Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu İptal ve Tescil Davası özelinde bilindiği üzere taşınmazlarda mülkiyet, taraflar arasında resmi yazılı olarak yapılan bir sözleşme sonrası anılan taşınmazın alıcı adına tescil edilmesi ile intikal eder. Aynı durum irtifak hakları gibi diğer ayni haklar için de geçerlidir. Tapu kütüğüne yapılan tescil işlemi ayni hakların kazanılması bakımından bir geçerlilik koşulu iken bir diğer açıdan aleniyet (açıklık) işlevi de görür. Yani tescil ile hem devir işlemi geçerlilik kazanır hem de tapu kütüğünü inceleyen her ilgili söz konusu taşınmazın kimin adına kayıtlı olduğunu, ne zaman ve kimden devralındığını, taşınmaz üzerindeki sınırlama ve diğer şerhleri vs. görmek imkanına sahiptir. Kural olarak tapu kayıtlarında bir yanlışlık olması beklenmez. Ancak buna rağmen değişik sebeplerle (ehliyetsizlik, muris muvazaası, sahte vekalet, emredici hukuk kurallarına aykırılık vs.) tapu kütüğüne yapılan tescilin yolsuz (hukuka aykırı) olması mümkündür. Yine kazandırıcı zamanaşımı süresi sonunda taşınmazın bir başkası adına tescili gibi bir taleple dava açılması da gündeme gelebilir. İşte bu gibi durumlarda tapu kütüğündeki kaydın düzeltilmesi gereklidir. Tapu iptal ve tescil davası da bu gibi amaçlarla açılmaktadır.

Tapu İptal ve Tescil Davası Belirsiz Alacak

Uygulamada tapu iptalinin mümkün olmadığı durumlarda TMK 1007’ nci madde hükmü çerçevesinde açılacak davaların “belirsiz alacak” davası olarak açılıp açılamayacağı hususu tereddüde sebep olmaktadır.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Belirsiz Alacak” başlıklı 107’ nci maddesi hükmü şu şekildedir:

“Davanın açıldığı tarihte alacağın miktarını yahut değerini tam ve kesin olarak belirleyebilmesinin kendisinden beklenemeyeceği veya bunun imkânsız olduğu hâllerde, alacaklı, hukuki ilişkiyi ve asgari bir miktar ya da değeri belirtmek suretiyle belirsiz alacak davası açabilir.

(Değişik:22/7/2020-7251/7 md.) Karşı tarafın verdiği bilgi veya tahkikat sonucu alacağın miktarı veya değerinin tam ve kesin olarak belirlenebilmesi mümkün olduğunda, hâkim tarafından tahkikat sona ermeden verilecek iki haftalık kesin süre içinde davacı, iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın talebini tam ve kesin olarak belirleyebilir. Aksi takdirde dava, talep sonucunda belirtilen miktar veya değer üzerinden görülüp karara bağlanır.” (m. 107)

Bu hüküm çerçevesinde denilebilir ki, belirsiz alacak davası istisnai mahiyette olup ancak ve ancak dava değerinin belirlenmesinin davacı için objektif olarak beklenemez olduğu durumlara mahsustur. Bu sebeple değerinin tespit edilmesi mümkün olan taşınmazlara ilişkin söz konusu dava açılırken bu davanın belirsiz alacak davası olarak açılmasına hukuken olanak bulunmamaktadır. Nitekim Yargıtay da vermiş olduğu bir kararında aynı hususu ifade etmiştir:

“Mahkemece tazminat talebi yönünden verilen kabul kararı usûl ve kanuna aykırıdır. Şöyle ki; davacı birleştirilen dosyada dava açarken tazminat talebi ile ilgili olarak dava değeri göstermemiş, davasının belirsiz alacak davası olduğunu belirtmiş ve maktu harç yatırmıştır.
Hukuk Genel Kurulunun 02/06/2016 tarih ve 2015/22-1078 E. – 2016/1010 K. sayılı ilâmında belirtildiği gibi;

….Davanın belirsiz alacak davası türünde açılabilmesi için, davanın açıldığı tarih itibariyle uyuşmazlığa konu alacağın miktar veya değerinin tam ve kesin olarak davacı tarafca belirlenememesi gereklidir. Belirleyememe hali, davacının gerekli dikkat ve özeni göstermesine rağmen miktar veya değerin belirlenmesinin kendisinden gerçekten beklenilmemesi durumuna ya da objektif olarak imkansızlığa dayanmalıdır.
Madde gerekçesinde … şeklindeki açıklamayla, alacağın belirli veya belirlenebilir nitelikte olması durumunda, belirsiz alacak davası açılarak bu davanın sağladığı imkanlardan yararlanmanın mümkün olmadığına işaret edilmiştir.

