Elden Kira Ödeme İspatı Nasıl Yapılır, Cezası Nedir?

Kira ödemelerinde son dönemde yapılan düzenlemeler, kiracı ve kiraya verenler için ciddi yükümlülükler getirmiştir. Gelir Vergisi Genel Tebliği ile, kira bedellerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunlu hale getirilmiş, aksi takdirde taraflara ceza uygulanacağı ilan edilmiştir. Bu düzenleme, hem vergi kayıplarını önlemek hem de kira ödemelerinin hukuki güvenceye alınmasını sağlamak amacıyla yürürlüğe girmiştir.

Elden Kira Ödeme İspatı konusu ise, uygulamada en çok tartışma yaratan meselelerden biri olmuştur. Çünkü kira bedelinin elden ödenmesi hem ispat hem de ceza açısından taraflar için riskler doğurur. Bu makalede, elden kira ödemesinin nasıl ispatlanabileceği, hangi cezaların uygulanacağı ve kiracı ile ev sahibinin dikkat etmesi gereken hususlar detaylı olarak ele alınacaktır.

Elden Kira Ödeme İspatı Nasıl Yapılır, Cezası Nedir?

2026 yılı itibarıyla gelinen noktada, söz konusu düzenleme uyarınca tüm kira ödemeleri yalnızca banka veya PTT aracılığıyla yapılmak zorundadır. Elden kira ödemesi yapılması durumunda ise ceza olarak söz konusu kira bedelinin %10’u oranında idari para cezası uygulanır.

Önemle belirtmek gerekir ki, Tebliğ uyarınca bu ceza her hâlükârda 2026 yılı için yeniden değerleme oranına göre belirlenen asgari tutardan az olamaz.

Mükellef Türüne Göre Asgari Ceza Uygulaması (2026 itibarıyla):

• Birinci sınıf tüccarlar ve serbest meslek erbabı için: 2026 yılı için belirlenen asgari tutardan az olmamak üzere,
• İkinci sınıf tüccarlar, defter tutan çiftçiler ve kazancı basit usulde tespit edilenler için: 2026 yılı için belirlenen asgari tutardan az olmamak üzere,
• Diğer mükellefler için ise: 2026 yılı için belirlenen asgari tutardan az olmamak üzere idari para cezası uygulanır.

Yine belirtmek gerekir ki, bir takvim yılı içinde bu kapsamda kesilecek idari para cezalarının toplamı, 2026 yılı için belirlenen yıllık üst sınırı geçemez.

İlgili Makale: Kontratsız Kiracı Hakları

Elden Kira Ödeme Cezası Nedir?

Örnek 1:

Bir kiracının aylık 20.000 TL kira bedelini elden ödediğini varsayalım. Bu durumda kira bedelinin %10’u oranında, yani 2.000 TL ceza hesaplanır. Ancak bu tutar, 2026 yılı için belirlenen asgari ceza tutarının altında kaldığı için, ceza asgari tutar üzerinden uygulanacaktır.

Açıklandığı üzere ceza yalnızca kirayı elden verene değil, alana da uygulandığından, somut örnekte hem kiracıya hem de kiralayana ayrı ayrı 2026 yılı için geçerli asgari ceza tutarı uygulanacaktır.

Örnek 2:

Kiracının, aylık 20.000 TL olan kira bedelinin yarısını banka yoluyla, yarısını elden ödediğini varsayalım. Bu durumda ceza yalnızca elden ödenen tutar üzerinden hesaplanır. Elden ödenen 10.000 TL’nin %10’u = 1.000 TL olduğundan, bu tutar da 2026 yılı için belirlenen asgari ceza tutarının altında kalacaktır. Bu nedenle yine her iki tarafa da ayrı ayrı asgari ceza uygulanır.

Kira Sözleşmeleri ve Özellikleri

Kira sözleşmeleri, hem ev sahibi hem de kiracı açısından günlük yaşamın temel sözleşmelerinden biridir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralamalarında, bu sözleşmeler tarafların haklarını ve yükümlülüklerini belirler. Kira sözleşmeleri, sık kullanımı nedeniyle en çok uyuşmazlıkların yaşandığı sözleşme türlerinden biri olarak öne çıkar.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 299’a göre kira sözleşmesi, “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme” şeklinde tanımlanmıştır. Bu tanım, hem taşınır hem taşınmaz kira ilişkilerini kapsar.

Bir kira sözleşmesinin geçerliliği için aşağıdaki unsurların bulunması gerekir:

• Kiralanan malın mevcut olması: Kiralanan taşınır veya taşınmaz, kiracı tarafından kullanılabilir olmalıdır.
• Kullanım ve yararlanma hakkı: Kiracı, söz konusu maldan yararlanma hakkına sahip olmalıdır.
• Kira bedelinin belirlenmesi ve ödenmesi: Taraflar, kira bedelini ve ödeme koşullarını net bir şekilde kararlaştırmalıdır.
• Tarafların anlaşması: Sözleşmenin tüm koşullarına taraflar rıza göstermelidir.

