Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Nedir?

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Nedir konulu makalemizle sizlerleyiz. Başta sürdürülebilir şehirleşme ve toplumsal refahı sağlamak amacıyla bir bölgedeki arazi ve yapıların düzenlenmesi, planlanması ve geliştirilmesine imar faaliyetleri denir. İmar, ismine has bir kanunla düzenlenmiş olup yerel yönetim birimlerince (belediye, il özel idaresi vb.) uygulanır. İmar, bir bölgenin mevcut ve gelecekteki durumunu gösteren imar planları doğrultusunda yapılır. Bu imar planlarının hayata geçirilmesi ise bazı araçlar vasıtasıyla yapılır. Düzenleme ortaklık payı da bu araçlardan biridir.

İmar planları oluşturulurken kamu yararına hizmet etmesi için oluşturulması gereken bazı alanlar (park, yol, otopark, eğitim tesisi gibi kamu hizmet alanları) belirlenir. Bu alanların oluşturulması ise bazen özel mülkiyette olan bir arsanın veya arazinin de kullanımını gerektirir.

Peki Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Nedir? İşte bu düzenli şehirleşme, altyapı ve genel hizmet alanlarının oluşturulması amacıyla özel mülkiyetten yapılan pay kesintisine düzenleme ortaklık payı (DOP) denir. 

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Nedir? 

Yukarıda giriş yaptığımız gibi DOP esasında bir paydan yapılan kesintiyi ifade eder. Bu kesintiyi özel kılan kamu yararına hizmet eden alanların oluşturulması amacıyla özel mülkiyete konu arsa veya araziden yapılmış olmasıdır. Bu uygulama ilk bakışta mülkiyete getirilen bir sınırlama gibi görünse de kamu yararını gözetme ilkesi gereğidir ve hukuka uygundur. Nitekim DOP’un hukuki dayanağı 3194 sayılı İmar Kanunu’dur. Bu kanunun 18. maddesi, DOP’un hangi amaçlarla ve nasıl uygulanacağını açıkça düzenler. Bu bilgiler ışığında söylenebilir ki; DOP esasında bir imar düzenlemesi yapılırken mülkiyet hakları ile kamu yararını dengelemek için kullanılan bir araçtır.

DOP Nasıl Uygulanır?

​DOP’un hangi amaçlar için ve nasıl uygulanacağı 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesinde kapsamlı bir şekilde düzenlenmiştir.

Kanun koyucu burada oran belirterek uygulama için bir üst sınır belirlemiştir. Buna göre düzenleme ortaklık payı alınırken düzenleme konusu arsa veya arazilerin düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin %45’ini geçmesi yasaktır. 

Belirlenen kesinti yapılırken özel mülkiyet sahiplerinin hak kayıpları olmaması veya oluyorsa da kaybın en aza indirilmesi adına bu süreçte, tapu sahiplerine yeniden düzenlenen alanın hisseleri verilir.

İmar Düzenlemelerinin Kavramsal Çerçevesi Nasıldır?

İmar düzenlemeleri, yerel yönetimlerin şehirleşme süreçlerini planlamak, düzenlemek ve denetlemek gibi amaçlarla yaptığı faaliyetlerdir. Bu amaçlar ise kavrama uygulanacak sınırları oluşturur. Kamuya hizmet eden alanlar oluşturmak, adil ve dengeli şehirleşmeyi sağlamak, mülkiyetin rasyonel kullanımını sağlamak gibi amaçlar bu çerçeveye örnek gösterilebilir.

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Kavramının Tanımı ve Amacı Nedir?​

Park, yol, otopark, eğitim alanları ve sağlık tesisleri gibi kamunun kullanımına açık alanlar, rasyonel kentleşmenin en temel unsurlarındandır. DOP, bu tür alanların oluşturulması için özel mülklerden kamu yararına pay alınmasında kullanılır. Paylar alınırken de tüm arsa sahiplerinden eşit bir oranda kesinti yapılmasını sağlar. Böylece özel mülk sahibine yük getirmeden kamuya fayda sağlanır.

DOP’un amacı arazilerin düzenlenmesi sırasında kamu yararı adına parsellerin daha kullanışlı hale getirilmesi ve mülkiyetin eşit ve etkin şekilde kullanılmasıdır.

