Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kirasını düzenli ödeyen kiracı nasıl tahliye edilir? sorusu, özellikle günümüzde artan kira fiyatları nedeniyle birçok ev sahibinin en sık araştırdığı konulardan biridir. Kiracının kira borcunu aksatmaması, tek başına onun taşınmazdan çıkarılmasına engel değildir. Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının korunmasına yönelik pek çok düzenleme yer alsa da, ev sahibinin tahliye davası açabilmesi için öngörülen bazı istisnai haller mevcuttur.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca kira ödemelerinin aksatılması durumunda değil, ihtiyaç, yeniden inşa, yeni malikin kullanma zorunluluğu, yazılı tahliye taahhüdü veya belirli sürelerin dolması gibi kanunda açıkça düzenlenmiş sebeplere dayanarak da kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu sebepler dışında, düzenli ödeme yapan bir kiracının kendi rızası olmaksızın çıkarılması mümkün değildir.

Bu çerçevede, hem kiracının hakları hem de ev sahibinin tahliye imkanları, yasal düzenlemeler ve yargı uygulamaları doğrultusunda değerlendirilmelidir.

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Ev sahipleri sıklıkla “Kiraya verdiğim evde oturmak istiyorum, Kiracım komşuları rahatsız ediyor, Kiracımı çıkartıp çocuğumu eve oturtmak istiyorum, Kiracım eve zarar veriyor…” gibi düşüncelere sahip olup, bir özel dava türü olan tahliye davası açarak kira sözleşmesini ve haliyle kira ilişkisini dilerlerse sonlandırabilirler. Sadece “kiramı ödüyorum, beni dışarı atamazsın” gibi kiracılar tarafından söylenen cümleler, ifadeler bu durumu açıklamanın çok uzağındadırlar. 

Ev sahibi kirasını düzenli ödeyen kiracısını tahliye ettirmek istediğinde bunu hukuki olarak birtakım nedenlere dayandırabilir: Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 10 uzatma yılı dolduğunda; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kullanma zorunluluğu olduğunda, kiralananın tadilat görmesi ihtiyacı oluştuğunda ve bu nedenden ötürü konut veya işyeri kullanılamayacak durumdaysa, kiracının tahliyeyi taahhüt etmesi ve son olarak kiracının aynı il veya ilçede oturulabilir bir muhitinin bulunması gibi nedenlerle ücretini düzenli ödeyen kiracının tahliyesi talep edilebilir. 

Kiracı Tahliyesi İçin Kanunda Düzenlenen Sebepler

Türk Borçlar Kanunu (TBK), kirasını düzenli ödeyen kiracının bile hangi şartlarda tahliye edilebileceğini ayrıntılı olarak düzenlemiştir. Ev sahibi, ancak kanunda sayılan bu sebeplerden birine dayanarak tahliye davası açabilir. Başlıca sebepler şunlardır:

• Konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye: Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, çocukları, anne-babası ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanmak zorundaysa, bu ihtiyaca dayanarak tahliye davası açabilir.
• Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye: Taşınmaz satıldığında, yeni malik de kendi konut veya işyeri ihtiyacını gerekçe göstererek kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak, bu talebin taşınmazın ediniminden itibaren bir ay içinde yazılı bildirilmesi ve en erken altı ay sonra dava açılması gerekir.
• Yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliye: Taşınmazın esaslı onarım, genişletme, yeniden inşa veya imar amacıyla yıkılıp yeniden yapılması gerekiyorsa, kiracının tahliyesi talep edilebilir.
• Kiracının veya eşinin aynı ilçe/belde sınırları içinde başka bir konutu bulunması: Eğer kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturulabilir durumda başka bir konutu varsa, ev sahibi tahliye davası açabilir.
• Kiracının yazılı tahliye taahhüdü: Kiracı, belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmişse, bu taahhüt süresinde tahliye edilmemesi halinde ev sahibi dava veya icra yoluyla tahliye isteyebilir.
• İki haklı ihtar sebebiyle tahliye: Kiracı, bir kira yılı içinde iki kez kira bedelini ödemediği için haklı ihtara maruz kalmışsa, kiraya veren sözleşmeyi sona erdirip tahliye davası açabilir.
• Kiracının ölümü: TBK m. 356’ya göre kiracının vefatı halinde, kira sözleşmesi belirli usullere uygun şekilde feshedilebilir.

