Kiracının Ev Gösterme Zorunluluğu

Kiracının ev gösterme zorunluluğu, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 319 kapsamında, kiraya verenin bakım, satış veya yeniden kiralama amaçlı talepleri karşısında kiracının “makul ölçüde” taşınmazın gezilmesine izin vermesini öngören bir yükümlülüktür. Bu yükümlülük, konut dokunulmazlığı, özel hayatın gizliliği ve dürüstlük kuralı ile birlikte değerlendirilir; dolayısıyla her gösterim talebi, önceden bildirim, uygun gün ve saat, makul süre ve kiracının günlük düzenini gözetme ilkelerine bağlıdır. Uygulamada yazılı bildirim (örneğin noter ihtarı) ispat kolaylığı sağlasa da, esasında belirleyici olan; kiracının haklı mahremiyet ve yaşam düzeni gerekçeleri ile ev sahibinin mülkiyet hakkı ve tasarruf serbestisi arasında adil denge kurulmasıdır. Bu makalede, Kiracının Ev Gösterme Zorunluluğunun hukuki dayanağını, sınırlarını, tarafların pratik yükümlülüklerini ve arabuluculuk ile dava süreçlerinde dikkat edilmesi gereken noktaları biçimde ele alacağız.

Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu Nedir?

Kiracının evi gösterme zorunluluğu, kanunda açıkça düzenlenmiş bir yükümlülük olup, ev sahibinin satış, bakım veya yeniden kiralama gibi sebeplerle taşınmazı üçüncü kişilere göstermek istemesi halinde devreye girer. Ancak bu yükümlülük, kiracının yaşam düzenini aşırı derecede bozmadan ve makul sürelerde uygulanmalıdır.

Ev sahibi, evi göstermek istediğinde kiracıyı önceden bilgilendirmek zorundadır. Bildirimin yazılı yapılması, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer. Kiracı ise uygun gün ve saatleri bildirerek iş birliği yapmakla yükümlüdür.

Bununla birlikte, kiracının özel hayatı ve konut dokunulmazlığı korunur. Yani, kiracı evi göstermeyi reddetme hakkına sahip değildir; fakat gösterimin kendi özel yaşamını ve düzenini olumsuz etkilemeyecek şekilde yapılmasını talep edebilir. Eğer kiracı evi göstermeyi tamamen reddederse, ev sahibi önce resmî ihtarname gönderir; sonuç alınamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak dava açabilir. Ancak tek başına evi göstermeyi reddetmek, tahliye sebebi sayılmaz. 

Ev sahibi ile kiracının evin gösterileceği zamanı belirleme konusunda ortak karar verememeleri durumunda evin gösterileceği günlerin belirlenmesi konusunda kiracının hakları gözetilerek hakkaniyete uygun bir zaman belirlenmeye çalışılmaktadır.

Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğunun Hukuki Dayanağı

Kiracının evi gösterme zorunluluğu, Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi kapsamında düzenlenmiştir. Bu maddeye göre kiracı; bakım, satış veya yeniden kiralama amacıyla ev sahibinin ya da onun yetkilendirdiği kişilerin taşınmazı gezip incelemesine makul ölçüler çerçevesinde izin vermekle yükümlüdür.

Madde 319/2’de, kiracının ev sahibinin bu taleplerine katlanma borcu olduğu açıkça ifade edilmektedir. 319/3. fıkra ise, ev sahibinin bu süreçte kiracının hak ve menfaatlerini koruma yükümlülüğünü vurgulamaktadır. Yani ev sahibi, gösterim tarihini önceden bildirmek, uygun saatler belirlemek ve kiracının yaşam düzenine saygı göstermek zorundadır.

Dolayısıyla hukuken kiracının yükümlülüğü tek taraflı değildir; ev sahibinin de bu süreci dürüstlük kuralına uygun şekilde yürütmesi gerekir. Bu düzenleme, kiracının konut dokunulmazlığını korurken, aynı zamanda ev sahibinin mülkiyet hakkını kullanabilmesine olanak tanımaktadır.

