamaya devam eder ve tahliye talebi geçersiz sayılır.

10 Yıllık Kiracı İçin Tahliye Talebinde Bulunma Şartları ve Prosedürleri

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, kiraya verene 10 yıllık kiracının tahliyesi için özel bir hak tanımaktadır. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için bazı koşulların yerine getirilmesi gerekir. Bu koşullar şu şekilde özetlenebilir:

• Kira sözleşmesinin ilk yapıldığı tarihten itibaren her yıl otomatik olarak yenilenmiş olması ve bu sürecin toplamda 10 yılı doldurmuş olması gerekir.
• Kiraya veren, 10 yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bir fesih bildirimi göndermelidir.
• Fesih bildiriminin ardından kiracı taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren tahliye davası açma hakkına sahiptir.
• Bu süreçte yeni bir kira sözleşmesi yapılmamış olmalıdır. Eğer taraflar arasında yeni bir sözleşme düzenlenmişse, 10 yıllık süre yeniden işlemeye başlar.

Kiraya veren, bu şartlara uyduğu takdirde, hiçbir sebep göstermeksizin tahliye talep edebilir. Aksi durumda kira sözleşmesi kendiliğinden uzamaya devam eder ve kiracı tahliye edilemez.

10 Yıllık Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Ev sahipleri, maliki oldukları konutta 10 yıldır oturmakta olan kiracılarını hukuken; hangi şartlar altında ve nasıl tahliye edebilirler?

• Kiraladığı taşınmazda 10 yılını tamamlamış olan kiracıyı, konut maliki şu adımları takip ederek evinden tahliye edebilir:
• Öncelikle 10 yıllık kira uzama süresi doğru hesaplanmalıdır,
• Sözleşme bitmeden en az 3 ay önce kiracıya evi boşaltması için ihtar çekilmelidir,
• Kiracı, çekilen ihtarın ardından evi boşaltmaz ise Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılmalıdır,
• Tahliye davasındaki tahliye kararına müteakip, şayet kiracı evi boşaltmaz ise tahliye kararı ile ilamlı icra başlatılarak tahliye sağlanmalıdır.

Yukarıda bahsettiğimiz bu adımlar takip edilerek Türk kira mevzuatı hükümleri çerçevesinde hukuka uygun bir şekilde kiracının, taşınmazdan tahliyesi sağlanabilir.

İlgili Makale: Kiracı Hakları

10 Yıllık Sürenin Hesaplanması

10 yıllık kiracının tahliyesi sürecinde en çok hata yapılan noktalardan biri, uzama süresinin yanlış hesaplanmasıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca, kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracı tahliye etmezse, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Bu durum, sözleşmenin belirli süreli yapılmış olması halinde de geçerlidir.

Örneğin, 01.01.2012 başlangıç tarihli ve 1 yıllık süreli kira sözleşmesi, kiracı tarafından feshedilmediği takdirde her yıl otomatik olarak uzar. Bu durumda 10 yıllık uzama süresi, 01.01.2013 ile başlar ve 01.01.2023 tarihinde tamamlanır. Bu tarihten itibaren kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak kaydıyla tahliye hakkını kullanabilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise süre farklı işler. Kira başlangıcından itibaren 10 yıl geçtiğinde, kiraya veren genel hükümlere göre fesih bildirimi yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu nedenle, sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihleri dikkatle incelenmeli, bildirim süreleri doğru hesaplanmalıdır.

Kira Sözleşmelerinde Süreklilik ve Tahliye Hükümleri

Kira sözleşmeleri, tarafların belirlediği süre sonunda sona eriyor gibi görünse de, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında durum farklıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi gereğince, kiracı sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce sona erdirme talebinde bulunmazsa, kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış sayılır.

Bu hüküm, kiracının barınma hakkını ve işyerlerinde faaliyetlerini korumayı amaçlar. Ancak kiraya veren, sadece sözleşmenin süresinin dolmasına dayanarak tahliye talep edemez. Bunun yerine, 10 yıllık uzama süresinin tamamlanmasını beklemesi gerekir. Bu süreden sonra, kiraya veren her yeni uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yaparak sözleşmeyi sonlandırabilir.

Dolayısıyla, kira ilişkilerinde süreklilik esastır ve kiracının korunması öncelikli olarak gözetilmiştir. Ancak kiraya verenin de mülkiyet hakkını kullanabilmesi için, 10 yıllık sürenin sonunda sebep göstermeksizin tahliye talep etme imkânı tanınmıştır.

Yeni Malik 10 Yıllık Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Konut niteliğine haiz yeni bir taşınmaz satın aldığınızda, bu konutun içerisinde 10 yıldır oturmakta olan bir kiracı var ise bu kiracıyı hukuken nasıl tahliye edebilirsiniz?

​Kişi eğer içerisinde kiracı oturan bir konutu satın alır ve taşınmazın içinde halihazırda oturmakta olan bir kiracı var ise bu kiracıyı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesi hükmü gereğince konuttan tahliye edebilir. İlgili kanun maddesi şu şekildedir:

b. Yeni malikin gereksinimi 

MADDE 351- 

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. 

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Kanun metninden de anlaşılacağı üzere taşınmazı yeni satın almış ev sahibi kiracısını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen şartları sağlamak kaydı ile konuttan tahliye edebilir.

10 Yıl Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

Konut sahibi malik, 10 yıldır evinde oturmakta olan kiracısını konutundan tahliye etmek istediği zaman uyması gereken hukuki süre şartları nelerdir?

10 yıllık süre hesaplanırken çok dikkatli olunması gerekmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken kira sözleşmesinin 10 yılı değildir, kira sözleşmesinin uzama yılının sayısıdır. Süre şu şekilde hesaplanabilir:

• Kira sözleşmesinde öngörülen süre + 10 yıllık kira sözleşmesi uzama süresi + 10 yılın bitiminin ardından geçecek 1 yıllık uzama süresi = Hiçbir sebebe dayanmadan kiracının çıkarabileceği süre

Hayatın olağan akışında kira sözleşmeleri kahir ekseriyet ile 1 yıllığına düzenlenir. Böyle bir durumda konut malikinin, taşınmazında oturan kiracıyı hiçbir sebep göstermeden tahliye edebileceği süre 1+10+1 olmak üzere 12 yıldır. Ev sahibi taşınmazını, 12 yılın tamamlanmasından en az 3 ay önce ihtar çekmek sureti ile tahliye edebilir.

10 Yılını Dolduran Kiracının Tahliye Şartları

Konut maliki, evinde 10 yıllık bir süredir oturmakta olan kiracısını hukuken hangi şartlar altında evinden tahliye edebilir?

10 yılını doldurmuş kiracının tahliyesi için öngörülmüş hukuki şartları şu şekilde sıralayabiliriz:

•  Her şeyden önce kiracı, kiraladığı konutta 10 kira uzama yılını doldurmuş olmalıdır,
•  Konut maliki; konutunda oturmakta olan kiracıya, kira sözleşmesinin sona ermesinden en az 3 ay önce ihtar çekmiş olmalı yahut 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine göre fesih bildiriminde bulunmuş olması gerekmektedir,
•  TBK genel hükümler çerçevesinde yapılmış olan fesih bildirimi geçerlilik koşullarını sağlıyor olmalıdır,
•  Kira mevzuatında tespit edilmiş yasal dava açma sürelerinin dolmuş olması gerekmektedir,
•  10 yıllık sürenin nihayetinde, kira sözleşmesinin tarafları arasında eski kira sözleşmesinden bağımsız bir kira sözleşmesinin yapılmamış olması gerekmektedir.

Şayet kira mevzuatında öngörülen tüm bu şartlar sağlanmış ise kiracı, kiralamış olduğu taşınmazdan tahliye edilebilir.

