Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinen, arsa sahibinin arsasının belirli bir payını müteahhide devretmesi; müteahhidin de bunun karşılığında söz konusu arsa üzerinde inşa ettiği bağımsız bölümlerden belli sayıda daire veya işyerini arsa sahibine teslim etmesini öngören iki taraflı bir sözleşmedir. Bu sözleşme, hem taşınmaz satış vaadini hem de eser sözleşmesini bünyesinde barındırdığı için karma nitelikli bir sözleşme türüdür. Türk hukuk sisteminde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, özellikle gayrimenkul yatırımları ve kentsel dönüşüm projelerinde sıklıkla tercih edilen bir modeldir.

Taraflar arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, noter huzurunda resmi şekilde düzenlenmeli ve tapu siciline şerh edilmelidir. Aksi halde, Borçlar Kanunu ve Tapu Kanunu hükümlerine göre geçersizlik riski doğar. Bu sözleşme, arsa sahibine taşınmazın değerini artırma imkânı sağlarken, müteahhit açısından da sermaye yerine emek ve inşaat bilgisiyle yatırım yapma fırsatı sunar.

Kat (Arsa Payı) Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, niteliği itibarıyla iki tarafa borç yükleyen, ivazlı ve karma bir sözleşmedir; içinde hem eser sözleşmesi (TBK m. 470 vd.) hem de taşınmaz satış vaadi unsuru birlikte bulunur. Bu nedenle müteahhit, eseri projeye uygun şekilde meydana getirme ve teslim etme; arsa sahibi ise belirlenen arsa payını devretme borcu altına girer. Tarafların edimleri sinallagmatik bağla birbirine bağlıdır; birinin ifası diğerinden beklenebilir.

Şekil yönünden, sözleşme resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Zira taşınmaz mülkiyetinin devrine taahhüt içeren bu tür işlemler için TMK m. 706, TBK m. 12, Tapu Kanunu m. 26 ve Noterlik Kanunu m. 60 uyarınca “düzenleme şeklinde” yapılmış bir taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi aranır. Adi yazılı bir metinle kurulan ilişki, kural olarak geçersiz olup, ancak ifa aşamasında dürüstlük kuralı (TMK m. 2) gereği bazı sonuçlar doğurabilir.

Sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesi, tarafların kişisel haklarının üçüncü kişilere karşı korunmasını güçlendirir. Şerh, ayni hak doğurmaz; ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici lehine doğan kişisel hakkın aleniyetini sağlar ve kötü niyet iddialarını zorlaştırır. Uygulamada, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hangi isimle anılırsa anılsın, hukuki sonuç bakımından esas olan resmî şekil ve şerh disiplinine uyulmasıdır.

Şekle aykırılık hâlinde taraflar, verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir. Bununla birlikte, müteahhit eserin büyük kısmını tamamlamışsa veya arsa sahibi sözleşmeye güven yaratarak ifayı ileri seviyeye taşımışsa, sonradan “şekil yokluğu”na dayanmak çoğu durumda hakkın kötüye kullanılması sayılabilir. Bu istisna, geçersiz sözleşmeyi geçerli kılmaz; sadece ifa ve tasfiye sürecinde hakkaniyet ölçüsünü devreye sokar.

Uygulamada sıkça görülen kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi örneği, resmî düzenleme ve teknik şartname ekleriyle birlikte tek bir bütün olarak kurgulanır. Ayrıca sözleşmede teminat ipoteği, cezai şart, teslim–iskan takvimi, paylaşım tablosu ve fazla/eksik imalat rejimi gibi kritik maddelere yer verilmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önemli ölçüde azaltır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Nasıl Yapılır? Şekil Şartları Nelerdir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, geçerlilik kazanabilmesi için mutlaka noter huzurunda “düzenleme şeklinde” yapılmalı ve resmî şekilde düzenlenmelidir. Çünkü bu sözleşme, taşınmaz mülkiyetinin devrine yönelik bir taahhüt içerir. Bu yönüyle, Türk Medeni Kanunu m. 706, Tapu Kanunu m. 26, Noterlik Kanunu m. 60 ve Türk Borçlar Kanunu m. 12 hükümleri gereğince resmî şekil şartı zorunludur. Aksi hâlde sözleşme, kanun gereği kesin hükümsüz olur.

Adi yazılı veya sözlü şekilde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara doğrudan hak kazandırmaz. Ancak Yargıtay içtihatlarında, müteahhidin inşaatın önemli bir kısmını tamamlaması hâlinde, dürüstlük kuralı (TMK m. 2) gereği arsa sahibinin geçersizlik iddiasında bulunmasının hakkın kötüye kullanılması sayılabileceği kabul edilmektedir. Bu durumda sözleşme şeklen geçersiz olsa dahi, müteahhit lehine haksız iktisap veya tazminat talepleri doğabilir.