Ev Sahibi Kiracıdan Evi Göstermeyi Talep Etme Hakkı

Ev sahibi, Türk Borçlar Kanunu m. 319 uyarınca kiracıdan, taşınmazın satış veya yeniden kiralama amacıyla üçüncü kişilere gösterilmesini talep edebilir. Bu hak, ev sahibinin mülkiyet hakkının doğal bir uzantısıdır. Ancak bu talebin yerine getirilmesi sırasında kiracının özel hayatına saygı, günlük yaşam düzeninin korunması ve makul süre kriterleri dikkate alınmalıdır.

Ev sahibinin kiracıya, evi göstereceği zamanı önceden bildirmesi zorunludur. Yazılı bildirim yapılması, ileride çıkabilecek ihtilaflarda ispat kolaylığı sağlar. Bildirimde, gün ve saatlerin net olarak belirtilmesi, sürecin daha sağlıklı ilerlemesine katkı sunar.

Eğer kiracı, ev sahibinin bu makul talebine rağmen evi göstermeyi sürekli reddederse, ev sahibi önce noter aracılığıyla ihtarname gönderebilir. Sorunun devam etmesi halinde ise, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak kiralananın gösterilmesine izin verilmesini talep edebilir. Ancak unutulmamalıdır ki, sadece evi göstermemek, doğrudan tahliye sebebi oluşturmaz.

Kiracı Evi Göstermek Zorunda mıdır?

Kiracı, kanun gereği evi göstermeyi reddedemez. Türk Borçlar Kanunu m. 319 hükmü uyarınca, kiracı; bakım, satış veya yeniden kiralama amacıyla ev sahibinin ya da onun yetkilendirdiği kişilerin taşınmazı gezmesine makul ölçülerde katlanmak zorundadır.

Ancak bu yükümlülüğün sınırları vardır. Kiracı, kendi özel hayatına ve mahremiyetine zarar vermeyecek şekilde evi göstermeyi kabul etmekle yükümlüdür. Örneğin, kiracının iş saatlerinde ya da dinlenme zamanlarında yapılacak bir gösterim, onun haklarını ihlal edebilir. Bu nedenle gösterimler, kiracının uygun olduğu saatlere göre planlanmalıdır.

Eğer kiracı evi göstermeyi tamamen reddederse, ev sahibi öncelikle noter ihtarnamesi ile talebini yazılı olarak iletir. Uzlaşı sağlanmazsa, ev sahibi arabuluculuk sürecine başvurur; bu aşamada da sonuç alınamazsa, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açarak kiralananın gösterilmesine izin verilmesini talep edebilir.

Bununla birlikte, kiracının sadece evi göstermemesi, tek başına tahliye sebebi değildir. Tahliye için, kira bedelinin ödenmemesi gibi ek şartların varlığı aranır.

Kiracı Evi Göstermek İstemezse Ne Olur?

Kiracı, evin gösterilmesine izin vermeyerek satış veya yeniden kiralama sürecini zorlaştırabilir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi, kiracının bu yükümlülükten kaçınamayacağını açıkça düzenlemiştir. Kiracı, yalnızca makul zamanlama ve özel yaşamın korunması gerekçeleriyle sürece yön verebilir; fakat evi tamamen göstermeyi reddetmesi hukuka aykırıdır.

Kiracının bu tutumu devam ederse, ev sahibi önce yazılı ihtarname göndermeli, ardından arabuluculuk yoluna başvurmalıdır. Arabuluculuk aşamasında taraflar uzlaşamazsa, ev sahibi Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “kiralananın gösterilmesine izin davası” açabilir. Mahkeme, tarafların beyanlarını dinler, gerekirse keşif yapar ve kiracının evi belirli gün ve saatlerde göstermesine zorunluluk getiren bir karar verebilir.

