Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasına ait belli payları yükleniciye ve üçüncü kişiye devretmeyi, yüklenicinin ise bu pay karşılığında arsa üzerinde bağımsız bölümler yapma ve bağımsız bölümlerden arsa sahibinin payına ait olan kısmı devir borcu altına girdiği bir sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen eser sözleşmesinin bir türüdür.

Bu sözleşmede hem arsa sahibi hem yüklenici belli borçlar altına girmektedir. Arsa sahibi belli bazı bölümleri yükleniciye devretmeli ve yüklenici de taahhüt ettiği bağımsız bölümleri arsa sahibine devretmeli. Ancak sözleşmedeki tek borç bunlar değildir. Müteahhit bağımsız bölümleri arsa sahibine sözleşmede belirtilen şekliyle ve sözleşmede belirtilen zamanda teslim etmelidir. Sözleşmede belirtilen şekliyle veya sözleşmede belirtilen zamanda teslim etmezse arsa sahibi, müteahhide karşı belli bazı haklara sahiptirler.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun genel hüküm ilkelerine dayanan, yap-sat sektörü ve taşınmaz geliştirme faaliyetlerinde sıklıkla kullanılan sözleşme türlerinden biridir. Bu sözleşme, bir tarafın arsa sahibi, diğer tarafın ise yüklenici olduğu ve yüklenicinin arsa üzerinde inşaat yaparak belli bir kısmını arsa sahibine devretmeyi taahhüt ettiği bir ilişkiyi düzenler. Görüldüğü üzere, bu sözleşme türünde taraflar arasında hem taşınmaz mülkiyetine ilişkin devri düzenleyen bir özellik hem de eser sözleşmesi niteliği bulunmaktadır. Yargıtay kararlarına göre, bu tür sözleşmelerin niteliği karma sözleşme olarak kabul edilmektedir. 

Örnek bir sözleşme hazırlamak gerekirse başlıca şu hususlar öne çıkacaktır:

“Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Taraflar

Arsa Sahibi​: [Adı, Soyadı, Adres]

Müteahhit​: [Firma Adı, Yetkili Adı, Adres]

Sözleşmenin Konusu

Arsa sahibine ait ………. (Adres) üzerinde, tarafların belirlediği (Paylaşım Oranı)doğrultusunda kat karşılığı inşaat yapılmasıdır.

Tarafların Yükümlülükleri

Arsa Sahibi: Arsanın yasal durumunu temizleyip teslim etmekle yükümlüdür.

Müteahhit: Tüm resmi izinleri alarak inşaata başlar ve sözleşme şartlarına uygun şekilde projeyi tamamlar.

Paylaşım

İnşaat sonucu elde edilecek bağımsız bölümler, taraflar arasında (Müteahhit: %…, Arsa Sahibi: %….) oranında paylaşılacaktır.

İnşaat Başlama ve Teslim Süresi

İnşaata başlama: Projelerin onaylanması ve arsanın tesliminden itibaren …. gün içinde.

Teslim süresi: …. ay.

Gecikme ve Mücbir Sebepler

Müteahhit, gecikme durumunda cezai tazminat öder. Mücbir sebeplerin varlığı halinde süre uzatımı sağlanır.

Garanti Süresi

Yapılar teslim tarihinden itibaren …. yıl boyunca garantilidir.

İhtilaflar

Anlaşmazlıklar öncelikle arabuluculuk yoluyla çözülür. Anlaşma sağlanamazsa mahkemeler yetkilidir.

Son Hükümler

Taraflar yazılı onay olmadan haklarını devredemez.

Yürürlük Tarihi

Sözleşme, tarafların imzasıyla yürürlüğe girer.”

Tarafımızca bilinmektedir ki, bu tür sözleşmelerde örnek metinlerin dikkatle incelenmesi, her iki tarafın da hak ve yükümlülüklerinin açıkça belirlenmesi gereklidir. Nitekim yukarıda sunduğumuz kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği yalnızca genel bir çerçeve mahiyetindedir. Başka deyişle; yüklenicinin inşaatı hangi sürede tamamlayacağı, arsa sahibine teslim edilecek bağımsız bölümlerin sayısı ve nitelikleri gibi hususlar detaylı bir şekilde düzenlenmelidir. Aksi takdirde, ileride çıkabilecek uyuşmazlıklar, Yargıtay’ın iş yükü dikkate alındığında, her iki taraf için de ciddi maddi ve manevi kayıplara yol açabilir. Bu nedenle söz konusu sözleşmenin hazırlanması aşamasında uzman bir avukattan destek alınmasını şiddetle tavsiye etmekteyiz.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, hukuki sonuçları itibarıyla tarafların hak ve yükümlülüklerini doğrudan etkileyen bir işlemdir. Taraflar arasında yapılan sözleşmenin feshi, genellikle sözleşmenin ifa edilmemesi, süresinde tamamlanmaması veya ayıplı işler yapılması gibi durumlarda gündeme gelir. 