Sözleşmenin noterde düzenlenmesi, tarafların hem kimlik tespiti hem de hukuki güvenlik açısından büyük önem taşır. Ayrıca resmî şekle uygun olarak düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi örneği, genellikle şu unsurları içerir:

• Tarafların kimlik ve iletişim bilgileri,
• Arsanın açık adresi, tapu bilgileri ve yüzölçümü,
• İnşa edilecek yapının türü, kat planı, bağımsız bölümlerin sayısı,
• Arsa sahibi ve müteahhide düşecek bağımsız bölümlerin paylaşım oranı,
• İnşaatın başlama ve teslim süresi,
• Cezai şartlar, teminat hükümleri ve teslim takvimi,
• Teknik şartname ve proje ekleri,
• Tarafların fesih, devir, uyuşmazlık çözümü ve yetkili mahkeme hükümleri.

Bunun yanında, sözleşmeye teminat ipoteği konulması veya tapuya şerh verilmesi hem arsa sahibi hem de müteahhit açısından güvence sağlar. Tapuya şerh edilen bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, üçüncü kişilere karşı koruyucu etki doğurur ve müteahhidin sözleşmeden doğan kişisel hakkını aleni hâle getirir.

Sözleşme yapıldıktan sonra tarafların yükümlülüklerinde değişiklik yapılacaksa, örneğin daire paylaşımı oranı veya teslim tarihi değiştirilecekse, bu değişiklikler de mutlaka aynı resmî şekilde yapılmalıdır. Zira şekle tabi sözleşmelerde değişiklik de şekle bağlıdır.

Son olarak, düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi birlikte yapılabilir. Bu durumda sözleşme, hem satış vaadini hem de eserin yapılmasını aynı metin içinde barındırır. Böylece müteahhit, arsa sahibine ait bağımsız bölümleri teslim ederken; arsa sahibi de kendi payına düşen arsa kısmını devrederek edimini ifa eder.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Şekle Aykırılığın Sonuçları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi resmî şekilde yapılmadığı takdirde, Türk Borçlar Kanunu m. 12 ve Noterlik Kanunu m. 60 hükümleri uyarınca geçersiz sayılır. Bu tür şekle aykırı sözleşmeler, taraflara doğrudan hak kazandırmaz ve hiçbir şekilde taşınmaz devrine dayanak oluşturamaz. Ancak uygulamada, sözleşmenin ifa edilmiş veya ifa aşamasına yaklaşmış olması durumunda, dürüstlük kuralı (TMK m. 2) devreye girerek farklı sonuçlar doğurabilir.

Yargıtay kararlarında, müteahhidin inşaatın önemli bir kısmını tamamladığı hâllerde, arsa sahibinin “sözleşme geçersiz” iddiasında bulunması hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilmiştir. Bu durumda mahkeme, sözleşmeyi geçerli kabul etmese bile, sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde müteahhidin emeğini ve yaptığı inşaat bedelini koruyabilir.

Şekle aykırı yapılan bir sözleşmede taraflarca verilen edimler geri istenebilir. Örneğin;

• Müteahhit, arsa sahibine inşaat yapmış ancak resmi sözleşme yoksa, yaptığı işin rayiç bedelini isteyebilir.
• Arsa sahibi, müteahhide arsa payı devretmişse, tapunun iptali ve adına tescilini talep edebilir.

Ancak sözleşme resmî şekle aykırı yapılmış olsa bile, taraflar yükümlülüklerini büyük ölçüde yerine getirmişse, mahkeme dürüstlük ilkesi gereği geçersizlik savunmasını reddedebilir. Bu tür durumlarda sözleşme fiilen geçersiz kalsa da, maddi sonuçları korunur ve ifa edilen edimler arasında tasfiye yapılır.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şekle aykırı yapılmış olsa bile;

• Müteahhit, arsa sahibinin rızasıyla inşaatı büyük oranda tamamlamışsa,
• Taraflar uzun süre sözleşmeyi geçerli kabul ederek davranmışsa,
• Arsa sahibi inşaatın ilerlemesine göz yummuş ve fiilen fayda sağlamışsa,
  geçersizlik ileri sürülmesi artık dürüstlük kuralına aykırı sayılır.

Buna göre; şekle aykırı sözleşmelerde genel kural geçersizlik olmakla birlikte, hakkaniyet ve dürüstlük ilkeleri gereği somut olayın özelliklerine göre farklı sonuçlar doğabilir. Ancak her durumda, geçersiz sözleşmeye dayanılarak tapu devri istenemez; yalnızca bedel veya tazminat talep edilebilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Borçları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında müteahhit, sözleşmede belirlenen inşaatı projelere, teknik şartnameye ve mevzuata uygun şekilde tamamlayıp arsa sahibine teslim etmekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, müteahhidin sözleşmeden doğan asli borcu olup, zamanında ve eksiksiz ifa edilmesi gerekir. Müteahhit ayrıca inşaatın yapımı süresince özen, sadakat ve dürüstlük ilkelerine uymak zorundadır.

