Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları

Ev sahibi evi satarsa kiracı hakları, kira hukuku kapsamında sıkça gündeme gelen bir konudur. Türkiye’de konut piyasasının hareketliliği ve mülklerin el değiştirmesi, kiracıların aklında “Ev sahibi evi satarsa kiracı ne olacak?” sorusunu getirmektedir. Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruyucu düzenlemeler içerir ve kiracının mevcut kira sözleşmesi, evin satılmasıyla kendiliğinden sona ermez. Aksine, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve kiracı aynı şartlarla kiralananda oturmaya devam edebilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi, bu duruma açıklık getirmekte ve “Kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur” hükmünü düzenlemektedir. Dolayısıyla ev sahibinin değişmesi, kiracının sözleşmeden doğan haklarını ortadan kaldırmaz. Ancak yeni malik, ihtiyaç veya kanunda öngörülen haklı sebeplere dayanarak tahliye davası açabilir. Bunun için ise kanunda belirtilen süre ve şartların yerine getirilmesi zorunludur.

Bu makalede, ev sahibi evi satarsa kiracı hakları kapsamlı şekilde incelenecek; kiracının korunması, tahliye şartları, yeni malikin yükümlülükleri ve kiracının depozito hakkı gibi hususlar detaylı olarak ele alınacaktır.

Ev Sahibi Evi Satarsa Ne Olur?

Ev sahibinin kiraya verdiği taşınmazı satması hukuken mümkündür. Mülkiyetin devri, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca kiralanan ev veya işyerinin satılması halinde yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu düzenleme, kiracının korunması ve kira ilişkisinin devamlılığı açısından önemlidir.

Kira sözleşmesi, şahsi hak doğurur; yani yalnızca tarafları arasında bağlayıcıdır. Ancak kanun koyucu, güçsüz konumda olan kiracının mağduriyetini önlemek amacıyla düzenleme yapmış ve yeni malikin de kira sözleşmesinin tarafı olacağını açıkça belirtmiştir. Böylece kiracı, sözleşme süresi bitmeden evden çıkarılamaz.

Yeni malik, evin satışı tamamlandıktan sonra kira sözleşmesinde yer alan hak ve borçların muhatabı olur. Bu kapsamda kiracı kira bedelini artık yeni malike ödemekle yükümlüdür. Yeni malik ise sözleşme süresi boyunca kiralananı kullanmaya elverişli halde bulundurmakla yükümlü kalır. Kiracının evde oturma hakkı, sözleşmede belirtilen süre boyunca korunur.

Bununla birlikte, yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye hakkı saklı tutulmuştur. Kanunda öngörülen şartlar gerçekleşirse yeni malik, edinim tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla altı ay sonra tahliye davası açabilir. Ancak bu dava açılmadan kiracının evden çıkarılması mümkün değildir.

Kısacası, ev sahibinin evi satması kira sözleşmesinin geçerliliğini etkilemez; kiracının hakları güvence altındadır. Yalnızca kanunda düzenlenen istisnai hallerde, yeni malik tarafından tahliye talebinde bulunulabilir.

Evin Satılması Durumunda Kiracı Evden Çıkmak Zorunda Mıdır?

Bir evin satılması, kiracının sözleşmeden doğan haklarını ortadan kaldırmaz. Yeni malik, mülkiyeti devraldığı andan itibaren kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu nedenle kiracı, yalnızca ev satıldı diye evi hemen boşaltmak zorunda değildir.

Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, yeni malike belirli şartlarla tahliye davası açma hakkı tanımaktadır. Buna göre; yeni malik, evi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma ihtiyacı varsa, mülkiyeti edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak şartıyla, altı ay sonra açacağı dava ile tahliye talep edebilir.

Önemli olan husus, yeni malikin ihtiyaç iddiasının samimi, gerçek ve zorunlu olmasıdır. Mahkeme, dava sürecinde bu ihtiyacın gerçekten mevcut olup olmadığını araştırır. Yalnızca yatırım amacıyla ev alan bir malik, kiracıyı hemen tahliye ettiremez.

Kiracı, bu süreçte yasal koruma altındadır. Tahliye kararı verilene kadar evde oturmaya devam edebilir. Ortalama dava süresinin birkaç ay ile bir yıl arasında değişebileceği düşünüldüğünde, kiracının evde kalma süresi de uzayabilmektedir.

Sonuç olarak, ev satıldığı için kiracının derhal taşınmazı boşaltması gerekmez. Yalnızca kanunda belirtilen şartların gerçekleşmesi ve mahkeme kararıyla tahliye mümkün hale gelir.

İşyeri Sahibi İşyerini Satarsa Kiracının Hakları Nelerdir?

İşyeri kiracılarının hakları da konut kiracıları gibi Türk Borçlar Kanunu ile güvence altına alınmıştır. Bir işyerinin satılması halinde, kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez; yeni malik mevcut sözleşmenin tarafı olur. Dolayısıyla kiracı, sözleşme süresi boyunca işyerini kullanmaya devam edebilir.

Ancak yeni malikin, işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye talep etme hakkı vardır. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. ve 351. maddeleri uyarınca, yeni malik işyerine kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için ihtiyaç duyuyorsa tahliye davası açabilir. Bu talebin kabul edilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.

Örneğin, yeni malik halihazırda yeterli büyüklükte bir işyerine sahipse, “ihtiyaç” gerekçesiyle açacağı tahliye davası reddedilebilir. Buna karşılık mevcut işyeri işlevsel olarak yetersizse veya iş faaliyetleri açısından dar geliyorsa, ihtiyaç iddiası geçerli kabul edilebilir.

Tahliye davası açılabilmesi için:

• Yeni malik, mülkiyeti edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır.
• Bildirimden sonra altı ay geçtikten sonra dava açabilir.
• Belirli süreli kira sözleşmelerinde ise sürenin bitiminde bir ay içinde dava açılması gerekir.

Sonuç olarak, işyerinin satılması kiracının derhal tahliye edilmesi anlamına gelmez. Yeni malik yalnızca kanunda belirtilen şartlar gerçekleştiğinde tahliye davası açabilir; aksi takdirde kiracı, sözleşme süresi boyunca işyerinde kalmaya devam eder.

Tahliye Davası Sonucunda Tahliyesine Karar Verilen Kiracının Herhangi Bir Hakkı Var Mıdır?

Ev sahibinin evi satması ve yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarak kiracıyı çıkarması halinde dahi, kiracının kanundan doğan bazı hakları korunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi, kiracı lehine önemli bir düzenleme getirmiştir.

Buna göre, gereksinim nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağlayan malik, haklı bir sebep bulunmadıkça:

• Üç yıl geçmedikçe taşınmazı başka bir kiracıya kiralayamaz.
• Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar, aynı şekilde, üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.
• Eski kiracının, yeniden inşa edilen taşınmazı öncelikli kiralama hakkı vardır. Bu hak, kiraya verenin yazılı bildirimi üzerine bir ay içinde kullanılabilir.

Eğer ev sahibi veya yeni malik bu kurallara aykırı hareket ederse, kiracı tazminat davası açma hakkına sahiptir. Kanun, tazminat miktarını da açıkça belirlemiş ve son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminata hükmedileceğini düzenlemiştir.

Örneğin; kiracı yıllık 120.000 TL kira ödüyorsa ve haksız yere tahliye edilip ev üç yıl dolmadan başka birine kiralanırsa, eski kiracı en az 120.000 TL tutarında tazminat talep edebilir.

Bu düzenleme, kötü niyetli tahliyelerin önüne geçmek amacıyla getirilmiştir. Böylece ev sahiplerinin veya yeni malikin, kiracıyı yalnızca daha yüksek kira geliri elde etmek için tahliye etmesinin önüne geçilmiş olur.

Satılan Evde Kiracı Ne Kadar Oturabilir?

Bir taşınmaz satıldığında kiracının otomatik olarak evi boşaltma yükümlülüğü bulunmaz. Yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olur ve sözleşme aynı şartlarla devam eder. Bu nedenle kiracı, sözleşme süresi boyunca evde oturmaya devam edebilir.

Ancak, yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye hakkı saklıdır. Türk Borçlar Kanunu’na göre yeni malik, edinim tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak şartıyla, en erken altı ay sonra tahliye davası açabilir. Bu süre zarfında kiracı evde oturmaya devam eder.

Tahliye davasının açılması, karar verilmesi ve icrası da göz önünde bulundurulduğunda, kiracının evde oturma süresi genellikle bir yıldan daha uzun olabilmektedir. Yani satılan bir evde kiracı, dava açılmadığı sürece sözleşme boyunca; dava açıldığı takdirde ise dava sonuçlanıncaya kadar oturmaya devam edebilir.

Kiracı, dilerse yeni malik ile anlaşarak belirlenen tarihte evi boşaltabilir. Fakat anlaşma olmadığı sürece, mahkeme kararı olmadan kiracının evden çıkarılması mümkün değildir. Bu da kiracının, ev satılsa dahi hukuki olarak önemli ölçüde korunduğunu göstermektedir.

Oturduğu Yer Satılan Kiracının Hakları Nelerdir?

Bir ev veya işyerinin satılması, kiracının mevcut haklarını ortadan kaldırmaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi gereğince, taşınmaz el değiştirse dahi kira sözleşmesi devam eder ve yeni malik kira ilişkisinin tarafı haline gelir. Dolayısıyla kiracı, sırf mülkün satılmış olması sebebiyle evi ya da işyerini boşaltmak zorunda değildir.

Kiracının hakları şu şekilde özetlenebilir:

• Kira sözleşmesinin devamı: Kiracı, sözleşmede belirlenen süre boyunca evde oturmaya devam edebilir. Yeni malik, sözleşmeye taraf olduğundan kira bedeli de ona ödenir.
• Tahliye güvencesi: Yeni malik ancak kanunda düzenlenen hallerde tahliye davası açabilir. İhtiyaç sebebiyle tahliye dışında, sözleşme süresi sona ermeden kiracının çıkarılması mümkün değildir.
• Kötü niyet koruması: Yeni malik, kiracıyı haksız yere tahliye ettirip üç yıl dolmadan taşınmazı başka birine kiralarsa, kiracının tazminat hakkı vardır.
• Depozito hakkı: Kiracının kira başlangıcında ödediği depozito, ev satılsa dahi koruma altındadır ve kiracının taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde teslim etmesi halinde iade edilmelidir.
• Kira bedeli güvencesi: Yeni malik, kira bedelini artırmak için sözleşme süresi dolmadan değişiklik yapamaz. Artış, yalnızca kanunda belirtilen sınırlamalar çerçevesinde mümkündür.

Sonuç olarak, oturduğu yer satılan kiracı, mevcut sözleşmesi sona erene kadar evde veya işyerinde kalmaya devam edebilir. Yeni malikin tek taraflı iradesiyle kiracının çıkarılması mümkün değildir; yalnızca kanuni şartlar oluştuğunda ve mahkeme kararı ile tahliye gündeme gelebilir.

Kiracının Depozito Hakkı

Ev sahibi, evi satmış olsa bile kiracının depozito hakkı kanun tarafından güvence altına alınmıştır. Depozito, Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre en fazla üç aylık kira bedeli tutarında olabilir ve kiracının taşınmaza verebileceği olası zararlar için güvence niteliği taşır.

Depozito bedeli, kural olarak bir bankada kiracı adına açılan vadeli hesaba yatırılmalıdır. Uygulamada çoğu zaman ev sahibine elden teslim edilse de bu yöntem yasal değildir. Depozito, kira ilişkisi sona erdiğinde ve kiracı taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde teslim ettiğinde iade edilmelidir.

Ev satıldığında, yeni malik önceki malikin hak ve borçlarını devralır. Bu nedenle kiracının depozito alacağı da yeni malike karşı ileri sürülebilir. Kiracı, taşınmazı teslim ettikten sonra depozitosunu geri isteme hakkına sahiptir.

Özetle;

• Depozito en fazla üç aylık kira bedeli olabilir.
• Yasal olarak bankada kiracı adına açılan hesapta tutulmalıdır.
• Ev satılsa bile depozito hakkı devam eder ve yeni malikten talep edilebilir.
• Kiracının evi sözleşmeye uygun şekilde teslim etmesi halinde depozito iade edilmek zorundadır.

Bu düzenleme, ev sahibi evi satarsa kiracı hakları arasında en önemli güvencelerden biridir ve kiracının haksız kayıp yaşamasını engellemektedir.

Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları

Bunlardan farklı olarak ev sahibi; kira sözleşmesine konu olan evin mülkiyetini, istediği zaman herhangi bir kişiye devretmesi mümkündür. Sadece mülkiyetin devrinde değil belirli bazı sınırlı ayni hakların tanınmasında da bu durum söz konusu olabilir. Sınırlı ayni hak genel olarak; intifa, üst hakkı veya oturma (sükna) hakkı gibi tapu siciline şerh edilen ve herkese karşı ileri sürülebilen ayni haklardan ibarettir.

Kira sözleşmesi ise şahsi bir hak olup, sadece tarafları ( kiracı ve ev sahibi ) arasında sonuç doğurur. TBK Madde 310’a göre “kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” denilerek kanun hükmü açık bir şekilde durumu netleştirmiştir. Ev sahibi evi satarsa, yeni ev sahibi sözleşmenin tarafı olur. Ayrıca sadece satış durumunda değil, ev sahibinin bağışlaması, ırsen mirasçılara geçmesi, icra yoluyla satılması gibi sebeplerle de ev sahibinin durumu değişebilir. Fakat yukarıda bahsi geçen aynı maddenin devamında “kamulaştırmaya ilişkin hükümleri” saklı tutmuştur. Yani mülkiyet kamulaştırma nedeniyle el değiştirirse, devlet veya ilgili kamu kurum ve kuruluşu otomatik olarak kira sözleşmesinin tarafı olmaz. 

Bunlara rağmen özel bir hükümle bu duruma bir istisna getirilmiştir. TBK Madde 351’ de “kiralananı sonradan edinen yeni malik, onu kendisi, eşi altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa” yeni malik ev sahibinin açacağı bir tahliye davasıyla kira sözleşmesini sonlandırabileceği hükme alınmıştır. Bu kanun hükmüne göre yeni malikin ihtiyacı nedeniyle açabileceği tahliye davası aşağıdaki şartların gerçekleşmesi halinde açılabilir. 

1. Yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu olmalıdır:

İlk şartımıza göre; yukarıda sayılan kişilerin taşınmazı konut veya işyeri olarak kullanma gereksiniminin olmasıdır. Yeni ev sahibi bu sayılan kişilerden başka hiç kimseni ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz, sadece bu kişiler için bu sebebe dayanabilir. Evlatlık da altsoy sayıldığı için; evlatlığın gereksinimi için tahliye talep edilebilir. Yeni malik eski eşinin, nişanlısının veya sevgilisinin gereksinimi nedeniyle de tahliye talebinde bulunamaz. Genellikle miras yoluyla paylara bölünen evin paylı maliklerinden sadece birisinin gereksinimi nedeniyle de tahliye davası açılamaz. 

2. Gereksinim samimi olmalıdır:

Yeni ev sahibi, kiracıdan kira parasını daha fazla almak veya kiracıyı çıkartıp daha yüksek bir parayla başkasıyla anlaşmak amacıyla değil de gerçekten bu eve ihtiyacının olması gerekmektedir. Bu gereksinimin gerçek ve samimi olması aranır. Mesela kendisi kiralık bir konutta ya da akrabalarıyla birlikte veya arkadaşlarıyla oturan birisinin sonradan bir ev alması neticesiyle orada oturmak istemesi için oluşturduğu tahliye talebi gerçek ve samimidir. Bunun gibi, sonradan yürüme engeline sahip olmuş bir kişinin, asansörsüz bir binanın üst katında oturmasına rağmen başka bir dairesinin de asansörlü bir binada olması, tahliye davası için gerçek ve samimi bir neden olarak kabul edilir.

Bu gereksinimi her halükarda değerlendirecek ve takdir edecek makam yargıçtır. Yargıç gereksinim durumunu belirlerken, yeni malikin eşinin, altsoy, üstsoy veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin sosyal, ekonomik, kültürel, mesleki ve sağlık durumlarını göz önünde tutmalıdır. 

3. Tahliye davası, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır

Yeni malikin, gereksinim nedeniyle tahliye davası açması için kiracıya ihtarda bulunması gerekli değildir. Bu ihtar sadece davanın açılması için gereken 1 aylık sürenin önüne geçer

Fakat kanun, bu maddenin yeni ev sahipleri tarafından kötüye kullanılmasının önüne geçmek amacıyla aynı kanunun 355’inci maddesine “kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükme aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” Üç yıl geçmeden kiraya verme yasağını düzenlemiştir. Belirtilen kanuna göre üç yıl boyunda haklı sebep olmaksızın yeni malik tarafından ev başka birisine kiraya verilemez. Haklı sebepten kasıt yeni malikin artık gereksiniminin kalmaması durumları örnek olarak verilebilir. Bu yasağın aşıldığı kiracı tarafından tespit ettirilirse son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmayacak şekilde bir tazminata hükmedilir.

SATILAN EVDE KİRACI NE KADAR OTURABİLİR?

Kanuni olarak evi yeni satın alan ev sahibinin kiracıyı direkt çıkartma gibi bir hakkı yoktur. Hukuki dayanağı olan TBK Madde 310’a göre “kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” denilerek evi satan eski ev sahibi ile kiracının geçmiş tarihte düzenlediği kira sözleşmesinin; evi satın alan yeni malikle de devam edeceğini belirtmektedir. Yani kiracı yasal hükümlere uyarak kirada istediği kadar oturabilir. Fakat hukuk mevzuatı bazı durumlarda bu sınırsız kira ilişkisini sınırlamaktadır.

Bunlara örnek olarak yeni ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye örnek olarak gösterilebilir. TBK Madde 351’de “kiralananı sonradan edinen yeni malik, onu kendisi, eşi altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa” yeni malik ev sahibinin açacağı bir tahliye davasıyla kira sözleşmesini sonlandırabileceği hükme alınmıştır. Yeni malikin bu ihtiyacı samimi ve gerçekçi olmalıdır; yani gerçekten de eve ihtiyacı olmalıdır. Bu ihtiyaç sadece yeni ev sahibinin değil aynı zamanda onun eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin de olduğu takdirde yeni ev sahibi bunlara dayanabilir. Sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı tahliye davası ile kiracıyı tahliye ettirebilir.