İmar Affı

Türkiye’de “imar affı” ifadesi, kamuoyunda genellikle 2018’deki İmar Barışı / Yapı Kayıt Belgesi uygulamasına benzer bir “kayıt altına alma ve kullanımın hukuki çerçeveye oturtulması” beklentisini anlatmak için kullanılır. 2026 gündeminde ise tartışma iki eksende ilerlemektedir: (i) yeni bir imar affı/imar barışı çıkar mı? (ii) geçmişte alınmış Yapı Kayıt Belgeleri (YKB) ve bu belgelere bağlı işlemler (Hazine taşınmazı satışı, taksit, iade, iptal vb.) nasıl yönetilecek?

Bu yazı, 2026 itibarıyla güncel çerçeveyi; kimlerin yararlanabileceğini, YKB’nin ne olduğunu, başvuru–bedel–geçerlilik ve denetim başlıklarını pratik bir rehber formatında açıklar.

2026 İmar Affı Çıkacak mı? Güncel Durum ve Beklentiler

2026 itibarıyla “2026’da yeni bir imar affı çıktı / yürürlüğe girdi” şeklinde resmî bir düzenleme bulunmamaktadır. Mevcut tabloda öne çıkan gerçeklik şudur: Kamuoyunda beklenti canlı olsa da, idarenin söylemi uzun süredir “yeni bir imar barışı sürecinin planlanmadığı” yönündedir.

Buna karşılık, TBMM’de imar mevzuatına ilişkin çeşitli kanun teklifleri gündeme gelebilmekte; bazı teklifler “Yapı Kayıt Belgesi verilmesi” ve özellikle Hazine taşınmazları üzerinde YKB alınmış yapılara ilişkin satış/başvuru süreleri gibi başlıklara dokunabilmektedir. Ancak tekliflerin “Komisyonda” olması, otomatik olarak “imar affı çıktı” anlamına gelmez; yürürlüğe girmesi için yasalaşma ve Resmî Gazete süreci gerekir.

2026’da ayrıca, YKB sahiplerini ilgilendiren bazı süre uzatımı düzenlemeleri (özellikle Hazine taşınmazlarının satışı ve taksit/başvuru disiplinine ilişkin sürelerin uzatılması gibi) gündeme taşınmıştır. Bu tür uzatımlar, “yeni başvuru hakkı açılması” ile aynı şey değildir; çoğu kez mevcut hak sahipliği ve geçmiş süreçlerin tamamlanması amacına yöneliktir.

Aşağıdaki tablo, beklentiyi doğru okumanıza yardımcı olur:

Başlık	2018 İmar Barışı (YKB) Mantığı	2026’da Konuşulanlar (Genel Çerçeve)
Amaç	Kayıt altına alma + kullanımın sürdürülmesi	Yeni af beklentisi (kesin değil) + mevcut YKB süreçleri
“Yeni başvuru”	Tarihli başvuru dönemi vardı	13.01.2026 itibarıyla yeni başvuru dönemi yok
Gündemde net olan	YKB ve bağlı işlemler	Süre uzatımı/işlem tamamlama, teklif ve beklentiler
Hukuki risk	Beyan/uygunsuzlukta iptal	Denetim ve iptal riskleri devam ediyor

İMAR AFFINDAN YARARLANABİLECEK KİŞİLER

​İmar affından yararlanabilecek kişiler imar mevzuatına aykırı olarak inşa edilen yapıların mülk sahipleridir. Ruhsatsız veya mevcut ruhsata aykırı olarak inşa edilen yapılar ve kentsel dönüşüm dışı kalan kaçak yapılar belli bir ücret karşılığında yapı kayıt belgesi alarak yasallaşabilirler. 

