İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Kiraya verenin, konut ya da işyeri olarak kullanılmak üzere kiraya verdiği taşınmaza kendisinin veya kanunun belirlediği yakınlarının gereksinimi doğması halinde kiracının tahliyesini talep etmesi mümkündür. Bu durum Türk Borçlar Kanunu’nda “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” olarak düzenlenmiştir. Kiraya verenin gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyacının bulunması halinde, belirli usul ve süre şartlarına uyarak mahkemeden tahliye talebinde bulunabilmesi yasal güvence altındadır.

Bu yazıda; ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının hangi şartlarda açılabileceği, hangi sürelerde işlem yapılması gerektiği, ihtarname süreci, yeni malikin durumu, tahliye sonrası yeniden kiralama yasağı, davanın ne kadar sürdüğü, masraf yükümlülükleri ve konuyla ilgili Yargıtay içtihatları detaylı şekilde ele alınacaktır. Aynı zamanda, uygulamada sık sorulan sorular ve örnek dilekçeler de içeriğimizde yer almaktadır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için bazı maddi ve şekli şartların bir arada gerçekleşmesi gerekir. Bu şartlar, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenmiştir. Uygulamada en çok karşılaşılan ihtilaflar da genellikle bu unsurların ispatına ilişkindir. Aşağıda, davanın kabulü için aranan başlıca şartlar açıklanmıştır:

1. Kiralanana ilişkin bir konut veya işyeri ihtiyacı bulunmalıdır.

Tahliye talebinde bulunan kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacını gerekçe gösterebilir. Bu kişiler dışındaki yakınlar (örneğin kardeş, kuzen, yeğen gibi) için tahliye davası açılamaz.

Ayrıca, kiraya verenin ihtiyacı dışında yeni malik olan kişinin de benzer ihtiyaçları gerekçe göstererek tahliye davası açabileceği unutulmamalıdır. Bu durum, TBK m.351’de ayrıca düzenlenmiştir.

2. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.

Yargıtay kararları doğrultusunda, ihtiyaç iddiasına dayanan tahliye taleplerinde mahkemeler şu üç temel niteliği arar:

• Gerçeklik: Gündelik hayatta fiilen karşılığı olan, hayali olmayan bir ihtiyaç olmalıdır.
• Samimiyet: İhtiyaç, başka amaçlar (kira artışı sağlamak, kiracıyı huzursuz etmek vb.) için araçsallaştırılmamalıdır.
• Zorunluluk: Kiraya verenin veya ihtiyacı bulunan kişinin mevcut durumda başka bir konut ya da işyerinde oturması mümkün değilse, bu unsur sağlanmış sayılır.

Örneğin; kiraya verenin kirada oturması, oturduğu yerin ihtiyacı karşılamaması, sağlık durumu nedeniyle yer değişimi gerekmesi, çocuğunun eğitimi için eve ihtiyaç duyması gibi nedenler samimi ve zorunlu ihtiyaç olarak kabul edilmektedir.

Buna karşılık, sırf kira bedelini artırmak, taşınmazı daha avantajlı şekilde kiraya vermek veya kiracıyı çıkarmak amacıyla açılan davalar reddedilmektedir.

3. İhtiyacın devam ediyor olması gerekir.

Dava açıldığı anda ihtiyaç bulunması yeterli değildir. Yargılama süreci boyunca da ihtiyaç halinin devam etmesi zorunludur. Uygulamada bazen davacı, ihtiyaç gösterdiği konutu başka birine kiralayarak ya da satarak bu sürekliliği bozar ve dava reddedilir.

a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar

MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

b. Yeni malikin gereksinimi

MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılabilir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kira sözleşmesinin türüne göre değişen süre ve koşullarda açılabilir. Bu husus, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. ve 351. maddelerinde detaylı şekilde düzenlenmiştir. Dava süresinin kaçırılması, başvuru hakkını tamamen ortadan kaldırabileceği için sürelerin doğru tespit edilmesi büyük önem taşır.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmede açıkça belirtilmiş bir bitiş tarihi bulunur. Bu durumda:

• Kiraya veren, sözleşme süresinin sona erdiği tarihten itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmalıdır.
• Bu bir aylık süre hak düşürücü süre niteliğindedir. Kaçırılması hâlinde dava dinlenmez.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde

Belirsiz süreli sözleşmelerde, dava açılabilmesi için fesih dönemine ve fesih bildirim süresine uyulması gerekir:

• Kiraya veren, her bir altı aylık kira dönemi bitmeden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır.
• Bu bildirimi takiben, fesih döneminin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir.

📌 Örnek: Kira dönemi 1 Ocak–30 Haziran arasında ise, kiracıya en geç 31 Mart’a kadar yazılı bildirim yapılmalı, tahliye davası ise 30 Haziran’dan itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Yeni malik açısından dava süresi

Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren:

• Bir ay içinde yazılı ihtarname göndermeli,
• Bu ihtarın ardından en erken 6 ay sonra, tahliye davası açmalıdır.

Alternatif olarak, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma hakkı da bulunmaktadır (TBK m. 351, 2. cümle).

Yargılamada sürenin önemi

Yargıtay, süre şartlarının yerine getirilmesini kamu düzeniyle ilgili görmektedir. Bu nedenle, davalının süreden şikâyet etmemesi davayı kurtarmaz; mahkeme bu durumu resen dikkate almak zorundadır.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye İhtar Şart Mı?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında ihtarname gönderme zorunluluğu, kira sözleşmesinin türüne göre değişiklik göstermektedir. Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları bu konuda açık ve yerleşik bir uygulama ortaya koymuştur.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtar şartı aranmaz

Belirli süreli sözleşmelerde, sözleşmenin bitiş tarihi önceden belirlendiği için ayrıca bir ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmaz. Kiraya veren, sözleşme süresi sona erdiği tarihten itibaren bir ay içinde doğrudan dava açabilir. Bu davanın kabulü için ihtar çekilmiş olması aranmaz.

