Kentsel Dönüşüm Yasası, Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası İçeriği

Kentsel Dönüşüm Yasası, Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası İçeriği makalemizle sizlerleyiz. Tarafımıza gelen ve merak edilen konulardan biri de kentsel dönüşüm yasasının ne olduğu sorusudur. Kentsel dönüşüm yasasıyla kastedilmek istenen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanundur. Kanunun 1. Maddesinde amacından bahsedilmiştir. 

Amaç

MADDE 1- (1) Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.

Maddeden de anlaşılacağı üzere bu kanun afet riski altındaki alanları ve bu alanlar dışındaki de riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri oluşturmak için iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları düzenlemektedir. 

Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası Maddeleri

TBMM Genel Kurulunda kabul edilmiş olan Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 09.11.2023 tarihli resmi gazetede yayınlanmıştır. Bu kanun ile sadece 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunda değil bununla birlikte 2577 sayılı idari yargılama Kanununda da değişiklikler yapılmıştır. Bu kanunun çıkarılmasında hem yaşadığımız deprem felaketi hem ilerisi için tahmin edilen deprem riskleri etkili olmuştur.

Yeni düzenlemedeki değişimlere baktığımızda kentsel dönüşüm kararı için hak sahiplerinin en az üçte ikisinin onayı aranmakta iken bu hak sahiplerinin salt çoğunluğunun kararı ile alınabilecek şekilde düzenlenmiştir. Kentsel dönüşümdeki yıkım süreci ile ilgili ise riskli yapıların yıktırılması konusunda Bakanlığa verilen görev ve yetkiler artık Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yapılacaktır. Yine kentsel dönüşümü hızlandırabilmek amacıyla var olan kentsel dönüşüm kira yardımı ibaresinden sonra yapım için yardım ibaresi de eklenmiştir. Bununla birlikte riskli yapıların tespiti sürecinde maliklere tebligat yapılmayacak, tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak yapıya asılacak bununla birlikte maliklere e-devlet üzerinden bildirim yapılacak ve muhtarlıklarda 15 gün süre ile ilan edilecektir. Bu şekilde ilanın son günü hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacaktır.

Yine kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idarece resen yapılabilecektir. Kentsel dönüşümde itirazda da değişikliğe gidilerek uygulama alanına konu imar ve parselasyon planlarına ilan ile itiraz usulü getirilmiştir. İmar süreci hızlandırılarak başkanlık tarafından üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi şartıyla müracaat tarihinden itibaren 30 gün içerisinde projeye göre yapı ruhsatının ve bu yapıların tamamlanmasının akabinde 30 gün içinde yapı kullanma izni verilebilecektir. 

Kentsel Dönüşüm Kaç Yıllık Binaları Kapsıyor?

Kentsel dönüşüm, binanın yaşından ziyade taşıdığı risk ile ilgilidir. Yasa gereği, deprem güvenliği açısından riskli olduğu tespit edilen tüm yapılar dönüşüm kapsamına alınabilmektedir.

• Özellikle 1999 Marmara Depremi öncesinde inşa edilen yapılar, o dönemdeki yönetmeliklerin yetersizliği nedeniyle büyük risk taşımaktadır.
• Genel olarak 50 yaş üstü binalar daha yüksek risk grubunda görülmekte, ancak 20–30 yıllık binaların bile riskli çıkabildiği örnekler vardır.
• Bir binanın kentsel dönüşüm kapsamına alınması için yaş kriteri tek başına belirleyici değildir; esas olan, yapının riskli yapı raporu ile belgelenmiş olmasıdır.

Kentsel Dönüşüm Yasası İçeriği Nedir?

Kentsel dönüşüm yasasının amacı risk altındaki alanların ve risk altındaki yapıların dönüşümünü sağlamaktır. Burada şehirlerin sağlıklı ve güvenli yaşama alanına dönüşmesi sağlanmaya çalışılmaktadır. Burada binanın bulunduğu yere, yaşına bakılmaksızın riskli olarak tespit edilen binalar kentsel dönüşüm yasasından faydalanabilmektedir. Kentsel dönüşüm yasasında risk tespitinin yapılması zorunlu kılınmamış fakat oturduğu binanın riskli olabileceğinden şüphelenen her vatandaş risk tespiti yapabilecektir. 

