Yapı Tatil Zaptı ve Yıkım Kararına İtiraz ve İptal Davası: Dilekçesi, Süresi | İmar Kanunu

İmar Kanunu uyarınca çeşitli sebeplerle belediye yahut valiliklerce yapı tatil zaptı ve nihayetinde yıkım kararları verilebilmektedir. Mesela 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 23. maddesinin son fıkrası uyarınca yapının pis sularının kanalizasyon sistemine bağlantısı zorunludur şayet bu yapılmaz ise ilgili yapının yıktırılması gündeme gelecektir. Yine Kanunun 33. maddesi uyarınca umumi hizmetlere ayrılan yerlerde muvakkat yapılar da koşulları gereği yıktırılabilir. Kanunun 39. maddesine göre ise genel güvenlik ve asayiş bakımından tehlike arz eden yapıların yıkılacağı belirtilmektedir. Bu yazımızda belediyelerin veya valiliklerin İmar Kanunu 32. madde uyarınca ruhsatsız yahut ruhsata aykırı yapılar nedeniyle bu yapılar hakkındaki yıkım kararlarına karşı hukuki yollar incelenecektir.

Yapı Tatil Zaptı ile Yıkım Kararlarının Hukuki Dayanağı

İmar Kanunu’nun 32. maddesi şöyledir: “Bu Kanun hükümlerine göre; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. Yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir. Aykırılığın giderildiğine dair ilgili idaresince tapu dairesine bildirim yapılmadan beyanlar hanesindeki kayıt kaldırılamaz.

Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır, bir nüshası da Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir.

Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mührün kaldırılmasını ister.

Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.

Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.

Yapı tatil tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren bir ay içinde yapı sahibi tarafından yapının ruhsata uygun hale getirilmediğinin veya ruhsat alınmadığının ilgili idaresince tespit edilmesine rağmen iki ay içinde hakkında yıkım kararı alınmayan yapılar ile hakkında yıkım kararı alınmış olmasına rağmen altı ay içinde ilgili idaresince yıkılmayan yapılar, yıkım maliyetleri döner sermaye işletmesi gelirlerinden karşılanmak üzere Bakanlıkça yıkılabilir veya yıktırılabilir. Yıkım maliyetleri %100 fazlası ile ilgili idaresinden tahsil edilir. Bu şekilde tahsil edilememesi halinde ilgili idarenin 5779 sayılı Kanun gereğince aktarılan paylarından kesilerek tahsil olunur. Tahsil olunan tutarlar, Bakanlığın döner sermaye işletmesi hesabına gelir olarak kaydedilir.

İdare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen yapıların ruhsatı üçüncü fıkrada düzenlenen bir aylık süre beklenmeden iptal edilir ve mevzuata aykırı imalatlar hakkında beşinci fıkra hükümleri uygulanır.”

Yıkım Kararı Öncesi Yapı Tatil Zaptının Düzenlenmesi Usulü ve Süreler

Yukarıdaki madde incelendiğinde bir yapının 32. madde kapsamında yıkılabilmesi için öncelikle o yapının ruhsatsız yahut ruhsat ve eklerine aykırı bir şekilde yapılmış olması veyahut proje ve ilgili mevzuatına aykırı yapılmış olduğunun tespit edilmesi gerekmektedir. Bu tespit ihbar üzerine olabileceği gibi denetim sonucunda da yapılmış olabilir. Bu tespit üzerinde devam eden inşaatlar bakımından derhal durdurma kararı verilir ve yapı mühürlenir. İnşaat halindeki yapılar bakımından yapı durdurma tutanağı (yapı tatil zaptı), bitmiş yapılar için ise yapı tespit tutanağı tutulur. Bu durdurma tutanağı (yapı tatil zaptı) yapıya (kapısı veya uygun bir yerine) asılınca yapının sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Yapı sahibi bu işleme karşı dava açabileceği gibi en çok 30 gün içinde yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak valilik ya da belediyeden mührün kaldırılmasını da isteyebilir. Yani belediye ya da valilik en çok 30 gün süre vererek ruhsat alınmasını ya da uygun hale getirmeyi isteyebilir. Bu süre 30 günden az da olabilir. Şayet idare eksikliğin süre vererek giderilemeyeceğini değerlendirirse yapı için doğrudan yıkım kararı da verebilir. Ancak süre verilerek bir aykırılığın giderilmesi mümkün olan hallerde süre verilmeden yıkım kararı alınması hukuka aykırıdır. Öte yandan şayet eksiklik giderilmiş veyahut ruhsat alınmış ise inşaatın devamına izin verilir.

Yıkım Kararlarında Yetkili Makamlar/Merciler

Verilen süre sonunda ruhsat alınmamış yahut eksiklik giderilmemiş ise yapı hakkında belediyelere bağlı olunan yerlerde belediye encümeni, valiliğe bağlı olunan yerlerde ise il idare kurulu tarafından yıkım kararı verilmektedir. Bu yıkım işlemi ilgili idare tarafından yapılmakta ve yıkım masrafı yapı sahibinden tahsil edilmektedir.

