Kontratsız Kiracı Hakları

Kontratsız Kiracı Hakları Nelerdir? Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesinin yazılı yapılma zorunluluğu bulunmamaktadır. Taraflar sözlü şekilde de anlaşarak kira sözleşmesi yapabilmektedirler. Kira sözleşmesi yazılı yapıldığı taktirde her iki taraf için de ispat kolaylığı sağlanmaktadır. Bu sebeple kira sözleşmesinin yazılı yapılması tarafların hukuki sürece girmeleri halinde işlerini kolaylaştıran bir unsur olmaktadır. Kiracının haklarına geldiğimizde ise kira sözleşmesinin yazılı yapılma zorunluluğu olmadığı ve sözlü olarak da yapılabileceği için kiracıya karşı yapılan herhangi bir hukuka aykırı durumda kiracı haklarını kullanabilecektir. Uygulamada özellikle akraba veya tanıdıklar arasında yapılan kiralamalarda ya da kısa süreli kiralama ilişkilerinde yazılı sözleşme düzenlenmediği sıkça görülmektedir. Böyle bir durumda kiracının hukuki konumunun ne olduğu, hangi haklara sahip olduğu ve olası bir uyuşmazlıkta nasıl bir yol izlenmesi gerektiği merak edilen konuların başında gelmektedir. Bu yazıda kontratsız kiracılık kavramı, kiracının sahip olduğu haklar, ispat yükümlülüğü ve tahliye süreci genel hatlarıyla ele alınmaktadır.

Kontratsız Kiracı Nedir?

Kontratsız kiracı kira sözleşmesi olmadan bir mülkü kiralayan kişidir. Bu durumda kişiler yazılı olarak değil sözlü olarak anlaşmaktadır. Kira sözleşmesinin yazılı olma zorunluluğu bulunmaması nedeniyle kişiler mülkü sözlü olarak da kiralayabilmekte ve sırf bu durumdan kaynaklı kiracının herhangi bir hak kaybı bulunmamaktadır. Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı sözleşme yapılması tavsiye edilmektedir. 

Kontratsız kiracılık, taşınmazın fiilen kullanılması ve karşılığında kira bedelinin ödenmesi şeklinde ortaya çıkan bir kira ilişkisidir. Kira ilişkisinin varlığı; tarafların anlaşması, taşınmazın teslimi ve düzenli olarak kira bedelinin ödenmesi gibi fiili durumlarla da ortaya konulabilmektedir. Bu nedenle kontratsız olmak, kira ilişkisinin hukuken var olmadığı anlamına gelmemekte, yalnızca ilişkinin yazılı bir belgeyle tespit edilmediği anlamına gelmektedir.

Sözlü Kira Sözleşmesi Hukuken Geçerli midir?

Sözlü kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca hukuken geçerlidir. Kira sözleşmesinin geçerliliği için kanunda özel bir şekil şartı öngörülmemiştir; taraf iradelerinin sözlü olarak uyuşması sözleşmenin kurulması için yeterlidir. Ancak geçerlilik ile ispat farklı kavramlardır. Sözleşme sözlü olarak kurulmuş olsa dahi taraflar arasında bir uyuşmazlık çıkması halinde, sözleşmenin içeriğinin ve şartlarının mahkeme önünde ispatlanması gerekmektedir. Bu noktada yazılı sözleşmenin bulunmaması, ispat açısından tarafları zorlayan bir unsur haline gelebilmektedir.

Kontratsız Kiracı Hakları Nelerdir?

Merak edilen konulardan biri de kontratsız kiracı haklarının neler olduğudur. Kontratsız kiracı hakları arasında; ev sahibinin eve kiracının izni olmadan girememesi, mahkeme kararı ile tahliye, ev sahibinin tahliye için bildirim süresi, ev sahibinin bakım ve onarım yükümlülüğü, kira sözleşmesi süresince kiracının kullanımına engel olan durumların giderilmesini talep etme hakkı, kiraya verenin edimlerini ifa etmemesi durumunda sözleşmesinin feshedilmesi ya da akitten haklı nedenle dönebilme hakkı, kiralananda yapılan yan giderleri talep etme hakkı, ayıbın giderilmesini isteme hakkı.