Risk tespitinde çoğunluk aranmamakla birlikte maliklerden herhangi birinin müracaatı yeterlidir. Aynı zamanda merak edilen konulardan biri de riskli olan bir binanın tespitini, tahliyesini ya da yıkılmasını engelleyenlerle ilgili nasıl bir yol izleneceği sorusudur. Bu konuyla ilgili engellemeye çalışan kişilerle ilgili Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusunda bulunulabilecektir. Yapılan riskli bina tespitine itiraz etmek isteyen kişiler tapu müdürlüğünce yapılacak tebligattan itibaren 15 gün içerisinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne verilecek bir dilekçe ile başvurabileceklerdir. Riskli bina tespit edildiğinde, maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verilmektedir. Bu süre içerisinde riskli binanın yıktırılmaması halinde ise 30 günden az olmak üzere ek süre verilmektedir. 

Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası Çıktı Mı?

Tarafımıza gelen ve merak edilen konulardan biri de yeni kentsel dönüşüm yasasının çıkıp çıkmadığı sorusudur. Ülkemizde yaşanan deprem felaketi sonrasında yeni kentsel dönüşüm yasa düzenlemelerine ihtiyaç duyulmuştur. Yeni kentsel dönüşüm yasası olarak bilinen yasa 7471 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 09.11.2023 tarihli Resmî Gazete ’de yayımlanmıştır. Kanun ile birçok değişiklik getirilmiştir. Yukarıda bu değişikliklerden olabildiğinde bahsetmeye çalıştık.

35 Yıllık Bina Kentsel Dönüşüme Girer Mi?

Merak edilen konulardan biri de kaç yıllık binaların kentsel dönüşüme girebileceği sorusudur. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kentsel Dönüşüm Kanununda kentsel dönüşüme girebilecek binalar ile ilgili yıl ya da yaş kısıtlaması bulunmamaktadır. Ömrünü tamamlamış ve risk yaratıyor kategorisinde olan bütün binalar kentsel dönüşüme alınabilecektir. Buradaki kriter bina için hazırlanacak olan Deprem Risk Raporunda binanın RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olmasıdır.

1999 yılı öncesindeki birçok binanın yeni deprem önlemlerine uygun yapılmamış olması nedeniyle riskli yapı kategorisine girdiğini görmekteyiz. Günümüzde yapılan teknik analizler ve İstatistiklerden anladığımız kadarıyla 1999 yılı öncesine ait yapılarda gerekli testlerin yapılmasının yararlı olduğunu görmekteyiz. Fakat tekrar belirtmek gerekir ki kanunda herhangi bir yıl sınırı ya da zorunluluğu yoktur. Güvenlik nedeniyle riskli olduğunun tahmin edildiği binalarda gerekli tetkikler yapılmalıdır. 

Kentsel Dönüşümde Kaç Metrekare Daire Verilir?

6306 sayılı kanunda kentsel dönüşümden faydalanmak için herhangi bir metrekare sınırlaması bulunmamaktadır. Burada yapının riskli olması yeterli olmaktadır. Kentsel dönüşüm sonrası mülk sahibinin payı oranında daire verilmektedir. Bu konu 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kentsel Dönüşüm Kanununun 13. Maddesinde düzenlenmiştir. İlgili kanunun çok uzun olmasıyla birlikte ilgili fıkralarına burada yer vermeye çalışacağız.

Uygulama alanında hak sahipliği ve diğer uygulamalar (Değişik başlık:RG-21/6/2019-30808) (4)

MADDE 13 – (Değişik:RG-21/5/2024-32552)

(1) Yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü ilgili kurumca belirlenmek kaydıyla, uygulama alanındaki taşınmaz maliklerine öncelikle uygulama alanında yapılacak olan konut ve işyerlerinden verilmek üzere bunlarla sözleşme akdedilir. Gerekmesi halinde uygulama alanındaki taşınmaz maliklerine arsa veya Kanun kapsamında kullanılmak üzere Başkanlıkça satın alınan hazır konut ve işyerlerinden verilmek üzere sözleşme yapılabilir.