…..
Tüm bu açıklanamalar ışığında temyize konu dava TMK’nın 1007. maddesine dayalı tazminat davası olup, davacı her ne kadar alacağın tamamının ne kadar olacağını dava açarken bilmiyorsa,taşınmazın tam değeri toplanacak delillere ve keşif sonucu düzenlenecek raporlara göre belirli hale gelecekse de,davacının dava açarken alacak miktarını belirleyebilme imkanı ve bu belirlediği değere göre kısmı dava açma imkanı vardır.
Bu durumda, davacının kısmî dava açması gerekirken belirsiz alacak davası açmış olması nedeni ile davacıya herhangi bir süre verilmeden hukuki yarar yokluğundan davanın reddi yoluna gidilmelidir.Çünkü, alacağın belirlenebilmesi mümkün iken, böyle bir davanın açılmasına kanun izin vermemiştir. Böyle bir durumda, belirsiz alacak davası açmakta hukukî yarar yokluğundan dava reddedilmeli, ek bir süre verilmemelidir. Zira, burada talep açıktır, bu sebeple 6100 sayılı Kanunun 119/1-ğ maddesinin uygulanarak süre verilmesi mümkün değildir; aslında açılmaması gerektiği halde belirsiz alacak davası açılmış olduğundan, bu konudaki eksiklik de süre verilerek tamamlanamayacağından, dava hukuki yarar yokluğundan reddedilmelidir. Buradaki hukuki yarar, sonradan tamamlanacak nitelikte bir hukukî yarar değildir. Çünkü, dava açıldığında o sırada mevcut olmayan hukuki yarar, bunun da açıkça mahkemece bilindiği bir durumda, tamamlanacak bir hukuki yarar değildir. Aksinin kabulü, aslında açık olan talep sonucunun süre verilerek davacı tarafından değiştirilmesi ve bulunmayan hukuki yararın sağlanması için davacıya ek imkan sağlanması anlamına gelecektir ki, buna usûl bakımından imkan yoktur, böyle bir durum taraflar arasındaki eşitlik ilkesine de aykırı olacaktır (H. Pekcanıtez/O. Atalay/M. Özekes, Medeni Usul Hukuku, 14. Bası, … 2013, s. 454).
Bu ilkeler ışığında; somut olaya bakıldığında tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle uğranılan zararın 4721 sayılı TMK’nın 1007. maddesi uyarınca tazmini istemine ilişkin davalar belirsiz alacak davası niteliğinde olmayıp nisbi harca tâbi davalardan olduğundan, davacının temyize konu tazminat talebini belirsiz alacak davası olarak bir değer belirtmeden açtığından yukarıda açıklanan nedenlerle davacının davasının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı … temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA,” (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 23.03.2017 tarih, E. 2015/11240, K. 2017/2344 sayılı karar)

Tapu İptal ve Tescil Davası Harç Tamamlama

Tapu iptal ve tescil davaları nisbî harca tabidir. Bu sebeple belirlenen dava değeri üzerinden ödenecek nisbi harç ile dava açılması söz konusu olmaktadır. Fakat yargılamanın seyri esnasında söz konusu taşınmazın değerinin daha fazla olduğunun anlaşılması durumunda aradaki değer farkına denk düşen harç miktarının tamamlanması gerekmektedir. Bu konuda 492 sayılı Harçlar Kanunu’nda bir düzenleme bulunmaktadır:

“Muhakeme sırasında tesbit olunan değerin, dava dilekçesinde bildirilen değerden fazla olduğu anlaşılırsa, yalnız o celse için muhakemeye devam olunur, takip eden celseye kadar noksan değer üzerinden peşin karar ve ilam harcı tamamlanmadıkça davaya devam olunmaz. Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 409 uncu maddesinde gösterilen süre içinde dosyanın muameleye konulması, noksan olan harcın ödenmesine bağlıdır.” (m. 30)

Harçlar Kanunu’nun anılan maddesinin yollama yaptığı HUMK 409’ uncu maddenin 6100 sayılı HMK’daki karşılığı 150’ nci maddedir. Bu konuda ne şekilde uygulama yapılacağı ise bir Yargıtay kararında şu şekilde açıklığa kavuşturulmuştur:

