Ev Sahibi Kiracıyı Evden Çıkarma Süresi, Ev Sahibi Kiracıyı Ne Kadar Sürede Çıkarabilir?

Ev sahibi kiracıyı evden çıkarma süresi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen tahliye sebeplerine bağlı olarak değişmektedir. Yani ev sahibi, kira sözleşmesi sona erdi diye kiracıyı doğrudan tahliye edemez. Kiracının tahliyesi için kanunda açıkça belirtilmiş nedenlerin varlığı gerekir. Bu nedenlerin başında; ihtiyaç, tadilat, tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi, kiracının başka konutunun bulunması gibi sebepler yer almaktadır.

Kiracıyı evden çıkarmak isteyen ev sahibi, belirlenen yasal süreler içinde gerekli ihtarları yapmalı ve süresi içinde dava veya icra yoluna başvurmalıdır. Aksi takdirde tahliye talepleri reddedilebilir.

Bu yazımızda; ev sahibinin kiracıyı evden çıkarma süresi, hangi şartlarda kiracının çıkarılabileceği ve bu süreçlerin nasıl işlediği detaylı şekilde ele alınacaktır.

Kiracı Tahliyesi

Kiracı tahliyesi, kira sözleşmesinin süresinin dolmasıyla kendiliğinden gerçekleşen bir işlem değildir. Yani sözleşme belirli süreli yapılmış olsa bile, kira süresinin bitmesi tek başına kiracının evden çıkmasını sağlamaz. Kiracının tahliye edilebilmesi için mutlaka kanunda belirtilen haklı sebeplerin varlığı gerekir.

Türk Borçlar Kanunu’na göre kiraya veren, kiracıyı evden çıkarabilmek için yalnızca kanunda sayılan nedenlere dayanabilir. Bu nedenler; ihtiyaç, tadilat, kira ödememe, tahliye taahhütnamesi, kiracının başka bir evi olması, komşuları rahatsız etmesi gibi hallerdir.

Dolayısıyla, ev sahibinin kira süresi sona erdi gerekçesiyle kiracıyı evden çıkarma hakkı bulunmamaktadır. Tahliye talebi, yalnızca kanunun izin verdiği durumlarda ve belirlenen prosedürlere uyularak ileri sürülebilir.

Kiracı Hangi Şartlarda Evden Çıkartılabilir?

Ev sahibinin kiracıyı evden çıkarabilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça sayılmış tahliye sebeplerinden birine dayanması gerekir. Bu sebepler, kiracının haklarını korumak amacıyla sınırlı şekilde düzenlenmiştir. Dolayısıyla ev sahibi, ancak kanunda öngörülen koşulların oluşması halinde kiracının tahliyesini talep edebilir.

Başlıca tahliye sebepleri şunlardır:

• İhtiyaç nedeniyle tahliye: Ev sahibinin, eşinin veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı olması.
• Tadilat nedeniyle tahliye: Taşınmazın kapsamlı bir tadilata ya da yeniden inşaya ihtiyaç duyması.
• Tahliye taahhütnamesi: Kiracının belirli bir tarihte evi boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesi.
• Kira bedelinin ödenmemesi: Kiracının kira borcunu ödememesi veya aynı kira yılı içinde iki defa temerrüde düşmesi.
• Kiracının başka evi olması: Aynı belediye sınırları içinde kiracının ya da eşinin başka bir konutunun bulunması.
• Komşuları rahatsız etme: Kiracının kiralananı amacı dışında kullanması, özen yükümlülüğüne aykırı davranması ya da komşuluk ilişkilerini bozması.
• Önemli sebepler: Taraflar arasındaki ilişkiyi çekilmez hale getiren olağanüstü sebeplerin varlığı.
• Kiracının iflası: Kiracının iflas etmesi ve gerekli güvenceyi vermemesi.
• 10 yıllık kiracılık süresi: Kira sözleşmesinin toplamda 10 yıl uzamış olması.

Her bir tahliye sebebinde farklı süreler ve prosedürler uygulanır. Bu nedenle somut olayın özelliğine göre ev sahibinin izlemesi gereken yol değişiklik gösterecektir.

İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Ev sahibinin kiracıyı evden çıkarabileceği en önemli nedenlerden biri konut ihtiyacıdır. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiraya veren; kendisinin, eşinin, çocuklarının, anne-babasının veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek ve samimi bir konut ihtiyacı bulunması halinde kiracının tahliyesini talep edebilir.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta, ihtiyacın dürüstlük kuralına uygun, samimi ve zorunlu olmasıdır. Örneğin, ev sahibinin aynı bölgede boş durumda başka bir evi varsa, ihtiyaç iddiası genellikle kabul görmez.

• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, her 6 ay bir fesih dönemi vardır. Ev sahibi, bu dönemlerin sonunda kiracıyı çıkarabilmek için en az 3 ay önceden yazılı bildirimde bulunmalıdır. Kiracı tahliye etmezse, fesih döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
• Belirli süreli kira sözleşmelerinde ise, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde dava açılması gerekir.

Ayrıca, ihtiyaç sebebiyle tahliye edilen konut, 3 yıl boyunca eski kiracı dışında başkasına kiralanamaz. Aksi halde kötü niyet karinesi doğar ve kiracıya tazminat ödeme yükümlülüğü söz konusu olabilir.

Tadilat Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Ev sahibinin kiracıyı tahliye ettirebileceği bir diğer önemli sebep, taşınmazın kapsamlı tadilat veya yeniden inşa ihtiyacıdır. Ancak bu durum, küçük onarım ya da basit yenileme işlemlerini kapsamaz. Tahliye için gerekli olan tadilatın, kiracının evde oturmasını imkânsız hale getiren esaslı değişiklikler olması gerekir. Örneğin, binanın tamamen yıkılıp yeniden yapılması veya büyük ölçekli güçlendirme çalışmaları bu kapsama girer.

• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, her 6 aylık dönemin sonunda ev sahibi, kiracıyı tahliye etmek için fesih bildiriminde bulunabilir. Bu bildirimin en az 3 ay önceden yapılması gerekir. Kiracı çıkmazsa, sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
• Belirli süreli kira sözleşmelerinde ise, kira süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılabilir.

Ayrıca, tadilat sebebiyle tahliye edilen taşınmaz, tadilat bitiminden itibaren 3 yıl boyunca eski kiracı dışında başka bir kişiye kiralanamaz. Bu hüküm, kötü niyetli tahliyelerin önüne geçmek için getirilmiştir.

Tahliye Taahhütnamesine Dayanarak Kiracının Tahliyesi

Kiracının evden çıkarılabileceği bir diğer yol, tahliye taahhütnamesidir. Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte evi boşaltmayı yazılı olarak kabul etmesidir. Ancak bu belgenin geçerli olabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekir:

• Tahliye taahhütnamesi mutlaka kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra düzenlenmelidir. Sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütler geçersiz sayılır.
• Taahhüt, kiracı tarafından özgür iradeyle ve baskı altında olmadan verilmelidir.
• Taahhütnamede tahliye tarihi açık ve kesin şekilde yazılmalıdır.

Kiracı, taahhütte belirtilen tarihte evi boşaltmazsa ev sahibi, bu tarihten itibaren 1 ay içinde dava açabilir veya icra yoluyla tahliye talebinde bulunabilir.

Bu yol, diğer tahliye nedenlerine göre daha hızlı sonuç verdiği için uygulamada sıkça tercih edilmektedir.

Kiracının Kirasını Ödememesi Halinde Tahliyesi (Evden Çıkarılması)

Kiracının kira bedelini ödememesi, en sık karşılaşılan tahliye nedenlerinden biridir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının kira bedelini düzenli ödememesi halinde ev sahibi, belirli prosedürleri izleyerek tahliye talep edebilir.

Bu süreçte iki farklı yol bulunmaktadır:

• İki haklı ihtar yoluyla tahliye:
  Kiracı, aynı kira yılı içinde iki kez kira bedelini zamanında ödemezse ev sahibi her biri için haklı ihtarname gönderebilir. Bu ihtarlar aynı kira yılı içinde olmalıdır. İki ihtarın varlığı halinde ev sahibi, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
• Temerrüt yoluyla tahliye:
  Kiracı kira bedelini hiç ödemezse ev sahibi, kiracıya 30 gün süreli ödeme ihtarı gönderebilir. İhtarda, bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği belirtilmelidir. Kiracı sürede ödeme yapmazsa ev sahibi, icra yoluyla tahliye talep edebilir.

Bu yolların dışında ev sahibi, tahliye talepli icra takibi de başlatabilir. Bu durumda hem ödenmeyen kira bedelleri hem de kiracının evden çıkarılması aynı anda talep edilebilir.

Kiracının Başka Bir Evi Olması Durumunda Tahliyesi

Kiracının ya da eşinin, kiralanan konutun bulunduğu aynı ilçe veya belediye sınırları içerisinde başka bir konutu varsa, ev sahibi kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak bu sebebe dayanabilmek için bazı şartların gerçekleşmesi gerekir:

• Kiraya veren, kiracının başka bir evi olduğunu sonradan öğrenmiş olmalıdır. Eğer bu durum kira sözleşmesi yapılırken biliniyorsa tahliye talebinde bulunulamaz.
• Kiracının sahip olduğu diğer evin, oturulabilir nitelikte olması gerekir. Yani kullanılamayacak durumda bir taşınmaz bu kapsamda değerlendirilmez.

