Kat İrtifakı Nedir? Ücreti Ne Kadar? Nasıl Ne Zaman Kurulur?

Kat irtifakı, bir arsa üzerinde yapımı devam etmekte olan ya da gelecekte yapılacak olan yapının bağımsız bölümlerinde kurulan geçici bir ayni haktır ve binanın yapımından sonra arsa payı sahiplerine kat mülkiyeti hakkını sağlar. Paydaşlar diğer paydaşlardan inşaat halindeki yapının tamamlanmasını ya da yapının inşaatına başlanmasını talep edebileceklerdir. Yapı tamamlandıktan sonra da kat mülkiyetinin kurularak tescil edilmesi istenecektir.  Bu yapının kat mülkiyetine uygun kargir yapı olması zorunludur. Hissedarın mülkiyet hakkı arsa payına göre belirlenecektir. Pay sahibi, arsa üzerindeki hissesinin ekonomik değeri ne ise o ekonomik değere eşdeğer bir bağımsız bölüm (daire, iş yeri, ofis, dükkan vb.) üzerinde hak sahibi olacaktır. Pay sahipleri, payları oranında hak ve yetkiye sahiptirler. 

Kat İrtifakı Nedir?

Bir arsa fiziki olarak paylaşılmadan, soyut olarak paylara bölünmüş ise bu pay sahiplerinin hepsi arsanın tamamı üzerinde mülkiyet hakkına sahiptir. Bu durumda paylı mülkiyet birliği söz konusudur. Kat irtifakı, paylı mülkiyet birliğinin olduğu durumlarda söz konusudur. Kat irtifakı ve arsa payı birbirlerinden ayrılamaz haklardır. Örneğin arsa payının devriyle kat irtifakının da devri gerçekleşir. Kat irtifakının veya kat mülkiyetinin devriyle de arsa payı devredilmiş olur. Kat irtifakı kurulduktan sonra herhangi bir bağımsız bölüm özgülenmemiş arsa payı o arsa için artık mümkün değildir. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi konulu makalemiz ilginizi çekebilir.

Her pay, yapının tamamlanmasıyla zorunlu olarak bir bağımsız bölüme bağlanacaktır. Bağımsız bölümlerin mülkiyete konu olacak nitelikte olması gerekir. Örneğin bir iş yerine ait depo geniş bir yüzölçümüne sahip olsa da tek başına mülkiyete söz konusu değildir. Arsa ana gayrimenkul, arsaya yapılan yapılar ana yapı olarak nitelendirilir. Ana yapı kargir yapının kendisidir. Kargir yapı kolon, tuğla, beton gibi malzemeler kullanılan binalardır. Taş, tahta gibi malzemelerden yapılan binalarda kat irtifakı kurulamaz. Eklentiler ise garaj, kömürlük gibi yerlere verilen isimdir. Kat irtifakının kurulabilmesi için yapıya ait Kat Mülkiyeti Kanunu 12/1/a’da düzenlenmiş olan imar izni (onaylı imar projesi) olmalıdır. 

Kat İrtifakı Ne Zaman Kurulur?

Kat irtifakı ne zaman kurulur sorusunu cevaplarken şunu belirtmekte fayda var: Kat irtifakı ifadesi bize zaten inşaatın, yapının hangi aşamada olduğunu gösterir eğer henüz bina yapımına başlanmadıysa, yapımı tamamlanmadıysa sadece arsadan ve kişilerin yapılacak binadaki paylarını göstermek amacını taşıyorsa kat irtifakından bahsederiz eğer yapımı tamamlanan bir bina olsaydı o zaman tapuda kat irtifakı değil kat mülkiyetinden bahsetmiş olurduk anlaşılacağı üzere bina yapımına başlanmadıysa, tamamlanmamışsa kişinin arsa üzerindeki hakkını göstermek maksadıyla tapuda kat irtifakı yazar. Aynı zamanda arsanın yapıya uygun olup olmadığına dair bilgi de ediniriz bu yolla eğer kat mülkiyeti yazıyorsa arsanın yapıya uygunluğu denetlenmiş ve arsa yapıya uygundur deriz fakat kat irtifakında henüz denetleme yapılmadığından arsanın yapıya uygunluğu hakkında bir şey demek de mümkün olmayacaktır.

Kat İrtifakı Ücreti Ne Kadar?

