Kat Mülkiyeti Kanunu

Kat Mülkiyeti Kanunu, birden çok bağımsız bölümden oluşan yapılarda bağımsız bölüm, eklentiler ve ortak yerler arasındaki hukuki dengeyi kuran temel mevzuattır. Bu düzenleme; kat maliklerinin mülkiyet hakkını, ortak kullanım alanlarından yararlanma ve tasarruf yetkilerini, ayrıca genel giderlere katılma, bakım–onarım ve yönetim planına uyma gibi yükümlülüklerini çerçeveler. Ana taşınmazın arsa payı ile ortak yer paydaşlığını birbirine bağlayan sistem, bağımsız bölümün devri, kiralanması veya rehnedilmesi gibi işlemlerde eklenti ve ortak alan ilişkisini de otomatik olarak etkiler. Uygulamada en çok karşılaşılan ihtilaflar; ortak giderlerin ödenmemesi, bağımsız bölümün tahsis amacına aykırı kullanımı, onarım için bağımsız bölüme girilmesine katlanma ve mimari bütünlüğün korunması başlıklarında yoğunlaşır.

Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 23.06.1965 tarihinde Türkiye Büyük Millet Meclisi Genel Kurulu tarafından kabul edilmiş olup, 02.07.1965 tarihinde 12038 sayılı Resmî Gazetede yayımlanmış ve 02.01.1966 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. Maddesinde yapılan tanımlamaya göre kat mülkiyeti, ‘’ Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları …’’ olarak ifade edilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanunu Aidat Maddesi

Vatandaşlarımız aidatları ile alakalı olarak bir uyuşmazlık yaşadıklarında bu hususun hangi yasal düzenlemeye göre nasıl çözüleceğini merak etmektedirler. 

Aidat Hususu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. Maddesinde düzenlenmiştir. İlgili Kanun Maddesi şu şekildedir:

III- Ana gayrimenkulün genel giderlerine katılma:

Madde 20 – Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;

Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

İlgili Makale: Kat İrtifakı Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu Su Sızıntısı

Su sızıntısı neticesinde kişinin evinde maddi zarar meydana geliyor ise bu husus 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre nasıl çözümlenecektir?

Burada öncelikle, maddi hasara sebep olan su sızıntısının nereden kaynaklandığına bakılması gerekmektedir. Karşımıza farklı seçenekler çıkmaktadır: Maddi hasara sebep olan su sızıntısı, 

•  Ortak Alandan,
• Üst Daireden,
• Yan Daireden kaynaklanıyor olabilir.

Eğer dairede maddi hasara sebep olan su sızıntısı, ortak alandan gelen bir su sızıntısından kaynaklanıyor ise daire sahibi burada 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. Maddesinde düzenlenmiş olan ‘’Ortak Yerler’’ maddesinden kaynaklanan hakkını kullanarak diğer tüm kat maliklerinin sorumluluğuna gidebilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. Maddesinde düzenlenen ‘’Ortak Yerler’’ sonra daha detaylı incelenecektir.

Eğer dairede maddi hasara sebep olan su sızıntısı; maddi hasara uğramış olan dairenin üst katından yahut yan dairesinden kaynaklanıyor ise maddi hasara uğrayan dairenin sahibi, bu hasara sebep olan dairelerin maliklerin şahsi sorumluluğuna gidebilecektir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar, Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülecek olan davalar ile çözüme kavuşturulacaktır.

Kat Mülkiyeti Kanunu Asansör Yönetmeliği

Asansör yapımı, asansör kullanımı ve asansörün masrafları pek çok seferin apartman sakinleri arasında sorunlara yol açmaktadır. Bu hususa ilişkin olarak yapılmış olan yasal düzenleme nedir?

Asansör hususuna ilişkin olarak; Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından ‘’ASANSÖR YÖNETMELİĞİ (2014/33/AB)’’ çıkarılmıştır. Bahsi geçen yönetmelik 29.06.2016 tarihinde 29757 sayılı Resmî Gazetede yayımlanmış ve yine aynı tarihte yürürlüğe girmiştir. Asansör yönetmeliğinin gayesi, yine yönetmeliğin 1. Maddesinde tanımlanmıştır. Bahsi geçen madde şu şekildedir:

BİRİNCİ BÖLÜM

Amaç, Kapsam, Dayanak ve Tanımlar

Amaç

MADDE 1 – 

(1) Bu Yönetmeliğin amacı; asansörler ve asansörlere ait asansör güvenlik aksamlarının karşılamaları gereken temel sağlık ve güvenlik gereklerini, bu ürünlerle ilgili piyasaya arz koşulları ile piyasa gözetimi ve denetimi esaslarını belirlemektir.