Bu tahliye sebebine dayanılarak açılan davalarda, mahkeme kiracının gerçekten aynı belediye sınırları içinde yaşanabilir bir konutunun olup olmadığını araştırır. Şartlar sağlanıyorsa, kiracının tahliyesine karar verilebilir.

Komşuları Rahatsız Eden Kiracının Tahliyesi

Kiracının kiraladığı konutu kullanırken özen yükümlülüğüne ve komşuluk kurallarına riayet etmesi gerekir. Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun biçimde kullanmalı, temizlik ve bakım yükümlülüklerini yerine getirmeli, komşuların huzurunu bozacak davranışlardan kaçınmalıdır.

Eğer kiracı;

• Gürültü yaparak,
• Komşuların huzurunu bozacak şekilde taşınmazı kullanarak,
• Konutu amacı dışında değerlendirerek,
• Ortak yaşam kurallarına uymayarak çevresine zarar veriyorsa,

ev sahibi kiracının tahliyesini talep edebilir.

Bu tür durumlarda, kiracının tahliyesi için mahkeme önünde özen borcuna aykırılığın ispatlanması gerekir. Örneğin, diğer apartman sakinlerinin şikâyetleri, tutanaklar veya tanık beyanları mahkeme tarafından dikkate alınır.

Önemli Sebeplerle Kiracının Tahliyesi

Bazı durumlarda, kiracı ile ev sahibi arasındaki kira ilişkisinin devamı taraflar açısından çekilmez hale gelebilir. Türk Borçlar Kanunu bu tür hallerde, hem kiracıya hem de kiraya verene olağanüstü fesih hakkı tanımaktadır.

Önemli sebep kavramı, kanunda sınırlı olarak sayılmamış olup her olayın koşullarına göre değerlendirilir. Örneğin:

• Kiracının kiralananı amacı dışında kullanması,
• Sürekli anlaşmazlıkların çıkması,
• Kiracının davranışlarının ev sahibinin veya diğer komşuların hayatını zorlaştırması,
• Taraflar arasında güven ilişkisinin ciddi şekilde zedelenmesi,

önemli sebep olarak kabul edilebilir.

Bu tür bir durumda, ev sahibi mahkemeye başvurarak sözleşmenin sona erdirilmesini ve kiracının tahliyesini isteyebilir. Mahkeme, somut olayın özelliklerini inceleyerek tahliyenin gerekli olup olmadığına karar verir.

Kiracının İflas Etmesi Nedeniyle Tahliyesi

Kiracının iflas etmesi, ev sahibine sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanıyan sebeplerden biridir. Bu durumda ev sahibi, kiracıya veya iflas masasına yazılı bildirimde bulunarak, ilerleyen dönemlerde doğacak kira bedelleri için güvence verilmesini talep edebilir.

• Ev sahibi, kiracıya güvence vermesi için uygun bir süre tanır.
• Eğer bu süre içerisinde gerekli güvence sağlanmazsa, ev sahibi kira sözleşmesini feshedebilir.
• Fesih halinde, kiracının taşınmazdan tahliyesi istenebilir.

Burada önemli olan nokta, kiracının iflas etmesiyle birlikte kira borçlarının iflas masasına dahil edilmesi ve ev sahibinin alacaklı sıfatıyla masaya başvurabilmesidir. Eğer kiracı güvence verirse sözleşme devam eder; güvence verilmezse sözleşme feshedilerek tahliye gündeme gelir.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesi toplamda 10 yıl boyunca uzamışsa, ev sahibine sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanınır. Bu düzenleme, uzun süreli kira ilişkilerinde ev sahibinin taşınmazı serbestçe tasarruf edebilmesi için getirilmiştir.

• 10 yıllık uzama süresinin tamamlanmasının ardından, her yeni kira döneminin başlangıcından en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunmak şartıyla kiracının tahliyesi istenebilir.
• Bu hak, yalnızca ev sahibine tanınmış olup, bildirim yapılmadığı takdirde kira sözleşmesi kendiliğinden uzamaya devam eder.

Özetle, kiracının kirasını düzenli ödemesi ya da herhangi bir sorun yaratmaması bu durumda önemli değildir. 10 yıllık sürenin sonunda ev sahibi, yasal prosedürü yerine getirerek kiracıyı tahliye ettirebilir.

5 Yılı Dolduran Kiracının Durumu

Kiracının kira sözleşmesinde 5 yılı doldurmuş olması, tek başına tahliye sebebi değildir. Yani ev sahibi, yalnızca bu süreye dayanarak kiracının evden çıkarılmasını talep edemez. Kiracının tahliyesi için mutlaka Türk Borçlar Kanunu’nda sayılan özel sebeplerden birinin bulunması gerekir.

