KONUTLARIN TURİZM AMAÇLI KİRALANMASI 

​Geçmişten bugüne ülkemiz, turizm sektöründe tanınmış ve milyonlarca turist ağırlamıştır. Turistlerin çoğu otel veya pansiyon tarzı yerlerde konaklamaktayken son yıllarda günlük veya kısa süreli konut kiralamalarıyla konaklama yöntemi artmıştır. Ancak zamanla günlük kiralamalar nedeniyle problemler yaşanmış; emlak sektörünün, otel sektörünün, aynı bina da ikamet eden apartman sakinlerinin, güvenlik sebepleri ve hatta vergi yönüyle devletin dahi problem yaşadığı durumlar ortaya çıkmıştır.

​Problemlere çözüm bulmak amacıyla yeni bir düzenleme olan 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun yayınlanmıştır. Kanununun uygulanmasına yönelik yönetmelikte kısa bir süre sonra yürürlüğe girmiştir. Kanuni düzenlemelerle birden çok probleme çözüm bulunmuş ve şikayetlerin azalması sağlanmıştır.

​KANUNLA HAYATIMIZDA NE GİBİ DEĞİŞİKLİKLER OLDU?

​7464 sayılı kanun düzenlenmesinden önce otel, pansiyon vb. işletme sahipleri kazançları nedeniyle ödedikleri vergilerin, evlerini günlük veya kısa süreli olarak kiraya veren ev sahipleri tarafından ödenmemesi nedeniyle haksızlık olduğuna dair şikayetleri gün geçtikçe artmaktaydı. Kanun sayesinde, turizm amacıyla günlük veya kısa süreli olarak kiralama sözleşmelerinin kaydı olacak bu sayede ülkemizde Türk Borçlar Kanunundadüzenlenen kira hükümleri gibi kiralama sözleşmelerinden alınan vergiler, turizm amaçlı kiralanan konutlardan alınacaktır.

​Kanunla, turizm amaçlı konut kiralama sözleşmesine gün sınırı getirilerek tek seferde en fazla 100 gün süreyle kira sözleşmesinin hazırlanması şartı getirilmiştir. Aynı konutta kira sözleşmesinin bitmesinin akabinde 100 gün şartıyla yeni bir kira sözleşmesi yapma imkanıbulunmakta olup sözleşme sayısında sınırlama bulunmamaktadır. Turizm amaçlı olarak konut kiralama sözleşmesinin diğer konut kira sözleşmelerine göre uzun süreli yapılamamakta olup kısa süreli sözleşme yapılmaktadır. Turizm amaçlı konut kiralama sözleşmelerinin süreyle sınırlı olması ve kaydının tutulması sonucu, ülkemizde genel olarak tüm konutların kiralanması normal kiralamaya dönecek, emlakçıların işi kolaylaşacak ve bu sayede kiralık ev sıkıntıları azalacaktır.

​Turizm amaçlı konutların kiralanmasının kanunla düzenlenen hükümleri sayesinde turizm ülkesi olmamız nedeniyle birbirinden farklı ülke vatandaşlarını ağırlamasının elbette güvenlik yönünden sıkıntıları da olmaktadır. Kanunla asıl amaç; ülkeye giriş yapan tüm yabancı vatandaşların konaklayacak olması sonucu otel, ponsiyon vb. yerlerde kayıtları tutulurken konutlarda konaklamaları nedeniyle kayıtları tutulamadığı için düzensizlik algısının önüne geçilmesi, bir olay olduğunda yabancı ülke vatandaşlarına kolay ulaşım sağlanacak en önemlisi de aynı bina da ikamet eden apartman sakinlerinin tedirginlikleri giderilmesi planlanmıştır.

​Turizm amaçlı konutların kiralanmasının kaydının tutulmasının sağladığı en önemli kolaylık ise ülkemize turizm amaçlı gelen turistlerin vatandaşlık almalarında turistlik ikame izinlerinde ülkemizde kesintisiz ikamet ettiklerini ispatlamalarıdır.