Bu sebeplerin varlığı halinde sulh hukuk mahkemesinde açılacak dava ile tahliye kararı alınabilir. Ancak hiçbir gerekçeye dayanmadan, sadece kira artışını düşük bulmak ya da kiracıyı beğenmemek gibi nedenlerle düzenli ödeme yapan kiracının çıkarılması mümkün değildir.

Kiracıyı Tahliye Etmenin En Kolay Yolu

Kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu, kanunda öngörülmüş tahliye sebeplerinden birinin gerçekleşmiş olmasıdır. Ev sahibi, bu sebeplerden herhangi biri mevcutsa sulh hukuk mahkemesinde açacağı dava ile kiracının tahliyesini talep edebilir.

Ancak uygulamada, kira sözleşmelerine ilişkin hükümler çoğunlukla kiracıyı koruyucu nitelikte düzenlenmiştir. Bunun nedeni, kiracının ekonomik açıdan genellikle ev sahibine göre daha zayıf kabul edilmesidir. Bu nedenle, düzenli ödeme yapan bir kiracıyı tahliye etmek isteyen ev sahibinin, mutlaka yasal gerekçelerden birine dayanması zorunludur.

Eğer ev sahibinin elinde geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunuyorsa, bu durumda icra takibi veya dava yoluyla kiracıyı çıkarmak oldukça kısa sürede sonuçlanabilmektedir. Benzer şekilde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları da kiraya verenin şahsi, ailevi veya mesleki gereksinimleri açıkça ispatlandığında hızlıca sonuçlanabilir.

Bunun dışında, ev sahibi tahliye sebebine sahip değilse, on yıllık uzama süresinin dolmasını beklemek zorundadır. On yıllık sürenin sona ermesinin ardından, kanunda öngörülen bildirim süresine uyularak kira sözleşmesi herhangi bir gerekçe göstermeksizin sona erdirilebilir.

Kiracı Tahliyesi Sebepleri Nelerdir?

Kiracı tahliyesi sebepleri, Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlenmiştir. Ev sahibi, yalnızca bu yasal gerekçelerden birine dayanarak kiracıyı çıkarabilir. Düzenli ödeme yapan bir kiracının dahi tahliye edilebilmesi için aşağıdaki sebeplerden birinin bulunması gerekir:

• Konut veya işyeri ihtiyacı: Kiraya verenin kendisi, eşi, çocukları, anne-babası ya da bakmakla yükümlü olduğu diğer yakınları için taşınmaza ihtiyaç duyması halinde tahliye davası açılabilir.
• Yeni malikin ihtiyacı: Taşınmaz satıldığında yeni malik, kendi ihtiyacı için kiracının tahliyesini talep edebilir. Bunun için satın almadan itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapılması ve en erken altı ay sonra dava açılması şarttır.
• İnşa ve imar çalışmaları: Kiralananın esaslı biçimde onarılması, genişletilmesi veya yeniden inşa edilmesi gerekiyorsa, kiracı tahliye edilebilir.
• Kiracının veya eşinin başka konutunun bulunması: Kiracının aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli başka bir konutu olduğu tespit edilirse tahliye davası açılabilir.
• Tahliye taahhüdü: Kiracı, belirli bir tarihte çıkmayı yazılı olarak taahhüt etmişse ve bu taahhüde uymamışsa, ev sahibi dava veya icra yoluyla tahliyeyi sağlayabilir.
• İki haklı ihtar: Kiracının bir kira yılı içinde iki defa kira ödemesini aksatması halinde ev sahibi, bu duruma dayanarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
• Kiracının ölümü: Kiracının vefatı durumunda, kanunda öngörülen usullerle sözleşme feshedilebilir.

Bu şartlardan birinin gerçekleşmesi halinde ev sahibi sulh hukuk mahkemesine başvurarak tahliye kararı alabilir. Eğer bu koşullardan hiçbiri yoksa, kiracının düzenli ödeme yapması sebebiyle tahliyesi mümkün olmayacaktır.