Türk Borçlar Kanunu’nun 112 ve devamı maddeleri, sözleşmeye aykırılık durumlarında feshi düzenleyen genel hükümlerdir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, tek taraflı irade beyanıyla gerçekleşemez. Hukuki dayanaklara göre, fesih için mutlaka haklı bir nedenin bulunması gerekir. Örneğin, yüklenicinin taahhüt ettiği bağımsız bölümleri sözleşmede belirtilen süre içinde teslim etmemesi veya inşaatı mevzuata aykırı şekilde yapması durumunda, arsa sahibi fesih hakkını kullanabilir. 

Açıklamalarımız özetlenecek olursa; fesih işleminin hukuka uygun olarak gerçekleştirilmesi, özellikle taşınmaz devrini içeren sözleşmelerde, büyük önem arz etmektedir. Zira aksi takdirde, haksız fesih iddiaları sonucunda tarafların karşılıklı olarak tazminat yükümlülüğü altına girmesi söz konusu olabilir. Bu nedenle, fesih sürecinde uzman bir hukukçu desteği alınması ve sözleşmenin hükümlerine uygun hareket edilmesi tavsiye edilmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şekil Şartı

İrdeleme konusu bu sözleşmenin geçerli olması için mutlaka yazılı şekilde yapılması ve arsa sahibinin taşınmaz üzerindeki paylarını yükleniciye devretmeyi taahhüt etmesi durumunda resmi şekilde düzenlenmesi gerekmektedir. Türk Medeni Kanunu’nun 706. Maddesi ve Türk Borçlar Kanunu’nun 237. Maddesi uyarınca, taşınmaz devrini içeren tüm sözleşmeler resmi şekle tabidir. 

“TMK Madde 706 – Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.

TBK Madde 237 – Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.”

Görülüyor ki, resmi şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmeler hukuken geçersiz sayılır ve taraflar için herhangi bir bağlayıcılığı bulunmaz. 

Sonuç olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde şekil şartı, tarafların hak kaybına uğramaması ve uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Tarafımızca bilinmektedir ki, resmi şekil şartına uygun olmayan sözleşmelerin ileride mahkemede geçerli bir dayanak olarak kullanılması mümkün değildir. Bu nedenle, tarafların sözleşme düzenlerken hukuki danışmanlık alması ve tapu müdürlükleri veya noterler nezdinde işlemlerini gerçekleştirmesi gerekmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Geçerlilik Tarihi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerlilik tarihi, taraflar arasında yapılan sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 1. Maddesine göre, sözleşmeler tarafların iradelerine dayalı olarak hüküm ve sonuç doğurur. 

“TBK MADDE 1- Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur.

İrade açıklaması, açık veya örtülü olabilir.”

Bu nedenle, sözleşmenin başlangıç tarihi ve geçerlilik süresinin net bir şekilde belirlenmesi önemlidir. Aksi takdirde, taraflar arasında süreye bağlı uyuşmazlıkların ortaya çıkması muhtemeldir.

Açıklasak da tekrar belirtmekte fayda gördüğümüz husus: Yüklenicinin inşaatı taahhüt ettiği süre içinde tamamlamaması durumunda, arsa sahibi fesih veya tazminat taleplerinde bulunabileceğidir.

Süreye ilişkin uyuşmazlıkların önlenmesi için, tarafların inşaat sürecine dair detaylı bir iş planı oluşturması ve bu planı sözleşmeye eklemesi önerilmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapuya Şerh

Türk Medeni Kanunu’nun 1009. Maddesi uyarınca, şahsi hakların korunması amacıyla tapu siciline şerh verilebilir. 

“Madde 1009- Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. 

Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.”

