Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi, Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi Nasıl Olur? Kiracı kullanımında olan yeni bir konut veya işyeri edinen kişiler tarafından kiracının nasıl taşınmazdan tahliye edileceği, çıkarılacağı hususu sıkça karşılaştığımız sorulardan birisidir. Nitekim vatandaşlarımız bu sorunla özellikle oturmak için konut satın aldıklarında karşılaşmaktadırlar. Kişiler paralarını denkleştirip oturmak amaçlı bir ev satın almaktalar ancak satın aldıkları evde oturmakta olan kiracının çıkmak istememesi üzerine çeşitli sıkıntılar yaşamaktadırlar. 

YENİ EV SAHİBİ KİRACIYI ÇIKARABİLİR Mİ?

Evet. Yeni bir taşınmaz edinen bir kişi o evde oturmakta olan kiracıyı evden çıkarabilir. Yeni malikin gereksinimi sebebiyle açılacak tahliye davası için kanunumuz “edinim” tabirini kullanmaktadır. Edinim tabirinden sadece taşınmazı satın almak anlaşılmamalıdır. Satın almanın yanı sıra taşınmaz kendisine bağışlanan veya başka hukuki yollarla taşınmazın maliki haline gelen her kişi ihtiyaç sebebiyle kiracı tahliye davası açabilir. Dolayısıyla öncelikle halk arasında yanlış bilinen bu hususu düzeltmekte fayda görüyoruz.

Yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye davası TBK’nun 351. maddesinde düzenlemiştir.

TBK’nun 351. maddesinde: “(1) Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. 

(2)Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

YENİ EV SAHİBİNİN KİRACIYI TAHLİYESİ ŞARTLARI

Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi Şartları Nelerdir? Öncelikle her taşınmaz ediniminde malik, kiracıyı bu hukuki süreci izleyerek çıkaramamaktadır. Bu tahliye davasını açmak için taşınmazı edinen kişinin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kimselerin konut veya işyeri gereksinimi varsa kişi açacağı bu davayla kira sözleşmesini sonlandırma imkanına sahiptir. Yani özetle taşınmazı edinen kişinin ve kanunda sayılan yakınlarının söz konusu taşınmaza bir ihtiyacı yoksa bu dava açılamaz.

Sadece kişinin ve yakınlarının bu taşınmaza ihtiyacı olması da tek başına yeterli değildir. Bu ihtiyacın zorunlu, sürekli, gerçek ve samimi olması gereklidir. Yani her ihtiyacım var diyen kişi bu davayı açamaz. Kişi açtığı tahliye davasında bu ihtiyacın gerçekten de zorunlu bir ihtiyaç olduğunu, kiracının taşımazdan tahliye edilmesinden sonra bu taşınmazın kendisi veya yakını tarafından kullanılacağını mahkeme huzurunda ispat etmek zorundadır.

Yine bu dava, taşınmazın malikinin yakınlarının ihtiyacı sebebiyle açılıyorsa bile bu davayı ancak taşınmazın maliki açabilir. Taşınmaza ihtiyacı bulunan yakınlar tarafından bu davanın açılması mümkün değildir.

Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi Davası Nasıl Açılır?

Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi Davası Nasıl Açılır? Öncelikle taşınmazı edinen kişi edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya yazılı bir bildirimde bulunarak taşınmaza ihtiyacı olduğunu bildirmek zorundadır. Genellikle bu bildirim uygulamada ispatı daha güçlü olduğu için noter kanalıyla yapılmaktadır. Şayet bu bildirime rağmen kiracı tarafından taşınmaz boşaltılmazsa kişi bu defa edinim tarihinden itibaren başlayan 6 aylık süre sonunda tahliye davası açabilir.

Kiracı ile yapılan kira sözleşmesi belirli süreli bir sözleşmeyse ve bu süre dolmuşsa kişi bu sürenin dolmasından itibaren 1 ay içinde açacağı tahliye davası ile de kiracıyı çıkarabilir.Ancak malik bu 1 aylık süre içinde dava açmayıp dava açacağını yazılı olarak bildirmişse TBK’nun 353. maddesi uyarınca dava açma süresi bir kira yılı için uzatmış sayılır. Yani davacı kanunun öngördüğü bu bir aylık dava açma süresi içerisinde dava açmak istemiyorsa bu sürede yapacağı bir bildirimle dava açma hakkını bir kira yılı boyunca saklı tutmuş olacaktır.

İHTİYAÇ DURUMU NASIL İSPAT EDİLİR?