Bununla birlikte, kiracının evi göstermemesi tahliye sebebi olarak kabul edilmez. Yani sadece bu gerekçeyle kiracı evden çıkarılamaz. Ancak kiracının bu davranışı ev sahibine maddi zarar verirse, ev sahibi tazminat talebinde bulunabilir.

Arabuluculuk Başvurusu Süreci

Kiracının evi göstermemesi halinde, ev sahibinin doğrudan dava açması mümkün değildir. Türk hukuk sisteminde dava şartı arabuluculuk, bu tür uyuşmazlıklarda zorunlu bir aşama olarak öngörülmüştür.

Ev sahibi, süreci başlatmak için ilgili adliyede bulunan Arabuluculuk Bürosuna veya Yazı İşleri Müdürlüğü’ne başvurur. Başvuru sonrasında Arabuluculuk Daire Başkanlığı tarafından bir arabulucu atanır. Arabulucu, tarafları bir araya getirerek uzlaşma zemini oluşturur.

Bu görüşmelerde kiracıya, evi makul gün ve saatlerde göstermesi önerilir. Eğer taraflar anlaşmaya varırsa, bu durum resmî bir tutanak ile kayıt altına alınır. Tutanak, ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda kesin delil niteliği taşır.

Ancak taraflar arasında uzlaşma sağlanamazsa, arabuluculuk süreci en fazla dört hafta içinde tamamlanır. Bu aşamadan sonra ev sahibi, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açma hakkını kullanabilir. Böylece süreç, yasal çerçevede bir üst aşamaya taşınmış olur.

Kiracının Evi Göstermesi Davası Nasıl Açılır?

Kiracının evi göstermeyi reddetmesi durumunda, ev sahibi Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak “kiralananın gösterilmesine izin talepli dava” açabilir. Ancak dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması zorunludur.

Dava dilekçesinde şu unsurlar yer almalıdır:

• Tarafların kimlik ve iletişim bilgileri,
• Mevcut kira sözleşmesi ve ayrıntıları,
• Kiracının evi göstermeyi reddettiğine ilişkin kanıtlar (ihtarname, yazışmalar vb.),
• Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesine ve gerektiğinde 316. maddeye yapılan atıflar,
• Talebin hukuki gerekçeleri ve istek sonucu.

Mahkeme, tarafların iddialarını ve delilleri inceledikten sonra gerektiğinde keşif yapar ve kiracının belirlenen tarih ve saatlerde evi göstermesine ilişkin bir karar verir. Bu süreçte kiracının özel hayatı ve mahremiyeti gözetilmek zorundadır. Dolayısıyla mahkeme, gösterim için kiracının günlük yaşamını en az etkileyecek uygun zaman dilimlerini belirler.

Elde edilen mahkeme kararı bağlayıcıdır; kiracı bu karara rağmen yükümlülüğünü yerine getirmezse, ev sahibi cebri icra yollarına başvurabilir.

Evin Satılması Durumunda Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü

Kira sözleşmesi devam ederken taşınmazın satılması halinde, kiracının mevcut kira sözleşmesi geçerliliğini korur. Yeni malik, kiracıyı sözleşme süresi dolmadan tahliye edemez; yalnızca kendi oturma ihtiyacını kanıtladığı takdirde tahliye davası açabilir.

Ancak satış sürecinde kiracının da evi gösterme yükümlülüğü devam eder. Bu yükümlülük, kiracının yaşamını olağan dışı şekilde aksatmayacak biçimde yerine getirilmelidir. Ev sahibi ya da yeni malik, evi göstermek istediğinde önceden yazılı veya sözlü bildirim yapmalı ve kiracının uygun zamanını dikkate almalıdır.

Kiracı, evin gösterilmesini tamamen reddederse ev sahibi, önce ihtarname gönderebilir; sorun çözülmezse arabuluculuk ve sonrasında dava yoluna başvurabilir. Ancak önemli bir husus şudur: Kiracının evi göstermemesi tek başına tahliye sebebi değildir.