Müteahhidin başlıca borçları şunlardır:

• Eseri zamanında ve eksiksiz teslim etme borcu: Müteahhit, inşaatı kararlaştırılan süre içinde tamamlamak, yapı kullanma izni (iskan) alabilecek nitelikte bir şekilde teslim etmekle yükümlüdür.
• Teknik şartnameye uygun yapım borcu: Kullanılacak malzeme, işçilik kalitesi ve yapı özellikleri sözleşmede kararlaştırılan şekilde olmalıdır. Aksi hâlde inşaat ayıplı ifa sayılır.
• Sadakat ve özen borcu: Müteahhit, arsa sahibinin menfaatini gözetmek, işin yürütülmesinde gerekli özeni göstermek ve güven ilişkisine zarar verecek davranışlardan kaçınmak zorundadır.
• İşi bizzat yapma veya denetimi altında yaptırma borcu: Sözleşmede aksi belirtilmedikçe, müteahhit inşaatı kendisi yapmak veya alt yüklenicileri kendi gözetimi altında çalıştırmakla yükümlüdür.
• Araç, gereç ve iş gücü sağlama borcu: İnşaatın gerektirdiği makine, ekipman, işçi ve teknik personeli temin etmek müteahhidin sorumluluğundadır.
• İş güvenliği ve çevre koruma yükümlülüğü: İnşaat süresince çevreye, üçüncü kişilere veya arsa sahibine zarar verilmemesi için gerekli önlemler alınmalıdır.

Bunlara ek olarak müteahhit, sözleşme gereği yan edim borçları da üstlenebilir. Örneğin, inşaat süresince arsa sahibine kira ödemesi yapmak veya geçici bir konut tahsis etmek gibi. Bu tür yan edimlerin yerine getirilmemesi durumunda, arsa sahibi sözleşmeden dönebilir veya cezai şart hükümlerini işletebilir.

Müteahhidin asli edimlerine aykırı davranması hâlinde, arsa sahibi sözleşmeyi feshetme, zararının tazminini talep etme veya nama ifa yoluna başvurma hakkına sahiptir. Eğer aykırılık yalnızca yan borçlara ilişkinse, bu durumda müteahhit tazminatla sorumlu tutulur; ancak sözleşme doğrudan feshedilemez.

Yargıtay uygulamalarında, müteahhidin borçları yerine getirmemesi hâlinde, özellikle teslim süresinin aşılması veya inşaatın eksik/ayıplı yapılması durumlarında, gecikme tazminatı ve sözleşmeden dönme hakkı tanınmaktadır. Bu nedenle müteahhit, işin her aşamasında hem sözleşmeye hem de kanuna uygun davranmakla yükümlüdür.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Temerrüdü ve Sonuçları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında müteahhit, kararlaştırılan süre içinde inşaatı tamamlayıp bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmezse temerrüde düşmüş sayılır. Bu durumda Türk Borçlar Kanunu’nun 112, 113 ve 124. maddeleri devreye girer. Temerrüt, müteahhidin edimini zamanında ve gereği gibi yerine getirmemesi hâlinde doğar ve hem aynî ifa hem de tazminat sorumluluğu sonuçlarını doğurur.

Arsa sahibinin bu durumda sahip olduğu haklar şunlardır:

1. Aynen ifa ve gecikme tazminatı talebi:
   Arsa sahibi, inşaatın sözleşmeye uygun şekilde tamamlanmasını isteyebilir. Ayrıca gecikmeden doğan kira kaybı veya diğer zararlarını gecikme tazminatı olarak talep edebilir.
2. Süre verme ve fesih hakkı:
   Arsa sahibi, müteahhide makul bir süre vererek bu sürede inşaatın tamamlanmaması hâlinde sözleşmeden döneceğini bildirebilir. Bu ihtar süresinin sonunda ifa gerçekleşmemişse, sözleşme feshedilebilir ve arsa sahibi menfi veya müspet zararlarını talep edebilir.
3. Nama ifa talebi:
   Müteahhit edimini yerine getirmezse, TBK m. 113 gereği arsa sahibi mahkeme kararıyla nama ifa izni alabilir. Bu sayede arsa sahibi, eksik kalan inşaatı müteahhit hesabına kendisi veya başka bir yükleniciye yaptırabilir.
4. Cezai şartın işletilmesi:
   Çoğu sözleşmede müteahhidin gecikmesi veya inşaatı tamamlamaması durumunda uygulanacak cezai şart hükmü bulunur. Bu hüküm, arsa sahibine teslim tarihinden sonra geciken her ay veya gün için tazminat talep etme hakkı verir.