Bu bağlamda, kat karşılığı inşaat sözleşmesi de, tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerini düzenleyen bir sözleşme olduğu için tapuya şerh edilmesi mümkündür. Şerh işlemi, üçüncü kişilere karşı sözleşmeden doğan hakların korunmasını sağlar. Örneğin; yüklenici, arsa üzerinde inşaat faaliyetini sürdürürken, arsa sahibinin taşınmazını bir başkasına devretmesi halinde dahi sözleşmeden doğan haklarını koruma altına alabilir. Bu, yüklenicinin işini güvence altında yapmasını sağlar. Fakat önemle belirtmek gerekir ki; şerh, ayni bir hak doğurmaz; yalnızca sözleşmeden kaynaklanan hakların üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlar. Tarafımızca bilinmektedir ki, şerh edilmemiş bir sözleşme, üçüncü kişilere karşı hüküm ifade etmez ve bu durum ileride hak kayıplarına yol açabilir. Detaylı bilgi için tarafımıza ulaşınız. 

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şerhi Satışa Engel mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, taşınmazın satılmasına engel teşkil etmez. Türk Medeni Kanunu’nun 1009. Maddesine göre, tapu siciline işlenen şerh, yalnızca şerh edilen hakkın korunmasını sağlar ve taşınmazın satışını veya devrini doğrudan engellemez.

“Madde 1009- Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. 

Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.”

Anlaşılıyor ki; şerhli bir taşınmazı satın alan üçüncü kişiler, şerhten kaynaklanan yükümlülüklere uymak zorundadır. Bu nedenle şerh, her ne kadar satışa engel olmasa da fiilen satış sürecini zorlaştırabilir.

Örneğin, yüklenici tarafından inşaatın tamamlanması ve bağımsız bölümlerin teslim edilmesi gibi yükümlülükler yerine getirilmeden, arsa sahibinin taşınmazı devretmesi durumunda, yüklenicinin hakları yeni malik üzerinde devam eder. Bu durum, taşınmaz alıcısının mülkiyet hakkını sınırlayabilir ve olası hukuki ihtilaflara yol açabilir. Başka deyişle şerh, alıcılar açısından caydırıcı bir etki yaratabilir. 

Tarafımızca bilinmektedir ki, yüklenicinin haklarını güvence altına almak için yapılan bu işlem, aynı zamanda arsa sahibini de sorumluluk altında bırakır. Arsa sahiplerinin, taşınmazlarını şerhli şekilde devrederken bu durumu alıcılara bildirmesi hukuki güvenlik açısından önemlidir. Aksi takdirde, yeni malik ile yüklenici arasında uyuşmazlıkların ortaya çıkması kaçınılmaz olur.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapu İptali ve Tescil Davası Zamanaşımı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımı süresi, Türk Borçlar Kanunu’nun 146. Maddesine göre belirlenir. Bu maddeye göre, sözleşmeden doğan alacak hakları için genel zamanaşımı süresi 10 yıldır. 

“MADDE 146- Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir.”

Ancak, belirtmekte fayda vardır ki belirli durumlarda sözleşme hükümlerine veya somut olayın özelliklerine göre farklı süreler uygulanabilir. 

Bu 10 yıllık zamanaşımı süresinin başlangıcı, taraflar arasında yapılan sözleşmede öngörülen ifa tarihine göre belirlenecektir. Eğer sözleşmede açık bir tarih belirtilmemişse, yüklenicinin veya arsa sahibinin edimini ifa etmesi gereken tarihten itibaren süre işlemeye başlayacaktır. 

Tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımı süresine dikkat edilmesi, hak kayıplarını önlemek açısından kritik bir öneme sahiptir. Bu bağlamda, tarafların hukuki destek alarak sözleşme şartlarına ve zamanaşımı sürelerine uygun şekilde hareket etmeleri gerekmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekle mi tabidir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde ifanın niteliği taşınmaz devri olduğu için Noterlik Kanunu 60. maddeye göre bu sözleşme resmi şekilde yapılmalıdır. Eğer bu sözleşme noterlikçe yapılmamışsa kural olarak geçersiz olur. Ancak mesela, yüklenici inşaatı bitirmiş, teslim edilecek aşamaya getirmişse ve arsa sahibi sözleşmenin geçersizliğini ileri sürüyorsa bu dürüstlük kuralına aykırılık teşkil eder, sözleşme geçerli sayılır.

Tarafların Borçları

1. YÜKLENİCİNİN BORÇLARI

1.A. BAĞIMSIZ BÖLÜM YAPMA BORCU

Yüklenici sözleşmede belirtilen sürede ve sözleşmede belirtilen şekilde bağımsız bölümleri yapma borcu altındadır.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 471’e göre “Yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır.”

TBK madde 471/2’ye göre “Yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır.”