İlgili Makale: Ortaklığın Giderilmesi Davası

 Kat Mülkiyeti Kanunu Ortak Alanlar

Yaşamakta olduğumuz sitenin, apartmanın ortak alanları nelerdir, ortak alanlardan kaynaklanan hususlar nasıl çözümlenecektir, bu hususa ilişkin yasal düzenleme nedir?

Günlük hayatımızda bizim ortak alanlar dediğimiz yerler, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. Maddesinde düzenlenmiştir. İlgili düzenleme aşağıdaki gibidir:

IV- Ortak yerler:

Madde 4 – 

Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

Kat Mülkiyeti Kanunu Site Havuzu

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yönetim işleri yapılan bir site, havuz inşa ettirmek ister ise bu süreç nasıl işleyecektir?

Sitelerine sonradan havuz inşa ettirmek isteyen kat maliklerinin bunu yapmaları hukuken mümkündür. Bu konu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. Maddesinde düzenlenmiştir. İlgili kanun maddesi şu şekildedir:

F) Yenilik ve ilaveler: 

I- Faydalı olanlar: 

Madde 42 – 

Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. 

Engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi hâlinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır. Toplantının bu süre içerisinde yapılamaması veya tadilat talebinin çoğunlukla kabul edilmemesi durumunda; ilgili kat malikinin talebi üzerine bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildirir komisyon raporuna istinaden ilgili mercilerden alınacak tasdikli projedeğişikliği veya krokiye göre inşaat, onarım ve tesis yapılır. İlgili merciler, tasdikli proje değişikliği veya kroki taleplerini en geç altı ay içinde sonuçlandırır.  Komisyonun teşkili, çalışma usulü ile engellinin kullanımından sonraki süreç ile ilgili usul ve esaslar Bayındırlık ve İskân Bakanlığı ile Özürlüler İdaresi Başkanlığı tarafından müştereken hazırlanacak yönetmelikle belirlenir.

Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir. 

Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esaslar Bayındırlık ve İskân Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenir.  

Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır.

Sitelerine havuz inşa ettirmek isteyen kat malikleri buradaki usulü izleyerek, yaşadıkları siteye sonradan ilave olarak havuz yaptırabilirler.

Kat Maliklerinin Hakları

Bağımsız Bölümler Üzerindeki Haklar

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca her bir kat maliki, sahip olduğu bağımsız bölüm üzerinde tek başına mülkiyet hakkına sahiptir. Bu hak, Medeni Kanun’da düzenlenen mülkiyet yetkilerini kapsar: kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma.

Kat maliki, bağımsız bölümünü bizzat kullanabileceği gibi üçüncü kişilere de kullandırabilir. Ancak bu kullanım, mutlaka dürüstlük kuralına, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine, yönetim planına ve taşınmazın tahsis amacına uygun olmalıdır.

Örneğin; malik, bağımsız bölümünü satabilir, kiraya verebilir, rehnedebilir. Bunun yanında haksız işgale karşı dava açma, zilyetliğin korunmasını talep etme gibi haklara da sahiptir. Ayrıca bağımsız bölüm üzerindeki haklar, eklentileri de kapsar. Yani bağımsız bölüme tahsisli garaj, kömürlük veya su deposu gibi eklentiler de aynı mülkiyet hakkı kapsamında değerlendirilir.

Bununla birlikte, bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyetiyle bağdaşmayan irtifaklar kurulamaz. Kurulan irtifakların, diğer maliklerin haklarını zedelememesi gerekir. Bağımsız bölümün devri, kiralanması veya satışı durumunda eklentiler ve ortak yerlerdeki kullanım hakları da otomatik olarak devredilmiş sayılır.

Kat malikinin hakları sadece bağımsız bölümü ile sınırlı değildir; bu bölümler, tıpkı bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve icra takibine konu olabilir. Gerekirse, bağımsız bölüm üzerinde ortaklığın giderilmesi davası açılması mümkündür.

