Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu iptal ve tescil davası, bir taşınmazın tapu kaydında yer alan hukuka aykırı işlemlerin veya yanlışlıkların düzeltilmesi amacıyla açılan önemli bir dava türüdür. Bu dava, taşınmazın gerçek hak sahibinin belirlenmesi ve mülkiyet hakkının güvence altına alınması için başvurulan en etkili yollardan biridir. Tapu kaydında yapılan hatalar, sahte belgeler, vekaletin kötüye kullanılması, miras işlemlerindeki yanlışlıklar veya muris muvazaası gibi nedenlerle mülkiyet hakkı ihlal edilebilmektedir.

Bu tür durumlarda mahkeme tarafından tapu kaydının iptali sağlanır ve taşınmazın gerçek malik adına tesciline karar verilir. Böylece hem taşınmazın hukuki durumu güvence altına alınır hem de mülkiyet hakkının korunması sağlanmış olur. Dava sürecinde temel hukuki dayanak, Türk Medeni Kanunu hükümleri ve yerleşik Yargıtay içtihatlarıdır. Ancak buna rağmen değişik sebeplerle (ehliyetsizlik, muris muvazaası, sahte vekalet, emredici hukuk kurallarına aykırılık vs.) tapu kütüğüne yapılan tescilin yolsuz (hukuka aykırı) olması mümkündür. Yine kazandırıcı zamanaşımı süresi sonunda taşınmazın bir başkası adına tescili gibi bir taleple dava açılması da gündeme gelebilir. İşte bu gibi durumlarda tapu kütüğündeki kaydın düzeltilmesi gereklidir. Tapu iptal ve tescil davası da bu gibi amaçlarla açılmaktadır.

Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptal ve tescil davası, bir taşınmazın tapu sicilinde yer alan hatalı, usulsüz veya hukuka aykırı kayıtların düzeltilmesi amacıyla açılan davalardır. Bu dava sayesinde, tapu kaydında yanlış ya da haksız yere adı geçen kişinin kaydı iptal edilir ve gerçek hak sahibinin adına tescil işlemi yapılır.

Tapu iptali, mevcut kaydın geçersiz sayılması ve sicilden silinmesi anlamına gelirken; tescil ise taşınmazın gerçek sahibi adına resmi kayda geçirilmesi demektir. Böylece mülkiyet hakkı güvence altına alınır ve taşınmaz üzerindeki hukuki belirsizlikler ortadan kaldırılır.

Bu davalar özellikle;

• Miras intikalinde yapılan hatalar,
• Hatalı kadastro tespitleri,
• Yolsuz tescil işlemleri,
• Hile veya muvazaa ile yapılan devirler,
• Vekalet görevinin kötüye kullanılması gibi nedenlerle sıkça gündeme gelmektedir.

Tescil Ne Demektir?

Tescil, bir hakkın ya da işlemin resmi sicile kaydedilmesi ve bu şekilde hukuki geçerlilik kazanması anlamına gelir. Taşınmazlar bakımından tescil işlemi, tapu siciline yapılan kayıt ile gerçekleşir ve böylece mülkiyet hakkı veya taşınmaz üzerindeki diğer ayni haklar hukuken güvence altına alınır.

Tapu siciline yapılan tescil ile:

• Taşınmazın mülkiyet hakkı,
• Üzerindeki irtifak hakları,
• Rehin ve ipotek gibi sınırlı ayni haklar kayda geçirilir.

Bu kayıtlar sayesinde taşınmaz üzerindeki hakların kime ait olduğu, üçüncü kişiler bakımından da açıklık ve güven ilkesi çerçevesinde belirlenmiş olur.

Ayrıca tescil, yalnızca mülkiyetin devri için değil, miras, bağış, satış, mahkeme kararı veya sözleşmeden doğan hakların da resmileştirilmesi için zorunludur. Dolayısıyla tescil işlemi, taşınmazların hukuki güvenliğini sağlayan en temel aşamadır.

Yolsuz Tescil Nedir?

Yolsuz tescil, bir taşınmazın tapu siciline hukuken geçerli olmayan şekilde kaydedilmesi durumudur. Yani gerçek malik olmayan bir kişi, çeşitli nedenlerle tapuda malik olarak görünebilir. Bu durum, mülkiyet hakkını ihlal eden ciddi bir hukuki sorun ortaya çıkarır.