Tapu alımında satımında harç bedeli ve döner sermaye bedeli alınır. Döner sermaye bedeli ise 822 TL’dir. Alınan tapu harcı, kat irtifakında %4 olarak alınır. Bir dönem alınan harç oranında %3 gibi bir indirime gidilmişse de bu harç miktarı şu an yine %4’tür. Bu harcı alıcı mı öder, satıcı mı öder konusunda şunu demek mümkündür, harç %2 oranında alıcıdan, %2 oranında satıcıdan alınır. Tabi bu harç ödemesine taraflar kendi aralarında karar verebilirler. Yasal olarak taraflara bunu belirleme hakkı tanınmıştır. Hangi tarafın ödeyeceği kararına varamazlarsa yasalara göre her iki taraf da eşit bir şekilde harçtan sorumlu olur. Ödenmesi gereken ücretin daha az olması için alım satım ücretini düşük göstermenin de cezası vardır bu durumda tapu harcı %25 oranında ödenir.

Kat İrtifakı Niteliği Mesken Ne Demek?

Fark kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındadır. Kat irtifakı arsa mülkiyeti demektir. Kat mülkiyeti alınan yapının, dairenin mülkiyetidir. Belirli bir arsada inşaat yapabilme hakkı kat irtifakıdır. Yani mülkiyettir. Kat irtifakı olabilmesi için zaten yapıya başlanmış olması ya da tamamlanmamış olması gerekir. Tamamlanmış inşaatta kat mülkiyetinden bahsedebiliriz. Kat irtifakı kat mülkiyeti gibi tapu türüdür. Kat irtifakı için belge Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nden alınır. Yani kat irtifakı ve kat mülkiyeti için alınan tapu belgeleri farklıdır. Kat irtifakı bir arsa tapusudur. Kat, daire, için kat mülkiyeti alınır. Kat irtifakı niteliği mesken tapunun arsa için verildiği durumdur.

Kat İrtifakı Kurulmadan Kat Mülkiyeti Kurulur Mu?

Kat irtifakı kurulmadan kat mülkiyeti kurulamaz. Eğer inşaat tamamlanmamışsa kat mülkiyeti değil kat irtifakı kurmanız gerekir bundan sonra alınacak kat mülkiyeti için inşaatın tamamlanması, iskan belgenizin olması gerekir. Yani kat irtifakının ya da kat irtifakından sonra kat mülkiyetinin kurulması arsaya, yapı varsa yapının tamamlanıp tamamlanmamasına göre belirlenir. Arsa tapusu için kat irtifakı kurulması gerekir. Eğer yapıya başlanmışsa fakat yapı tamamlanmamışsa yine kat irtifakı kurulur yapı bitince kat mülkiyetine geçilir. Fakat zaten tamamlanmış bir yapı varsa orada kat mülkiyeti kurulabilmesi için kat irtifakı gereklidir sonra kat mülkiyeti kurulabilir. Fakat bunun için kat mülkiyeti alınmadan iskan alınması gerekir. Bunun için Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne iskan belgesiyle müracaat edilir.

Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?

Kat irtifakının kurulması bir arsa üzerindeki paylı mülkiyet sahibi paydaşların tamamının istemi üzerine söz konusu olabilir. Olağanüstü yönetim işi sayılan kat irtifakı kurma işlemi için oybirliği aranmaktadır. Taraflar oybirliğini sağlayamazsa, oy çoğunluğu durumunda kat irtifakı kurulamayacak mı? Kural olarak kurulamaz. Ancak istisnai bir durum söz konusudur. Bu istisnai durumda oybirliğine engel paydaş, paydaşlıktan çıkarılma şartlarını sağlıyorsa paydaşlıktan çıkarılacak ve iptal edilen paya diğer paydaşlar payları oranında sahip olacaklardır. Bu dava taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılır ve paydaşlardan her biri bu davayı açabilir. Dava sonucundan ise tüm paydaşlar etkilenir. Oybirliğine engel paydaş birden çok da olabilir. Şartların sağlanması durumunda birden çok paydaş için de aynı dava açılabilir.

Kat irtifakı tüm paydaşların istemiyle kurulduğu gibi tüm arsa payları da bir bağımsız bölüme özgülenmelidir. Kat irtifakı kurulmamış bir bağımsız bölümün kalması da bağımsız bölüme özgülenmemiş arsa payının kalması da mümkün değildir. Bu özgülenme tabili paylar oranında olacaktır. Payların değerleri ve bağımsız bölümlerin değerleri hesaplanarak özgüleme gerçekleşecektir. 