Düşük Kira Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Son yıllarda enflasyonun yükselmesiyle birlikte kiralar hızla artarken, uzun süredir kirada oturan kişilerin kira bedelleri piyasa değerinin oldukça altında kalabilmektedir. Bu durum, ev sahiplerini düşük kira ödeyen kiracının nasıl tahliye edilebileceği konusunda araştırmaya yöneltmektedir. Ancak unutulmamalıdır ki, sadece kira bedelinin düşük olması, kiracının tahliyesi için başlı başına bir gerekçe değildir.

Buna rağmen ev sahibi, aşağıdaki yollara başvurarak düşük kira ödeyen kiracısını tahliye edebilir:

• Temerrüt nedeniyle tahliye: Kiracı, kira bedelini hiç ödemez veya eksik öderse; ev sahibi ihtarname gönderebilir. 30 gün içinde ödeme yapılmazsa, dava veya icra yoluyla tahliye mümkündür.
• Tahliye taahhüdü: Kiracı, sözleşmeden sonra düzenlenmiş yazılı bir tahliye taahhüdü verdiyse, belirtilen tarihte evi boşaltmak zorundadır. Aksi halde ev sahibi, bir ay içinde icra takibi veya dava açarak tahliyeyi sağlayabilir.
• İhtiyaç nedeniyle tahliye: Ev sahibi veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu yakınları için taşınmazı kullanma ihtiyacı varsa, bu gerekçeyle dava açabilir.
• İnşa ve imar nedeniyle tahliye: Binanın yeniden yapılması, genişletilmesi veya esaslı tadilatının yapılması gerekiyorsa, kiracının çıkarılması mümkündür.
• Yeni malikin ihtiyacı: Taşınmaz el değiştirmişse ve yeni malik kendi ihtiyacını ileri sürüyorsa, yazılı bildirim ve süre şartlarına uyarak tahliye talep edebilir.
• İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde kiracının iki kez ödemeyi aksatması durumunda, ev sahibi kira sözleşmesini sona erdirebilir.
• Kiracının başka konutunun bulunması: Kiracının ya da eşinin aynı ilçe/belde sınırlarında oturmaya elverişli bir evi varsa, tahliye sebebi doğar.
• On yıllık uzama süresinin dolması: Belirli süreli kira sözleşmesinde 10 yıllık uzama süresi tamamlandığında, ev sahibi herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
• Konutun özensiz kullanımı veya zarar verilmesi: Kiracı taşınmaza zarar veriyor veya komşuluk ilişkilerini ihlal ediyorsa, ev sahibi tahliye talep edebilir.
• Alt kira veya devre aykırılık: Kiracı, sözleşmeye aykırı şekilde taşınmazı alt kiraya vermişse veya kira ilişkisini devretmişse, tahliye davası açılabilir.

Görüldüğü üzere, düşük kira ödemesi tek başına tahliye sebebi değildir. Ancak yukarıdaki gerekçelerden biri mevcutsa, ev sahibi kiracısını dava veya icra yoluyla çıkarabilir.

Polisle Kiracı Çıkarma

Halk arasında “polisle kiracıyı çıkarma” şeklinde bilinen uygulama, aslında doğrudan mümkün değildir. Ev sahibinin kendi inisiyatifiyle veya sadece polis çağırarak kiracıyı evden çıkarması hukuka aykırıdır. Bu tür bir davranış, “haksız tahliye” sayılacak ve ev sahibi açısından cezai ve hukuki sorumluluk doğuracaktır.

Kiracının polis aracılığıyla çıkarılabilmesi için mutlaka mahkeme kararı bulunmalıdır. Tahliye süreci şu şekilde işler:

1. Ev sahibi, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açar veya geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanarak icra dairesi üzerinden tahliye sürecini başlatır.
2. Mahkeme tahliye yönünde karar verirse, bu karar icra dairesi aracılığıyla uygulanır.
3. Kiracı, mahkeme kararına rağmen taşınmazı boşaltmazsa, icra memurları sürece müdahil olur.
4. Zor kullanılması gereken durumlarda, icra memurları polis desteği ile kiracının taşınmazdan çıkarılmasını sağlar.

Dolayısıyla, polis yalnızca mahkeme kararlarının uygulanmasında görev alır. Ev sahibinin keyfi olarak kolluk kuvvetlerini devreye sokması mümkün değildir. Aksi halde, ev sahibinin kiracıyı zorla çıkarması, “konut dokunulmazlığını ihlal” suçu kapsamında değerlendirilebilir.