Ortak Yerler Üzerindeki Haklar

Ana taşınmazda bağımsız bölümler dışında kalan, korunma ve ortak kullanım amacı taşıyan alanlar “ortak yer” olarak tanımlanır. Kat malikleri, ortak yerlere arsa payları oranında paylı mülkiyet hükümlerine göre sahiptir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.4 uyarınca aşağıdaki yerler her durumda ortak sayılır:

• Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistem unsurları, tavan ve tabanlar
• Genel giriş kapıları, merdivenler, asansörler, koridorlar
• Kapıcı daireleri, kömürlükler, ortak garajlar
• Çamaşırhane, çamaşır kurutma alanları
• Kalorifer dairesi, su depoları, sığınak, bacalar
• Telefon, elektrik, su ve doğalgaz tesisleri, anten sistemleri
• Çatılar, teraslar, yangın merdivenleri

Bunların dışında da sözleşme veya yönetim planı ile ortak kullanım alanı belirlenebilir. Bu durumda söz konusu alanlar sözleşmesel ortak yer sayılır.

Kat malikleri bu alanlardan arsa payı oranında yararlanır. Örneğin; ortak garaj veya teras kullanımında aksi kararlaştırılmadıkça her malik bu alanlardan payı oranında faydalanabilir.

Kat Maliklerinin Borçları

Özen Yükümlülüğü

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat malikleri, hem bağımsız bölümlerini hem de ortak alanları kullanırken dürüstlük kurallarına uymakla yükümlüdür. Bu özen borcu, yalnızca taşınmazın fiziksel bütünlüğünü korumakla sınırlı değildir; aynı zamanda komşuluk hukukuna uygun hareket etmeyi, diğer kat maliklerini rahatsız etmemeyi ve yönetim planına riayet etmeyi de kapsar.

Kanun, bu yükümlülüğü sadece maliklere değil, bağımsız bölümleri kullanan kiracılara veya oturma hakkı sahiplerine de yüklemektedir. Yani, kiracı ya da intifa hakkı sahibi, kurallara aykırı davranırsa doğan zarardan malikle birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Kat Malikinin Bağımsız Bölümü Kullanma Hakkının Sınırları

Kat malikleri, bağımsız bölümlerini diledikleri gibi kullanamazlar. Kullanım, hem yönetim planı hükümlerine hem de taşınmazın tahsis amacına uygun olmalıdır.

Hiç yapılamayacak faaliyetler (KMK m.24/1):

• Mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi yerler açılamaz.
• Bu tür tesisler için yapılan sözleşmeler geçersizdir.
• Ancak bireysel muayenehaneler bu yasak kapsamına girmez.

Oybirliğiyle yapılabilecek faaliyetler (KMK m.24/2):

• Mesken nitelikli bağımsız bölümlerde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, bar, kulüp, dans salonu gibi eğlence mekânları açılamaz.
• Fırın, lokanta, pastane, imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri gibi ticari işletmeler de yalnızca kat malikleri kurulunun oybirliği ile açılabilir.

Ana Taşınmazın Bakım ve Korunmasından Doğan Sorumluluk

Kanunun 19. maddesi uyarınca kat malikleri, ana yapının bakımını yapmak, mimari estetiğini korumak ve güvenliğini sağlamakla yükümlüdür.

• Ortak alanlarda inşaat, onarım veya renk değişikliği yapılabilmesi için maliklerin beşte dördünün onayı gerekir.
• Eğer ortak alanlarda oluşan arıza yapıya zarar veriyorsa, mahkeme kararıyla maliklerin rızası aranmadan acil onarım yapılabilir.
• Her kat maliki, kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek değişiklikler yapamaz.
• Bağlantılı bağımsız bölümlerde yapılacak değişikliklerde ilgili maliklerin ortak rızası şarttır.

Ana gayrimenkule veya diğer bağımsız bölümlere kusuruyla zarar veren kat maliki, tazminat sorumluluğu altındadır.

Onarım İçin Bağımsız Bölüme Girilmesine Katlanma Yükümlülüğü

KMK m.23 gereği, bir bağımsız bölümde meydana gelen arıza ya da teknik inceleme için başka bir bağımsız bölüme girilmesi gerekebilir. Bu durumda malik veya kiracı, girişe izin vermekle yükümlüdür.

• Zorunlu onarımın yapılabilmesi için malik engel çıkaramaz.
• Onarım nedeniyle doğacak zararlar, lehine işlem yapılan bağımsız bölüm malikince derhal tazmin edilmelidir.

Ana Yapının Genel Giderlerine Katlanma Yükümlülüğü

KMK m.20 uyarınca kat malikleri:

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve güvenlik görevlisi giderlerine eşit olarak katılmak zorundadır.
• Sigorta primleri, bakım, koruma, güçlendirme, onarım, yönetici ücreti ve işletme giderleri için arsa payı oranında ödeme yapmakla yükümlüdür.
• Ortak alanlardan yararlanmasa bile bu giderlerden kaçınamaz.