Ancak uygulamada, bazı durumlarda ihtiyacı önceden bildiren bir ihtarname, dava açma süresini bir kira yılı uzatma imkânı sunabilir. Bu da kiraya veren açısından stratejik bir avantaj yaratabilir. Zira Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi uyarınca, kiraya veren, daha önce veya en geç dava açma süresi içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmuşsa, dava süresi bir kira yılı sonuna kadar uzayabilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ihtar şartı zorunludur

Belirsiz süreli sözleşmelerde ise durum farklıdır. Burada tahliye davası açılabilmesi için öncelikle:

• Her bir altı aylık kira dönemi için,
• En az üç ay önceden kiracıya yazılı ihtarname gönderilmesi gerekir.

Bu ihtarın ardından, ilgili kira döneminin sonunda, bir ay içinde dava açılması zorunludur.

Eğer kiraya veren, bu ihtar süresine ve zamanlamaya uymazsa, açtığı dava süre yönünden reddedilir.

Yeni malik bakımından ihtar zorunluluğu

Yeni malik, kiralananı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya ihtar çekmelidir. Bu ihtar, malikin taşınmazı hangi gerekçeyle kullanmak istediğini açıkça içermeli ve yazılı şekilde yapılmalıdır. İhtarname süresinde yapılmazsa, davanın açılabilmesi mümkün değildir.

🔍 Yargıtay Kararı (Y6HD, 14.03.2016): Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtarname gönderilmemesi hâlinde, 6 aylık süre dolsa dahi dava açma hakkı doğmaz.

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Belirli süreli kira sözleşmeleri, başlangıç ve bitiş tarihi önceden belirlenmiş sözleşmelerdir. Bu tür sözleşmelerde, kira süresi sonunda sözleşme kendiliğinden sona ermez; kiracının tahliyesi için özel nedenlere dayanarak dava açılması gerekir. Bu nedenlerden biri de ihtiyaç nedeniyle tahliyedir.

Tahliye süresi ve dava açma hakkı

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca:

• Kiraya veren, belirli süreli kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
• Bu süre, hak düşürücü süredir. Yani bir gün dahi geçerse dava süresinden reddedilir.

İhtarname zorunlu mudur?

Hayır. Belirli süreli sözleşmelerde, kiracıya önceden ihtarname gönderilmesi zorunlu değildir. Kiraya veren, sürenin bitiminden sonra doğrudan dava açabilir.

Ancak TBK m. 353 uyarınca, kiraya veren sözleşme bitiminden önce kiracıya yazılı bildirimde bulunursa, dava açma süresi bir kira yılı boyunca uzar. Bu nedenle uygulamada, belirli süreli sözleşmelerde dahi ihtarname gönderilmesi tavsiye edilir.

Yargı kararları ne diyor?

🔍 Yargıtay 6. HD, 2015/5935 K.: “Belirli süreli sözleşmelerde dava açma süresi kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren bir aydır. Bu sürede açılan dava süresindedir. İhtar şartı aranmaz.”

Pratik öneri

Kiraya veren, süreyi kaçırmamak adına sözleşmenin bitimine yakın dönemde ihtiyaç gerekçesini belgeleyen belgeleri hazırlamalı ve davayı süresi içinde açmalıdır. Ayrıca ihtarname göndererek sürenin uzatılması ihtimali de değerlendirilmelidir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Belirsiz süreli kira sözleşmeleri, başlangıç tarihi belirli olup bitiş tarihi belirlenmemiş sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde, kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için fesih bildirim süresi ve dava açma süresi gibi bazı ek şartlara uyması gerekir.

Fesih bildirimi ve süre koşulları

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. ve 328. maddelerine göre, kiraya veren:

• Altı aylık kira döneminin sonu itibarıyla,
• En az üç ay önceden kiracıya yazılı fesih bildirimi (ihtarname) göndermelidir.
• Bu bildirim, yazılı olmalı ve kiracının eline geçmelidir.

Ardından:

• Fesih döneminin sonunda, bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.

📌 Örnek: Kira başlangıç tarihi 1 Mart olan bir sözleşme için, altı aylık kira dönemi 1 Mart – 31 Ağustos arasıdır. Kiraya verenin bu dönemin sonunda tahliye davası açabilmesi için, en geç 31 Mayıs’a kadar kiracıya ihtar göndermesi gerekir. Dava ise 31 Ağustos’tan sonra bir ay içinde açılmalıdır.

Süreler kamu düzenindedir

Yargıtay uygulamasına göre, bu süreler kesin süre niteliğindedir. Dava süresinden açılmazsa mahkeme, davalının itirazına gerek kalmadan resen reddeder.

🔍 Yargıtay 3. HD, 2017/1784 K.: “Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden dikkate alınmalıdır.”

İhtarname şekli ve içeriği

• İhtarnamede açıkça tahliye gerekçesi, yani kiraya verenin konut ya da işyeri ihtiyacı belirtilmelidir.
• Basit bir fesih bildirimi yeterli olmaz; ihtiyacın samimiyeti ve gerekçesi açıklanmalıdır.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

Bir taşınmazı sonradan satın alan kişi, kiralanan hâlâ kiracının kullanımındaysa ve bu taşınmaza kendisinin veya kanunen belirlenmiş yakınlarının ihtiyacı varsa, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahiptir. Bu hak, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde özel olarak düzenlenmiştir.

Kimler adına ihtiyaç ileri sürülebilir?

Yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacına dayanarak tahliye talebinde bulunabilir. Bunlar dışındaki kişiler (örneğin kardeş, kayınvalide vb.) için dava açılamaz.

Dava açabilmek için izlenmesi gereken adımlar

1. Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname gönderilmelidir.
   • Bu ihtarda, taşınmazın ihtiyaç nedeniyle kullanılacağı açıkça belirtilmelidir.
   • İhtar yazılı ve ispatlanabilir şekilde (örneğin noter kanalıyla) yapılmalıdır.
2. İhtarnamenin tebliğinden itibaren altı ay geçtikten sonra tahliye davası açılabilir.

Alternatif olarak:

• Yeni malik, isterse kira süresinin bitimini bekleyerek, bu tarihten itibaren bir ay içinde de dava açabilir.

Sürelere dikkat

• Bir aylık ihtar süresi, kesin ve hak düşürücü süredir.
• Bu süre içinde ihtarname gönderilmemişse, tahliye davası açılamaz.
• Bu eksiklik sonradan giderilemez; dava süreden reddedilir.

🔍 Yargıtay 6. HD, 14.03.2016, 2016/1963 K.: “İktisaptan itibaren bir ay içinde ihtarname gönderilmeden açılan dava süresinde değildir ve reddedilmelidir.”

İhtiyacın gerçekliği yine aranır

Yeni malikin de, önceki malik gibi ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispatlaması gerekir. Mahkeme, bu iddiayı duruma göre bilirkişi incelemesi, tanık dinlenmesi ve beyanlarla değerlendirir.

Yeniden Kiralama Yasağı

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası sonucu kiracının tahliyesine karar verilmişse, kiraya verenin tahliye ettiği taşınmaz üzerinde sınırsız bir tasarruf yetkisi bulunmamaktadır. Türk Borçlar Kanunu, bu noktada kiracının korunması amacıyla önemli bir sınırlama getirmiştir: yeniden kiralama yasağı.

Yasal düzenleme

Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesine göre:

“Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazı, tahliyeden itibaren 3 yıl boyunca, haklı bir sebep bulunmadıkça, tahliye edilen kiracı dışında başka bir kişiye kiralayamaz.”

Yasağın amacı

Bu düzenleme, ihtiyaç iddiasının kötüye kullanılmasını önlemeyi amaçlar. Özellikle;

• Gerçekte ihtiyacı olmayan kişilerin,
• Daha yüksek kira geliri elde etmek amacıyla,
• Kiracıyı ihtiyaç gerekçesiyle çıkardıktan sonra taşınmazı başkasına kiralaması gibi durumların önüne geçilmesi hedeflenmiştir.

Yasağa aykırılık durumunda ne olur?

Eğer kiraya veren, 3 yıllık süre içinde taşınmazı haklı bir neden olmaksızın başka birine kiralarsa:

• Tahliye edilen kiracı, tazminat davası açabilir.
• Tazminat miktarı, en az son bir yıllık kira bedeli kadar olmalıdır.
• Bu dava, tahliye edilen kiracı tarafından doğrudan açılabilir ve genellikle yazılı kira sözleşmesine ve tahliye davası kararına dayanır.

🔍 Yargıtay uygulaması: Kiraya verenin kısa bir süre sonra taşınmazı üçüncü kişiye kiralaması, ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını gösterir ve tazminat yükümlülüğü doğurur.

Haklı bir sebep varsa ne olur?

Kiraya veren, taşınmazı 3 yıl içinde başka bir kişiye kiralamışsa ancak bunu gerektiren objektif ve zorlayıcı bir nedeni varsa, bu durum yeniden kiralama yasağına aykırılık oluşturmaz. Örneğin:

• Kiraya verenin vefatı,
• Beklenmeyen bir sağlık sorunu,
• Taşınmazın el değiştirmesi gibi durumlar haklı sebep olarak değerlendirilebilir.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, yalnızca kiraya veren sıfatına sahip kişiler tarafından değil, bazı özel durumlarda malik veya intifa hakkı sahibi gibi diğer ilgililer tarafından da açılabilir. Kimin dava açabileceği konusu, uygulamada önemli bir tartışma alanı olduğundan dikkatle değerlendirilmelidir.

1. Kiraya veren

Kural olarak, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası kiraya veren tarafından açılır. Kiraya veren; sözleşmede adı yer alan ve taşınmazı kiraya vermiş olan kişidir. Bu kişi aynı zamanda malikin kendisi olabileceği gibi, intifa hakkı sahibi de olabilir.

2. Yeni malik

Kiralananı sonradan satın alan yeni malik de, TBK m. 351 kapsamında ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahiptir. Ancak bu hakkı kullanabilmesi için ihtar ve süre şartlarına uyması gerekir. (Bkz: Yeni Malikin Gereksinimi)

3. Kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik

Bazı durumlarda taşınmaz, intifa hakkı sahibinin tasarrufundayken, malik yalnızca çıplak mülkiyete sahiptir. İntifa hakkı sona erdiğinde, çıplak malik artık kiraya veren sıfatını kazanır ve bu sıfatla tahliye davası açabilir.

🔍 Yargıtay 3. HD, 2023/6233 K.: “İntifa hakkı sona ermişse, malik doğrudan kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir ve tahliye davası açabilir.”

4. İntifa hakkı sahibi

Taşınmazın kullanım hakkı intifa hakkı sahibi kişideyse ve bu kişi taşınmazı kiraya vermişse, ihtiyaç doğması hâlinde tahliye davasını intifa hakkı sahibi açabilir. Ancak bu kişi vefat ettiğinde intifa hakkı sona erdiği için, onun mirasçıları bu davayı açamaz.

5. Paylı mülkiyet hâlinde paydaşlar

Kiralanan taşınmaz birden fazla kişiye aitse (örneğin kardeşlerin birlikte miras yoluyla sahip olduğu bir daire gibi), tahliye davasının açılabilmesi için paydaşların çoğunluğunun birlikte hareket etmesi gerekir.

Aksi hâlde, tek başına hareket eden bir paydaşın açtığı dava reddedilir.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Nerede Açılır?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının hangi mahkemede açılacağı konusu, usul hukuku bakımından son derece önemlidir. Davanın doğru yerde açılmaması hâlinde mahkeme, görevsizlik veya yetkisizlik kararı verebilir. Bu da hem zaman hem masraf kaybına neden olabilir.

Görevli mahkeme: Sulh hukuk mahkemesi

Kiracılık ilişkilerinden doğan davalarda görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca sulh hukuk mahkemesidir. Bu kural, ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davaları için de geçerlidir.

📌 Görev kuralı kamu düzenindendir ve mahkeme, taraflar itiraz etmese bile görevsizlik hâlinde dosyayı kendiliğinden görevli mahkemeye gönderir.

Yetkili mahkeme: Kiralananın bulunduğu yer mahkemesi

Yetki açısından ise Türk Borçlar Kanunu ve HMK hükümleri gereğince:

• Dava, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır.
• Taraflar, sözleşmeyle başka bir yer mahkemesini yetkili kılsalar dahi, kiralananın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Bu yetki kesin yetki niteliğindedir.

Örnek:

Ankara’da bulunan bir dairede oturan kiracı hakkında İstanbul’da açılan bir tahliye davası, yetkisizlik nedeniyle reddedilir ve Ankara’daki sulh hukuk mahkemesine gönderilir.

Uygulamada dikkat edilmesi gerekenler

• Davacının ikametgahı değil, kiralananın adresi esas alınmalıdır.
• Taşınmaz birden fazla ilçeyi kapsayan büyükşehir sınırlarında yer alıyorsa, ilçe adliyeleri baz alınır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Kaç Ay Sürer?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmayı düşünen malikler açısından en çok merak edilen sorulardan biri de sürecin ne kadar süreceği, yani kiracının ne zaman tahliye edileceğidir. Ancak bu soruya verilecek yanıt, pek çok etkene bağlı olarak değişmektedir.

Ortalama yargılama süresi

Genel uygulamada, ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları ilk derece mahkemesi aşamasında yaklaşık 3 ila 6 ay arasında sonuçlanmaktadır. Ancak bu süre, aşağıdaki faktörlere göre uzayabilir:

• Mahkemenin iş yoğunluğu
• Bilirkişi ve keşif sürecine gerek duyulup duyulmaması
• Tarafların delil sunma ve tanık dinletme talepleri
• Kiracının itirazları ve savunma süresi

Eğer davaya karşı istinaf veya temyiz yoluna gidilirse, sürecin 1–1.5 yılı bulması mümkündür.

Kiracının dava süresince kalma hakkı

Tahliye davası sonuçlanıp karar kesinleşmeden önce, kiracının taşınmazı tahliye etmesi beklenemez. Bu nedenle:

• Davanın açılması, kiracıyı hemen çıkarmaz.
• Kiracı, yasal sürece uygun olarak oturmaya devam eder.
• Mahkeme tahliye kararı verdikten sonra, karar kesinleşirse icra yoluyla tahliye sağlanabilir.

Kiracının rızası varsa süreç kısalır

Bazı durumlarda kiracı, mahkemeye gelerek ihtiyacı kabul eder ve taşınmazı belirli bir sürede boşaltacağını taahhüt eder. Bu durumda, mahkeme kararına gerek kalmaksızın tahliye protokolü yapılabilir ve süreç çok daha kısa sürede tamamlanır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Masrafları Kim Öder?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılırken ve dava sürecinde doğacak masraflar, hem davacı hem de davalı açısından dikkatle değerlendirilmelidir. Bu masraflar; harç, tebligat giderleri, bilirkişi ücreti ve varsa vekalet ücretlerini kapsar.

Dava açılışında masraflar davacı tarafından ödenir

Dava açılırken ilk etapta:

• Başvuru harcı
• Peşin harç
• Tebligat giderleri
• Gerekirse keşif ve bilirkişi avansı

→ Davacı tarafından karşılanır.

Bu masraflar, dava sonunda haksız çıkan tarafa yükletileceği için ilk etapta ödenmiş olması kalıcı bir yük anlamına gelmez.

Dava sonucuna göre masraf yükü belirlenir

Davanın kabul edilmesi hâlinde:

• Kiracının, yani davalının, yargılama giderlerini karşılamasına hükmedilir.
• Buna, karşı taraf avukatlık ücreti (vekalet ücreti) de dahildir.

Davanın reddedilmesi hâlinde ise:

• Tüm yargılama giderleri ve karşı taraf vekalet ücreti davacı kiraya verenin üzerinde kalır.

Avukatla takip edilen davalarda vekalet ücreti

Davacı veya davalı taraf, süreci avukat aracılığıyla yürütüyorsa ve dava lehlerine sonuçlanırsa, karşı taraf aleyhine maktu ya da nispi vekalet ücretine hükmedilir.

📌 Not: İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, her ne kadar sulh hukuk mahkemelerinde görülen davalardan olsa da, hukuki niteliği ve ispat yükü nedeniyle avukatla yürütülmesi tavsiye edilen dava türlerindendir.

Ev Sahibi Kendim Oturacağım Deyip Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Günlük hayatta en çok karşılaşılan sorulardan biri de budur: Ev sahibi “Kendim oturacağım” diyerek kiracıyı tahliye ettirebilir mi?

Cevap, evet, ancak bu durum keyfi bir işlem değildir. Ev sahibinin, kiracıyı çıkarabilmesi için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açması ve bu davayı belirli yasal şartlara uygun biçimde kazanması gerekir.

Doğrudan tahliye mümkün değildir

Ev sahibinin “Bu evi kendim kullanacağım” beyanı tek başına kiracıyı çıkarmak için yeterli değildir. Kiracı:

• Yasal süre dolmadan,
• Mahkeme kararı olmadan,
• Taşınmazı boşaltmak zorunda değildir.

Yani ev sahibi isterse oturacağını belirtsin, bu beyan resmî tahliye kararı olmaksızın uygulanamaz.

Dava açılması ve ispat yükü

Ev sahibi bu gerekçeyle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmakla yükümlüdür. Davada:

• Taşınmazın kendisi veya belirlenen yakınları için kullanılacağı,
• Bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu,
• Başka bir konutunun olmadığı veya mevcut durumun ihtiyacı karşılamadığı

→ İspatlanmalıdır.

Mahkeme bu unsurların sağlandığına kanaat getirirse tahliye kararı verir. Aksi hâlde dava reddedilir.

Tahliyeden sonra dikkat edilmesi gerekenler

Eğer mahkeme, ev sahibinin ihtiyacını haklı bulur ve kiracının çıkarılmasına karar verirse, tahliye sonrası yeniden kiralama yasağı devreye girer. (Bkz: Yeniden Kiralama Yasağı)

🔍 Yani, ev sahibi gerçekten oturmayıp, taşınmazı başkasına kiraya verirse, önceki kiracıya tazminat ödeme yükümlülüğü doğabilir.

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasında İhtiyacın İspatlanması

İşyeri ihtiyacına dayalı tahliye davalarında da konut ihtiyacına benzer şekilde, davacının ileri sürdüğü ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Ancak işyeri ihtiyacının doğası gereği, mahkemeler bu tür ihtiyaçları değerlendirirken farklı kriterlere de başvurur.

Yargıtay’ın aradığı iki temel kriter

Yargıtay içtihatlarına göre, ihtiyaçlı kişinin hâlihazırda kirada faaliyet gösterdiği bir işyeri varsa, tahliye talebinin kabulü için aşağıdaki durumlardan en az birinin gerçekleşmesi gerekir:

1. İhtiyaçlının mevcut işyerinde tahliye tehdidi altında olması,
2. Kiralanan işyerinin, mevcut işyerine göre daha üstün nitelikte olması veya en azından eşdeğer özellik taşıması.

Bu iki şarttan biri sağlanıyorsa, ihtiyaç iddiasının gerçekliği karine olarak kabul edilir.

Bilirkişi incelemesi gerekebilir

Mahkeme, taşınmazın mevcut işyerine göre üstünlüğünü değerlendirmek için genellikle uzman bilirkişi tayin eder. Bilirkişi, her iki taşınmazın:

• Fiziksel durumu,
• Konumu,
• Kullanım uygunluğu,
• İşyeri faaliyetine katkısı

gibi kriterleri karşılaştırarak rapor hazırlar.

Geçici veya ileride doğacak ihtiyaçlar yeterli değildir

Yargıtay, geçici işyeri ihtiyaçlarını veya henüz somutlaşmamış, gelecekte oluşması muhtemel ihtiyaçları dava konusu olarak kabul etmemektedir. Bu nedenle:

• Henüz kurulmamış bir iş için işyeri ihtiyacı ileri sürülmesi,
• Belirsiz ve uzak vadeli projelere dayanılması,

→ Tahliye gerekçesi olarak geçersiz sayılır.

🔍 Yargıtay 6. HD, 2016/25 K.: “Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaçlar tahliye nedeni olamaz. Henüz doğmamış ya da gerçekleşmesi uzun bir sürece bağlı ihtiyaçlar da kabul edilemez.”

Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

Konut ihtiyacı, uygulamada ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarının en sık dayandığı sebeptir. Kiraya veren, kendisinin veya kanunen tanımlanmış yakınlarının konut gereksinimi ortaya çıktığında, kira sözleşmesinin sona ermesini takiben ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Bu durum Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde açık şekilde düzenlenmiştir.

Kimlerin konut ihtiyacı geçerlidir?

Kiraya veren;

• Kendisi,
• Eşi,
• Altsoyu (çocukları, torunları),
• Üstsoyu (anne-baba, büyükanne-büyükbaba),
• Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler

için ortaya çıkan konut gereksinimini gerekçe göstererek tahliye davası açabilir. Bu liste dışında kalan kişilerin (örneğin kardeş, kayınvalide) ihtiyaçları, tek başına yeterli kabul edilmez.

İspat yükü kiraya verendedir

Kiraya veren, konut ihtiyacının:

• Gerçek (yani hayali değil),
• Samimi (başka amaçla değil),
• Zorunlu (başka bir konutla giderilemeyecek nitelikte)

olduğunu delillerle ispat etmekle yükümlüdür.

Örneğin;

• Kiraya verenin şu an kirada oturması,
• Oturduğu konutun ihtiyaçlarını karşılamaması,
• Aile büyümesi, evlenme, boşanma gibi yaşam değişiklikleri,
• Sağlık sorunları nedeniyle yer değişikliği gibi gerekçeler,

→ Konut ihtiyacının kabul edilmesini sağlayan başlıca durumlardır.

Kiracının savunması

Kiracı, ihtiyacın samimi olmadığını, başka bir konutun mevcut olduğunu ya da tahliyenin kötü niyetli olduğunu ispat ederse dava reddedilebilir. Mahkeme bu durumda, ihtiyaç iddiasının inandırıcılığına ve dosya kapsamına göre karar verir.

🔍 Yargıtay 6. HD, 2013/1495 K.: “Konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturuyor olması, ihtiyacın gerçekliğini ispat için yeterlidir; ayrıca tahliye tehdidi altında olması aranmaz.”

Tüzel Kişilerin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, genellikle gerçek kişiler tarafından açılırken; taşınmazın sahibi bir şirket, dernek veya vakıf gibi tüzel kişi olduğunda da benzer talepler gündeme gelebilir. Ancak tüzel kişilerin bu davayı açabilmesi için bazı özel şartların sağlanması gerekir.

Tüzel kişi kendisi için ihtiyaç iddiasında bulunabilir

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, açıkça gerçek kişilerin yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacını gerekçe göstererek dava açabileceğini düzenler. Tüzel kişilerin bu düzenleme kapsamında değerlendirilmesi için:

• Kiraya verenin doğrudan tüzel kişilik olması,
• Ve taşınmazın tüzel kişiliğin faaliyet konusuyla doğrudan ilgili bir ihtiyaç için kullanılacak olması gerekir.

Şirket temsilcisi adına ihtiyaç ileri sürülemez

Bir gerçek kişinin sahibi veya temsilcisi olduğu şirket adına taşınmaz kiraya verilmişse, bu kişinin şahsi ihtiyacına dayanılarak şirket adına tahliye davası açılamaz. Zira gerçek kişinin ihtiyacı ile tüzel kişiliğin ihtiyacı birbirinden bağımsızdır.

🔍 Yargıtay 6. HD, 2015/7927 K.: “Gerçek kişilerin kendi mülklerini şirket ihtiyacı nedeniyle tahliye ettirmeleri mümkün değildir. Tüzel kişiler yalnızca kendi faaliyet konularına uygun ihtiyaçlar için tahliye talep edebilir.”

Faaliyet konusuyla ilişkilendirme zorunluluğu

Tüzel kişinin ihtiyacına dayanılarak tahliye isteniyorsa, bu ihtiyacın;

• Şirket ana sözleşmesinde yer alan faaliyet alanlarıyla uyumlu olması,
• Gerçekten o faaliyet için kullanılacağına dair delillerle desteklenmesi

gereklidir. Aksi hâlde, ihtiyacın varlığı kabul edilmez ve dava reddedilir.

📌 Örnek: Gıda sektöründe faaliyet gösteren bir şirketin, ekmek fabrikası kurma amacıyla işyeri ihtiyacı ileri sürmesi geçerli kabul edilir. Ancak bu ihtiyaç şirket sözleşmesinde yer almayan bir faaliyetle ilgiliyse, dava reddedilebilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Fesih Bildirim Süresine Uyulmaması

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında fesih bildirimi süresi, özellikle belirsiz süreli kira sözleşmelerinde dava açmanın ön koşullarından biridir. Bu süreye uyulmaması, davanın usulden reddiyle sonuçlanabilir. Sürelere ilişkin düzenlemeler, hem Türk Borçlar Kanunu hem de Yargıtay içtihatları ile şekillenmiştir.

Belirsiz süreli sözleşmelerde bildirim süresi zorunludur

TBK m. 328 ve m. 350 hükümlerine göre;

• Kiraya veren, her bir 6 aylık kira dönemi bitmeden en az 3 ay önce kiracıya yazılı ihtarda bulunmalıdır.
• Bu bildirim, sürenin sonunda tahliye talep edildiğini açıkça ifade etmelidir.

İhtardan sonra:

• İlgili kira döneminin sonunda, bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

Bu şartlar yerine getirilmeden açılan davalar, süre yönünden reddedilir.

🔍 Yargıtay 3. HD, 2017/1784 K.: “Fesih bildirim süresine ve dava açma süresine uyulmadığı hâlde açılan dava, kamu düzenine ilişkin süre eksikliği nedeniyle mahkemece re’sen reddedilmelidir.”

Bildirimin geç yapılması hâlinde sonuç

Eğer ihtar, kira döneminden daha az bir süre önce yapılmışsa, bu bildirim bir sonraki kira dönemi için geçerli kabul edilir. Bu durumda:

• O dönem için dava açılamaz,
• Beklenmesi ve yeniden sürelere uygun hareket edilmesi gerekir.

Belirli süreli sözleşmelerde farklılık

Bu sıkı bildirim şartları, belirsiz süreli sözleşmeler için geçerlidir. Belirli süreli sözleşmelerde ihtar şartı aranmaz; yalnızca sürenin sonunda bir ay içinde dava açılması yeterlidir.

Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi

Taşınmazı sonradan edinen yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olmasa dahi, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahiptir. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi, kanunen öngörülen süre ve şekil şartlarına sıkı şekilde bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi bu konuyu ayrıntılı olarak düzenlemiştir.

1. İhtarname süresi: Edinmeden itibaren 1 ay

Yeni malik, taşınmazı tapuda üzerine geçirdikten sonra:

• Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde,
• Kiracıya yazılı olarak ihtiyaç gerekçesini belirten bir ihtarname göndermelidir.

Bu ihtarname, kiracının postayla tebellüğ ettiği tarihle ispatlanmalı; içeriğinde ihtiyacın hangi gerekçeyle doğduğu açıkça yer almalıdır.

🔍 Yargıtay 3. HD, 2018/1198 K.: “İhtarnamenin edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde tebliği zorunludur. Bu sürenin kaçırılması telafi edilemez.”

2. Dava açma süresi: İki seçenek

İhtar süresinde yerine getirildiyse, yeni malik şu iki yoldan biriyle dava açabilir:

a. Altı ay sonra dava açma yolu:

• İhtarnamenin tebliğinden itibaren 6 ay geçtikten sonra,
• Dava açılabilir.
• Bu durumda kiracıya zaman tanınmış olur.

b. Kira süresi bitiminden sonra dava açma yolu:

• Eğer taşınmazın önceki malik ile yapılan kira sözleşmesi belirli süreli ise,
• Sözleşme süresinin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde doğrudan dava açılabilir.

Sürelere uyulmaması hâlinde sonuç

• İhtar süresi (edinmeden itibaren 1 ay), hak düşürücü süredir.
• Süresi içinde gönderilmeyen ihtarname, sonradan düzeltilerek dava açma hakkı kazandırmaz.
• Davanın zamanında açılmaması hâlinde, dava süreden reddedilir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmesinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında İhtar Şart Değil

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihi önceden belirlenmiştir. Bu nedenle, sözleşme sona erdiğinde taraflar, mevcut kira ilişkisini sona erdirmek istiyorlarsa ek bir bildirim yapmadan işlem tesis edebilir. Bu durum, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında da doğrudan etkili olur.

İhtar zorunluluğu yoktur

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca;

• Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde doğrudan tahliye davası açılabilir.
• Kiraya verenin, tahliye davası açmadan önce kiracıya ayrıca ihtarname göndermesi zorunlu değildir.

🔍 Yargıtay 6. HD, 2015/5935 K.: “Belirli süreli kira sözleşmesinde, tahliye davası açmak için ihtar şartı aranmaz. Süresinde açılan dava süresindedir.”

İhtarın avantajı: Dava süresini uzatabilir

Her ne kadar ihtarname zorunlu olmasa da, Türk Borçlar Kanunu m. 353’e göre, kiraya verenin sözleşme bitiminden önce ihtarname göndermesi, dava açma süresini bir kira yılı boyunca uzatabilir. Bu durumda:

• Kiraya veren, sözleşmenin bitiminde değil, takip eden bir yılın sonunda dava açabilir.
• Bu da, taşınmazın boşaltılmasına yönelik planlamaya esneklik sağlar.

Pratik sonuç

• İhtar gönderilmeden açılan davalar, süre şartı sağlandığı sürece kabul edilir.
• Ancak kiraya veren, planlama açısından önceden ihtar göndererek dava hakkını ileri bir tarihe taşıma avantajı elde edebilir.

Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Yargıtay Kararları

Konut ihtiyacına dayalı tahliye davalarında Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, hem davacı hem de davalı taraf açısından önemli yol göstericidir. Bu kararlar, hangi durumların “gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç” olarak kabul edileceğini somutlaştırır. Aşağıda uygulamada öne çıkan bazı Yargıtay kararları özetlenmiştir:

Kiralayanın kirada oturması hâlinde tahliye kararı verilmelidir

“Davacının halen kirada oturmakta olduğu hususu sabittir. Bu durumda, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”
Yargıtay 6. HD, 2013/1495 E., 2013/3214 K.

Bu karar, davacının mevcutta kirada yaşadığını ispatlamasının, ihtiyaç unsurunun yeterli düzeyde ortaya konulması için yeterli olduğunu vurgular.

Tahliye tehdidi aranmaz

“Konut ihtiyacına dayalı davalarda, davacının kirada oturması hâlinde ayrıca tahliye tehdidi altında bulunması gerekmez.”
Yargıtay 6. HD, 2013/1495 E., 2013/3214 K.

 Bu içtihat, mahkemelerin ihtiyaç değerlendirmesini gereksiz yere ağırlaştırmaması gerektiğini gösterir.

Gerçek, samimi ve zorunlu olmayan ihtiyaç kabul edilmez

“Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaçlar tahliye nedeni olamaz. Henüz doğmamış ya da gerçekleşmesi uzun vadeye bağlı olan ihtiyaçlar da tahliye sebebi sayılamaz.”
Yargıtay 3. HD, 2019/4734 K.

Kiraya verenin niyetinin dürüst ve objektif olarak ispatlanması gerektiğini vurgulayan önemli bir karardır.

Kira sözleşmesinde malik olmayan kişilerin davası reddedilir

“Taşınmazın kira sözleşmesinde yer almayan mirasçıları tahliye davası açamaz. Kira sözleşmesinin tarafı olmayan kişiler, kiraya veren sıfatına sahip değildir.”
Yargıtay 3. HD, 2023/6233 K.

Bu karar, “aktif dava ehliyeti” konusuna açıklık getirir ve tahliye davası açma hakkının yalnızca sözleşmede taraf olan veya bu sıfatı kazanmış kişilere ait olduğunu belirtir.

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Yargıtay Kararları

İşyeri ihtiyacına dayanılarak açılan tahliye davalarında Yargıtay, ihtiyaç unsurunun değerlendirilmesinde farklı parametreler kullanmaktadır. Özellikle kiraya verenin mevcut işyeri durumunun ne olduğu, yeni yerin kullanışlılığı, ve faaliyet konusuyla uyumu mahkeme kararlarını doğrudan etkilemektedir. Aşağıda bu konuda emsal nitelikte bazı Yargıtay kararları özetlenmiştir:

Henüz doğmamış veya belirsiz ihtiyaç kabul edilmez

“Geçici veya henüz doğmamış ihtiyaçlar tahliye nedeni yapılamaz. İhtiyacın varlığı, davanın açıldığı tarihte mevcut olmalı ve yargılama süresince devam etmelidir.”
İzmir BAM, 6. HD, 02.03.2020 T., 2018/3148 E., 2020/363 K.

Bu karar, planlanan ancak somutlaşmamış projelere dayanılarak açılan tahliye davalarının reddedileceğini ortaya koyar.

Kiraya verenin yaptığı işe uygun başka taşınmazı yoksa ihtiyaç karine kabul edilir

“Kendi işini yapacak başka taşınmazı olmayan kiraya verenin ihtiyacının gerçek ve samimi olduğu karine olarak kabul edilir. Bu durumda ayrıca tahliye tehdidi aranmaz.”
Yargıtay 6. HD, 2016/25 K.

İş faaliyetiyle doğrudan uyumlu bir ihtiyaç ileri sürüldüğünde, mahkemeler kiraya vereni koruma eğilimindedir.

Ticaret şirketi faaliyet alanı dışındaki gerekçeyle dava açamaz

“Tüzel kişi olan davacı şirket, kiralananı çalıştıracağı faaliyet alanına uygun olarak kullanmak zorundadır. Şirket ana sözleşmesinde yer almayan bir faaliyet gerekçesiyle tahliye talebi geçersizdir.”
Yargıtay 3. HD, 2017/2601 K.

Şirketler açısından, ihtiyaç gerekçesinin faaliyet konusu ile uyumlu olması temel şarttır.

Bilirkişi keşfi ile işyerleri karşılaştırılmalıdır

“Kiralananın, halen faaliyet gösterilen işyerinden daha üstün olduğu iddia ediliyorsa, mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak bu durum tespit edilmelidir.”
Yargıtay 6. HD, 2016/25 K.

Bu karar, işyeri ihtiyaçlarının değerlendirilmesinde objektif kıyaslamanın önemini ortaya koyar.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Dilekçe Örneği

Aşağıda yer alan örnek, konut ihtiyacına dayanılarak açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası için hazırlanmış, temel unsurları içeren sade ve uygulamaya uygun bir dilekçe örneğidir. Davanın dayanağı, ihtiyacın gerekçesi ve deliller açıkça belirtilmeli; dava konusu taşınmazın adresi, kira sözleşmesi bilgileri ve ihtiyaç sahibi kişi doğru şekilde yazılmalıdır.

…………………. SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
(Görevli ve yetkili mahkeme, kiralananın bulunduğu yer olmalıdır)

DAVACI :
Adı Soyadı – T.C. No
Adres

VEKİLİ :
Av. …………. – Baro Sicil No: …
Adres

DAVALI :
Adı Soyadı – T.C. No
Adres

KONU :
Kira sözleşmesine konu taşınmazın, müvekkilin konut ihtiyacı nedeniyle tahliyesine karar verilmesi talebimizdir.

AÇIKLAMALAR :

1. Müvekkilim, davalı kiracı ile …/…/…. başlangıç tarihli kira sözleşmesi yapmıştır. Kiralanan taşınmaz, … adresinde yer almakta olup, müvekkil bu taşınmazın malikidir.
2. Müvekkilin mevcut konutu, sağlık durumu ve ailevi koşullar nedeniyle yeterli gelmemektedir. Müvekkilin kendisi adına kayıtlı başkaca bir konutu da bulunmamaktadır. Bu nedenle söz konusu taşınmazın konut ihtiyacı doğrultusunda kullanılması zorunlu hale gelmiştir.
3. Kira sözleşmesi, … tarihinde sona ermiştir. Dava, yasal süresi içerisinde açılmaktadır.
4. Müvekkilin ihtiyacı, samimi, gerçek ve zorunludur. Bu nedenlerle davalının taşınmazdan tahliyesine karar verilmesi gerekmektedir.

HUKUKİ NEDENLER :
TBK m. 350 ve devamı, HMK m. 4 ve ilgili mevzuat

DELİLLER :
Kira sözleşmesi, tapu kayıtları, ikametgah belgesi, ihtarname (varsa), tanık beyanları, gerekirse bilirkişi ve keşif

SONUÇ VE İSTEM :
Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle, kira sözleşmesinin ihtiyaç nedeniyle sona erdirilmesine, kiracının taşınmazdan tahliyesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederiz.

Davacı Vekili
Av. …………………

Konut İhtiyacı Nedeniyle İhtarname Örneği

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmadan önce, kanunen gerekli görülen durumlarda kiracıya yazılı olarak ihtarname gönderilmelidir. Bu ihtar, özellikle belirsiz süreli sözleşmelerde ve yeni malikin taşınmazı edinmesinden sonra açılacak davalar için zorunludur.

Aşağıda yer alan örnek ihtarname, konut ihtiyacına dayalı tahliye taleplerinde kullanılabilecek sade ve işlevsel bir metindir. İhtar, noter kanalıyla veya iadeli taahhütlü posta ile gönderilmeli ve tebliğ tarihi mutlaka kayıt altına alınmalıdır.

İHTARNAME

İhtar Eden :
Adı Soyadı – T.C. No
Adres

İhtar Edilen :
(Kiracı)
Adı Soyadı – T.C. No
Adres

Konu :
Konut ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesinin sona erdirileceğinin ve taşınmazın tahliye edilmesi gerektiğinin bildirimi

AÇIKLAMALAR :

Sayın Kiracı,

Maliki bulunduğum … adresindeki taşınmazda … tarihinden bu yana kiracı olarak oturmaktasınız.

Taraflar arasında … tarihinde başlayan kira sözleşmesi, … tarihinde sona erecektir. Hâlihazırda oturmakta olduğum konutun fiziki şartları, ailevi durumum ve sağlık koşullarım nedeniyle yeterli gelmemekte; bu nedenle yukarıda belirtilen taşınmazda ikamet etme zaruretimiz doğmuştur.

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca doğan gerçek, samimi ve zorunlu konut ihtiyacım nedeniyle, kira sözleşmesini uzatmayacağımı; sözleşmenin bitim tarihinde taşınmazı tahliye ederek tarafıma teslim etmenizi, aksi hâlde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açacağımı ihtar ederim.

Kira sözleşmesinden doğan diğer tüm yasal haklarım saklıdır.

İhtar Eden
Ad Soyad
İmza

Ek: Tapu fotokopisi (varsa), kira sözleşmesi (isteğe bağlı)

Bu örnek, yeni malik sıfatıyla yapılacak bildirimler için de benzer şekilde uyarlanabilir; yalnızca edinme tarihi ve altı ay sonra tahliye davası açılacağına dair ifade eklenmelidir.