​Sonuç olarak ülkemizin turizm bölgelerindeki sıkıntılar değerlendirildiğinde en büyük problemin vergi ödemelerinde eşitsizliğin bulunmasıdır. Otel, pansiyon vb. konaklamaamacıyla giriş yapanların kaydının tutulması zorunluluğu varken konutlarda bu zorunluluğun olmaması nedeniyle konutun kiraya verilip verilmediği devlet tarafından bilinmediği için vergi alınmamaktaydı. Ancak kanuni düzenleme ile artık sadece izin belgesi alan konutların turizm amacıyla kiralanmasının yapılmasıyla ve denetime açık olmasıyla bu eşitsizliğin de kaldırılacağı öngörülmüştür. Aynı zamanda izin belgesi alınmayan konutların turizm amacıyla kiralanmasının tespiti halinde yüklü bir miktar para cezasının verilmesiyle de devlet bütçesine katkı sağlanacaktır.

  YÖNETMELİKTE 30.05.2024 TARİHİNDE YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER NEDİR?

​Yönetmelikte, konutların turizm amaçlı kiralanması için yapılan başvuru şartları belirtilirken konut tipinin tanımı da yapılmıştır. Yönetmeliğin 4. Maddesinin l bendine ekleme yapılarak değişiklikle yüksek nitelikli konutların tanımı zorlaştırılmıştır. Değişiklikle izin belgesi alımında ev sahiplerine kolaylık sağlandığı düşüncesindeyiz. Ev sahibinin başvuru yapacağı yüksek nitelikli konutun yönetmeliğin değişiklikten önceki tanımına göre izin belgesi alınması için normal konutlara göre daha fazla şartı olup başvuruyu zorlaştırmaktaydı. Artık yüksek nitelikli konut tipinin şartları zorlaştırılmış ve tanıma girmeyen konutlar için belge prosedürleri azalmıştır.

​Yönetmeliğin 6 maddesinde yapılan değişiklikle ise izin belgesi başvuru sürecinin zorlaştığını görmekteyiz. Değişiklikten önce ev sahibinin izin belgesi başvurusu 30 gün içerisinde neticelenmesi gerekmekteyken bu süre 60 güne çıkarılarak uzatılmıştır. İzin belgesinin kabul edilmesinden sonra ayrıca yapılan denetimin evrak üzerinde değil bizzat konut ziyaret edilerek yerinde incelenmesi zorunluluğunun getirilmesiyle başvuru formunda beyan edilen hususların gerçekliğinin denetimi yapılmaktadır.

​Yerinde inceleme yapılması sonucunda eksiklik tespit edilmesiyle eksikliklerin verilen süre içerisinde giderilmemesinin yaptırımı olarak para cezası akabinde izin belgesinin iptali uygulanmaktadır. 

​İzin belgesine konu konutun tipi belirlenirken Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 19. Maddesinde belirtilen parselasyon durumuna da bakılmaktadır. Ancak bu durumun istisnası Geçici 1. Maddedir. Yönetmeliğin Geçici 1. Maddesi, Yüksek nitelikli konut özelliği taşıyan mevcut konutların durumunu düzenlemektedir. Geçici 1. Maddesinde 01.01.2024 tarihinin 31.12.2024 tarihiyle değiştirilmesinin hak kayıplarının yaşanmaması için yine ev sahibi lehine olduğu düşüncesindeyiz. Bahse konu maddede süre şartının 31.12.2024 tarihine kadar uzatılmasıyla yüksek nitelikli konut özelliği taşıyan mevcut konutların izin belgesinin alınmasında kolaylık sağlanmıştır. Ancak aynı madde de aletli spor salonu ve yüzme havuzu hizmetlerinin aynı parselde verilme şartının eklenmesi şeklinde yapılan değişiklikle de izin alınacak konutun şartları zorlaştırılmıştır.

KONUTLARIN TUZİM AMAÇLI KİRALANMASI İÇİN İZİN BELGESİ NASIL ALINMAKTADIR?

​Konutların turizm amacıyla yabancı veya yerli olduğu fark etmeksizin gerçek ve tüzel kişilere kiralanması için öncelikle e devlet üzerinden başvuru yapılarak Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi alınması gerekmektedir. İzin belgesinin şartları ise 7464 sayılı kanun ve Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik’te düzenlenmiştir.

​İzin belgesi verilmeden önce en önemli husus kiralanan konutun tipinin tespitine bakılmaktadır. Kiralanan konutun tipinin tespiti yapıldıktan sonra kurum tarafından her bir konut tipi için ayrı ayrı belgeler ve beyanlar talep edilmektedir.

​İzin belgesi başvurusunda dikkate alınan şartlar:

1- İzin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunludur. Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde sadece turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina için bu fıkra hükümleri aranır.

2- Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir. Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi düzenlemesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda, başvuruda;

a) İşyeri açma ve çalışma ruhsatının,

b) Başvuruya konu binanın, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yer alması durumunda, üçüncü fıkradaki hükme ilave olarak, tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunludur.

3- İzin belgesini alma yükümlülüğü bulunan kiraya veren haricinde turizm amaçlı kiralama faaliyetinin yürütülmesi halinde bu kiralamalar, şartlarının taşıyan münhasıran 14/9/1972 tarihli ve 1618 sayılı Seyahat Acentaları ve Seyahat Acentaları Birliği Kanunu uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları da başvuru yapabilir.

4- 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 28 inci maddesi uyarınca düzenlenen yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden yüksek nitelikli konutlara İzin belgesi başvurusunda dikkate alınan şartlar başlığında yer alan 1. ve 2. Maddedeki şartlar aranmaz.

5- Aynı binada bulunan ve aynı kişi adına izin belgesi talep edilen konutlar için tek başvuru yapılır. Başvuru sahibinin, aynı binada daha önce izin belgesi aldığı konutlar bulunması durumunda başvuruda bu konuda bilgi vermesi zorunludur.

6- Kiraya veren gerçek kişi ise Türkiye Cumhuriyeti kimlik kartı veya nüfus cüzdanı fotokopisi; Yabancı uyruklu ise pasaport fotokopisi ile yabancı kimlik numarası veya vergi kimlik numarası; Kimlik belgesi veya pasaportta imza örneğinin bulunmaması durumunda imza beyannamesi; 

Kiraya veren tüzel kişi ise Ticaret siciline kayıtlı tüzel kişiler için vergi kimlik numarası ile ticaret sicil numarası veya MERSİS numarası; Ticaret siciline kayıtlı olmayan tüzel kişiler için vergi kimlik numarası; Temsile yetkili kişilere ilişkin gerçek kişilerde aranan kimlik bilgilerinin ve imza örneği bulunan belgelerin eklenmesi zorunludur.

7-) Konut üzerindeki mülkiyet haklarını ve diğer ayni hakları gösteren güncel tapu örneği/kaydı ile tapu kaydında konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunmayan bağımsız bölümler için konut olarak düzenlenmiş yapı kayıt belgesinin eklenmesi zorunludur.

Konut üzerinde birlikte mülkiyet bulunması durumunda, Paylı mülkiyet durumunda, pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayacak şekilde başvuruya onay veren maliklere ilişkin gerçek ve tüzel kişiler için istenen kimlik bilgi ve belgeleriyle başvuruya onay verdiklerine ilişkin yazılı beyanları; Elbirliği mülkiyeti durumunda tüm maliklere ilişkin gerçek ve tüzel kişiler için istenen kimlik bilgi ve belgeler ile başvuruya onay verdiklerine ilişkin yazılı beyanları; Bakanlık nezdinde temsil ve ilzama yetkili ve Bakanlığa karşı sorumlu olan kiraya verenin belirtildiği, tüm maliklerin yazılı beyanının eklenmesi zorunludur.

😎 Konutun birden fazla bağımsız bölüm içeren bir binada bulunması durumunda, 

Genel olarak söz konusu konutta turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin bağımsız bölümün bulunduğu binada yer alan konut nitelikli tüm bağımsız bölümlerin kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın noter onaylı örneği; aynı binada aynı kiraya veren adına izin belgesi talep edilen konut sayısının beşi geçmesi durumunda işyeri açma ve çalışma ruhsatı; başvuruya konu binanın, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yer alması durumunda ilave olarak tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın noter onaylı örneği; başvurunun vekaleten yapılması durumunda, yukarıdaki bentlerde sayılan belgelere ek olarak, kiraya veren veya temsile yetkili kişiler tarafından imzalanmış noter tarafından düzenlenmiş vekaletname örneği eklenmesi zorunludur.