Kira sözleşmeleri şekle bağlı değildir; sözlü, yazılı veya örtülü olarak yapılabilir. Önemli olan tarafların iradesinin açık ve net bir şekilde ortaya konmasıdır.

Kiranın Elden (Banka veya PTT Haricinde) Ödenmesine Son

17/10/2024 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Gelir Vergisi Genel Tebliği ile tüm kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunlu hale getirilmiştir. Bu zorunluluğa uymayanlar, Tebliğin 3. maddesi uyarınca özel usulsüzlük cezasına tabi tutulur.

Özellikle konut ve işyeri kiralamalarında, elden ödeme artık kabul edilmemekte ve hem kiracı hem de kiraya veren cezai sorumluluk altına girmektedir. Kısa süreli günlük veya haftalık kiralamalar da bu kapsamda değerlendirilir.

Kirayı Elden Verme Cezası Ne Kadar?

Kirayı elden vermenin cezası, 2024 yılında yürürlüğe giren düzenlemelerle açıkça belirlenmiş olup, 2026 yılı itibarıyla da aynı sistem geçerliliğini korumaktadır. Cezalar, mükellefin türüne göre farklı alt sınırlar esas alınarak uygulanır:

• Birinci sınıf tüccarlar ve serbest meslek erbabı: 2026 yılı için belirlenen asgari tutardan az olmamak üzere,
• İkinci sınıf tüccarlar, defter tutan çiftçiler ve basit usulde kazanç sahipleri: 2026 yılı için belirlenen asgari tutardan az olmamak üzere,
• Diğer mükellefler: 2026 yılı için belirlenen asgari tutardan az olmamak üzere idari para cezasına tabi tutulur.

Cezalar, işleme konu kira bedelinin %10’u oranında hesaplanır. Ancak bir takvim yılı içinde kesilecek cezaların toplamı, 2026 yılı için belirlenen yıllık üst sınırı geçemez.

Örnekler:

• 20.000 TL kira bedeli elden ödenmişse, hesaplanan %10’luk tutar 2026 yılı için geçerli asgari cezanın altında kaldığından, hem kiracıya hem de kiraya verene ayrı ayrı asgari ceza uygulanır.
• 30.000 TL kira bedelinin 20.000 TL’si banka, 10.000 TL’si elden ödenmişse, ceza yalnızca elden ödenen 10.000 TL üzerinden hesaplanır. Ancak bu tutarın %10’u da 2026 yılı asgari cezasının altında kaldığı için, yine her iki tarafa da asgari ceza uygulanır.

Kiracılar İçin Bildirim İstisnası

Kiracılar, elden ödeme yaptıklarını yetkili makamlara bildirirlerse, bildirim tarihinden itibaren 5 iş günü içinde işlem yapılması hâlinde cezadan muaf tutulabilirler.

Ev sahipleri (kiraya verenler) için ise böyle bir istisna bulunmamaktadır; her durumda cezai sorumluluk devam eder.

Kirayı Neden Elden Ödememeliyim?

Kirayı elden ödemenin hem kiracı hem de kiraya veren açısından ciddi riskler taşıdığı birkaç temel sebep vardır:

1. Vergi Kaçakçılığı Riski: Elden kira ödemesi, devletin gelir kaybına yol açabilir. Bu nedenle Gelir Vergisi Kanunu, elden ödemeleri usulsüzlük olarak kabul etmiş ve cezai yaptırım öngörmüştür. Elden ödeme, kira bedeli kayıt altına alınmadığı için vergi kaybı riski oluşturur.
2. Cezai Yaptırım: Elden ödeme, hem kiracı hem de kiraya veren için ayrı ayrı özel usulsüzlük cezası doğurur. Cezalar, tarafların türüne göre 5.000 TL’den başlayıp 20.000 TL ve üzerinde olabilir. Bu nedenle yasalara uygun ödeme yapılması tarafları ceza riskinden korur.
3. İspat Sorunu: Elden ödeme, ödeme yaptığını ispatlamak açısından zorluk yaratır. Kiracı, ödemeyi yazılı belge veya tanık yoluyla ispat etmezse, mahkeme ödeme yapılmadığını varsayabilir. Bu durum, kiracının tahliyesine kadar gidebilecek hak kayıplarına yol açabilir.
4. Hukuki Güvence Eksikliği: Banka veya PTT aracılığıyla yapılan ödemeler resmi belgelerle kayıt altına alınır, bu da olası anlaşmazlıklarda hukuki güvence sağlar. Elden ödeme ise bu güvenceyi sağlamaz ve tarafları hukuki risk altında bırakır.

Elden Kira Ödemesini Ne Şekilde İspat Edebilirim?