​Ancak her kaçak yapı imar affından yararlanamaz. Bunun bazı şartları bulunmaktadır, şöyle ki:

• 1- Bina 31.12.2017’den önce inşa edilmiş olmalıdır
• 2- Üstüne kaçak yapı inşa edilen taşınmaz maliki, yapının malikiyle aynı olmalıdır.
• 3- Yapının inşa edildiği yer Hazine’ye ait sosyal donatı olan alanının içinde olmamalıdır.
• 4- Boğaziçi sahil şeridinde olan yapılar için imar affı yoktur.
• 5- Yapı, Tarihi Yarımada ve Sultanahmet-Süleymaniye çevresinde olmamalıdır. 
• 6- Gelibolu tarihi alanında yer alan yapılar için de imar affı olmayacaktır.

Şayet bu şartları sağlayan bir yapı mevcutsa belli bir ücret karşılığında yapı kayıt belgesi alarak imar affından yararlanabilirler.

İMAR BARIŞINA BAŞVURU VE YAPI KAYIT BELGESİ

​İmar barışı başvuruları çevrimiçi şekilde e-devlet üzerinde ya da ilgili kurumlara gidilerek yapılabilir. 31.12.2017 tarihinden önce yapılan binalar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yetkilendireceği ilgili kurum/kuruluşlara başvuru yapılacaktır.

​İmar affından yararlanmak için kişilerin yatırması gereken harçlar vardır. Bunlar emlak vergisi ve yapının yaklaşık maliyetinden çıkarılan yapı kayıt bedelidir. Emlak vergisi yürürlükteki Emlak Kanunu’na göre belirlenecektir. Yağının yaklaşık maliyetinden belirlenen yapı kayıt bedeli konutlar için %3, ticari kullanımlar için %5’dir. Bu bedeller CBK (Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi) ile 2 kata kadar artabilir. 

​Yapı kayıt belgesi kullanım amacına göre, yapılara mevzuatta tanımlanan abonelik esaslarına göre doğalgaz, su ve elektrik bağlanmasını sağlar. Yapı kayıt belgesinin alınması ile o yapı hakkındaki yıkım kararı iptal edilir ve idari para cezası da silinir. Yapı kayıt belgesi kat irtifakı olan hallerde tüm maliklerin onayı ile alınabilir. Kural olarak başvuru sahipleri yapı kayıt belgesi aldıktan sonra kat mülkiyeti tesis edebilir. Ancak bazı durumlarda bunun aksi de mümkündür.

YAPI KAYIT BELGESİ NEDİR, NE İŞE YARAR?

​Yapı kayıt belgesi almak için yapının ruhsatının olmaması veya ruhsata aykırı olması gerekir.  İmar affı sürecinde yapı kayıt belgesi malikin elinde olmalıdır. Yapı kayıt belgesi imara aykırı yapılmış yapıyı kullanım hakkı verir, yapıyı imara uygun hale getirmez. Yapı kayıt belgesi, yapının yeniden inşasına veya kentsel dönüşüme kadar geçerli olacaktır. 

​Yapı kayıt belgesi, kullanım hakkı verir. Bununla beraber elektrik, su doğalgaz kullanımı mümkün hale gelir. Bu belge kat mülkiyet tesisi için imkan verir. Bunun sayesinde sadece bu belge ile kat mülkiyet tesis edilebilecektir. Yine bu belge ile çalışma ve işyeri ruhsatı almak kolay hale gelecek, kullanım izin belgesi gerekmeyecektir. Yapı kayıt belgesi ile yapı güçlendirme mümkün hale gelmiştir. Son olarak bu belge ile TCK/184’teki ‘’imar kirliliğine neden olma’’ suçu oluşmayacaktır. 

YAPI KAYIT BELGESİ NASIL ALINIR?

​Yapı kayıt belgesi için yapı maliklerinden birisi Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne gidip başvuru yapabilecektir. Bunun dışında yukarda da dendiği gibi e-devlet de bunun için elverişlidir. Başvuru için bir yapı kayıt formu doldurulur ve bir bedel ödenmesi gerekir. 

YAPI KAYIT BELGESİ BELEDİYELER TARAFINDAN VERİLİR Mİ?