Görüleceği üzere, kira sözleşmesinin yazılı olmaması kiracının kanundan doğan haklarını ortadan kaldırmamaktadır. Kiracı, taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde kullanma, kiralananın ayıplarının giderilmesini isteme ve hukuka aykırı müdahalelere karşı korunma gibi haklara yazılı sözleşmesi olan bir kiracı ile aynı ölçüde sahiptir. Farklılık, bu hakların bir uyuşmazlık halinde ne şekilde ispatlanacağı noktasında ortaya çıkmaktadır.

Kontratsız Kiracıların Hukuki Korunması

Kira sözleşmeleri ile ilgili düzenleme Türk Borçlar Kanununda yapılmıştır. Kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre hazırlanır ve karşılıklı irade beyanı sözleşme sırasında esas alınmaktadır. İlglili kanunu incelediğimizde kira sözleşmesinin yazılı yapılabileceği gibi sözlü şekilde de yapılabileceği görülmektedir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca yazılı ve sözlü kira sözleşmeleri kanun uyarınca geçerli kabul edilmektedir. Kira sözleşmesi yazılı olarak yapılmadığında kiracının sahip olduğu haklarda herhangi bir değişiklik olmamakta ve yazılı sözleşme ile kurulan kira ilişkisindeki kiracı haklarına sahip olmaktadır. Ancak kiraya veren ile kiracı arasında herhangi bir anlaşmazlık yaşanması halinde tarafların dilekçelerinde sundukları dayanak gösterdikleri delillerle iddia ettikleri durumu ispatlayabilmeleri gerekmektedir. İspat konusunda problem yaşanmaması açısından kişilerin yazılı sözleşmeleri olması önem arz etmektedir. 

Kontratsız Kiracılıkta İspat Nasıl Yapılır?

Yazılı sözleşme bulunmadığı hallerde kira ilişkisinin ve kira sözleşmesinin şartlarının varlığı çeşitli delillerle ortaya konulabilmektedir. Uygulamada sıklıkla başvurulan ispat vasıtaları şu şekilde sıralanabilir:

• Banka Dekontları ve Havale/EFT Kayıtları: Kira bedelinin düzenli olarak ödendiğini gösteren banka hareketleri, kira ilişkisinin varlığına ve bedeline dair güçlü bir delil niteliğindedir.
• Tanık Beyanları: Taşınmazın kiracı tarafından kullanıldığına, kira ilişkisinin şartlarına dair bilgisi olan kişilerin tanıklığı delil olarak değerlendirilebilir.
• Fatura ve Abonelik Kayıtları: Elektrik, su, doğalgaz gibi aboneliklerin kiracı adına açılmış olması, taşınmazda fiilen ikamet edildiğini gösteren dolaylı bir delildir.
• Yazışmalar: Taraflar arasındaki mesaj, e-posta veya benzeri yazışmalar da kira ilişkisinin şartlarına dair bilgi verebilmektedir.
• Tebligat ve İhtarnameler: Kiraya veren tarafından gönderilmiş ihtarname veya tebligatlar da kira ilişkisinin varlığını destekleyen belgeler arasında yer alır.

Bu delillerin bir arada değerlendirilmesi, sözlü kira sözleşmesine dayanan bir uyuşmazlıkta tarafların iddialarını ispatlaması açısından önem taşımaktadır.

Kontratsız Kiracıların Tahliyesi Nasıl Yapılır?

Ev sahibinin kiracıyı evden çıkartırken haklı sebeplere dayanması gerekmektedir. Evin sahibinin değişimi, ev sahibinin konut gereksinimi, icra takibi ya da gayrimenkul tadilatı benzeri nedenler sayılabilmektedir. Herhangi bir konratın bulunmadığı durumlarda kiracının kira ödemesini aksatması durumunu örnek göstermek gerkirse banka hesap dökümleri delil olarak gösterilebilir. Yine kiracı tahliye sebeplerinden biri de bir kira yılı içerisinde ev sahibinin kiracıya iki haklı ihtarda bulunması gösterilebilir. Kira sözleşmesi geçersizliği ya da kira sözleşmesinin süresinin dolması durumunda da yasal bir tahliye süreci başlatılabilecektir. Tahliye talebinin kabul edilmesi için kural olarak dava yoluna başvurulması ve mahkemeden tahliye kararı alınması gerekmektedir; bu süreç sözlü kira sözleşmelerinde de aynı usule tabidir.

Kontratsız Kiracı Zorla Tahliye Edilebilir mi?