Müteahhidin temerrüdü hâlinde, arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkını kullanmasıyla birlikte tarafların verdikleri edimler iade edilir. Eğer müteahhit adına tapuda arsa payı tescil edilmişse, arsa sahibi tapu iptali ve tescil davası açabilir. Buna karşılık müteahhit, tamamladığı inşaat oranında hakkaniyet indirimiyle bedel isteyebilir.

Yargıtay kararlarına göre, müteahhit inşaatı bitirmeyeceğini açıkça bildirirse, arsa sahibi beklemeksizin sözleşmeyi feshedebilir ve inşaatın kalan kısmını müteahhit hesabına tamamlama hakkına sahiptir. Ayrıca gecikme süresi boyunca rayiç kira bedeli üzerinden tazminat talep etmesi mümkündür.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği

Taraflar:
Bir tarafta Arsa Sahibi (İş Sahibi), diğer tarafta Yüklenici (Müteahhit) arasında aşağıdaki şartlarla işbu arsa karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir.

1. Konu:
Sözleşmenin konusu, arsa sahibine ait … ili … ilçesi … mahallesi … ada … parsel numaralı taşınmaz üzerine inşaat yapılması ve bağımsız bölümlerin paylaşımıdır.

2. Paylaşım:
İnşa edilecek yapıdaki bağımsız bölümlerden %…’i arsa sahibine, %…’i yükleniciye ait olacaktır. Pay dağılımı sözleşme ekinde gösterilmiştir.

3. Süre ve Teslim:
Yüklenici, ruhsat tarihinden itibaren 24 ay içinde inşaatı tamamlayıp yapı kullanma izni alarak bağımsız bölümleri teslim edecektir.

4. Cezai Şart:
Gecikme halinde yüklenici, her ay için arsa sahibine rayiç kira bedeli kadar tazminat ödemeyi kabul eder.

5. Şekil ve Tapu İşlemleri:
Bu sözleşme noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılır. Tapu devri, inşaatın belirli seviyeye gelmesiyle gerçekleşir.

6. Uyuşmazlık:
İşbu sözleşmeden doğacak ihtilaflarda arsa taşınmazının bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemeleri yetkilidir.

Tarih: … / … / 20…
Arsa Sahibi: …………………
Yüklenici: …………………

İfadan Vazgeçip Müspet Zararın Tazmini

Müteahhit, inşaatı kararlaştırılan sürede tamamlamaz veya teslim etmezse, arsa sahibi müteahhide makul bir süre vererek ifayı talep edebilir. Bu süre sonunda inşaat yine bitirilmezse, arsa sahibi ifadan vazgeçip müspet zararlarını isteyebilir.

Müspet zarar, sözleşme gereği arsa sahibinin elde edeceği menfaatin gerçekleşmemesi nedeniyle uğradığı kayıptır. Örneğin; teslimi geciken bağımsız bölümlerin kira geliri, sözleşmeden beklenen kâr veya gecikme süresince oluşan ek giderler müspet zarara dâhildir.

Ancak Türk Borçlar Kanunu m.124 uyarınca, müteahhidin kusuru olmadığını ispatlaması hâlinde sorumluluğu ortadan kalkar. Buna karşılık müteahhit açıkça işi yapmayacağını bildirirse, arsa sahibi süre vermeksizin sözleşmeden dönebilir ve müspet zarar tazmini talep edebilir.

Sözleşmeden Dönüp Menfi Zararların Tazmini

Arsa sahibi, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya teslimde temerrüde düşmesi hâlinde, sözleşmeden dönebilir ve bu durumda menfi zararlarını talep edebilir.

Menfi zarar, sözleşmenin hiç yapılmamış olsaydı uğranılmayacak olan zarardır. Yani arsa sahibinin, müteahhide duyduğu güven nedeniyle yaptığı harcamalar veya kayıplar bu kapsamdadır. Örneğin; proje, ruhsat ve noter giderleri gibi masraflar menfi zarar olarak değerlendirilir.

Bu durumda sözleşme geçmişe etkili olarak sona erer ve taraflar verdiklerini geri alırlar. Arsa sahibi, tapuda müteahhit adına yapılan tescilin iptalini ve taşınmazın adına tescilini isteyebilir; müteahhit ise yaptığı inşaatın değeri oranında bedel talep edebilir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile Yapılan İnşaatın Ayıplı Olması

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında müteahhidin en temel yükümlülüğü, eseri sözleşmede belirtilen teknik şartlara uygun biçimde tamamlayıp teslim etmektir. İnşaat kararlaştırılan özelliklerden farklı, eksik ya da kusurlu yapılırsa bu durum ayıplı ifa sayılır.