1.B BİZZAT YAPMA BORCU

TBK madde 471/3’e göre “Yüklenici, meydana getirilecek eseri doğrudan doğruya kendisi yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür. Ancak, eserin meydana getirilmesinde yüklenicinin kişisel özellikleri önem taşımıyorsa, işi başkasına da yaptırabilir.”

Yüklenici, yapacağı inşaatı bizzat yapmalıdır. Ancak işin niteliğine göre kişisel özellikler önem arz etmiyorsa yüklenici işi başkasına da yaptırabilir. Yüklenici inşaatı yaparken yanında başkalarını çalıştırabileceği gibi işi alt yükleniciye de verebilir. İşi yapmada kişisel özellik önem arz etmiyorsa alt yükleniciye verirken arsa sahibinin rızası aranmaz. Ancak aksi durumda arsa sahibinin rızası aranır.

Yüklenici ile arsa sahibi arasında sözleşmede belirtilen unsurların anlaşılmaması veya yanlış anlaşılması nedeniyle birtakım problemler ortaya çıkabilmektedir. Bu problemler boya markası, parke markası, kalitesi gibi konularda olabilmektedir.

Yüklenici yükümlülüklerin bir veya birkaçına aykırı davrandığı takdirde Türk Borçlar Kanunu madde 474 ve devamındaki ayıp hükümlerine müracaat edilir.

TBK madde 474 “İş sahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır.”

1.C SADAKAT VE ÖZEN BORCU

TBK madde 471’ e göre “Yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. Yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır.”

Müteahhit eseri meydana getirirken sadakat ve özen borcuna uygun davranmalıdır. Arsa sahibinin zararına hareket etmemelidir.

Müteahhit eseri meydana getirirken basiretli bir yüklenici gibi hareket etmelidir. Makul, dürüst, alanında uzman yüklenici gibi davranmalıdır. Eser süresinde bitirilmeli, sözleşmede belirtilen koşullara uygun hareket edilmelidir.

1.D ARAÇ GEREÇ SAĞLAMA BORCU

TBK madde 471/4’e göre “Aksine âdet veya anlaşma olmadıkça yüklenici, eserin meydana getirilmesi için kullanılacak olan araç ve gereçleri kendisi sağlamak zorundadır.”

Araç gereç müteahhidin inşaatı yapmada kullanacağı malzemelerdir. İnşaat tamamlandıktan sonra mülkiyeti müteahhitte kalacak olan şeylerdir. Mesela iş makineleri, kalıp malzemeleri araç gereç kapsamındadır. 

Malzeme ise araç gereçten farklıdır. İnşaat tamamlandıktan sonra inşaatın bünyesinde kalan şeylerdir. Mesela çimento, tuğla, boya malzemeye örnek olarak gösterilebilir. Kanunda malzemeyi kimin sağlayacağı hakkında bir düzenleme yoktur. Ancak uygulamada genellikle malzemeyi müteahhit sağlamaktadır. Müteahhit malzemeyi sözleşmede belirtilen niteliklere uygun şekilde sağlamalı sözleşmede malzemenin niteliğiyle ilgili bir düzenleme yoksa da malzemenin orta kalitenin altında olmaması gerekmektedir. 

AYIP SEBEBİYLE SORUMLULUK

TBK madde 475’e göre ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hallerde iş sahibinin belli seçimlik hakları vardır. Bu haklar şu şekildedir:

         1. Eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.

2. Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme.

3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme.

İş sahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır.

Eser, iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.

TBK madde 476’ ya göre “Eserin ayıplı olması, yüklenicinin açıkça yaptığı ihtara karşın, iş sahibinin verdiği talimattan doğmuş bulunur veya herhangi bir sebeple iş sahibine yüklenebilecek olursa iş sahibi, eserin ayıplı olmasından doğan haklarını kullanamaz.”

Mesela inşaatta arsa sahibinin istediği malzeme nedeniyle bir ayıp ortaya çıkmışsa bu ayıp müteahhide yüklenemez ve arsa sahibi buna ilişkin seçimlik haklarını kullanamaz.

TBK madde 477’ ye göre “Eserin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra, yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur; ancak, onun tarafından kasten gizlenen ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıplar için sorumluluğu devam eder.

İş sahibi, gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, eseri kabul etmiş sayılır.

Eserdeki ayıp sonradan ortaya çıkarsa iş sahibi, gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorundadır; bildirmezse eseri kabul etmiş sayılır.”