Yolsuz tescil genellikle şu nedenlerle ortaya çıkar:

• Sahte belgeler kullanılarak yapılan işlemler,
• Yanıltıcı beyanlar veya hileli davranışlar,
• Usulsüz kadastro tespitleri,
• Geçersiz veya yetkisiz vekaletnameler ile yapılan satış ve devir işlemleri.

Bu tür bir kaydın uzun süre düzeltilmemesi halinde, tapu siciline güvenen üçüncü kişiler taşınmaz üzerinde hak iddia edebilir. Bu nedenle yolsuz tescil, hem malik açısından hem de tapu sicil sisteminin güvenilirliği bakımından büyük risk taşır.

Gerçek hak sahibi, tapu iptal ve tescil davası açarak bu yanlışlığın düzeltilmesini talep edebilir. Mahkeme, yolsuz tescili iptal ederek taşınmazın gerçek maliki adına tescilini sağlar. Böylece taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı hukuken güvence altına alınmış olur.

Tapu İptal Tescil Davası Hangi Sebeplerle Açılabilir?

Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilinde yapılan işlemlerin hukuka aykırı olması veya gerçek hak sahibini mağdur etmesi durumunda açılabilir. Bu dava, taşınmazın mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıkların çözümünde en etkili yollardan biridir.

Başlıca açılma sebepleri şunlardır:

• Muris muvazaası: Miras bırakanın, mirasçılarını mirastan mahrum bırakmak amacıyla yaptığı hileli işlemler.
• Hatalı kadastro tespiti: Kadastro sırasında taşınmazın sınırlarının, yüzölçümünün ya da malik bilgilerinin yanlış kaydedilmesi.
• Vekalet görevinin kötüye kullanılması: Vekilin, temsil yetkisini kendi çıkarına veya amaca aykırı şekilde kullanarak taşınmazı devretmesi.
• Hatalı veraset ilamı: Miras paylarının yanlış belirlenmesi veya mirasçılar arasında usulsüzlük bulunması.
• Hazineye karşı açılan davalar: Devlete ait taşınmazların haksız şekilde üçüncü kişiler adına tescil edilmesi.
• Ölünceye kadar bakma sözleşmesi: Sözleşmeye aykırı veya haksız işlemler nedeniyle mülkiyet devrinin iptali.
• Hile ve aldatma: Sahte belgeler veya yanıltıcı beyanlarla yapılan işlemler.
• İnançlı işlem: Güven ilişkisine dayalı olarak yapılan, fakat kötüye kullanılan tesciller.
• Aile konutu işlemleri: Eşin rızası alınmadan yapılan satış, ipotek veya devirler.
• Alım hakkının ihlali: Kanundan veya sözleşmeden doğan öncelikli satın alma hakkının görmezden gelinmesi.
• İpotekli taşınmazlardaki usulsüzlükler: Geçersiz borç ilişkilerine dayalı ipotekler.
• Zilyetlikten doğan talepler: Uzun süreli ve aralıksız fiili kullanımın tapuya geçirilmemesi.
• Eşler arasındaki devir işlemleri: Medeni Kanun hükümlerine aykırı olarak yapılan tapu kayıtları.

Görüldüğü üzere, tapu iptal tescil davaları çok farklı sebeplerden doğabilir. Ancak tümünde amaç, yanlış veya haksız tapu kaydının iptali ve gerçek malik adına tescilin sağlanmasıdır.

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Muris muvazaası, miras bırakanın mirasçılarını mirastan mahrum bırakmak amacıyla yaptığı hileli işlemleri ifade eder. Çoğunlukla satış gibi gösterilen, ancak gerçekte bağış niteliğinde olan bu işlemler, mirasçıların saklı paylarını ihlal ettiği için hukuka aykırı kabul edilir. Bu tür durumlarda mirasçılar, tapu iptal ve tescil davası açarak yapılan işlemin muvazaalı olduğunu ileri sürebilir. Davada muvazaanın varlığının her türlü şüpheden uzak şekilde ortaya konulması gerekir. Eğer mahkeme muvazaayı tespit ederse, tapu kaydı iptal edilir ve taşınmaz mirasçılar adına tescil edilir.