Türk Borçlar Kanunu m. 474 ve 475 uyarınca arsa sahibi, eserin tesliminden sonra yapıyı incelemek ve varsa ayıpları uygun bir süre içinde müteahhide bildirmek zorundadır. Aksi hâlde müteahhit, gizli ayıplar dışında sorumlu tutulamaz.

Ayıplı inşaat durumunda arsa sahibinin seçimlik hakları şunlardır:

• Ayıbın giderilmesini istemek,
• Bedelden indirim talep etmek,
• Ayıp ağırsa sözleşmeden dönmek,
• Zarara uğramışsa tazminat istemek.

Eser teslim alınırken yapılan muayenede ayıp açıkça görülüyorsa ve buna rağmen kabul edilmişse, müteahhit bu ayıptan sorumlu olmaz. Ancak gizli ayıplar sonradan fark edilirse, arsa sahibi durumu noter aracılığıyla ihbar ederek haklarını koruyabilir.

Arsa Sahibinin Ayıba Karşı Tekeffülden Doğan Hakları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında inşaatın ayıplı yapılması durumunda arsa sahibi, Türk Borçlar Kanunu m. 475 gereği bazı seçimlik haklara sahiptir. Bu haklar, eserin ayıplı olması hâlinde müteahhidin sorumluluğunu doğrudan etkiler.

Arsa sahibi şu haklardan birini kullanabilir:

• Ayıbın giderilmesini istemek,
• Bedelde indirim talep etmek,
• Eser kullanılamayacak derecede ayıplıysa sözleşmeden dönmek,
• Zarara uğradıysa ayrıca tazminat talep etmek.

Bu haklardan yararlanabilmek için arsa sahibinin ayıbı makul süre içinde müteahhide bildirmesi gerekir. Bildirim yapılmazsa, açık ayıplar yönünden müteahhit sorumlu tutulamaz. Ancak gizli ayıplar sonradan ortaya çıkarsa, ihbar süresi bu ayıbın fark edildiği tarihten itibaren işlemeye başlar.

Ayıbın giderilmesi veya bedel indirimi talep edilirken arsa sahibi tazminat hakkını ayrıca saklı tutmamış olsa dahi, zarar meydana gelmişse tazminat talep etme hakkı devam eder.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Eserin Kabulü

Eserin kabulü, müteahhidin yaptığı inşaatın sözleşmeye uygun şekilde tamamlandığını arsa sahibinin kabul etmesi anlamına gelir. Kabul beyanı açıkça yapılabileceği gibi, davranışla da (zımni kabul) ortaya çıkabilir.

Arsa sahibi, teslimden sonra inşaatı inceleyip ayıp veya eksiklik varsa makul sürede bildirmek zorundadır. Aksi hâlde eseri kabul etmiş sayılır ve artık açık ayıplardan dolayı müteahhidi sorumlu tutamaz. Ancak sonradan fark edilen gizli ayıplar için ihbar hakkı devam eder.

Kabul işlemi yapılırken arsa sahibi, “ihtirazi kayıt” koyarak teslimi kabul edebilir. Bu durumda, ayıplar sonradan tespit edilse bile müteahhit sorumluluktan kurtulmaz. Dolayısıyla kabul, yalnızca eserin sözleşmeye ve projeye uygun şekilde teslim edilmesi hâlinde sonuç doğurur.

Ayıptan Doğan Haklarda Zamanaşımı Süreleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında inşaatın ayıplı olması durumunda, arsa sahibinin sahip olduğu haklar belirli zamanaşımı süreleri ile sınırlandırılmıştır.

Genel kural olarak, ayıplı inşaatın teslim tarihinden itibaren 5 yıl içinde dava açılabilir. Ancak müteahhit ayıbı kasıtlı olarak gizlemişse veya ayıp gizli nitelikte olup sonradan ortaya çıkmışsa bu süre 10 yıla kadar uzar.

Bu süreler, teslim tarihinden itibaren işlemeye başlar. Ayrıca, zamanaşımını kesen hâller (örneğin dava açılması, icra takibi başlatılması veya müteahhidin borcu ikrar etmesi) halinde süre yeniden başlar.

Zamanaşımı süresi dolduktan sonra arsa sahibinin ayıptan doğan seçimlik haklarını ileri sürmesi artık mümkün olmaz. Ancak müteahhit ağır kusurluysa, hakkın kötüye kullanılması kuralı gereği bazı istisnai durumlarda zamanaşımı iddiası reddedilebilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Gayrimenkul Satış Vaadi

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, çoğu zaman içinde bir gayrimenkul satış vaadi unsurunu da barındırır. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibi, belirli bağımsız bölümleri müteahhide devretmeyi taahhüt eder; müteahhit de inşaatı tamamlayarak arsa sahibine düşen daireleri teslim eder.