Kontratsız kiracı, kira sözleşmesinin yazılı olmaması nedeniyle kiraya veren tarafından kendiliğinden, yani mahkeme kararı olmaksızın tahliye edilemez. Kira ilişkisinin yazılı bir belgeyle kanıtlanmamış olması, kiraya verenin taşınmaza zorla girmesine, kiracının eşyalarını çıkarmasına veya kiracının taşınmazdan çıkmaya zorlanmasına hukuki bir dayanak oluşturmaz. Böyle bir müdahale, hukuka aykırı kabul edilmekte ve kiracının bu durumda hukuki yollara başvurma hakkı bulunmaktadır. Tahliye, ancak kanunda öngörülen haklı sebeplerin varlığı halinde ve yetkili mahkeme aracılığıyla gerçekleştirilebilir.

Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Yeni kira dönemi kira bedeli beilrlemesi kural olarak on iki aylık TÜFE ortalamalarının üstüne çıkmamak şartı ile taraflar arasında imzalanmış olan kira sözleşmesindeki artış oranına göre belirlenmektedir. Ancak bazı durumlarda kişiler artık oranı belirlememekte ya da kira süresinde geçen zamanda sözleşmede belirlenen artış oranı emsal kira bedellerinin çok altında kalabilmektedir. Bu gibi durumlarda ev sahibinin kira tespit davası açması gerekmektedir. Ancak burada ya artış oranının hiç belirlenmemiş olması ve anlaşma sağlanamamış olması ya da taraflar arasında yapılmış olan anlaşmanın beş yılı aşmış olması gerekmektedir.

Depozito (Güvence Bedeli) Kontratsız Kiracılıkta Nasıl İşler?

Uygulamada kira ilişkisinin başlangıcında ev sahibine bir depozito ya da güvence bedeli ödenmesi sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Kira sözleşmesi yazılı olmasa dahi taraflar arasında bu tür bir bedelin ödendiğine dair anlaşma geçerlidir ve bu bedel kural olarak kira ilişkisinin sona ermesiyle, kiracının taşınmaza ve demirbaşlara verdiği bir zarar bulunmaması kaydıyla iade edilmesi gereken bir bedeldir.

Sözlü kira ilişkilerinde depozito bedelinin ödendiğinin ispatı büyük önem taşımaktadır. Bu nedenle depozito ödemesinin elden değil banka kanalıyla yapılması ve mümkünse ödemenin açıklama kısmına depozito ibaresinin eklenmesi, ileride çıkabilecek bir uyuşmazlıkta ispat kolaylığı sağlayabilmektedir. Depozitonun iade edilmemesi halinde kiracı, alacağının tahsili için hukuki yollara başvurabilir.

Kontratsız Kiracılıkla İlgili Sık Sorulan Sorular

Kontratsız kiracı taşınmazda ne kadar süre kalabilir?

Sözlü kira sözleşmesinde de taraflar bir süre belirleyebilir ya da kira ilişkisi belirsiz süreli olarak devam edebilir. Belirsiz süreli bir kira ilişkisinde taşınmazda kalış süresi, tarafların anlaşmasına ve yasal tahliye sebeplerinin doğup doğmadığına bağlıdır.

Ev sahibi kontratsız kiracıdan istediği zaman evi boşaltmasını isteyebilir mi?

Hayır. Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için kanunda öngörülen haklı sebeplerden birine dayanması ve gerektiğinde mahkemeye başvurması gerekmektedir. Sözleşmenin yazılı olmaması, tek başına anında tahliye için bir dayanak oluşturmaz.

Kontratsız kiracı kira artışına itiraz edebilir mi?

Evet. Kira artış oranına ilişkin kanunda öngörülen sınırlar, sözlü kira sözleşmelerinde de geçerlidir. Kiracı, kanunda öngörülen sınırların üzerinde bir artış talebine itiraz edebilir ve uyuşmazlık halinde yargı yoluna başvurabilir.

Yazılı sözleşme sonradan düzenlenebilir mi?

Evet, taraflar kira ilişkisinin devamı sırasında herhangi bir aşamada yazılı bir sözleşme düzenleyerek mevcut sözlü anlaşmayı yazılı hale getirebilir. Bu, ileride doğabilecek ispat sorunlarının önüne geçilmesi açısından tavsiye edilen bir uygulamadır.