Kat Mülkiyeti Kanunu maddesi 14’te kat irtifakının nasıl kurulacağı düzenlenmiştir. Kat irtifakı söz konusu arsanın kayıtlı olduğu kütüğün beyanlar hanesine bağımsız bölüme tahsisi istenen 

Kat İrtifakı Kurulması İçin Gerekli Şartlar

Kat irtifakı kurulması için öncelikle bir arsa üzerinde bir veya birden çok kişinin mülkiyet hakkını elde etmesi gerekmektedir. Daha sonra bu arsa mülkiyeti paylara bölünerek paydaşlara dağıtılır ve paydaşlar aynı zamanda hissedar olur. 

Paydaşlar, kat irtifakı kurulması adına resmi senet düzenlemeli ve bu senet tapu kütüğüne tescil edilmelidir. Kat irtifakı yalnızca yapılmaya başlanmamış veya inşaat halindeki yapılar için kurulabilir. Tamamlanmış yapılar için kurulamaz. Tamamlanmış yapılar için kat mülkiyeti söz konusu olacaktır. 

Arsa payına özgülenen bölümler bağımsız bölümler olmalıdır. Bağımsız bölümler Kat Mülkiyeti Kanununda tanımlanmıştır. Bir iş hanında bir metrekarelik bir oda şeklindeki dükkan bağımsız bölüm sayılabilirken, mesken sayılan evler için banyo, tuvalet gibi bölümler aranacaktır.

Yapılacak yapıda kat irtifakı kurulmamış bağımsız bölüm bulunmamalıdır. 

Paydaşların hepsi kat irtifakı kurulmasında mutabık olmalı ve resmi senedi imzalayarak iradelerini ortaya koymalıdır. Kat irtifakı kurmak olağanüstü yönetim işidir ve bu nedenle oybirliği ile kurulacaktır. Beş veya daha fazla paydaşın bulunması halinde, koşulların sağlanmış olması durumunda oybirliğini engelleyen paydaş veya paydaşlar, paydaşlıktan çıkarılarak kat irtifakının kurulması sağlanabilecektir. 

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 14’te “Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin birinci fıkrasının (a) bendine uygun olarak düzenlenen, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.” şeklinde paydaşların tamamının istemde bulunması şartı düzenlenmiştir. 

Kat İrtifakı İçin Gerekli Belgeler

Kat Mülkiyeti Kanunu 12. Maddesinde kat irtifakı kurulması için gerekli belgeler sayılmıştır. Kanunda sayılan belgeler ilgili belediyece onaylanmış mimari proje, yapı kullanma ruhsatı (iskan belgesi) ve yönetim planıdır.

 (Değişik: 14/11/2007-5711/5 md.) Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir: 

a) (Değişik: 15/2/2018-7099/5 md.) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi. 

b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.

Uygulamada gerekli belgeler şu şekildedir;

1. Tüm paydaşlarca imzalanmış ve bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerlerini ve değerleriyle orantılı olarak ayrılmış arsa paylarını içeren dilekçe
2. Mimar veya mühendis tarafından hazırlanmış ve belediye tarafından tasdiklenmiş genel inşaat projesi (belediye sınırlarına dahil olmayan yerlerde bayındırlık ve iskan müdürlüğü tarafından onaylanır.) Birden çok yapı inşa edilecekse, bu yapılar gösterilerek her biri için ayrı ayrı proje sunulmalıdır.
3. Birden fazla yapının inşa edilecek olması halinde bu yapıların arsa içindeki konumu, varsa ortak yerlerin belirtildiği vaziyet planı (genel inşaat projesinde vaziyet planı mevcutsa ayrıca sunulması gerekmez.)
4. Kanunda da sayıldığı üzere, ana gayrimenkulün yönetilmesine ilişkin yönetmelik niteliğinde olan ve her sayfasının paydaşlarca imzalandığı yönetim planı 
5. Bağımsız bölümlerin tamamının, bu bölümlere özgülenmiş arsa paylarının ve oranlarının tamamının, irtifak kurulan daire, iş yeri, kat niteliğindeki bağımsız bölümlerin niteliğinin, numaralarının ve eklentilerinin sıralı şekilde yazıldığı ve paydaşların tamamı tarafından imzalanmış noter tasdikli liste
6. Arsaya ait tapu senedi (Tapu senedi bulunmuyorsa arsanın parsel ve ada numaralarının belirtildiği belge veya paydaşın beyanı)
7. Kat irtifakı isteminde bulunacak kişilerin TC kimlik numarası, kimlikleri ile vesikalık fotoğrafları, vergi numaraları (Temsilcilerin temsile ilişkin belgeleri)

Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları Nelerdir?