Müteahhit, arsa sahibinden alacağı bağımsız bölümleri genellikle üçüncü kişilere satış vaadi sözleşmesi ile devretmeyi taahhüt eder. Bu durumda satış vaadi sözleşmesinin de resmî şekilde yapılması gerekir. Müteahhit inşaatı tamamlayamaz veya arsa sahibi sözleşmeden dönerse, bu üçüncü kişiler mülkiyet talebinde bulunamaz ancak tazminat isteyebilir.

Yargıtay kararlarına göre, müteahhit inşaatı tamamlayıp sözleşmeye uygun şekilde teslim etmeden üçüncü kişilere satış yaparsa, bu satışlar taşınmaz mülkiyeti devretmez, sadece kişisel hak doğurur. Dolayısıyla satış vaadi alıcısının, müteahhit edimlerini yerine getirmediği sürece arsa sahibine karşı doğrudan talepte bulunma hakkı bulunmaz.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tapu İptal ve Tescil

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği müteahhit, üzerine düşen edimleri yerine getirmez veya inşaatı tamamlamazsa, arsa sahibi tapu iptal ve tescil davası açabilir. Bu dava, müteahhide devredilen arsa paylarının geri alınmasını ve tapuda yeniden arsa sahibi adına tescil edilmesini amaçlar.

Sözleşmenin geçerli olabilmesi için resmî şekilde yapılmış olması şarttır. Eğer sözleşme geçerli ise ve müteahhit sözleşmeye aykırı davranmışsa, arsa sahibi satış vaadi sözleşmesinden doğan haklarını kullanarak müteahhit adına devredilen payların iptalini isteyebilir.

Yargıtay uygulamasına göre, inşaatın taahhüt edilen seviyede tamamlanmaması hâlinde, müteahhit artık arsa payı devrini talep edemez. Bu durumda mahkeme, arsa sahibinin tapu iptal talebini haklı bularak tapu kaydının iptali ve tesciline karar verebilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde İlave Bağımsız Bölüm Yapılması

İnşaat süreci devam ederken imar planında yapılan değişiklikler nedeniyle projeye ilave bağımsız bölümler eklenmesi mümkündür. Bu durumda, taraflar arasında yapılmış arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri önem kazanır.

Eğer sözleşmede bu ilave bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılacağı açıkça belirtilmişse, paylaşım o hükme göre yapılır. Ancak sözleşmede bu konuda hüküm yoksa, Yargıtay uygulamasına göre yeni oluşan bağımsız bölümler arsa sahibi ile müteahhit arasında eşit şekilde paylaştırılır.

Buna karşılık, imar değişikliği sonucu bağımsız bölümlerin küçülmesi veya sayısının azalması hâlinde, bu durum müteahhidin tek taraflı sorumluluğu olarak görülmez; eksilen paylar taraflar arasında sözleşmedeki oranlara göre yeniden düzenlenir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Teknik Şartname ve Yükümlülükler

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile birlikte düzenlenen en önemli ek belge teknik şartnamedir. Teknik şartname, inşaatın nasıl yapılacağını, kullanılacak malzeme türlerini ve işçilik standartlarını belirleyen belgedir.

Taraflar arasında imzalanan teknik şartname, sözleşmenin ayrılmaz bir parçasıdır. Bu belge sayesinde müteahhidin hangi marka, kalite veya sınıfta malzeme kullanacağı önceden kararlaştırılır. Örneğin; pencere doğraması, seramik, boya, mutfak dolabı, kombi gibi kalemler ayrıntılı şekilde belirtilmelidir.

Uygulamada yaşanan birçok uyuşmazlığın nedeni, teknik şartnamenin eksik veya belirsiz hazırlanmasıdır. Bu nedenle, şartnamenin mutlaka mimar ve avukat gözetiminde hazırlanması, tarafların imzasıyla sözleşmeye eklenmesi gerekir.

Teknik şartnameye aykırı hareket eden müteahhit, ayıplı ifa ve tazminat sorumluluğu ile karşılaşır. Arsa sahibi, bu durumda ayıpların giderilmesini, bedelden indirim yapılmasını veya gerekirse sözleşmeden dönmeyi talep edebilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yargıtay Kararları

Yargıtay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ile ilgili çok sayıda emsal karar vermiştir. Bu kararlar, sözleşmenin geçerliliği, feshi, tapu iptali, temerrüt ve tazminat konularında uygulamaya yön verir.

► Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (2019/5214) kararında; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müteahhidin edimini tamamlamadan üçüncü kişilere daire satması hâlinde, bu kişilerin iyi niyetli sayılamayacağı ve tapuya güven ilkesinden yararlanamayacağı belirtilmiştir.

► Yargıtay 15. Hukuk Dairesi (1996/1261) kararında; ruhsatsız veya projesiz inşaata başlanmasının güven kuralını ihlal ettiği, bu durumda arsa sahibinin sözleşmeyi feshetme hakkı olduğu vurgulanmıştır.

► Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (2016/2342) kararında; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tüketici işlemi sayılmadığı, bu nedenle davalarda Asliye Hukuk Mahkemesi’nin görevli olduğu kabul edilmiştir.

Bu kararlar, hem müteahhit hem de arsa sahipleri açısından sözleşme hazırlanırken resmî şekle uyulmasının, teknik şartnamenin açık düzenlenmesinin ve yükümlülüklerin zamanında yerine getirilmesinin önemini bir kez daha ortaya koymaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Görevli Mahkeme

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, genel kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir. Çünkü bu sözleşmeler, eser sözleşmesi niteliğinde olup, tüketici işlemi sayılmaz.

Yargıtay içtihatlarına göre, arsa sahibinin amacı “konut edinmek” değil, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında değerlendirilemez. Dolayısıyla bu sözleşmelerde açılacak davalar — örneğin tapu iptal, tescil, fesih, tazminat gibi — Asliye Hukuk Mahkemesi veya taşınmazın niteliğine göre Asliye Ticaret Mahkemesi tarafından görülür.

Eğer uyuşmazlık, müteahhitten bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerle ilgiliyse ve taraflardan biri tüketici konumundaysa, o zaman Tüketici Mahkemesi görevli olabilir. Ancak arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmeden doğan davalar her zaman genel mahkemelerin görev alanındadır.

Sözleşmenin Feshi ile Menfi ve Müspet Zararların İstenmesi Şartları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi, ancak tarafların karşılıklı iradeleriyle veya mahkeme kararıyla mümkündür. Bu sözleşmeler tek taraflı beyanla sona erdirilemez; fesih için haklı sebep bulunması gerekir.

Fesih sonrasında tarafların verdikleri karşılıklı olarak iade edilir. Bu aşamada iki tür zarar ortaya çıkar:

• Menfi zarar: Sözleşmeye güvenilerek yapılan masraflar, proje giderleri veya ruhsat harçları gibi kalemlerdir.
• Müspet zarar: Sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle beklenen kazancın gerçekleşmemesinden doğan kayıplardır (örneğin geciken dairenin kira geliri).

Yargıtay uygulamasına göre, fesihte haklı olan taraf, kusurlu taraftan menfi zararını talep edebilir. Müspet zarar ise ancak sözleşmeden haksız olarak dönülmesi hâlinde istenebilir.

Mahkeme, tarafların kusur durumuna göre zararın türünü belirler; inşaatın seviyesi, tarafların edimlerini yerine getirme oranı ve sözleşme hükümleri dikkate alınarak tasfiye yapılır.

Sözleşmenin İleriye veya Geriye Feshinin Şartları ve Sonuçları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, mahkeme kararıyla feshedildiğinde, feshin ileri etkili (prospektif) mi yoksa geriye etkili (retroaktif) mi olacağı önem taşır.

Eğer taraflar yükümlülüklerini büyük ölçüde yerine getirmemişse, fesih geriye etkili olur. Bu durumda sözleşme hiç yapılmamış sayılır ve taraflar verdiklerini iade eder. Arsa payı müteahhide devredilmişse, arsa sahibi tapu iptal ve tescil talep edebilir.

Ancak tarafların edimlerinin büyük kısmı yerine getirilmişse, fesih ileriye etkili kabul edilir. Bu hâlde sözleşme geçmişe dönük hükümlerini korur, yalnızca geleceğe ilişkin yükümlülükler ortadan kalkar.

Yargıtay uygulamasına göre, feshin niteliğini belirlerken inşaatın tamamlanma oranı, tarafların kusur durumu ve sözleşme hükümleri dikkate alınır. Bu sayede, hakkaniyete uygun bir tasfiye dengesi sağlanır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Sözleşmenin Sona Ermesi ve Tasfiyesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tarafların edimlerini tamamlamasıyla, mahkeme kararıyla feshedilmesiyle veya sözleşmede belirtilen nedenlerin gerçekleşmesiyle sona erer. Sona erme sonrasında, tarafların birbirlerine verdikleri değerlerin iadesi gerekir; bu aşamaya tasfiye denir.