Yüksek nitelikli konut başvurularında Konutun birden fazla bağımsız bölüm içeren bir binada bulunması durumunda aranan şartlar hariç, yukarıda belirtilen şartlara ekolarak Konutun Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 19 uncu maddesinde belirtilen yerlerde yapıldığını gösterir resmî belge; 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenmiş tapu kütüğüne şerh edilen yönetim planı; Başvurunun konut işletmesi tarafından yapılması durumunda kiraya verenin tüzel kişi olması halinde istenen bilgi ve belgelerle kiraya verenin onayını gösterir belge; başvurunun pazarlama işletmesi tarafından yapılması durumunda, ayrıca yönetim işletmesinin muvafakatini gösterir belge ile seyahat acentası belgesi eklenmesi zorunludur. Yüksek nitelikli konutlar ile müstakil konutlar için yapılan başvurularda konutun birden fazla bağımsız bölüm içeren bir binada bulunması durumunda aranan oybirliğiyle alınacak kararın sunulması ve İzin belgesi başvurusunda dikkate alınan şartlar başlığında yer alan 2. Maddedeki yüzde yirmi beş şartı aranmaz. 

9-) Başvuru sahibi, sunduğu belgelerin aslına uygun olduğunu ve gerçeği yansıttığını, verilen bilgilerin doğru olduğunu kabul ve beyan eder. Başvuruda gerçeğe aykırı belge sunulduğunun belirlenmesi durumunda başvuru reddedilir, konut belgelendirilmiş ise belgesi iptal edilir ve bu belgeleri sunanlar hakkında 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu uyarınca suç duyurusunda bulunulur. 

10-) İzin belgesi için başvurulan konutların aşağıdaki nitelikleri sağlaması zorunludur: a) En az bir yatak, tuvalet-banyo, yaşam alanı ile mutfak düzenlemesi b) Konutta soğuk ve sıcak su, yatak odalarında nitelikli yatak, kişi başı bir yastık, yastık kılıfı, çarşaf, iklim koşullarına göre pike veya yorgan, banyoda kişi başı yüz ve banyo havlusu c) Kimyevi yangın söndürücüler ile banyo-tuvalet hariç sabit ayrımı olan tüm bölümlerde yangına karşı duman dedektörü, kapı arkalarında kaçış merdiveninin yerini gösteren kroki ç) Konutta kullanılan tefriş, dekorasyon, donanım ve cihazların standartlara uygun, temiz ve bakımlı ve çalışır durumda olması d) Konutun kapasitesi; her yatak odası iki kişilik olacak şekilde hesaplanır, yatak odası sayıları haricinde en fazla iki kişilik kapasite ilave edilir. Bu şartları sağlayan oda sayısı daha fazla olsa dahi, aynı konutta konaklayabilecek kişi sayısı, üç yaşından küçük çocuklar hariç en fazla on iki kişidir. Belirlenen konut kapasitesi üzerinde kullanıcı alınamaz.

11-) Yüksek nitelikli konut özelliği taşıyan mevcut konutlar için ek olarak 31/12/2024 tarihinden önce; 634 sayılı Kanunun 28 inci maddesi uyarınca kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilen yönetim planına göre halihazırda turizm amaçlı kısa süreli kiralamaya konu edilen, resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânları ile kuru temizleme, çamaşırhane, yemek ve alışveriş servisi hizmetlerinin sunulduğu ve aynı parselde aletli spor salonu ve yüzme havuzu hizmetlerinin verildiği konutlara, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 19 uncu maddesinde belirtilen yerlerde yapılma şartı aranmaksızın, Yönetmeliğin yüksek nitelikli konutlara ilişkin hükümleri uygulanır. 

12-) Mevcut müstakil konutlar için ek olarak Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte turizm amaçlı kiralama faaliyetine konu olan müstakil konutlarda, başvurunun konut ibaresi içermeyen tapuyla yapılması halinde, taşınmaz üzerinde konut bulunduğuna ilişkin yazılı beyan üzerine yukarıda istenilen diğer bilgi ve belgelerle birlikte tapu değerlendirilmeye alınır. Bu kapsamdaki başvurularda 31/12/2024 tarihine kadar geçerli olmak üzere izin belgesi düzenlenir.

​Açıkladığımız üzere ülkemizde turizm sektörünün gün geçtikçe artmasıyla konaklama sorunları da artmış ve çözüm olarak günlük, kısa süreli konutlarla özellikle villa tipi konutların kiralanmıştır. Bu durum otelcilik sektöründe ortaya çıkan kazanç yarışmasının ve emlak sektöründe sorunların ortaya çıkmasına neden olmuştur. Kanunla ve yönetmelikle sorunların önüne geçilmeye çalışılmıştır. Ancak turizm bir başka tanımlamayla ticaret amacıyla kiralama yapılan konutların çoğu kayıt altına alınmamıştır.