Arsa sahibi eseri kabul ettikten sonra müteahhit sorumluluktan kurtulur. Ancak müteahhittin kasten gizlediği veya usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıplar için sorumluluk sona ermez. Eserdeki ayıp sonradan ortaya çıkarsa arsa sahibi bu ayıbı gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür, bildirmediği takdirde eseri bu haliyle kabul etmiş sayılır.

YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ

Temerrüt, TBK madde 117’ ye göre “Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Borcun ifa edileceği gün, birlikte belirlenmiş veya sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak taraflardan biri usulüne uygun bir bildirimde bulunmak suretiyle belirlemişse, bu günün geçmesiyle; haksız fiilde fiilin işlendiği, sebepsiz zenginleşmede ise zenginleşmenin gerçekleştiği tarihte borçlu temerrüde düşmüş olur. Ancak sebepsiz zenginleşenin iyiniyetli olduğu hâllerde temerrüt için bildirim şarttır.”

Yüklenici eseri sözleşmede belirtilen tarihte tamamlayıp teslim edemezse temerrüde düşmüş olur.

TBK madde 123’e göre “Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde diğeri, borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hâkimden isteyebilir.”

TBK madde 125’ e göre “Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.”

ARSA SAHİBİNİN BORÇLARI 

Arsayı Teslim Etme Borcu

Arsa sahibinin asıl borcu arsayı teslim etmektir. Arsa sahibi, arsayı hiçbir sorun olmadan teslim etmelidir.

TBK madde 472/3’ e göre “Eser meydana getirilirken, iş sahibinin sağladığı malzemenin veya eserin yapılması için gösterdiği yerin ayıplı olduğu anlaşılır veya eserin gereği gibi ya da zamanında meydana getirilmesini tehlikeye düşürecek başka bir durum ortaya çıkarsa, yüklenici bu durumu hemen iş sahibine bildirmek zorundadır; bildirmezse bundan doğacak sonuçlardan sorumlu olur.”

Müteahhide arsanın ayıplı olması halinde bildirim yükümlülüğü getirilmiştir.

Arsa Payını Devir Borcu

Arsa payını devir borcu müteahhidin işi tamamlayıp devretmesiyle muaccel hale gelir. Bu işin sözleşmede belirtilen koşullara uygun şekilde yerine getirilmesi ve teslim edilmesi gerekmektedir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit mülkiyete sahip olmasa da bağımsız bölümleri üçüncü kişilerle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yaparak satabilir. Müteahhit edimini yerine getirmezse üçüncü kişilere karşı tazminat sorumluluğu doğar.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE TEKNİK ŞARTNAME

Teknik şartname arsa sahibi ile müteahhit arasında problem doğmaması adına önemlidir. Teknik şartnamenin olabildiğince ayrıntılı yazılması gerekir. Teknik şartnamenin hazırlanması aşamasında bu konuda yetkin bir mimarın, yardımının alınması önem arz ermektedir. Teknik şartnamede inşaatın yapımında kullanılacak malzemeler, inşaatın nasıl yapılacağı gibi hususlar düzenlenir. Teknik şartname yapılmaması durumunda veya inşaatta kullanılacak malzemelerin, inşaatın nasıl yapılacağının belirlenmemesi durumunda ortaya bazı problemler çıkabiliyor. Mesela müteahhit, mutfak mermerlerini X markasından yaparken arsa sahibi Y markasından isteyebilir. Bu şekilde sıkıntıların çıkmaması adına arsa sahibinin ve müteahhidin ayrıntılı bir şekilde teknik şartname hazırlamasında büyük fayda vardır.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN ÇIKAN UYUŞMAZLIKLARDA GÖREVLİ MAHKEME

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 25.09.2018 tarihli 2018/1607 esas ve 2018/3413 karar sayılı ilamına göre, “…kat karşılığı inşaat sözleşmeleri anılan Yasa uyarınca tüketici işlemi kabul edilmemekte ve davaların genel mahkemede görülmesi gerektiği yönünde değerlendirme yapılmaktadır. Bu nedenle, mahkemece davanın Asliye Hukuk Mahkemesinde görülmesi gerekmesi sebebiyle dava şartı yokluğundan davanın reddi gerekirken, davanın esasının incelenip sonuçlandırılması hatalı olmuş, kararın bu sebeple bozulması uygun bulunmuştur.”

Yargıtay kararında da belirtildiği üzere Asliye Hukuk Mahkemeleri görevli mahkemedir.

SIKÇA SORULAN SORULAR