Elden yapılan kira ödemelerinde, ödemenin mahkemede kabul edilmesi için ispat yükümlülüğü kiracıya düşmektedir. İşte kullanabileceğiniz başlıca ispat yöntemleri:

1. Makbuz Alma:
   Kiracı, her kira ödemesinden sonra ev sahibinden mutlaka makbuz talep etmelidir. Makbuz, yazılı bir delil olarak mahkemede güçlü bir ispat aracıdır ve elden ödemenin kanıtlanmasını sağlar.
2. Yazılı Belge ve Tutanak:
   Kiracı ve ev sahibi arasında, ödemeyi teyit eden taraflarca imzalı tutanak veya belge düzenlenebilir. Örnek bir tutanak:“2025 yılı Nisan ayı kirası 5.000 TL, kiracı tarafından eksiksiz şekilde elden teslim alınmıştır. Gün/ay/yıl: …”
   Bu tarz yazılı belgeler, elden ödemeyi kesin delil olarak gösterir.
3. Tanık Beyanı:
   Ödeme işlemi, üçüncü kişiler huzurunda yapılmışsa, bu kişiler ileride mahkemede tanık olarak kullanılabilir. Tanıkla ispat, senetle ispat sınırını aşmayan kira bedelleri için geçerlidir.
4. Kombine İspat:
   Makbuz, yazılı tutanak ve tanık beyanı bir arada kullanıldığında, mahkemede elden yapılan ödemelerin ispatı oldukça güçlendirilir.

Önemli Not: Hukuki güvence açısından, kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılması her zaman en güvenli yöntemdir. Bu yolla ödeme resmi olarak kayıt altına alınır ve elden ödeme nedeniyle ceza riski ortadan kalkar.

Kira Ödemelerinde Sıklıkla Elden Ödeme Yolunun Tercih Edilmesi Neticesinde Ne Oldu?

Günümüzde, kira ödemelerinde elden ödeme yolunun tercih edilmesi ve bunun yaygınlaşması, hukuki ve mali açıdan önemli sonuçlar doğurmuştur. 17/10/2024 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Gelir Vergisi Genel Tebliği ile kira ödemelerinin PTT ve banka aracılığıyla yapılması zorunlu hale getirilmiştir. Elden ödeme yapan taraflar, Tebliğ’in 3. maddesi uyarınca özel usulsüzlük cezasına tabi tutulur.

Bu düzenleme sonucunda ortaya çıkan durumlar şunlardır:

• Cezai Sorumluluk Artışı: Artık kira ödemesi elden yapıldığında, hem kiracı hem de kiraya veren ayrı ayrı cezalandırılacaktır. Bu durum, tarafları resmi ödeme yollarını kullanmaya yönlendirmektedir.
• Kayıt Dışılığın Önlenmesi: Elden ödemelerin yaygınlaşması, devletin vergi kaybına yol açabilmekteydi. Yeni düzenleme ile kayıt dışılık riski minimize edilmiştir.
• Hukuki Güvence Sağlanması: Banka veya PTT aracılığıyla yapılan ödemeler resmi belgelerle kayıt altına alındığı için, olası kira uyuşmazlıklarında tarafların hak kaybı riski azaltılmıştır.
• Cezaların Tutarı: Cezalar, elden ödenen kira bedeli üzerinden hesaplanmakta olup, en az 5.000 TL’den başlamakta ve 20 milyon TL’yi geçmemektedir. Bu durum özellikle yüksek kira geliri olan mülk sahipleri için önem taşımaktadır.
• Her Ödeme İçin Ayrı Ceza: Elden yapılan her kira ödemesi, ayrı ayrı ceza uygulanacak şekilde değerlendirilir; toplu bir ödeme üzerinden tek ceza uygulanmaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Kararları

Elden kira ödemeleri ve bunların ispatı konusunda Yargıtay kararları, hukuki uygulama açısından önemli rehberler niteliğindedir. Özellikle ispat yükü ve kira bedelinin kanıtlanması konularında taraflara yol gösterir.

Örnek Karar: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/9219 E., 2019/6130 K., 03/07/2019 tarihli kararında şöyle belirtmiştir:

“…HMK’nın ispat yükünü düzenleyen 190. maddesine göre ispat yükü; kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 6. maddesi gereğince de, kural olarak, herkes iddiasını ispat etmekle yükümlüdür.

Kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti davacıya, davalı tarafından kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise davalıya düşer.

Davacının talep ettiği yıllık kira miktarı HMK’nın 200. maddesi uyarınca belirlenecek senetle ispat sınırının üzerinde ise, davacı kira bedelini yazılı belge ile kanıtlamak zorundadır. Yazılı delille kanıtlanmadığı takdirde, davalının kabulünde olan miktar esas alınmalıdır.

Yine davalı da aynı koşullar altında, yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde olması durumunda, kira borcunun ödendiğini yazılı belge ile ispat etmelidir…”

Bu karar, elden yapılan kira ödemelerinde yazılı belge ve makbuz kullanımının önemini ortaya koymaktadır. Ayrıca, tanık ve yazılı tutanak ile ispat yöntemlerinin sınırlı etkisi, resmi ödeme yollarının önemini daha da artırmaktadır.

Kira ödemesi elden yapılırsa ceza kime kesilir?

Açıklandığı üzere elden kira ödeme durumunda hem kiracı hem de ev sahibinin cezai sorumluluğu söz konusu olacaktır.