DOP’un Hukuki Dayanağı, İmar Hukuku’ndaki Yeri ve Kamu Yararının Korunması Hususundaki Rolü Nedir?​

DOP’un hukuki dayanağı, 3194 sayılı İmar Kanunu’dur. Kanunun 18. Maddesinde DOP’un hangi amaçla ve nasıl uygulanması gerektiği düzenlenmiştir. Aynı zamanda belediyelere ve ilgili kurumlara DOP’un uygulanması için yetki verir. Eklemek gerekir ki; DOP, Anayasa’nın 35 ve 46. Maddeleri uyarınca da hem hak (kamu için) hem de bir yükümlülüktür (yerel yönetimler için). Bu maddeler, özel mülkiyetin kamu yararı gerekçesiyle sınırlandırılabileceğini ve bu tür düzenlemelerin belli ölçütlere tabi olması gerektiğini belirtir.

Düzenleme Ortaklık Payı’nın temel amacı, kentlerin planlı bir şekilde büyümesini sağlamak ve altyapı ihtiyaçlarını karşılamaktır. Planlı kentleşme sayesinde kamu yararı korunur. Zira bireylerin yaşam kalitesini artırmakla aynı zamanda toplumsal refahın da sürdürülebilir olmasına olanak sağlar. 

DOP Uygulamaları ve İşleyişi Nasıldır?

DOP uygulaması, başlıca üç aşamadan oluşur:

1. İmar Planı Hazırlanır: Yerel yönetim, bölgenin ihtiyaçlarına uygun bir imar planı hazırlar. Bu planda, hangi alanların kamuya ayrılacağı ihtiyaca ve imkana göre belirlenir.
2. Yasal Sınırlar İçerisinde Kesinti Oranı Belirlenir
3. Tapular Yeniden Düzenlenir: Kesintiden sonra arsa sahiplerine, düzenlenen parseller üzerinden yeni tapular verilir.

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Kesintisi Oranı Nedir?

3194 sayılı İmar Kanunu’na göre, DOP oranı, düzenlenen alanın toplam büyüklüğünün en fazla %45’i kadar olabilir. Bu oran mutlak değil, azami orandır. Yani bölgedeki imar planının büyüklüğüne ve kamuya ayrılacak alanın ihtiyaçlarına göre belirlenecek oran %45’in altında olabilir. Uygulamada genellikle %40’lık bir kesinti yapıldığı görülür.

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Hangi Alanlarda Kullanılabilir? 

Düzenleme ortaklık payı genellikle şu alanların yapılması amacıyla kullanılır: Karayolları, bulvarlar, sokaklar, parklar ve yeşil alanlar, toplumun sosyalleşmesi ve dinlenmesi için alan oluşturulması, eğitim tesisleri, okullar, kreşler ve diğer eğitim kurumları için alan tahsisi, sağlık tesisleri, hastane, sağlık ocağı gibi yapılar için yer ayrılması, topraklar, araç trafiğini düzenlemek için otopark alanları, toplumun çeşitli dini ritüellerini gerçekleştirebileceği ibadet alanları, kütüphaneler vb.

Genel Hizmet Alanları Ne Demektir ve Kapsamına Neler Girer?​

Genel hizmet alanları, genel olarak kamuya açık ve hizmet amaçlı yapılan tüm alanları içerir. Bu alanların oluşturulmasında il ve ilçelerin gelişmişlik düzeyi, hizmet ihtiyaçları, mevcut imkanları, nüfusu gibi etkenler belirleyicidir. Genel hizmet alanlarına; eğitim hizmetleri, sağlık hizmetleri, güvenlik hizmetleri, sosyal hizmetler, ulaşım hizmetleri, temizlik, kültür ve sanat hizmetleri, parklar ve bahçeler örnek olarak verilebilir.

DOP Uygulamalarında DOP Oranı Nasıl Hesaplanır?​

DOP oranı, imar planındaki kamu hizmet alanlarının toplam büyüklüğünün düzenlenen alanın toplamına oranlanmasıyla hesaplanır. Kesintinin adil ve dengeli olması sağlanır.

DOP oranı 3194 sayılı İmar Kanunu’nda azami olarak belirlenmiştir. Buna göre, kesinti yapılacak arazi veya arsalar toplamının en fazla %45’i DOP uğruna kullanılabilecektir. Bu oranın hesaplanmasının belli bir formülü olmamakla birlikte bölgedeki imar planının büyüklüğüne, bölgenin gelişmişlik düzeyine ve kamuya ayrılacak alanın ihtiyaçlarına göre değişkenlik gösterir.

