Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kirasını düzenli ödeyen kiracı nasıl tahliye edilir?; Kira uyuşmazlıkları taraflar için genel olarak kira ücretinin ödenmemesi, eksik ödenmesi veya kira ücretinin yeterli olmaması gibi nedenlerle ortaya çıkmaktadır. Fakat bunların haricinde de kiracı ile ev sahibinin anlaşamadığı, aralarındaki ilişkiyi çekilemez, devam ettirilemez hale getiren bazı nedenlerden ötürü de uyuşmazlık çıkmaktadır ve bu nedenlerden ötürü açılmış olan tahliye davası azımsanmayacak çoğunluktadır.

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Ev sahipleri sıklıkla “Kiraya verdiğim evde oturmak istiyorum, Kiracım komşuları rahatsız ediyor, Kiracımı çıkartıp çocuğumu eve oturtmak istiyorum, Kiracım eve zarar veriyor…” gibi düşüncelere sahip olup, bir özel dava türü olan tahliye davası açarak kira sözleşmesini ve haliyle kira ilişkisini dilerlerse sonlandırabilirler. Sadece “kiramı ödüyorum, beni dışarı atamazsın” gibi kiracılar tarafından söylenen cümleler, ifadeler bu durumu açıklamanın çok uzağındadırlar. 

Ev sahibi kirasını düzenli ödeyen kiracısını tahliye ettirmek istediğinde bunu hukuki olarak birtakım nedenlere dayandırabilir: Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 10 uzatma yılı dolduğunda; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kullanma zorunluluğu olduğunda, kiralananın tadilat görmesi ihtiyacı oluştuğunda ve bu nedenden ötürü konut veya işyeri kullanılamayacak durumdaysa, kiracının tahliyeyi taahhüt etmesi ve son olarak kiracının aynı il veya ilçede oturulabilir bir muhitinin bulunması gibi nedenlerle ücretini düzenli ödeyen kiracının tahliyesi talep edilebilir. 

KİRACI TAHLİYE ETMENİN EN KOLAY YOLU

Kiracının tahliye olmasının hem ekonomik hem de süre amaçlı incelendiği takdirde en kolay yolu icra dairesine yapılan tahliye taahhütnamesine dayanan tahliye talebidir. Bu tahliye yolunda hem mahkemelerin genel işleyişinden, dosya yükünden kaynaklanan gecikmelerin önüne geçilmiş hem de dava harçlarına oranla görece daha ucuz olan icra dairelerinde hızlı ve ekonomik bir şekilde tahliye talebimizi yapabilmiş oluruz.

Bu husus TMK Madde 352/1’de “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir. Dikkat edilmesi gereken husus taahhütnamenin kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten başka bir tarihte düzenlenmesi gerektiğidir. Kiracı eğer taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibi icra dairesine tahliye edileceğinin söylendiği tarihten itibaren bir ay içinde başvurarak tahliye talebinde bulunabilir. 

Kiracı Tahliyesi Sebepleri Nelerdir? 

Öncelikle TBK Madde 347/1 hükmü “on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” kira uzama süresinden bahsetmektedir. Uzama süresi müessesesi kira sözleşmesinin yapıldığı tarihle karıştırılmaktadır bu genel yanılgıya düşülmemesi gerekir. Kira sözleşmeleri belirli süreli (sözleşmede belirli bir sürenin belirtildiği) veya belirsiz süreli (sözleşme süresi barındırmayan) olmak üzere ikiye ayırılmaktadır. Belirli süreli olan sözleşmeler dolduktan sonra uzama süresi devreye girmekte, belirsizlerde ise otomatik olarak devreye girmektedir. Sözleşme süresi ve 10 yıllık uzama süresi dolduğu vakit kiracıyı bildirim sürelerine uyarak tahliye ettirebilir.

Aynı zamanda ev sahibi TBK Madde 350/1 gereği: “Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa” dava yoluyla kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak ev sahibinin ihtiyaçları nedeniyle tahliye olarak adlandırdığımız bu özel dava türünde ev sahibinin veya sayılan kişilerin ihtiyacı samimi ve içten olması gerekir. Kanunun bir sonraki maddesinde ise konutu veya işyerini sonradan edinen kişiden bahsedilmiştir.