Kontratsız kiracılıkla ilgili yukarıda yer alan bilgiler genel niteliktedir; her kira ilişkisinin kendine özgü koşulları bulunduğundan somut olaya özgü değerlendirme için hukuki danışmanlık amacıyla iletişime geçebilirsiniz.

Kontratsız Kiracının Tahliye Sürecindeki Hakları

Kontratsız kiracının tahliye sürecinde de temel hakları korunur. Sözlü kira sözleşmesi bulunmaması, kiraya verene tek taraflı ve derhal tahliye yetkisi vermez. Tahliye kural olarak geçerli bir hukuki sebebe, usule uygun bildirime ve çoğu durumda mahkeme kararı ile tahliye ya da icra yoluna dayanır. Kiracı, savunma yapma ve delillerini sunma imkânına sahiptir.

Kontratsız Kiracılıkta İspat ve Delil Kurulumu

Kontratsız kiracılıkta ispat, kira ilişkisinin varlığını ve koşullarını gösteren fiili delillerle kurulur. Banka dekontları, IBAN transferleri, mesajlaşmalar, tanık beyanları, abonelik kayıtları ve kira ödeme belgeleri önemli ispat araçlarıdır. Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri de kullanım ilişkisini destekleyebilir. Deliller birlikte değerlendirildiğinde sözlü kira sözleşmesi mahkeme önünde ispatlanabilir.

Düzenli Kira Ödeyen Kontratsız Kiracının Hakları

Düzenli kira ödeyen kontratsız kiracı, kira ilişkisinin tarafı olarak kanuni korumadan yararlanır. Kirayı zamanında ödemek, kiracının tahliyeye karşı daha güçlü bir hukuki zemine sahip olmasını sağlar; çünkü kiraya veren salt sözleşmenin yazılı olmamasına dayanarak işlem yapamaz. Kiracı, kullanım hakkını sürdürme, ayıpların giderilmesini isteme ve hukuka aykırı müdahalelerin önlenmesini talep etme hakkını korur.

Ev Sahibinin Kontratsız Kiracıya Yönelik Yapamayacakları

Ev sahibi kontratsız kiracıya kendi başına baskı kuramaz, kilit değiştiremez, eşyaları dışarı çıkaramaz ve kiracının rızası olmadan eve giremez. Konut dokunulmazlığı ve özel hayatın korunması bu ilişkide de geçerlidir. Kiraya veren, tahliye için hukuka aykırı fiili yolları kullanamaz; hak arama, ancak kanuni prosedürlerle mümkündür. Kiracının huzurlu kullanım hakkı korunur.

Kontratsız Kiracının İcra veya Tahliye Durumları

Kontratsız kiracı, kira bedelini ödememesi, geçerli tahliye sebebinin doğması veya usulüne uygun bildirim yapılması halinde icra ya da tahliye süreciyle karşılaşabilir. Ancak bu süreçte yazılı sözleşmenin olmaması tek başına yeterli sebep değildir. Kiraya veren, genel hükümlere ve ispat kurallarına uygun hareket etmek zorundadır. Kiracı, itiraz ve savunma hakkını kullanabilir.

Kontratsız Kiracılıkta Kira Bedeli ve Yan Giderlerin Değerlendirilmesi

Kontratsız kiracılıkta kira bedeli, tarafların sözlü anlaşmasına ve ödeme alışkanlığına göre belirlenir. Aidat, ortak giderler ve benzeri yan giderler de fiili uygulamaya ve kullanım kapsamına göre değerlendirilir. Kiracı, sözleşmede kararlaştırılmış veya fiilen üstlenilmiş olmayan bedellerden sorumlu tutulamaz. Ödemelerin banka üzerinden yapılması, bedelin içeriğini ispat açısından önem taşır.

Kontratsız Kiracılıkta Depozitonun Geri Alınması

Depozito, kontratsız kiracılıkta da geri istenebilir; çünkü bu ödeme kira ilişkisine bağlı bir teminattır. Kiraya veren, taşınmazda kiracının kusuruyla oluşan zararları somut şekilde ortaya koymadıkça depozitoyu alıkoyamaz. Teslim sırasında tutanak düzenlenmişse ispat kolaylaşır. Kiracı, taşınmazı olağan kullanıma uygun ve borçsuz şekilde teslim ettiğini gösterebildiğinde iade talebinde bulunabilir.