Kat irtifakı kurulmasını talep eden arsa payı sahipleri elbette ki belli haklar ve borçlara sahip olacaklardır. Kat irtifakı sahiplerinin hakları Kat Mülkiyeti Kanunu madde 17’de sayılmıştır. Bunlardan ilki ve en önemlisi, kat irtifakı sahipleri, diğer kat irtifakı sahiplerinden inşaat sözleşmesinde belirlenen süre içerisinde ana yapının inşaatına başlanmasını veya inşaatın tamamlanmasını isteme hakkına sahiplerdir. Bu süreler içerisinde talep üzerine inşaata başlanmamış veya inşaat tamamlanmamışsa kat irtifakı sahibi dava açabilecektir.

Bu borcu ilişkin noter tarafından yapılan ihtarı takip eden iki ay içinde ifa gerçekleşmez ise borcunu yerine getirmeyen irtifak sahibinin arsa payının kendilerine devredilmesini dava açan kat irtifakı sahipleri isteyebilirler. Paylaştırma arsa payı oranınca yapılır.

İnşaatın süresi içerisinde yapılmamasına kusuru ile sebep olan kişi, inşaatın bitmemesi sebebiyle kat irtifakı haklarının sona ermesine sebep olduysa, bu kusurlu kişiden diğer kat irtifakı sahipleri tazminat talep edebilecektir.

Kat irtifakı sahiplerinin bir diğer hakkı da inşaata başlanması veya inşaatın tamamlanması sürecini yönetmesi adına kendi içlerinden veya dışarıdan bir veya daha fazla kişiyi yönetici olarak atama hakkıdır. Bu hakkı kullanmak kat irtifakı sahiplerinin kendi inisiyatifine bırakılmıştır, mecburi değildir. Bu yöneticinin nasıl atanacağı kanunda düzenlenmemiştir. Çoğunluğun pay ve paydaşların çoğunluğuna göre yapılması Yargıtay tarafından uygun görülmüştür.

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 14 uyarınca inşaatın tamamlanması ve kullanışa elverişli hale gelmesinden sonra tapu idareleri kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesini re’sen yapmakla mükelleftir ancak kat irtifakı sahiplerinin istemi üzerine de yapılabilecektir. 

Son olarak, kat irtifakı sahipleri bu haklarını devredebilme hakkına da sahiplerdir. Kat irtifakını devretmekle kişiler arsa paylarını devretmiş olacaktır. 

Kat İrtifakı Borçları Nelerdir?

Arsa payı sahipleri kat irtifakının kurulmasına yönelik iradelerinin neticesinde elbette bir takım haklara ve borçlara da razı olacaklardır. Bunlardan en önemlisi ise kat irtifakı sahiplerinin birbirlerine taahhüt etmiş olduğu ve inşaat sözleşmesinde yer verilen, belirlenen süre içerisinde inşaata başlanması ve bu inşaatın belirlenen süre içerisinde tamamlanması borcudur. 

  Söz konusu inşaata başlanması ve inşaatın bitirilmesi için yapılacak gerekli ödemeler için paydaşlar yani kat irtifakı sahipleri payları oranında belirlenecek ücretleri ödemekle mükelleftir. Bu nedenle inşaatın başından itibaren kat irtifakı sahiplerine borç yüklenmiş olacaktır. 

Bu borcunu yerine getirmeyen ve de noterce aracılığıyla yapılacak olan ihtara rağmen ihtarı takip eden iki ay boyunca borcunu ödememekte ısrar eden kat irtifakı sahibinin payları, başka bir kat irtifakının açtığı dava neticesinde davayı açan kat irtifakı sahiplerine payları oranında paylaştırılacaktır. 

Ayrıca kusuru ile inşaatın tamamlanmasına veya başlamasına engel olan pay sahibinden diğer kat irtifakı sahipleri tazminat isteminde bulunabilirler ve kusurlu kat irtifakı bu durumda tazminat ödemekle borçlu olacaktır.

Kat mülkiyeti yöneticisine ilişkin Kat Mülkiyeti Kanununda yer alan düzenlemeler; kat irtifakı sahiplerinin inşaata başlanma ve inşaatın tamamlanma sürecini yönetmek üzere yönetici atamaları hususunda da kıyasen uygulanacaktır. Kat irtifakı sahiplerinden de atanabilecek olan bir veya birden fazla yönetici yöneticilikten doğan borçlarını yerine getirmekle borçludur. Ayrıca bu yöneticiler beş yıldan fazla yöneticilik yapamayacaklardır. 