DOP Uygulamalarında Karşılaşılan Sorunlar ve Çözümleri Nelerdir?​

Düzenleme ortaklık payının ihtiyaç doğrultusunda adil ve doğru uygulanması önemlidir. Zira DOP, doğru şekilde uygulandığında hem bireylerin hem de toplumun ihtiyaçlarını karşılayacaktır. 

DOP uygulamalarında çoğunlukla mülkiyet hakkına yönelik sorunlarla karşılaşılır.  Bu itirazlar genellikle adaletsiz dağılıma ilişkin iddiaları içerir. Bu sorunların varlığı halinde yargı yoluna başvurulup, dağılımın iptali istenebilir. 

İlgili Makale: Kat Mülkiyeti Kanunu

DOP Alınırken Uyulması Gereken Esaslar, İlkeler, Takip Edilen Prosedürler Nelerdir?

DOP uygulaması sırasında uyulması gereken bazı ilkeler vardır. Adalet ve eşitlik bu ilkelerin başında gelir. Zira DOP, mülkiyet hakları ile kamu yararını dengelemek için kullanılan bir araçtır. Adalet ve eşitlik ilkelerinin uzantısı olarak şeffaflık ilkesinin de gözetilmesi gerekir.

Ayrıca belirtmek gerekir ki mülk sahiplerinin haklarının korunmasında hukuka uygunluk ve etkin dağılım esastır.

DOP yapılan proje kamunun kısa vadeli ihtiyaçlarını karşılamakla sınırlı kalmamalıdır. Nitekim sürdürülebilir bir uygulama kamu menfaatinin maksimum ölçüde gözetilmesinin de gereğidir.

DOP’un Getirdiği Sorumluluklar, Haklar ve Hukuki Güvenceler Nelerdir?​

DOP, arsa sahiplerine düzenlenmiş bir arsa sunarken, kamuya da gerekli altyapıyı sağlama yükümlülüğü getirir. İlgili idarenin bu süreçte hukuka uygun hareket etmesi zorunludur.

DOP ve İmar Hukuku’ndaki Diğer Uygulamaların Arasındaki Farklar Nelerdir?

DOP, genel hizmet alanları için kullanılırken, diğer imar uygulamaları farklı amaçlar taşıyabilir. Örneğin, kat karşılığı inşaat uygulamaları özel sektörle ilişkilidir.

DOP ve Kentsel Dönüşüm’ ün Karşılaştırılması

DOP, mevcut arsa düzenlemelerine odaklanırken, kentsel dönüşüm, eskiyen veya riskli alanların yenilenmesini içerir. Kentsel dönüşümde kamulaştırma ve özel projeler de devreye girebilir.

DOP ve Arsa ve Arazi Düzenlemesi’ nin Karşılaştırılması

DOP, arsa düzenlemelerinin bir alt sürecidir. Arsa ve arazi düzenlemesi daha geniş bir kavram olup mülkiyetlerin birleştirilmesi ve yeniden düzenlenmesini de kapsar.

DOP ve Kamu Tesisleri Arsalarına Tahsis (Kamu Ortaklık Payı (KOP))’in Karşılaştırılması

DOP, daha çok genel hizmet alanları için kullanılırken, KOP genellikle kamu binalarının ve tesislerinin ihtiyaçlarına yönelik tahsisler içerir.

Hukuka Aykırı Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Kesintisinin İptali Davası Nasıl Açılır?​

İptal davası sürecinde önce yetkili ve görevli mahkeme doğru belirlenmelidir. Daha sonra bu mahkemeye dilekçe ile başvurulur. Örneğin; hukuka aykırı bir DOP kesintisinin iptali, işlemin yapıldığı yer idare mahkemelerinde görülecektir. Bu tür davalarda genellikle kesintinin oransal sınırları aşıp aşmadığı veya kamu yararı ilkesine aykırı olup olmadığı incelenir. İddia ise somut belgelerle ispatlanmalıdır.

DOP Uygulamasına İlişkin Uyuşmazlıklarda Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangi Mahkemedir?

DOP uygulamalarına ilişkin uyuşmazlıklarda görevli mahkemenin belirlenmesi uyuşmazlığın türüne göre değişkenlik gösterir. Fakat bu uyuşmazlık genellikle idarenin yaptığı bir işleme ilişkin olacağından görevli mahkeme olarak idare mahkemeleri gösterilebilir. Yetkili mahkeme ise uyuşmazlık konusu idari işlemi yapan idarenin bulunduğu yer mahkemesidir.