​Yapı kayıt belgesi sürecinde belediyelerin, arsa emlak vergi değerinin ilgilisine verilmesi ve imar planların umumi hizmet alanlarına denk gelen yerlerin terk edildiğine dair belge ile belediyeye ibraz  edilen yapı kayıt belgesini işlemlerde esas alınması dışında bir görevi bulunmamaktadır. 

YAPI KAYIT BELGESİ İLE İLGİLİ USUL VE ESASLAR

Bu başlık altında yapı kayıt belgesi için geçilen usul sürecini ve gereken esasları direkt Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yayımından aldık, zira günümüzde bu kadar sık başvurulan ve gündemimizi bu kadar meşgul eden bu olayın anlatıcısının yine Bakanlık olacağını düşündük. Aşağıda alınan 5 madde bizim bu başlığa kadar anlattıklarımızın bir toplamı niteliğindedir. 

İlgili Makale: Yapı Tatil Tutanağının İptali Dava Dilekçesi, Belediye Yıkım Kararına İtiraz Dilekçesi

​Yapı Kayıt Belgesi Müracaatı 

MADDE 4 – (1) Yapı Kayıt Belgesi 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için verilir. Yapı Kayıt Belgesi için müracaatın 31/10/2018 tarihine kadar yapılması ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin 31/12/2018 tarihine kadar ödenmesi gerekir. Başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.

(2) Yapı Kayıt Belgesi için yapı maliklerinden herhangi birisi veya vekili tarafından, e-Devlet üzerinden Yapı Kayıt Sistemindeki Yapı Kayıt Belgesi formunun doldurulması suretiyle müracaatta bulunulabileceği gibi kurum ve kuruluşlara başvurulmak suretiyle de müracaatta bulunulabilir.

(3) Müracaatın e-Devlet üzerinden yapılması durumunda, Yapı Kayıt Belgesi formunun eksiksiz olarak doldurulmasından ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılmasından sonra, Yapı Kayıt Sistemi tarafından oluşturulan Yapı Kayıt Belgesi talepte bulunan yapı sahibince e-Devlet üzerinden alınır.

(4) Müracaat kurum ve kuruluşlara yapılmış ise, Yapı Kayıt Belgesi formu müracaat sahibinin beyanına göre eksiksiz olarak doldurulur, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılması sağlanır, Yapı Kayıt Belgesi formu sistem üzerinden onaylanmak üzere Müdürlüğe gönderilir ve formun Müdürlükçe onaylanmasından sonra bir örneği talepte bulunan yapı sahibine verilir.

(5) Yapı Kayıt Belgesi; yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda yapının tamamı için yapı kullanma izni bulunan yapılarda ise ruhsat ve eklerine aykırılık hangi bağımsız bölümde/bölümlerde yapılmış ise o bağımsız bölümler için ayrı ayrı veya yapının tamamı tek bir malike ait ise ve aykırılık bütün bağımsız bölümlerde yapılmış ise yapının tamamı için düzenlenir.

İlgili Makale: Kat İrtifakı Nedir? Ücreti Ne Kadar? Nasıl Ne Zaman Kurulur?

​Yapı Kayıt Belgesi Bedeli ve Ödenmesi

MADDE 5 – (1) Yapı Kayıt Belgesi bedeli, yapının bulunduğu arsanın 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden, konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranındadır. Yapı Kayıt Belgesi bedeli belirlenirken;

a) Yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri, ilgili belediyesinden temin edilen arsa ve arazi asgari metrekare birim değerleri esas alınmak suretiyle hesaplanır. Arsa emlak vergi değeri hesaplanırken;

• 1) Hazineye ve belediyelere ait taşınmazlar üzerinde inşa edilmiş yapılar için yapının oturum alanına karşılık gelen arsa payı üzerinden,
• 2) Parsel üzerinde birden fazla yapı bulunması durumunda, sadece Yapı Kayıt Belgesi müracaatında bulunulan yapıya isabet eden arsa payı üzerinden,
• 3) Hisseli taşınmazlarda, yapı malikine ait hisse oranı üzerinden, hesaplama yapılır.”

b) Yapının yaklaşık maliyet bedeli belirlenirken birim maliyet bedeli;