Öte yandan şayet belediye yahut valilik bu yıkım işlemini zamanında gerçekleştiremiyor ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından bu yapı yıkılabilir veya yıktırılabilir. Yıkım kararının hangi idare tarafından verildiği büyük önem arz etmektedir. Çünkü belediye ve mücavir alanlarda bu yetki belediyeye ait iken bu alanın dışındaki yerler bakımından yetki valiliktedir. Öte yandan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı kendiliğinden yetkili olamamakla beraber; şayet belediye veya valiliğin bu yapıyı yıkamadığı anlaşılır ise ancak o zaman yetkili hale gelmektedir. Yetki konusu mahkemeler tarafından öncelikle dikkate alınacağı için bu konuda bir hata işlemin iptaline neden olacaktır. Yine mesela tek başına belediye başkanı yahut vali yıkım kararı veremez; bu kararın belediyede encümen, valilikte il idare kurulu tarafından verilmesi zorunludur.

 

Yapı Tatil Zaptına Karşı İtiraz Yolu ve İptal davası

Yapı tatil zaptı, yapının/inşaatın kapısına veya uygun bir yerine asılınca yapının sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Yapı sahibi bu işleme karşı İdari Yargılama Usulü Kanununun 11. maddesi kapsamında itiraz edebilir. Ancak uygulamada belediye yahut valilikler verilen 30 günlük süre içinde eksikliğin giderilmesini beklediklerinden bu tarz itirazlar maalesef çoğunlukla reddedilmektedir.

Yapı tatil zaptına karşı 60 gün içinde iptal davası da açılabilir. Ancak her ne kadar bazı mahkemelerce tek başına yapı tatil zaptına karşı dava açılamayacağı şeklinde kararlar verilmişse de Danıştay bu kararları bozmuş ve yapı tatil zaptına karşı dava açılabileceğini kabul etmiştir. Bu nedenle henüz yıkım kararı verilmese bile yapı tatil zaptına karşı dava açmak mümkündür.

Yıkım Kararlarına Karşı İtiraz Yolu ve İptal Davası

Yıkım kararlarına karşı İdari Yargılama Usulü Kanununun 11. maddesi kapsamında itiraz edilebilir. Ancak bu yolu uygulama itibariyle önermemekteyiz. Çünkü idare dilekçeyi alıp yıkım işlemine başlayabilir. Bu nedenle vakit kaybetmeden idare mahkemesinde dava açmak en güvenli yol olacaktır.

Dava açma süresi tebliğden 60 gündür. Bu süre yıkım yahut tebliğinden itibaren başlamaktadır. Yapı tatil zaptına karşı açılacak davada ise 60 günlük süre tutanağın yapının görülebilir bir yerine asılmasından itibaren başlamaktadır. Öte yandan bu davalarda yetki yapının/inşaatın bulunduğu yer idare mahkemesidir.

Uygulamada yıkım kararlarına karşı yürütmeyi durdurma talepli dava açılması halinde mahkemelerce idarenin savunması alınana kadar Yürütmeyi Durdurma Kabul kararları verilmektedir. Zira yıkım sonrası zaten telafisi imkânsız bir zarar ortaya çıkmaktadır.

Yapı Tatil Zaptı ve Yıkım Kararına İtiraz Dilekçesi Örneği

Yukarıda arz ve izah edildiği üzere yapı tatil zaptı ile yıkım kararının verilmesi somut vaka çerçevesinde bir çok nedene dayanabilir. Her somut vakanın ayrıca ele alınıp incelenmesi, neden – sonuç ilişkisinin kurulması, varsa eksikliklerin ya da hukuka aykırılıkların tespit edilmesi gerekiyorsa yapı üzerinde düzeltmelerin yapılması oldukça önemlidir. Bu çerçevede tüm vakaları kapsayacak maymuncuk anahtarı misali sihirli bir dilekçenin oluşturulması da mümkün değildir. Somut vaka iyice irdelendikten sonra sorunun çözümüne ilişkin olarak itiraz veya dava dilekçesi hazırlanması gerekmektedir. Bu da beraberinde profesyonel destek gerekliliğini ortaya çıkarmaktadır. Görüldüğü üzere imar hukuku oldukça teknik boyutları olan bir alandır, bununla birlikte ortaya çıkan idari işlem ve eylemlerinde sonuçları oldukça ağırdır. Bu sebeple alanında uzman bir avukattan hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti alınması önem arzetmektedir. Ankara İdari Dava Avukatı | Tahancı Hukuk Bürosu olarak müvekkillerimize hukuki destek sağlamaktan onur duyarız.