İhtiyaç sebebiyle açılan davalarda genellikle mahkemeler öncelikle kişinin gerçekten bu taşınmaza ihtiyacı olup olmadığının tespitini yapmaya çalışmaktadır. Bu noktada bakılan ilk husus taşınmaza ihtiyacı olan kişinin aynı şehir ve belediye hudutları içerisinde kullanabileceği başka bir taşınmazı bulunup bulunmadığıdır. Bir ikincisi taşınmaza ihtiyacı olan kişinin kirada oturup oturmadığıdır. Bir diğer husus ise kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin adına kiralananla aynı şehir veya belediye hudutları içinde başka bir taşınmazı bulunup bulunmadığıdır. Mahkeme bu üç hususa dayalı olarak da tahliye kararı verebilmektedir. 

Bu noktada mahkemede ispat şartını yerine getirebilmek için varsa taşınmaz malikinin kendisinin kiracı sıfatıyla oturduğu taşınmaza ait kira sözleşmesini mahkemeye sunmasını tavsiye ederiz. Diğer yandan kişinin üzerinde başkaca bir taşınmaz olmadığına ilişkin ilgili tapu kayıtlarını sunması da işe yarayacaktır. Yine taşınmaz maliki hali hazırda evlenecek bir kişiyse ve kirada olunan taşınmazdan kiracıyı çıkartarak eşiyle birlikte oturma niyetindeyse buna ilişkin olarak düğün davetiyesi, düğün mekanı ile yaptığı sözleşmeyi, nikah tarihi alındığına dair ilgili evrakları da mahkemeye sunabilir. Bu davalarda ihtiyacın gerçek ve zorunlu olduğuna ilişkin tanık dinletmek de mümkündür. Yani özetle taşınmaza gerçekten ihtiyacı olunduğu yazılı ve sözlü birçok delille ispatlanabilir. Kullanılacak deliller ihtiyacın niteliği ve muhteviyatına göre değişkenlik gösterecektir.

İlgili Makale: Kiracı Hakları

YENİ EV SAHİBİNİN KİRACIYI TAHLİYESİ NE KADAR SÜRER?

Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi Ne Kadar Sürer? Öncelikle toplumumuzda var olan şu algıyı yıkmak gerekir ki tahliye davaları yıllarca süren davalar değildir. Kira hukuku son zamanlarda çok fazla yasal değişiklikler geçirmiş bir hukuk haline gelmiştir. Bu nedenle uygulama ve Yargıtay içtihatları da bu doğrultuda sıklıkla değişiklik göstermektedir. Şu an tahliye davalarında ilk duruşmada tahliye kararı çıkabildiği gibi ikinci duruşmada da karar çıkabilmektedir. Hali hazırda 1 seneyi bulmadan yargılamalar sona ermekte ve davacılar bu davalardan bekledikleri menfaate bir an evvel kavuşabilmektedirler. Ancak mahkemelerdeki tahliye davalarının her geçen gün artması gerçeği gözetildiğinde bu davaların tam olarak ne kadar süreceği noktasında net bir bilgi vermek doğru değildir.

YAZILI KİRA SÖZLEŞMESİ OLMAYAN KİRACININ TAHLİYESİ

Öncelikle kira sözleşmesinin yazılı yapılma zorunluluğu yoktur. Ancak kira sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması herhangi bir dava açıldığında kişilere ispat kolaylığı sağlamaktadır. 

Yazılı bir kira sözleşmesi olmayan kişiler de yukarıda bahsettiğimiz tahliye sürecini işletebilir. Yine yazılı bir kira sözleşmesi olmadan kiracı olarak kullanılmakta olan bir taşınmazın edinilmesinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtar çekilebilir ve yine edinme tarihinden 6 ay sonra tahliye davası açılabilmektedir. Bu süreleri kaçıran kişiler de belirli süreli kira sözleşmelerinin süresinin bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.

Yani yazılı bir kira sözleşmesi olmayan yeni malik ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilecektir. Bunun önünde herhangi bir hukuki engel yoktur.

İlgili Makale: Kiracı Hakları 

YENİ EV SAHİBİNİN KİRACIYI TAHLİYESİ İÇİN İHTARNAME ÖRNEĞİ

İHTARNAME

KEŞİDECİ                    : ……………………… (TC:……………………)

ADRES​​         :……………………………………………………

MUHATAP                  : ……………….……… (TC:………………….)    

ADRES                         :………………………………………………….                             

KONU             ​        : TBK’nun 351. maddesi uyarınca kiracısı bulunduğunuz taşınmazın  yeni maliki olduğumuzun tarafınıza bildirilmesi ile ihtiyacımızın bulunması sebebiyle kiracı olarak oturduğunuz taşınmazın tahliye edilmesi ihtarıdır.