Süre Dolumu Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

Halk arasında ‘’Süre Dolumu Nedeniyle Tahliye Davası’’ olarak bilinen davanın hukuk alemindeki teknik karşılığı nedir?

​​Süre dolumu nedeniyle tahliye davası olarak bilinen dava aslında yazımızda da değindiğimiz; 10 yıllık kira süresi sonrası kiracının tahliye edilmesi hususudur. Bu husus 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesinde düzenlenmiştir. İlgili yasal düzenleme şu şekildedir:

F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi 

I. Bildirim yoluyla 

1. Genel olarak 

MADDE 347- 

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. 

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. 

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Süre Dolumu Nedeniyle Tahliye Nasıl Açılır?

Halk arasında ‘Süre Dolumu Nedeniyle Tahliye Davası’’ olarak bilinen dava hangi mahkemede ve nasıl açılacaktır?

Süre dolumu nedeniyle tahliye davası sırası ile şu adımlar takip edilerek açılabilir:

• Öncelikle 1+10+1 yıl olacak şekilde 12 yıllık bir sürenin geçmesi gerekmektedir,
• 12 yıl dolmadan en az 3 ay önce; ev sahibi kiracıya, evi boşaltması yönünde ihtar çekmeli yahut TBK genel hükümler çerçevesinde fesih bildiriminde bulunmalıdır,
• Genel hükümlere göre fesih bildirimi yapılmış ise bu fesih bildirimi yasal geçerlilik şartlarını taşıyor olmalıdır,
•  Tüm şekli şartlar sağlandıktan sonra kiracı yine de evi tahliye etmiyor ise 12. Yılın dolması ve yeni kira yılının başlamasından itibaren 1 ay içerisinde dava açılmalıdır,
• Sulh Hukuk Mahkemesinin vereceği tahliye kararından sonra kiracı yine de evi boşaltmaz ise ilamlı icra yoluna başvurarak kiracı evden çıkmaya zorlanır.

Bu adımlar sırası ile izlenerek kiracının, kiralamış olduğu konuttan tahliyesi hukuken sağlanabilir.

Tahliye Davası Süreci ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

10 yıllık kiracının tahliyesi için yapılacak işlemlerden biri de dava yoluna başvurmaktır. Eğer kiracı, kiraya verenin bildirimine rağmen taşınmazı boşaltmazsa, kiraya verenin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açması gerekir.

Tahliye davalarında yetkili mahkeme, kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu nedenle kiraya veren, dava dilekçesini taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine sunmalıdır.

Dava sürecinde dikkat edilmesi gereken bazı hususlar şunlardır:

• 10 yıllık uzama süresi doğru hesaplanmalıdır.
• Kiraya veren, tahliye talebini mutlaka yazılı ihtarname ile en az üç ay önceden bildirmelidir.
• Kiracı ihtara rağmen taşınmazı boşaltmazsa, dava açılmalıdır.
• Dava sonucunda tahliye kararı alınırsa, bu kararın uygulanması için icra takibi başlatılabilir.

Tahliye davalarının ne kadar süreceği, mahkemelerin iş yoğunluğuna bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Ancak usule uygun bildirim yapılmamışsa davanın reddedilme ihtimali vardır. Bu nedenle, tahliye sürecinde prosedürlere titizlikle uyulması son derece önemlidir.

Kiracının Hakları

10 yıllık kiracının tahliyesi sürecinde kiracının da sahip olduğu haklar bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu, kiracının barınma ve işyeri devamlılığını korumak amacıyla belirli güvenceler getirmiştir.