Sözlü Kira Sözleşmesinin Şartları Sonradan Nasıl Belirlenir?

Sözlü kira sözleşmesinin şartları, tarafların davranışları ve ödeme düzeniyle sonradan belirlenebilir. Kira başlangıç tarihi, bedel, ödeme günü, kullanım kapsamı ve taşınmazın durumu; mesajlar, tanıklar ve banka kayıtlarıyla ortaya konulabilir. Taraflar arasında uyuşmazlık çıkarsa mahkeme, fiili kullanım ve ödeme pratiğini dikkate alır. Belirsizlik halinde kiracının lehine yorum yapılması gerekebilir.

Kiraya Verenin Bakım ve Onarım Yükümlülüğü Kontratsız İlişkide Devam Eder mi?

Kiraya verenin bakım ve onarım yükümlülüğü kontratsız ilişkide de devam eder. Taşınmazın kullanıma elverişli halde tutulması, büyük ayıpların giderilmesi ve kiracının oturmasını engelleyen sorunların çözülmesi kiraya verene aittir. Kiracı, ayıp nedeniyle kullanımın azalması halinde giderilmesini isteyebilir. Gerekirse kira ilişkisinin ifa edilmemesi hukuki sonuçlar doğurabilir.

Kiracı İhtar ve Bildirim Sürelerinde Hangi Haklara Sahiptir?

Kiracı, tahliye öncesinde usulüne uygun ihtar ve bildirim yapılmasını talep etme hakkına sahiptir. Kontratsız ilişkide de ani ve habersiz tahliye işlemi hukuka uygun değildir. Bildirimin içeriği, sebebi ve süresi önem taşır. Kiracı, kendisine yöneltilen ihtarın dayanağını inceleyebilir, ödeme yaparak temerrüdü giderebilir veya itiraz ederek süreci savunmayla karşılayabilir.

Kontratsız Kiracının Kira Artışına Karşı Hakları Nelerdir?

Kontratsız kiracının kira artışına karşı hakları, tarafların fiili anlaşması ve kanuni sınırlar çerçevesinde değerlendirilir. Kiraya veren tek taraflı ve keyfi artış dayatamaz; artışın dayanağı açık olmalıdır. Kiracı, ödemelerin eski bedel üzerinden sürdüğünü gösterebiliyorsa uyuşmazlıkta bunu ileri sürebilir. Yazılı kayıt bulunması, artış iddiasının ispatında belirleyici olabilir.

Kontratsız Kiracı Komşu Şikâyeti veya Uyuşmazlıkta Nasıl Korunur?

Kontratsız kiracı, komşu şikâyeti veya site içi uyuşmazlıklarda da kiracı statüsünden doğan korumayı sürdürür. Kiraya veren, kiracının kullanım hakkını ortadan kaldıracak şekilde keyfi müdahalede bulunamaz. Kiracı, taşınmazı olağan kullanım sınırları içinde kullanma hakkına sahiptir. Uyuşmazlık halinde, fiili kullanım şekli ve yerleşim durumu delillerle açıklanabilir. Müdahaleler ölçülü olmalıdır.

Mahkeme Kararı ile Tahliye Öncesinde Kiracının Savunma Hakkı Nedir?

Mahkeme kararı ile tahliye öncesinde kiracının savunma hakkı vardır. Kiracı, tahliye sebebinin var olmadığını, ödemenin yapıldığını veya ihtarın usulsüz olduğunu ileri sürebilir. Delillerini sunarak sözlü kira sözleşmesinin içeriğini açıklayabilir. Yargılama sürecinde kiracının dinlenmesi ve hakkındaki iddialara cevap verebilmesi, adil yargılanma güvencesinin doğal sonucudur. Savunma hakkı kısıtlanamaz.

Kontratsız Kiracılıkta Hangi Belgeler Saklanmalıdır?

Kontratsız kiracılıkta belgelerin saklanması, hakların korunması için önemlidir. Banka dekontları, IBAN açıklamaları, kira makbuzları, yazışmalar, abonelik kayıtları, teslim tutanakları ve aidat ödeme belgeleri muhafaza edilmelidir. Bu belgeler, kira ilişkisinin varlığını, ödeme düzenini ve taşınmazın kullanım şeklini göstermeye yarar. Uyuşmazlık çıktığında delil bütünlüğü sağlar ve ispat gücünü artırır.