Kat İrtifakı Hangi Hallerde Bozulur?

Kat İrtifakinın sona ermesine ilişkin düzenleme Kat Mülkiyeti Kanunu madde 49’da düzenlenmiştir. Bu kanun maddesinde ayrıca genel hükümlere atıfta bulunulmuş ve genel hükümler 9. maddesindeki düzenlemelerin uygulanacağı öngörülmüştür. 

Kat irtifakı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 49 

Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler. Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamiyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamıyacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.

 (Değişik fıkralar: 13/4/1983 – 2814/14 md.): 

Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir. Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.

İlgili maddede görüldüğü üzere kat irtifakı sahipleri diledikleri zaman kat irtifakını sona erdirebilirler.

Bir diğer yöntem de kat irtifakının kat mülkiyetine dönüşmesidir. Kat irtifakı sahipleri ilgili tapu dairesine yazılı olarak başvurarak kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesini talep edecektir. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 13 uyarınca kat mülkiyeti kurulacaktır.

Kat irtifakının bozulması neticesini yani sona ermesi sonucunu doğuracak sebeplerden ilki arsa payı sahiplerinin kat irtifakı kurduğu arsanın yani hukuki tabirle anagayrimenkulun sicil kaydının silinmesidir. Bu durum iki sebeple oluşacaktır. İlki anagayrimenkulun yani arsanın yok olması ikincisi ise kamulaştırılmasıdır. 

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti ise kat irtifakından oldukça farklı bir kurumdur. 

Bir anagayrimenkul yani arsa üzerine inşa edilmiş olan bir yapı o arsanın o arsanın sahibine ait olduğu kabul edilecektir. Ancak kat mülkiyeti kurumu bu durumun istisnasını oluşturacak ve bu anayapının bağımsız bölümler olarak tanımlanmış bölümleri üzerinde kişilerin ayrı ayrı mülkiyet hakkına sahip olmasını sağlayacaktır. Bağımsız bölüm,  Bağımsız bölümler Kat Mülkiyeti Kanununda tanımlanmıştır. Bağımsız bölümler kendi başlarına bir ekonomik değer ifade eden bölümlerdir. Bir iş hanında bir metrekarelik bir oda şeklindeki dükkan bağımsız bölüm sayılabilirken, mesken sayılan evler için banyo, tuvalet gibi bölümler aranacaktır. Apartman boşluğunun tek başına ekonomik değeri yoktur ve bu bölüm üzerine kat mülkiyeti kurulamaz. Apartman boşluğu gibi anayapıya ait bazı kısımlar ortak alan niteliğinde sayılacaktır.

Kat Mülkiyetine ilişkin Kat Mülkiyeti Kanunu düzenlenmiştir. Bu kanunda ayrıntılı olarak kat mülkiyetine ilişkin tüm durumlar bulunmaktadır.

Ayrıca Kat mülkiyeti kendine has Kat Mülkiyeti kütüğü bulunmaktadır.

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti oldukça karıştırılan iki kavramdır. İki kavramında bağımısz bölümleri konu edilmesi, arsa payına bağlanması ve Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenmiş olması bu karışıklığı arttırmaktadır. 

Kat irtifakı arsa payı sahiplerinin bir senet düzenlemesi sonucu ortaya çıkarılabilen bir haktır. Kat irtifakı kişiye yapı inşşatına başlanması ve bu inşaatın başlaması adına haklar ve borçlar yükler. Kat irtifakında yapıya ilişkin proje çok önem taşımakta olup bu husus ilgili makamlarca ayrıntılı olarak denetlenecektir.

Ancak kat mülkiyeti kurulan bağımsız bölüm tamamlanmış bir yapıya ilişkindir. Bağımsız bölüm tamamen tamamlanmış ve kullanıma elverişli hale gelmiş olmalıdır. Bu tamamlanan yapıya ilişkin iskan ve oturma izni alınmış olmalıdır. Bu belge ve izinler neticesinde kat mülkiyetinin kurulması mümkündür. 

Tanımlardan anlaşılacağı üzere kat irtifakı arsa üzerinde kurulurken kat mülkiyeti tamamlanmış yapı üzerinde kurulacaktır. Kat irtifakına sahip olmak kat mülkiyetine sahip olmanın bir sebebidir. Kat irtifakı sahipleri ilgili tapu dairesine başvurarak kat irtifakı haklarının kat mülkiyetine çevrilmesini isteyebileceklerdir. Kat irtifakı kat mülkiyeti kurulmadan bir önceki aşamadır.

