İntifa Hakkı Nedir, Devredilebilir mi? Mirasçılara Geçer mi?

İntifa hakkı bir irtifak hakkıdır. İrtifak hakkı da sınırlı ayni haklardandır. Bu sebeple intifa hakkını hakkıyla anlayabilmek için önce “sınırlı ayni hak” kavramını, sonra bir iç halkada bulunan “irtifak hakları”nı ve nihayet irtifak haklarından birisini olan “intifa hakkı”nı tanımak gerekir.

Eşya üzerindeki esas (tam) ayni hak mülkiyet hakkıdır. Bu hak, sahibine kullanma, yararlanma ve tasarruf etme haklarını verir. Bununla birlikte bu hakka dahil olan kullanma ve/veya yararlanma haklarının üçüncü kişilere devri söz konusu olabilir. Üçüncü kişi, yasada belirtilen şekilde kendisine devredilen bu hakları herkese karşı ileri sürebilme hakkına sahip olur. İşte bu haklara kategorik olarak “sınırlı aynî haklar” denilir. Sınırlı ayni haklar, ya muhteva bakımından ya da süre bakımından sınırlıdırlar; yani kapsam itibariyle sınırlanmış olabilecekleri gibi, belli bir zaman dilimi ile sınırlı olarak da tanınmış olabilirler. Örneğin “geçit hakkı” sadece taşınmaz üzerinde geçiş yapma hakkı ile sınırlı iken, 15 yıl için tanınmış olan “oturma (sükna) hakkı” süre bakımından sınırlıdır.

Sınırlı ayni hakların nelerden ibaret olduğu yasada belirlenmiştir, yani genişletilemez. Bunlar irtifak hakkı, taşınmaz yükü ve rehin haklarıdır. Sınırlı ayni haklar, üç şekilde kazanılabilir: Tescil, zamanaşımı ve tescilden önce aynî irtifah hakkı tesisi (kamulaştırma, mahkeme ilamı vs.)

Sınırlı ayni hakların tamamı için geçerli olan ve bilinmesi gereken iki temel ilke vardır:

1. Önceki tarihli sınırlı ayni hak sonraki tarihli olana göre önceliklidir.
2. Sınırlı ayni hak ile mülkiyet hakkı çatışırsa öncelik sınırlı ayni hakka aittir.

“İrtifak hakları”, sınırlı ayni haklardandır. Bu hak, sahibine eşya üzerinde kullanma ve/veya yararlanma hakkı verir. Kural olarak sadece taşınmazlar üzeridne tesis edilebilirler, fakat “intifa hakkı” taşınırlar hakkında da tesisi mümkün bir irtifak’tır. İrtifak hakları taşınmazın bir kısmında tesis edilmiş bile olsa taşınmazın tamamını yükümlülük altına sokan bir haktır.

İntifa hakkı nedir? (İntifa ne demek ?)

İntifa hakkı, bir eşya üzerinde malikinin sahip olduğu kullanma, semerelerinden yararlanma ve tüketme yetkilerinden kullanma ve yararlanma yetkilerini bir başkasına tahsis etmesi ile kurulan hak tipidir. İktisabı bakımından tesisen halefiyetle, cüz’i olarak kurulan bir haktır. Vikipedi

İntifa hakkının özellikleri şunlardır:

• Kanunda düzenlenmiş bulunan bir irtifak’tır.
• Sahibine tam yararlanma hakkı veren tek irtifak’tır.
• “kişiye bağlı” ve “düzenli” bir irtifak hakkıdır.
• Mülkiyetten sonra kapsamı en geniş olan haktır. Sahibine eşya üzerinde hem kullanma, hem de semerelerinden faydalanma hakkı verir.
• Taşınmazlar, taşınırlar, alacaklar ve mal toplulukları (TMK 794 ve 814) üzerinde kurulabilir.
• Sözleşme ile, mahkeme kararı ile ya da zamanaşımı yoluyla kazanılabilir.
• Sona erdiğinde, eşya malikine iade edilir.
• Yararlanma süresi içerisinde gerçekleşen olağan aşınmalardan ötürü Sahibinin sorumluluğu yoktur, bunun dışındaki hasarlarda kusuru ölçüsünde sorumludur.
• Sahibi yükümlü olmadığı hâlde yapmış olduğu masrafları malikten alma hakkına sahiptir.

İntifa hakkı sahibinin hakları

İntifa hakkının sahibine tanıdığı başlıca haklar (TMK 803-806) şunlardır:

• İntifa hak sahibi hakka konu şeyi fiilî tasarrufu altında bulundurma (zilyetlik) hakkına sahiptir.

• İntifa hak sahibi hakka konu şeyi kullanma ve semerelerinden faydalanma hakkına sahiptir.

• İntifa hak sahibi hakka konu malı idare etme hakkına (mesela kiraya verme vs.) sahiptir.

İntifa hakkı sahibinin yükümlülükleri

İntifa hakkı, sahibine sadece bir kısım haklar bahşetmekle kalmaz ayrıca bir kısım yükümlülükler de yükler. Bu sebeple hak sahibinin bu yükümlülüklere dikkat ve riayet etmesi gerekir. Bu yükümlülüklerden başlıcaları:

• Hakk sahibi hakka konu şey üzerinde bakım ve koruma yükümlülüğü altındadır.
• Hakk sahibi hakka konu şeyin muhafazasından kaynaklanacak adi giderlere katlanmak, işletme masraflarını üstlenmek, vergi ve sair kamusal giderleri ile yükümlüdür.

İntifa hakkı devredilebilir mi?