Kanunun ayrıntılı bilgi verilmiş olması ve maddenin ayrıntılı olmasıyla birlikte burada hepsinden bahsetmemizin mümkün olmaması sebebiyle genel nitelikte bilgi vermekteyiz

7471 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Yapılan Değişiklikler

7471 sayılı Kanun ile Kentsel Dönüşüm Yasası üzerinde yapılan düzenlemeler, sürecin hem idari hem de hukuki boyutunu yeniden şekillendirmiştir. Bu değişiklikler, yalnızca riskli yapıların tespitine ilişkin prosedürleri değil, aynı zamanda maliklerin haklarını, itiraz yollarını ve uygulama esaslarını da kapsamaktadır.

Öne çıkan yeniliklerden bazıları şunlardır:

• Rezerv yapı alanı kavramı yeniden tanımlanmış, eski “yeni yerleşim alanı” ifadesi kaldırılmıştır.
• Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kurulmuş ve riskli yapıların tespiti ile ilgili geniş yetkilere sahip olmuştur.
• Riskli yapı tespitleri, Başkanlık, idare veya maliklerin başvurusu ile yapılabilecek; ayrıca lisanslı kurum ve kuruluşların yetkileri artırılmıştır.
• Lisanslı kuruluşlarda mühendis, mimar, şehir plancısı, değerleme uzmanı ve hukukçu istihdam edilmesi zorunlu kılınmıştır.
• Tespitin engellenmesi halinde, mülki idare amirinin yazılı izniyle kapalı kapıların kolluk kuvveti marifetiyle açılması mümkündür.
• Masraflar, hisseleri oranında maliklerden tahsil edilecektir.
• Riskli yapılara dair tespitler tapu kütüğüne işlenecek, böylece üçüncü kişilerin bilgilendirilmesi sağlanacaktır.
• Tescil dışı alanlar, Hazine adına tescil edildikten sonra Başkanlık veya TOKİ’ye bedelsiz devredilebilecektir.
• Gerçek veya tüzel kişilerin taşınmazlarının rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi için arsa metrekaresinin %30’unun devrine onay verilmesi şartı getirilmiştir.

Bu düzenlemeler, kentsel dönüşüm sürecinin şeffaflığını ve hızını artırmayı hedeflerken aynı zamanda mülkiyet hakkının korunması yönünden de denge gözetmektedir.

Kentsel Dönüşüm Kararı İçin Yüzde 50+1 Yeterli Olacak

Önceki düzenlemede kentsel dönüşüm kararı alınabilmesi için maliklerin üçte iki çoğunluğunun onayı aranıyordu. Bu durum, uygulamada sürecin tıkanmasına ve dönüşümün yıllarca gecikmesine yol açabiliyordu. Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası ile birlikte bu oran salt çoğunluğa, yani yüzde 50+1 seviyesine indirildi.

Böylece, artık maliklerin hisseleri oranında yarısından bir fazlasının onayı ile dönüşüm süreci başlatılabilecek. Bu değişiklik, hem imar planı uygulamaları hem de inşaat ruhsatı işlemlerinde geçerli olacak. Sürecin hızlı ilerlemesi açısından bu yenilik büyük önem taşımaktadır.

Alınan karar sonrasında:

• Katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya muhtarlıkta ilan edilmek suretiyle bildirim yapılacaktır.
• Katılmayan maliklere 15 günlük süre tanınacak, bu süre içinde karara katılmaları veya sözleşmeyi imzalamaları beklenecektir.
• Süre sonunda imzalanmadığı takdirde, arsa payları açık artırma ile diğer maliklere satılacak; satış gerçekleşmezse bu paylar Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınabilecektir.
• Satış fiyatına itiraz edilmesi durumunda mahkeme kararı esas alınacak, aradaki farkı ise hisseyi satın alan malik ödeyecektir.