Kat İrtifakı Nasıl Yapılır?

Kat irtifakı, bir arsa üzerinde arsa payına sahip hissedarların birlikte düzenledikleri senet ve bu senedin tapuda tescil edilmesi neticesinde kurulmuş olacaktır. Kat irtifakı, arsa sahiplerinin hisse oranlarına göre kurulacak olup bu konuda anlaşmazlıklar dava yoluyla giderilebilir ve hakim tarafından Kat Mülkiyeti Kanununda öngörülen düzenlemeler ışığında kat irtifakı kurulabilir.

Kat Mülkiyeti Kanununda kat irtifakının kurulabilmesi adına öngörülen şartlar sayılmıştır. Özetlenecek olursa bu şartlardan ilki söz konusu anagayrimenkul üzerine kat irtifakına konu bir yapının inşaa edilebilmesidir. İmar Mevzuatında öngörülen şartları taşıyan arsa üzerinde yapılacak yapıya ilişkin kat irtifakı kurulabilecektir.

Kat irtifakı kurulmasına ilişkin tüm arsa payı sahibi hissedarların iradesinin olması aranacaktır. Anlaşma sağlanamayan hallerde dava yoluyla kat irtifakı sağlanabilecek, hakim kat irtifakının kurulmasına hükmedebilecektir.

Tüm arsa paylarının kat irtifakı kurulması iradesi neticesinde bir kat irtifakına bağlanması zorunludur. Kat irtifakına bağlanmayan arsa payı kalması söz konusu olmayacaktır.

Anagayrimenkul üzerine inşaa edilecek yapıya ilişkin tüm bağımsız bölümlerde kat irtifakı kurulmalıdır. Ortak alanlar ortak kullanıma mahsus olup Kat Mülkiyeti Kanununda tanımlanan bağımsız bölümlerden kat irtifakı kurulmayan bir bölümün bırakılması söz konusu olmayacaktır.

Kat irtifakı kurulmasına yönelik irade beyanlarının yazıya döküldüğü senet ve diğer gerekli belgeler ilgili tapu müdürlüğüne teslim edilecek ve tapu müdürlüğünce iradeler doğrultusunda kat irtifakı tescil edilecektir.

Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevirilir?

Kat irtifakı anagayrimenkul üzerine inşa edilecek yapının tamamlasına kadar olan süreç için kurulur ve kat mülkiyetine çevrilmesi ile sona erer. Ancak kat irtifakı kurulduktan sonra 5 yıl içerisinde yapının inşaatının tamamlanmış olması gerekmektedir.

 Kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilmek üzere kurulan bir haktır. Bu işlem tek bir kat irtifakı sahibinin talebi neticesinde dahi yapılabilir. Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi için gereken en önemli şart yapının tamamlanmış olmasıdır. Çünkü kat mülkiyeti tamamlanmış ve kullanıma hazır bağımsız bölümler üzerine kurulacak bir haktan ibarettir. İskan ruhsatı yani yapı kullanma izin belgesi söz konusu anagayrimenkul üzerine inşa edilen yapının tüm bağımsız bölümleri için alınmış olmalıdır. Tek bir bağımsız bölüm için bu belgenin alınmamış olması kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesine engel teşkil edebilecektir. Bu işleme cins değişikliği ismi verilmiş olup bu cins değişikliği işlemi için tapu kadastroya başvuru gerekir. Bu başvuru üzerine yapılan incelemeler neticesinde olumlu sonuç üzerine cins değişikliği işlemi yapılacaktır. 

Bu cins değişikliği işlemine başvurulmadan önce arsa payları oranında kat irtifakı kurulmuş yani bu payların belirlenmiş olması gerekir. Ayrıca bağımsız bölümler proje kapsamında belirlenmiş olmalı ve bağımsız bölümlerin eklentileri, ortak alanlar da taraflarca kararlaştırılmalıdır. Kargir yapıya ilişkin tüm belgeler toplanmalı ve izinler alınmalıdır. 

Bu belgeler şu şekilde sayılacaktır,

1. Yapıda bulunan bağımsız bölümlere ait olan arsa payları ve bu bağımsız bölümlerin listesi 
2. Yapı Kullanım İzin Belgesi 
3. Bağımsız bölümler için yapılmış olan zorunlu deprem sigortası DASK
4. Binanın herhangi bir borcunun bulunmadığına ilişkin belge
5. Kişilerin nüfus cüzdanı fotokopisi