Sonradan edinen kişi ve yukarıda bahsedilen yakınları da kanun maddelerindeki sürelere uyarak ihtiyaçları nedeniyle tahliye talep etme hakkına sahiptirler. Fakat iki halde de kiralayan yeniden kiralama yasağına tabidir. Yani TBK Madde 355 gereği gereksinim nedeniyle tahliye gerçekleştiğinden itibaren üç yıl geçmediği sürece başkasına kiralayamaz. Haklı sebepler halinde bu durum tabii ki geçerliliğini devam ettirmez, başkasına kiralanabilir. Haklı sebeplere örnek olarak konutta oturan ev sahibinin eşinin vefatı örnek olarak verilebilir. 

Bir başka tahliye sebebiyse tadilat nedenidir. TBK Madde 350/2’ye göre “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise” kiracının oturmakta bulunduğu konut veya işyerinin tadilata girmesi zorunlu olmalıdır. Evin barınma, soğuktan korunma, mahremiyeti sağlama gibi temel işlevlerinin bozuk veya bozulmaya yakın olduğu; gerekli onarımların yapılmadığı durumlarda konutun veya işyerinin hatta bazı durumlarda apartmanın değer kaybına veya geriye alınamayacak kayıplara uğramasına neden olabilir. Bu yüzden tadilatın zorunlu olması gerekir.

Aynı zamanda da bu tadilat sırasında kiracının kullanımının fiziken imkansız olması gerekir. Boya, badana gibi işler eğer ki kiracının kullanımını etkilemiyorsa, o durumda bu hüküm uygulanamaz. Fakat duvarların yıkılması, tavanın indirilmesi vs. gibi durumlar kiracının bu hükümlere dayanarak tahliyesine sebep olabilir. Bu tahliye sebebi de TBK 355’de belirtilen yeniden kiralama yasağına tabidir. “Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.”

Burada konutun veya işyerinin tadilatının yapılmaması hali ve yapıldıktan sonraki hali olmak üzere iki durum da düzenlenmiştir. İlk durumda eğer ki yapıda herhangi bir onarım işlemi gerçekleştirilmemişse bu haliyle 3 yıl boyunca başkasına kiralanması yasaklanmıştır. Onarım yapıldığı halinde ise bu durumun eski kiracıya bildirilmesi gerekir ve bu bildirime 1 ay içinde olumlu dönüş yapılırsa kira akdi tekrar eski kiracıyla kurulmuş olur. Fakat bildirim yapılmazsa her halükarda onarımın yapılmasından itibaren üç yıl geçmeden başkasına kiralanma yasağı mevcuttur. Eğer kiralandığı kiracı tarafından tespit ettirilirse TMK 355/3’e göre “eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” 

Bir başka durum ise TMK Madde 352/1’e göre “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Kiracının tahliye taahhütnamesi olarak adlandırılan bu durum için taahhütnamenin kira sözleşmesi hazırlandıktan yani kiracı- kiraya veren ilişkisi kurulduktan sonraki bir tarihte imzalanması gerekmektedir.

Kiracının özgür iradesiyle taşınmazı tahliye edeceğini taahhüt ettiği bu durumda kiracının o tarihte evi boşaltması beklenir. Eğer ki kiracı evden ayrılmazsa ev sahibinin bu taahhütnameye dayanarak profesyonel hukuki danışmanlık alarak mahkeme işleyişine göre daha hızlı süren icra dairelerine başvurarak kiracının tahliyesi; herhalükarda mahkemeden talep edilerek tahliyesi istenebilir. Bu noktada Ankara kira avukatı TAHANCI HUKUK BÜROSU olarak sizlere hizmet vermekten onur duymaktayız.

Son olarak aynı kanun maddesinin son fıkrasındaki “…Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa…” tahliye sebebi oluşur. Bu durumda dikkat edilmesi gereken noktalardan bir tanesi; eşlerin arasında diğer eşin ikametgahına bakılacağı durumlarda ayrılık kararı verilmesi, devam eden boşanma davası gibi durumların mevcut bulunmaması.

Oturmaya elverişli bir konuttan anlaşılması gereken; objektif bir şekilde bakıldığında, makul birisi tarafından da aynı şekilde anlaşılabilecek hukuki, fiili engeller ve subjektif bir şekilde bakıldığında kiracı için katlanılamaz, dayanılamaz durumlar yaratan (örneğin evi niteliği, oturma amacı gibi) elverişlilik durumlarının somut vakıada mevcut bulunması gerekmektedir. Ev sahibi sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir aylık süre içerisinde açacağı tahliye davası ile kiracının tahliye edilmesini sağlayabilir.