Hatalı Kadastro Tespiti Tapu İptali ve Tescil Davası

Kadastro çalışmalarında yapılan yanlışlıklar, taşınmazların sınırlarının, alanlarının veya malik bilgilerinin hatalı şekilde tapuya yazılmasına sebep olabilir. Bu durum mülkiyet hakkını zedeler ve hak sahiplerinin mağduriyetine yol açar. Böyle bir durumda, taşınmazın gerçek malikinin veya ilgililerin tapu iptal ve tescil davası açma hakkı vardır. Mahkeme, bilirkişi raporları ve keşifler ışığında inceleme yapar ve tapudaki hatalı kaydı iptal ederek doğru kişiye tescil edilmesine karar verir.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Vekaletname ile verilen yetkinin kötüye kullanılması, taşınmaz devirlerinde ciddi mağduriyetlere sebep olabilmektedir. Vekil, kendisine verilen yetkiyi vekalet verenin menfaatine uygun şekilde kullanmak zorundadır. Eğer vekil bu yükümlülüğe aykırı davranır ve taşınmazı kendi yararına veya üçüncü kişiler lehine hukuka aykırı şekilde devrederse, bu işlem geçersiz sayılabilir. Böyle bir durumda malik, tapu iptal ve tescil davası açarak tapunun yeniden kendi adına tescilini talep edebilir.

Hatalı Veraset İlamına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası

Veraset ilamı, mirasçıların kimler olduğunu ve miras paylarını gösteren belgedir. Ancak veraset ilamında yapılan hatalar, mirasçıların haklarının ihlal edilmesine neden olabilir. Örneğin pay oranlarının yanlış belirlenmesi, mirasçıların eksik yazılması veya mirasın bir kısmının gizlenmesi halinde tapuda hatalı işlemler yapılabilir. Bu durumda mirasçılar, tapu iptal ve tescil davası açarak yanlış kaydın düzeltilmesini sağlayabilir.

Hazineye Karşı Tapu İptal ve Tescil Davası

Devlete ait taşınmazların haksız şekilde başkaları adına tescil edilmesi halinde, hazine tapu iptal ve tescil davası açabilir. Bu dava ile amaç, hazineye ait taşınmazların korunması ve yanlış kayıtların iptaliyle taşınmazların devlet adına tescil edilmesidir. Kadastro hataları, sahte belgeler veya usulsüz işlemler bu davalara sebep olabilir.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi kapsamında yapılan taşınmaz devirlerinde, bakım yükümlülüğünün yerine getirilmemesi veya sözleşmenin mirasçılardan mal kaçırma amacıyla yapılması halinde, mirasçılar veya ilgili kişiler dava açabilir. Mahkeme, yükümlülüklerin yerine getirilmediğini veya muvazaa bulunduğunu tespit ederse tapu kaydının iptali ve taşınmazın gerçek hak sahipleri adına tesciline karar verir.

Hile Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu işlemlerinde hileli davranışlarla tarafın kandırılması ve yanıltılması, yapılan tescili geçersiz hale getirir. Hile ispatlandığında mahkeme tapu kaydını iptal ederek taşınmazı gerçek hak sahibine iade eder. Bu davalarda hilenin varlığının somut delillerle ortaya konulması büyük önem taşır.

İnançlı İşleme Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası

Taraflar arasında güvene dayalı olarak yapılan, fakat tapuya farklı şekilde yansıtılan işlemler inançlı işlem olarak adlandırılır. Güvenin kötüye kullanılması halinde, taşınmazın asıl sahibi tapu iptal ve tescil davası açarak tapunun yeniden kendi adına tescil edilmesini talep edebilir.

Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Aile konutu niteliğindeki taşınmaz üzerinde, diğer eşin açık rızası olmadan satış, devir veya ipotek işlemi yapılamaz. Eğer bu kurala aykırı bir işlem gerçekleşirse, mağdur olan eş tapunun iptal edilmesi ve taşınmazın aile konutu olarak korunması için dava açabilir.

Alım Hakkından Kaynaklanan Tapu İptal ve Tescil Davası

Alım hakkı sahibi, taşınmazın üçüncü bir kişiye devredilmesi halinde, hakkının ihlal edildiğini ileri sürerek dava açabilir. Mahkeme, alım hakkının varlığını tespit ederse taşınmazın davacıya devredilmesine karar verir.

İpotekli Taşınmaz İçin Açılacak Tapu İptali ve Tescil Davası

Geçersiz borç ilişkisine dayalı veya yolsuz tescil yoluyla kurulan ipotekler, taşınmaz malikinin haklarını ihlal edebilir. Malik, ipoteğin kaldırılması ve taşınmazın yeniden kendi adına tescili için dava açabilir.

Zilyetlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapuda kaydı bulunmayan taşınmazlarda, 20 yıl boyunca aralıksız ve malik sıfatıyla zilyetlik sürdüren kişiler, dava açarak taşınmazın kendi adlarına tescil edilmesini talep edebilirler. Bu şartlar sağlandığında mahkeme, taşınmazın davacı adına tesciline hükmeder.

Tapu İptal ve Tescil Davası Nerede Açılır?

Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmak zorundadır. Bu davalarda yetkili mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Çünkü bu tür davalar taşınmazın aynına ilişkin olduğundan, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun kesin yetki kuralına tabidir.

Bu nedenle, taşınmazın bulunduğu yer dışında herhangi bir yerde dava açılması mümkün değildir. Örneğin davacının ikamet ettiği yerde veya davalının yerleşim yerinde açılan davalar usulen reddedilir. Mahkemenin karar verebilmesi için kesin yetkili yer mahkemesine başvurulması şarttır.

Bu düzenleme, hem taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapılmasını kolaylaştırmak hem de uyuşmazlığın hızlı ve doğru şekilde çözülmesini sağlamak amacıyla getirilmiştir.

Tapu İptal Tescil Davası Kime Karşı Açılır?

Tapu iptal ve tescil davası, tapuda malik olarak görünen kişiye veya hukuka aykırı işlemi gerçekleştiren tarafa karşı açılır. Eğer tapuda kayıtlı malik vefat etmişse, dava doğrudan mirasçılarına yöneltilir. Böylece davada taraf teşkili sağlanmış olur.

Bazı durumlarda davalı taraf, yalnızca tapu sicilinde görünen kişiyle sınırlı kalmaz. Örneğin, taşınmazın haksız şekilde devlet adına kaydedilmesi halinde Hazine de davalı taraf olabilir. Benzer şekilde, taşınmaz üzerinde hak sahibi görünen tüzel kişiler de davada taraf olarak gösterilebilir.

Uygulamada doğru kişilere yöneltilmeyen davalar, usulden reddedilebilir. Bu nedenle davanın, tapu sicilinde malik olarak gözüken veya hukuka aykırı işlemin tarafı olan kişilere yöneltilmesi gerekir. Bu kural, davanın esasına girilerek çözüme kavuşturulması için önemlidir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Belirsiz Alacak

Uygulamada tapu iptalinin mümkün olmadığı durumlarda TMK 1007’ nci madde hükmü çerçevesinde açılacak davaların “belirsiz alacak” davası olarak açılıp açılamayacağı hususu tereddüde sebep olmaktadır.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Belirsiz Alacak” başlıklı 107’ nci maddesi hükmü şu şekildedir:

“Davanın açıldığı tarihte alacağın miktarını yahut değerini tam ve kesin olarak belirleyebilmesinin kendisinden beklenemeyeceği veya bunun imkânsız olduğu hâllerde, alacaklı, hukuki ilişkiyi ve asgari bir miktar ya da değeri belirtmek suretiyle belirsiz alacak davası açabilir.

(Değişik:22/7/2020-7251/7 md.) Karşı tarafın verdiği bilgi veya tahkikat sonucu alacağın miktarı veya değerinin tam ve kesin olarak belirlenebilmesi mümkün olduğunda, hâkim tarafından tahkikat sona ermeden verilecek iki haftalık kesin süre içinde davacı, iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın talebini tam ve kesin olarak belirleyebilir. Aksi takdirde dava, talep sonucunda belirtilen miktar veya değer üzerinden görülüp karara bağlanır.” (m. 107)

Bu hüküm çerçevesinde denilebilir ki, belirsiz alacak davası istisnai mahiyette olup ancak ve ancak dava değerinin belirlenmesinin davacı için objektif olarak beklenemez olduğu durumlara mahsustur. Bu sebeple değerinin tespit edilmesi mümkün olan taşınmazlara ilişkin söz konusu dava açılırken bu davanın belirsiz alacak davası olarak açılmasına hukuken olanak bulunmamaktadır. Nitekim Yargıtay da vermiş olduğu bir kararında aynı hususu ifade etmiştir:

“Mahkemece tazminat talebi yönünden verilen kabul kararı usûl ve kanuna aykırıdır. Şöyle ki; davacı birleştirilen dosyada dava açarken tazminat talebi ile ilgili olarak dava değeri göstermemiş, davasının belirsiz alacak davası olduğunu belirtmiş ve maktu harç yatırmıştır.
Hukuk Genel Kurulunun 02/06/2016 tarih ve 2015/22-1078 E. – 2016/1010 K. sayılı ilâmında belirtildiği gibi;

….Davanın belirsiz alacak davası türünde açılabilmesi için, davanın açıldığı tarih itibariyle uyuşmazlığa konu alacağın miktar veya değerinin tam ve kesin olarak davacı tarafca belirlenememesi gereklidir. Belirleyememe hali, davacının gerekli dikkat ve özeni göstermesine rağmen miktar veya değerin belirlenmesinin kendisinden gerçekten beklenilmemesi durumuna ya da objektif olarak imkansızlığa dayanmalıdır.
Madde gerekçesinde … şeklindeki açıklamayla, alacağın belirli veya belirlenebilir nitelikte olması durumunda, belirsiz alacak davası açılarak bu davanın sağladığı imkanlardan yararlanmanın mümkün olmadığına işaret edilmiştir.

…..
Tüm bu açıklanamalar ışığında temyize konu dava TMK’nın 1007. maddesine dayalı tazminat davası olup, davacı her ne kadar alacağın tamamının ne kadar olacağını dava açarken bilmiyorsa,taşınmazın tam değeri toplanacak delillere ve keşif sonucu düzenlenecek raporlara göre belirli hale gelecekse de,davacının dava açarken alacak miktarını belirleyebilme imkanı ve bu belirlediği değere göre kısmı dava açma imkanı vardır.
Bu durumda, davacının kısmî dava açması gerekirken belirsiz alacak davası açmış olması nedeni ile davacıya herhangi bir süre verilmeden hukuki yarar yokluğundan davanın reddi yoluna gidilmelidir.Çünkü, alacağın belirlenebilmesi mümkün iken, böyle bir davanın açılmasına kanun izin vermemiştir. Böyle bir durumda, belirsiz alacak davası açmakta hukukî yarar yokluğundan dava reddedilmeli, ek bir süre verilmemelidir. Zira, burada talep açıktır, bu sebeple 6100 sayılı Kanunun 119/1-ğ maddesinin uygulanarak süre verilmesi mümkün değildir; aslında açılmaması gerektiği halde belirsiz alacak davası açılmış olduğundan, bu konudaki eksiklik de süre verilerek tamamlanamayacağından, dava hukuki yarar yokluğundan reddedilmelidir. Buradaki hukuki yarar, sonradan tamamlanacak nitelikte bir hukukî yarar değildir. Çünkü, dava açıldığında o sırada mevcut olmayan hukuki yarar, bunun da açıkça mahkemece bilindiği bir durumda, tamamlanacak bir hukuki yarar değildir. Aksinin kabulü, aslında açık olan talep sonucunun süre verilerek davacı tarafından değiştirilmesi ve bulunmayan hukuki yararın sağlanması için davacıya ek imkan sağlanması anlamına gelecektir ki, buna usûl bakımından imkan yoktur, böyle bir durum taraflar arasındaki eşitlik ilkesine de aykırı olacaktır (H. Pekcanıtez/O. Atalay/M. Özekes, Medeni Usul Hukuku, 14. Bası, … 2013, s. 454).
Bu ilkeler ışığında; somut olaya bakıldığında tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle uğranılan zararın 4721 sayılı TMK’nın 1007. maddesi uyarınca tazmini istemine ilişkin davalar belirsiz alacak davası niteliğinde olmayıp nisbi harca tâbi davalardan olduğundan, davacının temyize konu tazminat talebini belirsiz alacak davası olarak bir değer belirtmeden açtığından yukarıda açıklanan nedenlerle davacının davasının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı … temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA,” (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 23.03.2017 tarih, E. 2015/11240, K. 2017/2344 sayılı karar)

Tapu İptal ve Tescil Davası Harç Tamamlama

Tapu iptal ve tescil davaları nisbî harca tabidir. Bu sebeple belirlenen dava değeri üzerinden ödenecek nisbi harç ile dava açılması söz konusu olmaktadır. Fakat yargılamanın seyri esnasında söz konusu taşınmazın değerinin daha fazla olduğunun anlaşılması durumunda aradaki değer farkına denk düşen harç miktarının tamamlanması gerekmektedir. Bu konuda 492 sayılı Harçlar Kanunu’nda bir düzenleme bulunmaktadır:

“Muhakeme sırasında tesbit olunan değerin, dava dilekçesinde bildirilen değerden fazla olduğu anlaşılırsa, yalnız o celse için muhakemeye devam olunur, takip eden celseye kadar noksan değer üzerinden peşin karar ve ilam harcı tamamlanmadıkça davaya devam olunmaz. Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 409 uncu maddesinde gösterilen süre içinde dosyanın muameleye konulması, noksan olan harcın ödenmesine bağlıdır.” (m. 30)

Harçlar Kanunu’nun anılan maddesinin yollama yaptığı HUMK 409’ uncu maddenin 6100 sayılı HMK’daki karşılığı 150’ nci maddedir. Bu konuda ne şekilde uygulama yapılacağı ise bir Yargıtay kararında şu şekilde açıklığa kavuşturulmuştur:

“492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 30. maddesinde de, …. hükmü bulunmakta olup, söz konusu açık yasal düzenlemeler gereğince dava açılırken dava değerine göre peşin olarak yatırılması gereken 1/4 karar ve ilam harcının eksik alındığının tespiti halinde bu hükümlere göre işlem yapılması zorunludur. O halde, dava konusu olayda, dava değeri yargılama sırasında alınan 10.03.2006 tarihli bilirkişi raporu ile belirlendiğine göre, belirlenen bu değer üzerinden, az yukarıda açıklanan konuya ilişkin özel hükümler gereğince, verilecek müteakip celseye kadarki süre içerisinde eksik harcın tamamlatılması, tamamlanmaması durumunda HUMK’nın 409. maddesi hükmüne göre dava dosyasının işlemden kaldırılması, bu maddede öngörülen üç aylık sürede dosyanın yenilenmesi halinde davaya kaldığı yerden devam edilmesi, tersi durum olan, üç aylık sürede davanın yenilenmemesi halinde ise “davanın açılmamış sayılmasına” karar verilmesi gereklidir. Mahkemece açıklanan hususlar ve Harçlar Kanunu’ndaki açık hükümler gözardı edilerek, verilen kesin mehle uyulmadığı gerekçesiyle “davanın kesin mehilden reddine” karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.” (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 12.5.2008 tarih, E. 2008/351, K. 2008/6513 sayılı karar)

Hazineye karşı tapu iptal ve tescil davası

Tapu iptal ve tescil davası değişik sebeplerle açılabilir. Bu nedenle davanın kime karşı açılacağı (husumet) konusu davanın açılış sebebine göre değişkenlik gösterir. Kural olarak tapu iptal ve tescil davalarında husumet tapu kaydında taşınmazın maliki olarak gözüken kişiye, bu kişi ölmüşse mirasçılarına yöneltilmelidir. Ayrıca, eğer taşınmaz üzerinde, üçüncü kişiler lehine bir kısım haklar tesis edilmişse, bu kişilerin de taraf olarak gösterilmesi gerekir.

Ancak tapu iptal ve tescil davalarının özel bir biçimi de olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyet hakkının iktisabına ilişkindir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun Olağanüstü zamanaşımı başlıklı 713’ üncü maddesinin ilgili fıkraları şu şekildedir:

“Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.” (m. 713)

Öyle ise denilebilir ki olağanüstü zamanaşımı ile bir taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı kazanan kişinin taşınmazın kendi adına tescilini talep etmesine ilişkin davada husumet hazineye de yöneltilmektedir.

Tapu iptal ve tescil davası zamanaşımı

Tapu iptal ve tescil davasının açılması bakımından herhangi bir zamanaşımı süresi söz konusu değildir.

Tapu iptal ve tescil davası dilekçe örneği

……. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI           :

ADRES:

VEKİLİ              :

ADRES_______:

DAVALI              :

ADRES_______: 

DAVA                                  :Tapu İptali ve Tescil Davası

DAVA KONUSU               _: …..ilçesi ….. ada …. nolu parselde bulunan taşınmazın tapusunun iptal edilerek davacı adına tescil edilmesi talebidir.

DAVA KONUSUNUN  DEĞERİ  : ……. TL

AÇIKLAMALAR            : 

1. Bu kısımda davacının hangi sebeple taşınmazda hak sahibi olduğu, taşınmazın tamamının/bir kısmının hangi gerekçe ile yolsuz tescile konu olduğunun delillerle ilişkilendirilerek açıklanması gerekmektedir.