Kat maliki, “ben kullanmıyorum” gerekçesiyle gider ve avans ödemelerinden muaf olamaz.

Kat Maliklerinin Ortak Giderlere Katılmaması ve Kat Mülkiyeti Kanununda Belirtilen Borçlara Aykırı Davranmaları Halinde Uygulanacak Yaptırımlar

Genel Çerçeve

Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğünü sıkı şekilde düzenlemiştir. Kat maliki, bağımsız bölümünü hiç kullanmasa dahi ortak alanların bakım ve işletme giderlerine katlanmak zorundadır. Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi, hem hukuki yaptırımlara hem de icra takibine konu olabilir.

Tazminat Sorumluluğu (KMK m.19)

Her kat maliki, kusuru ile ana taşınmaza veya diğer bağımsız bölümlere verdiği zarardan dolayı tazminat ödemekle yükümlüdür. Zararın giderilmesi için mağdur malik, doğrudan tazminat davası açabilir.

Gider ve Avans Payının Ödenmemesi Halinde Sonuçlar (KMK m.20)

Kat maliklerinden biri, gider veya avans payını ödemezse, diğer maliklerden her biri veya yönetici:

• Sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir,
• İcra takibi başlatabilir.

Ayrıca ödemede geciken malik, borcun ödenmediği günler için aylık %5 oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Eğer giderlere bir malik veya bağımsız bölümden faydalanan kişi kusurlu davranışıyla sebep olmuşsa, diğer maliklerin yaptığı ödemeler için bu kişilere rücu hakkı doğar.

Kiracı ve Diğer Kullanıcıların Sorumluluğu (KMK m.22)

• Bağımsız bölümlerde oturan kiracılar, sükna (oturma) hakkı sahipleri veya başka şekilde faydalananlar da kat malikleriyle birlikte müteselsil sorumludur.
• Alacak, sadece kat malikinden değil, doğrudan kiracıdan da istenebilir. Ancak kiracının sorumluluğu kira bedeli ile sınırlıdır.
• Bu borçlar ödenmezse, ilgili bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek hakkı tesis edilir.

Hakimin Müdahalesi (KMK m.33)

Borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen malik, kiracı veya kullanıcıya karşı diğer kat malikleri sulh hukuk mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir. Hakim, ilgili kişiye borçlarını yerine getirmesi için emir verebilir.

Mülkiyet Hakkının Devri Davası (Çekilmezlik Hali)

Eğer bir kat maliki, yükümlülüklerini sürekli ihlal ederek diğer maliklerin haklarını çekilmez hale getirirse, kanun çok ağır bir yaptırım öngörmüştür:

• Diğer maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alacağı karara dayanarak sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.
• Bu dava sonucunda, borcunu yerine getirmeyen malikin bağımsız bölümü diğer kat maliklerine devredilebilir.

Çekilmezlik hali kabul edilen durumlar:

1. Ortak gider borcunu ödemediği için iki yıl içinde üç kez icra veya dava takibi yapılmış olması.
2. Hakimin uyarısına rağmen yükümlülükleri yerine getirmemekte bir yıl süreyle ısrar edilmesi.
3. Bağımsız bölümün kumarhane, randevuevi veya ahlaka aykırı yer olarak kullanılması.

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı

Genel Kural

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre tamamlanmış bir yapının; daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, depo, mahzen gibi başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde bağımsız mülkiyet kurulabilir. Bu mülkiyet hakkı, sadece arsa sahibine değil, arsanın ortak maliklerine de tanınmıştır.

Henüz yapımı tamamlanmamış bir bina için ise kat irtifakı kurulur. Kat irtifakı, yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine dönüştürülecek ön aşama bir hak niteliğindedir. Böylece daha inşaat aşamasında iken bağımsız bölümlere ilişkin hakların güvence altına alınması mümkün olur.

Tarifler

Kanunda yer alan bazı temel tanımlar şunlardır:

• Ana gayrimenkul: Kat mülkiyetine konu taşınmazın bütünü.
• Ana yapı: Taşınmazın sadece esas yapı kısmı.
• Bağımsız bölüm: Kanuna göre ayrı mülkiyete konu olabilecek daire, dükkân veya iş yeri.
• Eklenti: Bağımsız bölüme doğrudan tahsis edilmiş garaj, kömürlük, su deposu gibi alanlar.
• Kat mülkiyeti: Bağımsız bölümler üzerindeki özel mülkiyet hakkı.
• Kat maliki: Kat mülkiyetine sahip kişi.
• Ortak yer: Bağımsız bölümlerin dışında kalan ve ortak kullanıma tahsis edilen alanlar.
• Kat irtifakı: Yapılmakta olan veya yapılacak binanın bağımsız bölümleri için arsa üzerinde kurulan geçici hak.
• Arsa payı: Bağımsız bölümlere, değerleri oranında tahsis edilen ortak mülkiyet payı.
• Sözleşme: Kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulmasına ilişkin resmi senet.