AÇIKLAMALAR           :

 ……/…./……  başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca“…………………………………………” adresinde mukim bulunan taşınmazda kiracı sıfatıyla oturmaktasınız. Bu konutu ……/…./…… tarihinde edinmiş bulunmaktayım.

Taşınmazın edinimiyle birlikte tarafı olduğunuz kira sözleşmesinin kiraya veren taraf sıfatına sahip bulunmaktayım. Öncelikle bundan sonra kira bedellerini tarafıma ait ……………………….IBAN numaralı hesaba göndermeniz gerektiğini ihtar ederim. 

Kiracı olarak oturduğunuz taşınmazdan başka bir taşınmaza sahip değilim. Kiracı olarak oturmakta olduğunuz taşınmaza ihtiyacım bulunmakta olup bu ihtiyaç zorunlu, sürekli, gerçek ve samimi bir ihtiyaçtır. 

Nitekim Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” denilmektedir.

İşbu kira sözleşmesinden doğacak tüm alacak ve dava haklarımız saklı kalmak kaydıyla; TBK’nun 351. maddesi uyarınca “……………………………………..” adresinde mukim taşınmazı  edinim tarihi olan …./…./…… tarihinden itibaren 6 ay içinde tahliye etmenizi, tahliye sırasında taşınmazı tüm demirbaşları ile birlikte size teslim edildiği haliyle temiz ve eksiksiz bir şekilde tarafıma teslim etmenizi, teslim edilmemesi halinde 6 aylık süre sonunda tarafınıza karşı tahliye davası yoluna başvurulacağını bu uğurda yapılacak tüm yargılama giderleri ve vekalet ücretinin üzerinize bırakılacağını ihtar ederim.

                                                                              İhtar Eden

Sayın Noter; Üç nüsha olarak düzenlenen bu ihtarnameni bir suretinin muhataba tebliğini, bir suretinin tarafınızca saklanmasını, tebliğ şerhli bir suretinin de tarafımıza verilmesini saygıyla talep ederim. ……/…./……

İhtar Eden

YENİ EV SAHİBİNİN KİRACIYI TAHLİYESİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ

………………….SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI​​:……………………………..(T.C:…………………….)

ADRES​​​:…………………………………………………………..

DAVALI​​: :……………………………..(T.C:…………………….)

ADRES​​​:…………………………………………………………….

KONU​​​: TBK’nun 351. maddesi uyarınca taşınmazın tahliye taleplerimizdir.

HARCA ESAS DEĞER​: ………………………..TL(Bir yıllık kira bedeli)

AÇIKLAMALAR​:

Davalı, ……/…./……  başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile“…………………………………………” adresinde mukim bulunan taşınmazda kiracı sıfatıyla oturmaktadır.

Söz konusu taşınmaz…./…./….. tarihinde tarafımızca satın alınmıştır. Tapu senedi ektedir.(Ek-1) Taşınmaz, tarafımıza ait başkaca bir konut bulunmadığından oturmak ve kullanmak niyetiyle satın alınmıştır……………… sınırları içerisinde davaya konu taşınmaz dışında kullanabileceğimiz tarafımıza ait başkaca bir taşınmaz da bulunmamaktadır.

Tarafımızca taşınmaza ihtiyacımız bulunması sebebiyle edinme tarihinden itibaren yasal 1 ay içerisinde …./…../……….tarihinde davalıya ihtarname gönderilmiştir. İhtarname ektedir.(Ek-2)

Ancak davalı kendisine verilen süre içerisinde taşınmazı tahliye etmediğinden işbu davayı açma zorunluluğumuz hasıl olmuştur.

Taşınmaza ihtiyacımız zorunlu, gerçek, samimi ve süreklidir. Söz konusu taşınmaz hali hazırda kirada oturduğumuzdan oturulmak kullanılmak amaçlı alınmıştır. Kira sözleşmesi ektedir.(Ek-3)

Nitekim Yargıtay 6.HD’nin 2014/9523 E. Sayılı ilamında: “Konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir. Davacının kirada oturduğu iddiasının aksi davalı tarafından kanıtlanamadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” denilmektedir.

Tarafımızca arabuluculuk başvurusu yapılmış ancak davalı arabuluculuk görüşmeleri sırasında da anlaşma iradesi göstermemiş ve arabuluculuk toplantıları sonrasında anlaşamama tutanağı düzenlenmiştir. Arabuluculuk anlaşamama son tutanağı ektedir.(Ek-4)

İşbu sebeple davaya konu taşınmazdan davalının tahliyesine karar verilmesini talep ederiz.