2-

3-

HUKUKİ NEDENLER :TMK, HMK ve sair ilgili mevzuat

DELİLLER   :Tapu kayıtları, kroki, keşif, tanık, bilirkişi ve sair deliller

NETİCE ve TALEP        :

Yukarıda arz ve izah edilen sebeplerle davanın KABULÜ İLE,

1-Davaya konu …..ada…….. nolu parseldeki taşınmazın  tapusunun iptali ile davacı adına tesciline,

2-Yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına,

Karar verilmesi,

Bilvekale arz ve talep olunur. …/…./….

Davacı Vekili

EK  :

1. Tapu Kayıtları
2. Kroki
3. Vekaletname
4. …

Tapu İptali ve Tescil Davası Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?

Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın mülkiyet hakkına doğrudan etki eden davalardır. Bu nedenle verilen kararlar, kesinleşmeden icraya konulamaz. Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve İcra İflas Kanunu uyarınca, taşınmazın aynına ilişkin kararların uygulanabilmesi için kararın kesinleşmesi beklenir.

Bunun temel nedeni, mülkiyet hakkının ciddi ve telafisi güç sonuçlar doğurabilmesidir. Eğer karar kesinleşmeden icra edilebilseydi, daha sonra üst mahkemece kararın bozulması halinde taraflar açısından geri dönüşü zor mağduriyetler yaşanabilirdi.

Dolayısıyla tapu iptal ve tescil davalarında verilen kararlar, ancak istinaf veya temyiz süresi geçip karar kesinleştikten sonra icraya konulabilir. Bu aşamadan sonra ilgili mahkeme kararı tapu müdürlüğüne gönderilir ve taşınmazın tapu kaydı yeni malik adına işlenir.

Tapu İptal Tescil Arabuluculuk

Tapu iptal ve tescil davalarında arabuluculuk zorunlu değildir. Bu tür davalar, doğrudan taşınmazın aynına ilişkin olduğu için genellikle Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde görülür ve kesin yetki kuralına tabidir. Dolayısıyla taraflar, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunda değildir.

Bununla birlikte, tarafların kendi aralarında uzlaşmayı tercih etmesi halinde arabuluculuk kurumu kullanılabilir. Arabuluculuk sayesinde:

• Tarafların mahkemeye gitmeden anlaşması,
• Zaman ve masraflardan tasarruf edilmesi,
• Uyuşmazlığın dostane yollarla çözülmesi sağlanabilir.

Ancak, tapu kaydının düzeltilmesi ve mülkiyet hakkının yeniden tescili resmi bir işlem olduğundan, taraflar arabuluculukta anlaşsalar dahi, bu anlaşmanın mahkeme veya noter huzurunda resmileştirilmesi gerekir. Aksi halde tapu müdürlüklerinde doğrudan işlem yapılamaz.

Tapu İptal ve Tescil Davası Emsal Kararlar

Tapu iptal ve tescil davaları uygulamada oldukça sık görülmekte ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarıyla şekillenmektedir. Bu kararlar, yerel mahkemeler için yol gösterici niteliktedir.

Örneğin;

• Aile konutu nedeniyle açılan davalarda, eşin rızası alınmadan yapılan satış veya ipotek işlemleri geçersiz kabul edilmiştir. Yargıtay, eşin açık rızası olmadan yapılan tasarrufların iptal edilmesi gerektiğini vurgulamaktadır.
• Vekalet görevinin kötüye kullanılmasıyla ilgili davalarda, mahkemelerce çoğu kez zamanaşımı itirazı gündeme gelse de, Yargıtay hileli işlemler nedeniyle zamanaşımının uygulanmayacağını kabul etmiştir.
• Muris muvazaasına dayalı davalarda, Yargıtay içtihatları, miras bırakanın mal kaçırma kastının somut delillerle ortaya konulması gerektiğini, aksi halde davanın reddedileceğini belirtmektedir.
• Kadastro hatalarıyla ilgili davalarda, sınırların veya malik bilgilerin yanlış yazılması durumunda, Yargıtay bu tür yanlışların tapu iptal ve tescil davası ile düzeltilebileceğini açıkça kabul etmektedir.

Bu kararlar göstermektedir ki, tapu iptal ve tescil davaları mülkiyet hakkının korunmasında temel bir araçtır ve Yargıtay’ın içtihatları sürecin en önemli yol göstericisidir.

Sık Sorulan Sorular