Bu noktada dikkat edilmesi gereken husus şudur:

• Kiracı, kira bedelini düzenli ödüyorsa,
• Taşınmazı kullanım amacına uygun şekilde kullanıyorsa,
• Komşuluk kurallarına uyuyorsa,

ev sahibi 5 yılın dolmasını gerekçe göstererek kiracıyı tahliye edemez.

Ancak 5 yılın tamamlanması, kira bedelinin hak ve nesafet kurallarına göre yeniden belirlenmesine olanak tanır. Yani kiracı 5 yılı doldurduğunda evden çıkarılamasa da, kira artışına ilişkin farklı düzenlemeler gündeme gelebilir.

Kirasını Ödemeyen Kiracı Evden Nasıl Çıkartılır?

Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi için ev sahibinin başvurabileceği birkaç yol vardır. Bu yollar, Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde düzenlenmiştir:

• İki haklı ihtar yoluyla tahliye: Aynı kira yılı içinde kiracı iki defa kira bedelini zamanında ödemezse ev sahibi her biri için ihtarname gönderebilir. İki haklı ihtarın varlığı halinde, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.
• Temerrüt nedeniyle tahliye: Kiracı kira bedelini hiç ödemezse ev sahibi, kiracıya 30 gün süreli ödeme ihtarı gönderir. Bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilerek icra yoluyla tahliye talep edilebilir.
• Tahliye talepli icra takibi: Ev sahibi doğrudan icra dairesine başvurarak hem kira alacaklarının tahsilini hem de kiracının tahliyesini aynı anda talep edebilir. Bu yöntem, tahliye davasına göre daha hızlı sonuçlanabilir.

Bu yolların her biri için gerekli sürelerin ve usul kurallarının dikkatle takip edilmesi gerekir. Aksi halde tahliye talebi reddedilebilir.

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Evden Çıkartılabilir mi?

Kiracının kira bedelini düzenli olarak ödemesi, tek başına kiracının tahliyeden tamamen muaf olduğu anlamına gelmez. Ancak ev sahibi, sırf sözleşme süresi sona erdi veya kendi isteğiyle kiracıyı çıkaramaz. Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı sayıda belirtilen tahliye sebeplerinden biri mevcut değilse, kirasını düzenli ödeyen kiracının evden çıkarılması mümkün değildir.

Örneğin, kiracının kira bedelini gününde yatırması fakat taşınmazı amacı dışında kullanması, komşuları rahatsız etmesi veya ev sahibinin gerçek bir konut ihtiyacının doğması halinde tahliye talebi gündeme gelebilir. Ancak bu sebeplerden hiçbiri yoksa, kiracının düzenli ödeme yapıyor olması tahliyesine engeldir.

Ayrıca, ev sahibinin geçerli bir tahliye sebebi olmaksızın kiracıyı evden çıkarmaya çalışması halinde, kiracının tazminat talep etme hakkı da doğabilir.

Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Tahliye davalarının süresi, her olayın koşullarına, davanın açıldığı mahkemenin iş yoğunluğuna ve tarafların tutumuna göre değişiklik gösterebilir. Bu nedenle kesin bir süre vermek mümkün değildir.

Uygulamada, tahliye davaları genellikle 3 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanabilmektedir. Ancak davanın karmaşık olması, tarafların delil sunma süreçlerini uzatması veya mahkeme yoğunluğu gibi etkenler bu süreyi daha da artırabilir.

Davanın daha hızlı sonuçlanması için, ev sahibinin gerekli belgeleri (kira sözleşmesi, ihtarnameler, ödeme belgeleri, tahliye taahhütnamesi vb.) eksiksiz şekilde sunması önemlidir. Bununla birlikte, icra yoluyla tahliye süreçleri, mahkemeye göre daha kısa sürede sonuçlanabilir

Birikmiş Kiralar Nasıl Alınır?

Kiracının ödemediği kira bedelleri, ev sahibi tarafından icra takibi veya dava yoluyla talep edilebilir. Bu noktada izlenecek yol, ev sahibinin sadece kira alacağını mı yoksa aynı zamanda kiracının tahliyesini de mi istediğine bağlıdır.

• Eğer yalnızca birikmiş kira bedellerinin tahsili amaçlanıyorsa, ev sahibi genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi başlatabilir. Bu takip sonucunda kiracının malvarlığına haciz konularak kira alacağı tahsil edilir.
• Eğer hem kira alacağının ödenmesi hem de kiracının evden çıkarılması talep ediliyorsa, bu durumda tahliye talepli icra takibi yapılmalıdır. Böylece süreç sonunda hem alacak tahsil edilir hem de kiracının tahliyesi sağlanabilir.

Bu süreçlerde, kiraya verenin kira sözleşmesini, ödeme yapılmadığını gösteren belgeleri ve varsa gönderilen ihtarnameleri sunması önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular