KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasına ait belli payları yükleniciye ve üçüncü kişiye devretmeyi, yüklenicinin ise bu pay karşılığında arsa üzerinde bağımsız bölümler yapma ve bağımsız bölümlerden arsa sahibinin payına ait olan kısmı devir borcu altına girdiği bir sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen eser sözleşmesinin bir türüdür.

Bu sözleşmede hem arsa sahibi hem yüklenici belli borçlar altına girmektedir. Arsa sahibi belli bazı bölümleri yükleniciye devretmeli ve yüklenici de taahhüt ettiği bağımsız bölümleri arsa sahibine devretmeli. Ancak sözleşmedeki tek borç bunlar değildir. Müteahhit bağımsız bölümleri arsa sahibine sözleşmede belirtilen şekliyle ve sözleşmede belirtilen zamanda teslim etmelidir. Sözleşmede belirtilen şekliyle veya sözleşmede belirtilen zamanda teslim etmezse arsa sahibi, müteahhide karşı belli bazı haklara sahiptirler.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekle mi tabidir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde ifanın niteliği taşınmaz devri olduğu için Noterlik Kanunu 60. maddeye göre bu sözleşme resmi şekilde yapılmalıdır. Eğer bu sözleşme noterlikçe yapılmamışsa kural olarak geçersiz olur. Ancak mesela, yüklenici inşaatı bitirmiş, teslim edilecek aşamaya getirmişse ve arsa sahibi sözleşmenin geçersizliğini ileri sürüyorsa bu dürüstlük kuralına aykırılık teşkil eder, sözleşme geçerli sayılır.

TARAFLARIN BORÇLARI

1. YÜKLENİCİNİN BORÇLARI

1.A. BAĞIMSIZ BÖLÜM YAPMA BORCU

Yüklenici sözleşmede belirtilen sürede ve sözleşmede belirtilen şekilde bağımsız bölümleri yapma borcu altındadır.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 471’e göre “Yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır.”

TBK madde 471/2’ye göre “Yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır.”

1.B BİZZAT YAPMA BORCU

TBK madde 471/3’e göre “Yüklenici, meydana getirilecek eseri doğrudan doğruya kendisi yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür. Ancak, eserin meydana getirilmesinde yüklenicinin kişisel özellikleri önem taşımıyorsa, işi başkasına da yaptırabilir.”

Yüklenici, yapacağı inşaatı bizzat yapmalıdır. Ancak işin niteliğine göre kişisel özellikler önem arz etmiyorsa yüklenici işi başkasına da yaptırabilir. Yüklenici inşaatı yaparken yanında başkalarını çalıştırabileceği gibi işi alt yükleniciye de verebilir. İşi yapmada kişisel özellik önem arz etmiyorsa alt yükleniciye verirken arsa sahibinin rızası aranmaz. Ancak aksi durumda arsa sahibinin rızası aranır.

Yüklenici ile arsa sahibi arasında sözleşmede belirtilen unsurların anlaşılmaması veya yanlış anlaşılması nedeniyle birtakım problemler ortaya çıkabilmektedir. Bu problemler boya markası, parke markası, kalitesi gibi konularda olabilmektedir.

Yüklenici yükümlülüklerin bir veya birkaçına aykırı davrandığı takdirde Türk Borçlar Kanunu madde 474 ve devamındaki ayıp hükümlerine müracaat edilir.

TBK madde 474 “İş sahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır.”

1.C SADAKAT VE ÖZEN BORCU

TBK madde 471’ e göre “Yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. Yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır.”

Müteahhit eseri meydana getirirken sadakat ve özen borcuna uygun davranmalıdır. Arsa sahibinin zararına hareket etmemelidir.

Müteahhit eseri meydana getirirken basiretli bir yüklenici gibi hareket etmelidir. Makul, dürüst, alanında uzman yüklenici gibi davranmalıdır. Eser süresinde bitirilmeli, sözleşmede belirtilen koşullara uygun hareket edilmelidir.

1.D ARAÇ GEREÇ SAĞLAMA BORCU

TBK madde 471/4’e göre “Aksine âdet veya anlaşma olmadıkça yüklenici, eserin meydana getirilmesi için kullanılacak olan araç ve gereçleri kendisi sağlamak zorundadır.”

Araç gereç müteahhidin inşaatı yapmada kullanacağı malzemelerdir. İnşaat tamamlandıktan sonra mülkiyeti müteahhitte kalacak olan şeylerdir. Mesela iş makineleri, kalıp malzemeleri araç gereç kapsamındadır. 

Malzeme ise araç gereçten farklıdır. İnşaat tamamlandıktan sonra inşaatın bünyesinde kalan şeylerdir. Mesela çimento, tuğla, boya malzemeye örnek olarak gösterilebilir. Kanunda malzemeyi kimin sağlayacağı hakkında bir düzenleme yoktur. Ancak uygulamada genellikle malzemeyi müteahhit sağlamaktadır. Müteahhit malzemeyi sözleşmede belirtilen niteliklere uygun şekilde sağlamalı sözleşmede malzemenin niteliğiyle ilgili bir düzenleme yoksa da malzemenin orta kalitenin altında olmaması gerekmektedir. 

AYIP SEBEBİYLE SORUMLULUK

TBK madde 475’e göre ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hallerde iş sahibinin belli seçimlik hakları vardır. Bu haklar şu şekildedir:

         1. Eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.

2. Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme.

3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme.

İş sahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır.

Eser, iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.

TBK madde 476’ ya göre “Eserin ayıplı olması, yüklenicinin açıkça yaptığı ihtara karşın, iş sahibinin verdiği talimattan doğmuş bulunur veya herhangi bir sebeple iş sahibine yüklenebilecek olursa iş sahibi, eserin ayıplı olmasından doğan haklarını kullanamaz.”

Mesela inşaatta arsa sahibinin istediği malzeme nedeniyle bir ayıp ortaya çıkmışsa bu ayıp müteahhide yüklenemez ve arsa sahibi buna ilişkin seçimlik haklarını kullanamaz.

TBK madde 477’ ye göre “Eserin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra, yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur; ancak, onun tarafından kasten gizlenen ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıplar için sorumluluğu devam eder.

İş sahibi, gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, eseri kabul etmiş sayılır.

Eserdeki ayıp sonradan ortaya çıkarsa iş sahibi, gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorundadır; bildirmezse eseri kabul etmiş sayılır.”

Arsa sahibi eseri kabul ettikten sonra müteahhit sorumluluktan kurtulur. Ancak müteahhittin kasten gizlediği veya usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıplar için sorumluluk sona ermez. Eserdeki ayıp sonradan ortaya çıkarsa arsa sahibi bu ayıbı gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür, bildirmediği takdirde eseri bu haliyle kabul etmiş sayılır.

YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ

Temerrüt, TBK madde 117’ ye göre “Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Borcun ifa edileceği gün, birlikte belirlenmiş veya sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak taraflardan biri usulüne uygun bir bildirimde bulunmak suretiyle belirlemişse, bu günün geçmesiyle; haksız fiilde fiilin işlendiği, sebepsiz zenginleşmede ise zenginleşmenin gerçekleştiği tarihte borçlu temerrüde düşmüş olur. Ancak sebepsiz zenginleşenin iyiniyetli olduğu hâllerde temerrüt için bildirim şarttır.”

Yüklenici eseri sözleşmede belirtilen tarihte tamamlayıp teslim edemezse temerrüde düşmüş olur.

TBK madde 123’e göre “Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde diğeri, borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hâkimden isteyebilir.”

TBK madde 125’ e göre “Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.”

ARSA SAHİBİNİN BORÇLARI 

Arsayı Teslim Etme Borcu

Arsa sahibinin asıl borcu arsayı teslim etmektir. Arsa sahibi, arsayı hiçbir sorun olmadan teslim etmelidir.

TBK madde 472/3’ e göre “Eser meydana getirilirken, iş sahibinin sağladığı malzemenin veya eserin yapılması için gösterdiği yerin ayıplı olduğu anlaşılır veya eserin gereği gibi ya da zamanında meydana getirilmesini tehlikeye düşürecek başka bir durum ortaya çıkarsa, yüklenici bu durumu hemen iş sahibine bildirmek zorundadır; bildirmezse bundan doğacak sonuçlardan sorumlu olur.”

Müteahhide arsanın ayıplı olması halinde bildirim yükümlülüğü getirilmiştir.

Arsa Payını Devir Borcu

Arsa payını devir borcu müteahhidin işi tamamlayıp devretmesiyle muaccel hale gelir. Bu işin sözleşmede belirtilen koşullara uygun şekilde yerine getirilmesi ve teslim edilmesi gerekmektedir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit mülkiyete sahip olmasa da bağımsız bölümleri üçüncü kişilerle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yaparak satabilir. Müteahhit edimini yerine getirmezse üçüncü kişilere karşı tazminat sorumluluğu doğar.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE TEKNİK ŞARTNAME

Teknik şartname arsa sahibi ile müteahhit arasında problem doğmaması adına önemlidir. Teknik şartnamenin olabildiğince ayrıntılı yazılması gerekir. Teknik şartnamenin hazırlanması aşamasında bu konuda yetkin bir mimarın, avukatın yardımının alınması önem arz ermektedir. Teknik şartnamede inşaatın yapımında kullanılacak malzemeler, inşaatın nasıl yapılacağı gibi hususlar düzenlenir. Teknik şartname yapılmaması durumunda veya inşaatta kullanılacak malzemelerin, inşaatın nasıl yapılacağının belirlenmemesi durumunda ortaya bazı problemler çıkabiliyor. Mesela müteahhit, mutfak mermerlerini X markasından yaparken arsa sahibi Y markasından isteyebilir. Bu şekilde sıkıntıların çıkmaması adına arsa sahibinin ve müteahhidin ayrıntılı bir şekilde teknik şartname hazırlamasında büyük fayda vardır.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN ÇIKAN UYUŞMAZLIKLARDA GÖREVLİ MAHKEME

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 25.09.2018 tarihli 2018/1607 esas ve 2018/3413 karar sayılı ilamına göre, “…kat karşılığı inşaat sözleşmeleri anılan Yasa uyarınca tüketici işlemi kabul edilmemekte ve davaların genel mahkemede görülmesi gerektiği yönünde değerlendirme yapılmaktadır. Bu nedenle, mahkemece davanın Asliye Hukuk Mahkemesinde görülmesi gerekmesi sebebiyle dava şartı yokluğundan davanın reddi gerekirken, davanın esasının incelenip sonuçlandırılması hatalı olmuş, kararın bu sebeple bozulması uygun bulunmuştur.”

Yargıtay kararında da belirtildiği üzere Asliye Hukuk Mahkemeleri görevli mahkemedir.

SIKÇA SORULAN SORULAR

1. Eserin ayıplı olması durumunda arsa sahibi ne yapmalıdır?

Arsa sahibi eseri teslimden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz gözden geçirmeli ve ayıpları varsa bunu uygun süre içinde müteahhide bildirmelidir. Bu bildirimin, ihbarın noter aracılığıyla yapılması gerekir. Uygun süre içinde bildirmediği takdirde arsa sahibi eseri kabul etmiş sayılır ve müteahhidi sorumlu tutamaz. Ancak müteahhittin sakladığı gizli ayıplar nedeniyle müteahhit sorumluluktan kurtulamaz.

2. Eserin ayıplı olmaması arsa sahibi hangi haklara sahiptir?

– Sözleşmeden dönme

-Bedelden indirim isteme

-Eserin ücretsiz onarılmasını isteme

Ve tazminat isteme hakkı saklıdır.

3. Eserin ayıplı olmasından doğan hakların zamanaşımı kaç yıldır?

Teslim tarihinden başlayarak taşınmaz yapılarda 5 yıl ve yüklenicinin ağır kusuru varsa 20 yıl geçmekle zamanaşımına uğrar.

Zamanaşımı gibi nedenlerle hak kayıplarına uğramamak adına bu konuda uzman avukata danışmanız sizin için en doğru tercih olacaktır.

4.Kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığı takdirde hangi hukuki sonuçlar doğar?

Bu sözleşme geçersiz olur ancak bu geçersizlik dürüstlük kuralına aykırı sonuçlar doğuruyorsa geçersizlik sonucu doğmayacaktır. Dürüstlük kuralına aykırılıktan kasıt ise örneğin; müteahhit inşaatı bitirme aşamasına geldiğinde arsa sahibi resmi şekle aykırılığı ileri sürüyorsa bu dürüstlük kuralına aykırılık teşkil eder, sözleşme geçersiz olmaz.

5. Teknik şartnamelerde dikkat edilmesi gereken hususlar nelerdir?

Teknik şartnameler, yanlış anlaşılmaya sebebiyet vermeyecek şekilde açık ve anlaşılır biçimde yazılmalıdır. Teknik şartnamede yazılan hususlar yanlış anlaşılmaya sebebiyet verirse ayıp ortaya çıkacaktır. Bu yüzden teknik şartnamenin alanında uzman bir mimara, avukata yazdırılması gerekmektedir.

İlginizi Çekebilir: Kambiyo Senetlerine Özgü Haciz Yolu İle Takip