Bu tanımlar, uygulamada çıkabilecek uyuşmazlıkların çözümünde temel referans noktaları olarak kabul edilmektedir.

Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Niteliği

Kat mülkiyeti, yalnızca bağımsız bölümü değil; aynı zamanda o bölümle bağlantılı arsa payını ve ortak yerlerdeki hakları da kapsayan özel bir mülkiyet türüdür.

• Arsa payı, bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre belirlenir.
• Arsa payı ile bağımsız bölümün oranlı tahsis edilmemesi halinde malik, mahkemeye başvurarak yeniden düzenleme talep edebilir.
• Bağımsız bölümde sonradan değer artışı ya da azalış olsa bile, arsa payı bu nedenle değiştirilemez.

Kat irtifakı ise arsa payına bağlı bir irtifak hakkıdır. Yapının tamamlanıp iskan belgesi (yapı kullanma izin belgesi) alınmasıyla birlikte otomatik olarak kat mülkiyetine dönüşür. Bu dönüşüm, maliklerin talebiyle yapılabileceği gibi, kanunun emredici hükmü gereği resen de gerçekleşebilir.

Ortak Yerler

Kanun, ortak alanları ayrıntılı şekilde düzenlemiştir. Ortak yerler, sözleşmeyle belirlenebileceği gibi kanunda sayılan yerler de her durumda ortak kabul edilir.

Mutlak ortak yerler:

• Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistem unsurları
• Merdivenler, koridorlar, asansörler
• Kapıcı daireleri, kömürlükler, ortak garajlar
• Çatı, teras, bacalar, yangın merdivenleri
• Telefon, elektrik, su ve doğalgaz tesisleri
• Sığınak, su depoları, kalorifer dairesi

Bunların dışında kalan ve ortak kullanıma elverişli olan yerler de sözleşmesel ortak yerler olarak düzenlenebilir.

Kat Maliklerinin Hakları

Bağımsız Bölümler Üzerindeki Haklar

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre her kat maliki, kendi bağımsız bölümü üzerinde münhasır mülkiyet hakkına sahiptir. Bu hak; kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkilerini kapsar.

• Kat maliki, bağımsız bölümünü bizzat kullanabilir ya da üçüncü kişilere kiralayabilir.
• Mülkiyet hakkı çerçevesinde bağımsız bölümü satabilir, devredebilir veya rehnedebilir.
• Bağımsız bölüm üzerindeki tasarruflar, eklentileri de kapsar. Örneğin; bağımsız bölüme tahsisli garaj veya kömürlük de aynı hakka dahildir.

Kat maliki, bağımsız bölümünde onarım ve değişiklik yapabilir; fakat bu değişikliklerin ana yapıya zarar vermemesi gerekir. Yine, kat mülkiyeti ile bağdaşmayan irtifak hakları kurulamaz.

Bağımsız bölümler, tıpkı ayrı bir taşınmaz gibi dava ve icra takibine konu olabilir. Hatta üzerinde ortaklığın giderilmesi davası da açılabilir.

Ortak Yerler Üzerindeki Haklar

Kat malikleri, ana taşınmazın ortak yerleri üzerinde arsa payları oranında paylı mülkiyet hakkına sahiptir.

Ortak yerler, kanunda ayrıntılı olarak sayılmıştır. Bunlara örnek olarak:

• Temeller, taşıyıcı kolon ve duvarlar, merdivenler, asansörler, koridorlar,
• Çatı, bacalar, yangın merdivenleri, teraslar,
• Kapıcı dairesi, kömürlük, garaj, çamaşırhane,
• Su depoları, kalorifer dairesi, sığınak, elektrik ve su tesisleri gösterilebilir.

Kat malikleri bu alanlardan arsa payı oranında yararlanma hakkına sahiptir. Ancak kullanımda eşitlik ilkesine de dikkat edilir. Örneğin; ortak garajın kullanımı, maliklerin arsa payına veya yönetim planındaki düzenlemelere göre paylaşılır.

Kanunda belirtilen ortak yerler mutlak ortak yerlerdir. Bunun dışında, yönetim planı veya kat malikleri sözleşmesi ile sözleşmesel ortak yerler de oluşturulabilir.