Tasfiye aşamasında, tarafların yerine getirdikleri yükümlülükler ve yaptıkları harcamalar dikkate alınır. Arsa sahibi, müteahhide devrettiği arsa paylarını geri alabilir; müteahhit ise inşaatın tamamladığı kısmın bedelini talep edebilir. Eğer sözleşmede cezai şart öngörülmüşse, kusurlu taraf bu bedeli ödemekle yükümlü olur.

Mahkeme, tasfiye sırasında inşaatın fiziksel tamamlanma oranını ve tarafların kusur durumunu dikkate alır. Uygulamada genellikle bilirkişi incelemesi yapılarak eserin değeri, eksik işler ve yapılan masraflar belirlenir. Böylece taraflar arasında adil bir denge sağlanır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Sözleşmenin İptali ve Feshi Davası

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali veya feshi, genellikle müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi, sözleşmeye aykırı davranması veya inşaatı zamanında tamamlamaması durumunda gündeme gelir.

Arsa sahibi bu durumda mahkemeye başvurarak sözleşmenin iptalini veya feshini talep edebilir. Dava dilekçesinde; sözleşmenin tarihi, tarafların yükümlülükleri, ihlalin niteliği ve arsa payı bilgileri açıkça belirtilmelidir.

Mahkeme, tarafların sözleşmeden doğan edimlerini inceleyerek kusur oranını belirler. Müteahhit kusurlu bulunursa, sözleşme feshedilir ve arsa sahibi lehine tapu iptal ve tescil kararı verilebilir. Ancak arsa sahibi de yükümlülüklerini yerine getirmemişse, sözleşme karşılıklı fesih yoluyla tasfiye edilir.

Yargıtay kararlarına göre, sözleşmenin iptali ve feshi davası taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır. Dava sonucunda tarafların uğradığı zararlar belirlenir ve menfi–müspet zarar tazmini hükümleri uygulanır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Dava Dilekçesi Örneği

Aşağıda, uygulamada sıkça kullanılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi fesih ve tapu iptal–tescil davası dilekçesi örneği yer almaktadır. Bu örnek genel nitelikte olup, her somut olayın özelliklerine göre düzenlenmelidir.

T.C. ……… ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NE

DAVACI : ……… (Arsa Sahibi)
VEKİLİ : ………
DAVALI : ……… (Müteahhit)
KONU : Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal–tescil talebidir.

AÇIKLAMALAR:

1. Davacı ile davalı arasında …/…/… tarihinde noter huzurunda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır.
2. Davalı müteahhit, sözleşme hükümlerine aykırı olarak inşaatı süresinde ve projeye uygun şekilde tamamlamamıştır.
3. Davacının defalarca yaptığı ihtarlara rağmen eksiklikler giderilmemiş, sözleşme gereği teslim yükümlülüğü yerine getirilmemiştir.
4. Bu nedenle sözleşmenin feshi, davalı adına tescil edilen taşınmazların iptali ve davacı adına tescili gerekmektedir.

HUKUKİ NEDENLER : TBK, TMK, Tapu Kanunu ve ilgili mevzuat.
DELİLLER : Sözleşme örneği, tapu kayıtları, yazışmalar, keşif ve bilirkişi incelemesi.
SONUÇ ve İSTEM : Yukarıda açıklanan nedenlerle sözleşmenin feshedilmesine, tapu kaydının iptaliyle taşınmazın davacı adına tesciline, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ederiz.

Davacı Vekili
(İmza)

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Arsa Sahibinin Payını Satması

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında arsa sahibinin, sözleşmede taahhüt ettiği arsa payını müteahhide devretmeden önce üçüncü kişilere satması sıkça karşılaşılan bir uyuşmazlık konusudur. Arsa sahibinin, müteahhide taahhüt ettiği payı başka bir kişiye devretmesi durumunda, bu satış sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve müteahhit açısından tazminat hakkı doğurabilir.

Arsa sahibi, sözleşmede açıkça devredilmesi kararlaştırılmış payları üçüncü bir kişiye satarsa, müteahhit bu satışa karşı tapu iptal ve tescil davası açabilir. Ancak üçüncü kişi, tapu kaydına güvenerek ve iyi niyetle satın almışsa, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi gereği korunur. Buna karşılık, üçüncü kişi müteahhidin varlığından ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdarsa, iyi niyet iddiası geçerli olmaz ve satış işlemi geçersiz sayılabilir.

Yargıtay kararlarına göre, arsa sahibinin sözleşmeye rağmen payını devretmesi durumunda, müteahhit tapu iptal ve tescil, cezai şart veya menfi zarar tazmini taleplerinde bulunabilir. Bu nedenle, arsa payı devri işlemleri yapılmadan önce tapuya sözleşme şerhi verilmesi, üçüncü kişilerin iyi niyet iddiasının önüne geçmek açısından büyük önem taşır.