“492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 30. maddesinde de, …. hükmü bulunmakta olup, söz konusu açık yasal düzenlemeler gereğince dava açılırken dava değerine göre peşin olarak yatırılması gereken 1/4 karar ve ilam harcının eksik alındığının tespiti halinde bu hükümlere göre işlem yapılması zorunludur. O halde, dava konusu olayda, dava değeri yargılama sırasında alınan 10.03.2006 tarihli bilirkişi raporu ile belirlendiğine göre, belirlenen bu değer üzerinden, az yukarıda açıklanan konuya ilişkin özel hükümler gereğince, verilecek müteakip celseye kadarki süre içerisinde eksik harcın tamamlatılması, tamamlanmaması durumunda HUMK’nın 409. maddesi hükmüne göre dava dosyasının işlemden kaldırılması, bu maddede öngörülen üç aylık sürede dosyanın yenilenmesi halinde davaya kaldığı yerden devam edilmesi, tersi durum olan, üç aylık sürede davanın yenilenmemesi halinde ise “davanın açılmamış sayılmasına” karar verilmesi gereklidir. Mahkemece açıklanan hususlar ve Harçlar Kanunu’ndaki açık hükümler gözardı edilerek, verilen kesin mehle uyulmadığı gerekçesiyle “davanın kesin mehilden reddine” karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.” (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 12.5.2008 tarih, E. 2008/351, K. 2008/6513 sayılı karar)

Hazineye karşı tapu iptal ve tescil davası

Tapu iptal ve tescil davası değişik sebeplerle açılabilir. Bu nedenle davanın kime karşı açılacağı (husumet) konusu davanın açılış sebebine göre değişkenlik gösterir. Kural olarak tapu iptal ve tescil davalarında husumet tapu kaydında taşınmazın maliki olarak gözüken kişiye, bu kişi ölmüşse mirasçılarına yöneltilmelidir. Ayrıca, eğer taşınmaz üzerinde, üçüncü kişiler lehine bir kısım haklar tesis edilmişse, bu kişilerin de taraf olarak gösterilmesi gerekir.

Ancak tapu iptal ve tescil davalarının özel bir biçimi de olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyet hakkının iktisabına ilişkindir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun Olağanüstü zamanaşımı başlıklı 713’ üncü maddesinin ilgili fıkraları şu şekildedir:

“Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.” (m. 713)

Öyle ise denilebilir ki olağanüstü zamanaşımı ile bir taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı kazanan kişinin taşınmazın kendi adına tescilini talep etmesine ilişkin davada husumet hazineye de yöneltilmektedir.

Tapu iptal ve tescil davası zamanaşımı

Tapu iptal ve tescil davasının açılması bakımından herhangi bir zamanaşımı süresi söz konusu değildir.

Tapu iptal ve tescil davası dilekçe örneği

……. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI           :

ADRES:

VEKİLİ              :

ADRES_______:

DAVALI              :

ADRES_______: 

DAVA                                  :Tapu İptali ve Tescil Davası

DAVA KONUSU               _: …..ilçesi ….. ada …. nolu parselde bulunan taşınmazın tapusunun iptal edilerek davacı adına tescil edilmesi talebidir.

DAVA KONUSUNUN  DEĞERİ  : ……. TL

AÇIKLAMALAR            : 

1. Bu kısımda davacının hangi sebeple taşınmazda hak sahibi olduğu, taşınmazın tamamının/bir kısmının hangi gerekçe ile yolsuz tescile konu olduğunun delillerle ilişkilendirilerek açıklanması gerekmektedir.

2-

3-

HUKUKİ NEDENLER :TMK, HMK ve sair ilgili mevzuat

DELİLLER   :Tapu kayıtları, kroki, keşif, tanık, bilirkişi ve sair deliller

NETİCE ve TALEP        :

Yukarıda arz ve izah edilen sebeplerle davanın KABULÜ İLE,

1-Davaya konu …..ada…….. nolu parseldeki taşınmazın  tapusunun iptali ile davacı adına tesciline,

2-Yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına,

Karar verilmesi,

Bilvekale arz ve talep olunur. …/…./….

Davacı Vekili

EK  :

1. Tapu Kayıtları
2. Kroki
3. Vekaletname
4. …