HUKUKİ NEDENLER​:  HMK, TBK ve diğer yasal her türlü mevzuat.

HUKUKİ DELİLLER​: Davalı tarafın sunacağı tüm delillere karşı delil sunma hakkımız saklı kalmak üzere;

…/…./…..başlangıç tarihli kira sözleşmesi sureti (Dilekçemiz ekindedir.)

Tapu kayıtları (Tapu senedi dilekçemiz ekindedir.)

Banka kayıtları

İhtarname (Dilekçemiz ekindedir.)

…… Arabuluculuk Bürosunun …………….dosya numaralı arabuluculuk dosyası ve muhteviyatı  (Arabuluculuk son tutanağı dilekçemiz ekinde sunulmuştur.)

Tanık beyanları

Bilirkişi,

Keşif, 

Yemin ve her tür yasal delil.

SONUÇ VE İSTEM​: Yukarıda  izah olunan sebeplerle;

Haklı davamızın kabulüne,

Davalının maliki ve kiralayanı olduğumuz “…………………………………..” adresinde bulunan taşınmazdan konut ihtiyacımız sebebiyle TAHLİYESİNE,

Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ederiz.

Davacı

Ad Soyad

Eşe Bağışlanan Tapuyla Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Türk Borçlar Kanunu madde 351’e göre bu soruya cevap verebiliriz. Burada eşe bağışlanan tapu dolayısıyla soruya cevap verme konusunda kafa karışıklığı oluşabilir dikkat edilecek husus şudur her ne kadar eşler arasında tapu bağışı olsa da kendisine tapu bağışlanan eş yeni maliktir, bundan dolayı yeni malik konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle yeni kiracıyı çıkarabilir. Fakat edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekmesi gerekir. Yeni malikin edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde çektiği ihtar yeni malik olduğunu bildirici niteliktedir. Kira sözleşmesini sona erdirmek isteyen yeni malik altı ay sonra açacağı bir davayla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Türk Borçlar Kanunu

b. Yeni malikin gereksinimi

MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluylada kullanabilir.

Yeni Ev Sahibi 1 Ay İçinde İhtar Çekilmezse

Şöyle ki yeni malikin 1 ay içinde ihtar çekmesi aynı zamanda 6 ay içinde dava açma hakkını malike kazandırır. Yani ihtarname için verilen süreye uymazsa dolayısıyla 6 ay içinde tahliye davası da açamayacaktır. Kanun malikin menfaatini koruduğu kadar kiracının da menfaatini korumakta yeni malikten haberdar olmayan bunu kiracıya bildirici nitelikte olan ihtarnamenin çekilmemesinden dolayı ona 6 ay içinde tahliye davası da açamayacaktır. Ancak sözleşme süresinin bittiği tarih itibariyle 1 ay içerisinde tahliye davasıyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu durumu Türk Borçlar Kanunu madde 310’la açıklamak mümkündür. Kiralananın el değiştirmesi başlığı altında madde 310 şunu demektedir: Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Yani yeni malik taşınmazın yeni maliki olduğunu ve dolayısıyla sahip olduğu hakları süresi içinde belirtmediği için kurulmuş kira sözleşmesinin tarafı olacaktır.

Yeni Ev Sahibi İhtarname Örneği

İHTARNAME

İHTAR EDEN : İsim-Soyisim, Adres 

VEKİLİ            :İsim-Soyisim, Adres

MUHATAP​ :İsim-Soyisim, Adres

KONU​​  : (Kiracının tahliyesi hakkında olduğunu kısaca belirtiyoruz.)

AÇIKLAMALAR: Burada taşınmazın adresi yeni malikin olduğundan bahsedilir. Yeni malikin taşınmazı hangi tarihte edindiği yazmalıdır. Kira sözleşmesi ne zaman başladı, bedeli nedir bunlar belirtilmelidir. Yeni malikin neden gereksinim duyduğundan, 6 ay sonra dava açarak tahliye edebileceğinden bahsedilir. Kiracı buna rağmen tahliye etmezse yargılama, vekalet, ücretlerinden kiracı sorumlu olur.

NETİCE-İ TALEP : Yukarıda kısaca izah edilen nedenlerle; ……sözleşmesini tek taraflı olarak feshedeceğimizi ihtar ederek ihtaren bildiririz. ​                                                      

Sayın Noter, üç nüshadan ibaret bu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba tebliğini, bir nüshasının dairenizde muhafazasını, tebliğ şerhini havi diğer nüshasının da tarafımıza verilmesini talep ederiz. (Tarih)

                                                                                                              İHTAR EDEN 

                                                                                                           İHTAR EDEN VEKİLİ

Sıkça Sorulan Sorular