Bu değişiklik sayesinde, kentsel dönüşüm kararlarının hızla alınması ve sürecin ilerlemesi kolaylaştırılmıştır.

Riskli Yapı Tespiti Resen Yapılabilecek

Yeni düzenlemelerle birlikte riskli yapı tespiti konusunda da önemli değişiklikler yapılmıştır. Artık yalnızca maliklerin başvurusu değil, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya ilgili idarenin talebi üzerine de resen tespit yapılabilecektir.

• Eğer malik veya kiracılar tespiti engellerse, mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk kuvveti marifetiyle kapalı alanlar açılarak inceleme yapılabilecektir.
• Böylece, özellikle malikler arasındaki uyuşmazlıklar nedeniyle sürecin yıllarca sürüncemede kalmasının önüne geçilmesi hedeflenmektedir.
• Yapılan tespitler, doğrudan tapu kütüğüne işlenecek ve böylece üçüncü kişilerin bilgi edinmesi sağlanacaktır.
• Ayrıca, riskli yapı tespitine karşı maliklerin 15 gün içinde itiraz hakkı bulunmaktadır.

Bu düzenleme, riskli yapıların hızlı bir şekilde belirlenmesini sağlayarak, afet riskine karşı alınacak tedbirlerin gecikmesini engelleyecektir.

Kentsel Dönüşüm Şartları ve Başvuru Süreci

Kentsel dönüşüm şartları, bir yapının riskli olarak tespit edilmesi ve maliklerin süreci başlatacak iradeyi göstermesiyle oluşur. Başvuru, çoğu durumda maliklerden biri tarafından yapılabilir; ancak uygulamanın ilerlemesi için tapu, kimlik ve yapı bilgileri gerekir. Başvuru sonrası tespit, tebligat ve uygulama aşamaları mevzuata göre yürütülür.

Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Tespiti

Kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti, lisanslı kuruluşlar veya idare tarafından teknik inceleme ile yapılır. Binanın taşıyıcı sistemi, malzeme durumu, zemin koşulları ve deprem dayanımı değerlendirilir. Düzenlenen rapor, yapının riskli olup olmadığını ortaya koyar. Tespit sonucu yapı üzerine asılır, ilgililere bildirilir ve süreç resmen başlar.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süresi

Riskli yapı tespitine itiraz süresi, tebliğ ve ilan işlemlerinin tamamlanmasından sonra işlemeye başlar. İtiraz hakkı, maliklere ve ilgili kişilere tanınmış temel bir güvencedir. Süre içinde yapılan başvurular komisyon tarafından değerlendirilir. Süre geçirilirse tespit kesinleşir ve sonraki tahliye ile yıkım aşamalarına geçilir.

Kentsel Dönüşümde 50+1 ve Salt Çoğunluk Anlamı

Kentsel dönüşümde 50+1, kararın maliklerin salt çoğunluğu ile alınabilmesi anlamına gelir. Bu düzenleme, sürecin ilerlemesini kolaylaştırır ve oy birliği aranmadan uygulamaya geçilmesini sağlar. Pay ve arsa oranları dikkate alınarak çoğunluk hesabı yapılır. Karar alındığında, muhalif maliklerin hakları da kanuni usullerle korunur.

Kentsel Dönüşüme Giren Binalar

Kentsel dönüşüme hangi binalar girer sorusunun cevabı, yalnızca bina yaşına göre verilmez. Riskli yapı niteliği taşıyan konutlar, işyerleri, apartmanlar ve karma kullanımlı yapılar kapsam dahilinde olabilir. 1999 öncesi yapılar daha dikkatli incelenir; ancak 20-30 yıllık binalar da riskli çıkabilir. Esas ölçüt teknik güvenliktir.

Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı ve Yapım Yardımı

Kentsel dönüşüm kira yardımı, tahliye nedeniyle barınma giderini hafifletmek için sağlanan destektir. Yapım yardımı ise dönüşüm sürecinde yeni yapının oluşturulmasına yönelik destek niteliği taşır. Desteklerin kapsamı, şehir ve hak sahipliği durumuna göre değişebilir. Başvuru, genellikle belge ve süre şartlarına bağlıdır; güncel tutarlar idari düzenlemelerle belirlenir.

Kentsel Dönüşümde Yıkım Kararı ve Tahliye Süreci

Kentsel dönüşüm yıkım kararı, riskli yapının kesinleşmesinden sonra uygulanır. Maliklere tahliye için süre verilir ve bu sürenin sonunda yapı boşaltılmamışsa idari işlemle yıkım aşamasına geçilebilir. Tahliye, can güvenliği nedeniyle önem taşır. Yıkım öncesi elektrik, su ve doğal gaz kesintileri de gündeme gelebilir.

6306 Sayılı Kanunun Güncel Hali Ne Anlama Gelir?

6306 sayılı kanunun son hali, özellikle 09.11.2023 sonrası değişikliklerle daha hızlı işlemeyi hedefler. Riskli yapı tespiti, ilan, itiraz, yıkım ve ruhsat süreçlerinde süreler ve yetkiler yeniden düzenlenmiştir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın rolü artırılmış, uygulama alanlarında idari işlemler hızlandırılmıştır. Güncel metin, uygulamada esas alınan temel mevzuattır.

Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Nasıl Hesaplanır?

Kentsel dönüşümde arsa payı, maliklerin bağımsız bölümler üzerindeki ortak hakkını gösterir. Yeni projede daire dağılımı, mevcut bağımsız bölümün değeri, konumu ve arsa payı dikkate alınarak yapılır. Daire başı fiyat farkı oluştuğunda bedel denkleştirmesi gündeme gelebilir. Bu nedenle paylaşım, salt metrekare hesabıyla değil, hukuki ve teknik ölçütlerle belirlenir.

Kentsel Dönüşümde Daire Başı Fiyat Nasıl Belirlenir?

Kentsel dönüşüm daire başı fiyat, eski bağımsız bölüm ile yeni projedeki bağımsız bölüm arasındaki değer farkına göre belirlenir. Konum, cephe, kat, metrekare, sosyal donatılar ve proje kalitesi etkili olur. Eşit metrekare her zaman eşit değer anlamına gelmez. Bu nedenle değerleme, uzman incelemesiyle yapılır ve hak sahipleri arasındaki farklar denkleştirilir.

Kentsel Dönüşümde Hak Sahipliği Kimlere Aittir?

Kentsel dönüşümde hak sahipliği, tapuda malik görünen kişilere ve kanunun tanıdığı diğer ilgililere ait olabilir. Mirasçılar, müşterek malik olanlar ve intifa hakkı sahipleri somut duruma göre değerlendirilir. Hak sahipliği, yeni projedeki bağımsız bölümün paylaşımı ve desteklerden yararlanma açısından önemlidir. Uyuşmazlıklarda tapu kayıtları belirleyici rol oynar.

Kentsel Dönüşümde İmar ve Parselasyon Planına İtiraz Nasıl Yapılır?

Kentsel dönüşümde imar ve parselasyon planına itiraz, ilan süresi içinde yapılır. Yeni düzenleme, planların askıya çıkarılması ve duyurulması sonrası ilgililere itiraz imkânı tanır. İtirazlar idarece değerlendirilir; kabul edilmezse uygulama plan doğrultusunda devam eder. Bu süreç, mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasında denge kurmayı amaçlar.

Kentsel Dönüşümde Devlet Desteği Hangi Kalemleri Kapsar?

Kentsel dönüşümde devlet desteği, kira yardımı, yapım yardımı, kredi kolaylığı ve bazı durumlarda faiz desteklerini içerebilir. Destek türü, yapının risk durumu, başvuru yapılan şehir ve malik sıfatına göre değişir. 2026'da uygulanan destekler idari düzenlemelerle şekillenmektedir. Başvuruda güncel belge şartları ve süreler dikkatle takip edilmelidir.