Dolayısıyla bu süreçte hem kiracının konut dokunulmazlığı hem de ev sahibinin mülkiyet hakkı gözetilmeli, taraflar dürüstlük kuralı çerçevesinde hareket etmelidir.

Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu Ne Kadar Sürer?

Kanunda kiracının evi gösterme yükümlülüğüne dair belirli bir süre öngörülmemiştir. Bu nedenle sürenin belirlenmesinde dürüstlük kuralı ve makul süre ölçütü dikkate alınır.

Genel uygulamaya göre, bu yükümlülük özellikle:

• Kira sözleşmesinin feshi ihbarı yapıldıktan sonra,
• Belirli süreli sözleşmelerde kira süresinin sona ermesine yakın dönemlerde,
• Satış veya yeniden kiralama amacı gündeme geldiğinde geçerli olur.

Kiracı, bu süre boyunca ev sahibinin veya onun yetkilendirdiği kişilerin taşınmazı makul ölçülerde gezmesine izin vermek zorundadır. Ancak bu yükümlülük, kiracının özel hayatını, mahremiyetini ve yaşam düzenini ihlal edecek şekilde uygulanamaz.

Mahkemeler, uyuşmazlık halinde her somut olayı değerlendirerek kiracının müsait olduğu zamanları esas alır ve buna göre uygun bir gösterim takvimi belirler. Böylece hem kiracının hakları korunur hem de ev sahibinin taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkı güvence altına alınmış olur.

Kiracı Evi Gösterirken Hangi Şartlarda Hak Sahibidir?

Kiracının evi göstermesi bir yasal yükümlülük olsa da bu süreçte kiracının hakları da güvence altındadır. Öncelikle, kiracının özel hayatı ve mahremiyeti korunmalıdır. Ev sahibinin veya emlakçıların talebi üzerine yapılan ev tanıtımları, kiracının izniyle ve rahatsızlık vermeyecek şekilde organize edilmelidir.

Örneğin, kiracının kişisel alanlarını (yatak odası, özel eşyaların bulunduğu bölümler) göstermek için rızasının alınması gerekir. Kiracı, gizliliğini koruma hakkına sahiptir. Ayrıca, ev tanıtımı sırasında kiracının kişisel eşyalarına zarar verilmesi veya özel alanının ihlali söz konusu olursa, kiracı maddi ve manevi tazminat talebinde bulunabilir.

Bunun yanı sıra, mahkemeler de kiracının bu haklarını gözeterek, gösterimlerin makul süre ve uygun saatlerde yapılmasına dikkat eder. Böylece kiracının yaşam düzeni korunurken, ev sahibinin mülkiyet hakkı da güvence altına alınmış olur.

Ev Sahibi Kiracıya Habersiz Olarak Eve Alıcı Getirebilir mi?

Ev sahibinin, kiracının rızası olmaksızın eve alıcı veya kiracı adaylarını getirmesi hukuka aykırıdır. Bu durum, hem konut dokunulmazlığının ihlali hem de özel hayatın gizliliğinin ihlali sonucunu doğurabilir.

Türk Borçlar Kanunu m. 319 uyarınca, ev sahibi evi göstermek istediğinde önceden haber vermek zorundadır. Bu bildirim yazılı veya sözlü yapılabilir; ancak özellikle yazılı bildirim, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlar.

Kiracının uygun olmadığı bir anda ev sahibinin habersiz şekilde evi göstermesi, kiracının yasal haklarını ihlal eder. Böyle bir durumda kiracı, hem hukuki hem de gerekirse cezai yollara başvurma hakkına sahiptir.

Dolayısıyla ev sahibi, kiracıya uygun zaman dilimlerinde ve makul süre önce bilgi vererek, ev gösterimlerini uzlaşma içinde gerçekleştirmelidir.

Kiracının Evi Göstermemesi Davası Ne Kadar Sürer?

Kiracının evi göstermeyi reddetmesi halinde açılan dava, Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından görülür ve basit yargılama usulüne tabidir. Bu nedenle, diğer davalara kıyasla daha hızlı sonuçlanması mümkündür.

Genellikle bu tür davalar 3 ila 6 ay arasında karara bağlanmaktadır. Ancak sürecin uzunluğu, tarafların sunduğu delillere, yapılacak keşif veya bilirkişi incelemelerine ve tarafların iş birliği düzeyine göre değişebilir.

Eğer taraflar arasında anlaşmazlık devam eder ve itirazlar sıklaşırsa dava süresi uzayabilir. Buna karşılık, kiracı ve ev sahibinin uzlaşı içinde hareket etmesi, mahkemenin daha kısa sürede karar vermesini sağlayabilir.

Mahkeme, kararında kiracının uygun zaman dilimlerini dikkate alarak, evin hangi gün ve saatlerde gösterilebileceğini belirler. Bu karar, hem kiracının özel hayatını korur hem de ev sahibinin mülkiyet hakkını güvence altına alır.

Kiracının Evi Gösterme Talebi İhtarnamesi Nasıl Çekilir?

Ev sahibinin kiracıdan evi göstermesini talep etmesine rağmen kiracı bu yükümlülüğü yerine getirmiyorsa, ihtarname gönderilmesi en doğru hukuki adım olacaktır. İhtarname, hem kiracıya resmi bir uyarı niteliği taşır hem de ileride açılabilecek davalarda kesin delil olarak kullanılabilir.

İhtarname, genellikle noter aracılığıyla gönderilir. Düzenlenecek ihtarnamede şu unsurlar yer almalıdır:

• İhtar eden ve ihtar edilenin kimlik ve adres bilgileri,
• Konu başlığı ve hukuki dayanak (özellikle Türk Borçlar Kanunu m. 319),
• Evin hangi amaçla (satış, bakım, yeniden kiralama) gösterilmek istendiği,
• Gösterimin hangi gün ve saat aralığında yapılmasının talep edildiği,
• Kiracının bu yükümlülüğü yerine getirmemesi halinde doğacak hukuki sonuçların açıkça belirtilmesi.

Noter aracılığıyla çekilen ihtarnamenin ücreti, sayfa başına değişiklik gösterebilir. Ortalama olarak 1000 – 1500 TL civarında bir maliyet söz konusu olmaktadır.

İhtarnameye rağmen kiracı yükümlülüğünü yerine getirmezse, ev sahibi arabuluculuk ve ardından dava yoluna başvurabilir.

Mahkeme Kararına Rağmen Evi Göstermeyen Kiracı

Sulh Hukuk Mahkemesi, kiracının evi belirli gün ve saatlerde göstermesine karar verdikten sonra kiracı hâlâ bu yükümlülüğünü yerine getirmiyorsa, ev sahibi cebri icra yoluna başvurabilir. Bu aşamada, mahkeme kararının icrası için icra müdürlüğünden destek alınır ve kiracının karara uyması zorunlu hale gelir.

Ancak yalnızca evi göstermemek, tek başına tahliye sebebi sayılmaz. Tahliye için ayrıca kira bedelinin ödenmemesi, kiralananın kötü kullanımı veya ev sahibinin taşınmazı acil şekilde kullanma ihtiyacı gibi kanunda belirtilmiş ek sebeplerin bulunması gerekir.

Bununla birlikte, kiracının mahkeme kararına rağmen direnişi, ev sahibine maddi zarara yol açarsa, ev sahibi bu zararını tazminat davası yoluyla talep edebilir. Sürecin sağlıklı ilerleyebilmesi için tarafların iyi niyetli ve uzlaşıya açık hareket etmesi büyük önem taşır.

Sıkça Sorulan Sorular