Kiracının başlıca hakları şunlardır:

• Bildirim süresine riayet edilmesi: Kiraya veren, 10 yıllık uzama süresinden sonra ancak her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı fesih bildirimi yapmak zorundadır. Bu süreye uyulmazsa kiracının tahliyesi mümkün olmaz.
• Haksız tahliyeye karşı korunma: Kiracı, kira bedelini düzenli ödediği sürece, kiraya verenin keyfi olarak tahliye talep etmesi engellenmiştir. Tahliye ancak kanunda öngörülen usullere uygun şekilde yapılabilir.
• Mahkemeye başvurma hakkı: Kiracı, usulsüz veya haksız tahliye taleplerine karşı dava açabilir ve haklarını savunabilir.
• Sözleşmenin devamı ilkesi: Kiracı, süresi dolan kira sözleşmesinin otomatik olarak uzaması sayesinde, ev sahibi sebep göstermeden 10 yıl dolmadan tahliye edemez.

Dolayısıyla kiracı, düzenli kira ödemeleri ve sözleşmeye uygun davranışları sayesinde güçlü bir hukuki koruma altındadır.

Uzun Süreli Kiracılar İçin Özel Hükümler

Uzun süreli kira ilişkileri, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini daha dikkatli düzenlemeyi gerektirir. Türk Borçlar Kanunu, 10 yılı aşan kiracılık durumlarında hem kiracıyı hem de kiraya vereni koruyan bazı özel hükümler öngörmüştür.

Bu özel hükümlerden bazıları şunlardır:

• Kira sözleşmesinin süresi: Konut ve çatılı işyeri kiralarında, taraflar belirli süreli sözleşme yapsalar dahi bu süre dolduğunda sözleşme kendiliğinden sona ermez. Kiracı tahliye etmediği sürece sözleşme her yıl otomatik olarak bir yıl uzar.
• Kira artışları: Kira artışları, kanunen TÜFE oranı ile sınırlandırılmıştır. Uzun süreli kiracılarda da bu sınır geçerlidir. Tarafların anlaşması olsa dahi, bu sınırın üstünde artış yapılamaz.
• Tahliye güvencesi: Kiraya veren, yalnızca sürenin dolmasına dayanarak tahliye talep edemez. 10 yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra yazılı bildirimle tahliye talep etme hakkı doğar.
• Teminat ve zamanaşımı: Kiracı tarafından ödenen depozito, kira ilişkisinin bitiminde ve kiracının yükümlülüklerini yerine getirmesi halinde iade edilmelidir. Uzun süreli kiralarda da bu kural değişmez.
• Kiracının korunması: Kanun koyucu, kiracıyı güçlü bir şekilde korumuştur. Kiracı düzenli ödemelerini yaptığı sürece, haksız tahliyeye karşı yargı yoluna başvurabilir.

Bu düzenlemeler, uzun süreli kira ilişkilerinde tarafların haklarını dengelemeyi amaçlamaktadır.

Yargıtay Kararları ve Tahliye İçtihatları

10 yıllık kiracının tahliyesi konusunda Yargıtay’ın vermiş olduğu kararlar, uygulamada önemli bir yol gösterici niteliği taşımaktadır. Yargıtay, özellikle fesih bildiriminin süresinde yapılması, 10 yıllık uzama süresinin doğru hesaplanması ve dava açma şartlarının yerine getirilip getirilmediği hususlarında birçok içtihat geliştirmiştir.

Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017 tarihli bir kararında; kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 10 yıllık uzama süresinin tamamlandığı, kiraya verenin üç ay önceden ihtarname gönderdiği ve ardından dava açtığı bir olayda, yerel mahkemenin reddettiği davayı bozarak, kiraya veren lehine karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu karar, tahliye davalarında fesih bildiriminin süresi ve usulüne uygunluğu açısından büyük önem taşımaktadır.

Yargıtay içtihatlarında ayrıca, kiracının korunması gerektiği vurgulanmakla birlikte, kiraya verenin de 10 yıllık sürenin sonunda mülkiyet hakkını serbestçe kullanabilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Bu nedenle, tahliye davalarında mahkemeler hem kiracının barınma hakkını hem de kiraya verenin mülkiyet hakkını gözeterek karar vermektedir.