• 1) Tarımsal amaçlı basit binalar için 200 TL/ m2
• 2) 1-2 katlı binalar ve basit sanayi yapıları için 600 TL/m2
• 3) 3-7 katlı binalar ve entegre sanayi yapıları için 1000 TL/m2
• 4) 8 ve daha yüksek katlı binalar için 1600 TL/m2
• 5) Lüks binalar, villa, alışveriş kompleksi, hastane, otel ve benzeri yapılar 2000 TL/m2
• 6) Enerji üretim tesisleri için 2.000.000 TL/MW,”
• 7) İskele, liman, tersane için 1500 TL/m²,”
• 8) İstinat duvarı, dolgu alanı, havuz, spor sahaları ve benzeri bina niteliğinde olmayan yapılar için 150 TL/m²,” esas alınmak suretiyle hesap yapılır. Binanın katları hesap edilirken bodrum katlar da hesaba katılır.

c) Yapı Kayıt Belgesi bedeli; yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri ile binanın toplam yapı alanı dikkate alınarak hesaplanacak yapı yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden, yapının konut veya ticaret olarak tek kullanımlı veya karma kullanımlı olup olmadığı da gözetilerek ve karma kullanımlı yapılarda konut ve ticari olarak kullanılan alanların arsa oranları ayrı ayrı dikkate alınarak konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş katsayısı ile çarpılması suretiyle belirlenir. 

ç) İbadethaneler ile merkezi yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin ticari maksatla kullanılmayan yapıları için belge bedeli alınmaz.

MADDE 8 – (1) Yapı Kayıt Belgesi;

a) 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’nda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde, 3194 sayılı Kanunun geçici 16. maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda,

b) İstanbul tarihi yarımada içinde 3194 sayılı Kanunun geçici 16. maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda,

c) 19/5/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2. maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda,

ç) Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde,

d) Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde, bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemez.

(2) Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır, Yapı Kayıt Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel iade edilmez ve belge düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunan müracaat sahibi hakkında 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 206. maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur.

​Yapı Kayıt Belgesinin Geçerlilik Süresi

MADDE 9 – (1) Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı ve yapının fen ve sanat norm ve standartlarına aykırılığı hususu yapı malikinin sorumluluğundadır.

​Denetim

MADDE 10 – (1) Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin iş ve işlemler Bakanlık tarafından denetlenebilir.

(2) Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi safhasında e-Devlet sistemi üzerinden veya kurum ve kuruluşlara yapılan müracaatta yalan beyanda bulunulması durumunda;

a) Yapı Kayıt Belgesi bedeli eksik olarak ödenmiş ise müracaat sahibince e-Devlet üzerinden gerekli düzeltme işlemi yapılması ve eksik olan meblağın ödenmesi sağlanarak, duruma uygun yeni Yapı Kayıt Belgesi düzenlenir. Eksik olan meblağın ilgilisince ödenmemesi halinde verilmiş olan Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, daha önce yatırılmış olan bedel iade edilmez ve yalan beyanda bulunan hakkında 5237 sayılı Kanunun 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur.

b) Yapı Kayıt Belgesi bedeli fazla ödenmiş ise, fazla ödenen kısmın iadesi için Müdürlüğe başvurulur. Müdürlükçe yapı mahallinde inceleme yapılarak Bakanlık resmi internet sitesinden yayımlanan düzeltme formu iki nüsha olarak doldurulmak suretiyle müracaat sahibine iade edilecek tutar belirlenir. Düzeltme formunun bir nüshası müracaat sahibinin talep dilekçesi ile birlikte resmi yazı ekinde iade işlemi yapılmak üzere il defterdarlık muhasebe müdürlüğüne gönderilir. İade işleminden sonra yeni Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmez. Düzeltme formunun onaylı ikinci nüshası, fazla ödenen bedele göre verilen Yapı Kayıt Belgesinin ayrılmaz parçası kabul edilir ve Yapı Kayıt Belgesi bu form ile birliktehüküm ifade eder