İntifa hakkı kişiye bağlı ve düzenli irtifaklardandır. Bu sebeple intifa hakkı devredilemez. Ancak intifa hakkının kullanımının devredilmesi mümkündür.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 806’ncı maddesi hükmü şu şekildedir:

“Sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve koşullardan hak sahibince şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir.

Bu takdirde malik, haklarını, devralana karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.”

Buna göre kural olarak intifa hakkı sahibi, bu hakkın kullanımını başka bir kişiye devredebilecektir. Ancak bu imkân sözleşme ile sınırlanabilmektedir. Fakat her durumda malikin hakları mahfuzdur, bu hakkı devralan üçüncü kişiye karşı da ileri sürülebilmektedir.

İntifa hakkı mirasçılara geçer mi?

Yukarıda intifa hakkının özelliklerini sayarken, intifa hakkının “kişiye bağlı” yani belirli bir kişiye tanınması gerekli bir kişisel irtifak hakkı niteliğinde olduğunu ifade etmiştik. Bu sebepledir ki intifa hakları devredilemez ve miras yoluyla intikal ettirilemez. Lehine tesis edilmiş olan şahıs ile kaim, onun vefatıyla da sona eren bir sınırlı bir ayni haktır.

Tüzel kişilerde ölüm söz konusu olamayacağı için, bu esas tüzel kişiliğin sona ermesi olarak anlaşılmaktadır. Eğer tüzel kişilik sona ermemişse bu hak en fazla 100 yıl devam edebilir.

“İntifa hakkı, gerçek kişilerde hak sahibinin ölümü; tüzel kişilerde kararlaştırılan sürenin dolması, süre kararlaştırılmamışsa kişiliğin ortadan kalkmasıyla sona erer.

Tüzel kişilerin intifa hakkı, en çok yüz yıl devam edebilir.” (TMK m. 797)

Tapuda intifa hakkı nasıl kaldırılır?

Taşınmazlar üzerinde tesis edilen tüm irtifak hakları ve bu arada elbette intifa hakkı tesisi de resmi senet tanzimi ile gerçekleştirilir.

“Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir.” (Tapu Kanunu m. 26/I)

Bu hak tapu siciline tescil edilir ve böylece malikleri de bağlayıcı bir hâl kazanır. Tapu Sicili Tüzüğü’nün konuya ilişkin 30’ uncu maddesinin ilgili hükümleri şu şekildedir:

(1) İrtifak hakları, kütük sayfasında ayrılan özel sütununa tescil edilir.

(2) Kişisel irtifak hakları, ilgili taşınmazın kütük sayfası irtifak hakları sütununda mükellefiyet anlamına gelen “m” harfi ile gösterilir. Hak sahibinin adı, soyadı ve irtifak hakkının çeşidi belirtilerek ve varsa süresi yazılarak tescil edilir. Bu hakları tescilinde, ayrıca her bir irtifak hakkı için “a” harfinden başlamak üzere alfabenin tüm harfleri (a, b, c, ç, … g, ğ, … ı, i, j… gibi) kullanılır.”

İntifa hakları tapu kayıtlarında kendilerine ayrılan özel sütundan terkin edilmeleri ile sona erer.

“İntifa hakkı, … taşınmazlarda tescilin terkini; …. ile sona erer.” (TMK m. 796/I)

Bu terkin işlemleri Tapu Sicili Tüzüğü hükümleri uyarınca gerçekleştirilir.

Tapu sicilinde terkin, tescilin kendisine hak sağladığı kimsenin talebine ya da yetkili makam veya mahkeme kararına istinaden yapılır. Kayıtların terkininde, tescil istemleriyle ilgili hükümler uygulanır. Eğer belli bir süre söz konusu ise, bu sürenin dolması hâlinde taşınmaz malikinin istemi üzerine terkin işlemi yapılır. İntifa hakkının diğer sebeplere dayalı olarak sona ermesiyle kayıt hukukî değerini kaybettiği takdirde, yüklü taşınmaz maliki, terkini isteyebilir. Müdürlük, bu istemi yerine getirirse her ilgili, bu işlemin kendisine tebliğ tarihinden başlayarak otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir. (Tüzük; m. 69)

Tüzüğün “Terkinin şekli” başlıklı 70’ inci maddesi hükmü ise şu şekildedir:

“(1) Tapu sicili üzerinde yapılacak terkinler, terkin edilecek hakla ilgili kaydın üzerinin kırmızı mürekkepli kalemle çizilmesi ve altındaki satıra yine kırmızı mürekkepli kalemle “terkin edildi” ibaresi ile tarih ve yevmiye numarasının yazılması ve müdürün veya görevlendireceği tapu görevlisinin imzalamasıyla olur.

(2) Hakkın tescilinde harf kullanılmış ise, terkininde de aynı harf kullanılır.”

Mirasta intifa hakkı nedir​

İrtifak hakları, sahibine konusu olan eşyayı doğrudan doğruya kullanma veya ondan yararlanma veya her ikisine birden sahip olma yetkisini veren sınırlı bir aynî haktır. İntifa hakkı ise irtifak hakkının bir türüdür yani alt dalıdır. İntifa hakkının irtifak haklarından ayıran önemli özelliklerinden biri de (Bu hak hem taşınır hem taşınmaz hem de haklar üzerinde kurulabilir). İntifa hakkı tam yararlanma hakkı sağlayan bir haktır bu nedenle bazen tam yararlanma hakkı da denir. Başka bir deyişle Kullanma ve semerelerinden istifade etme.

Diğer irtifak haklarında bu tam yararlanma durumu yoktur. İntifa hakkı devredilemeyen bir haktır. Hak sahibi başkasına devredemez. Hak sahibi öldüğü zamanda miras olarak geçmez kendiliğinden sona erer. Miras bırakan vefat ettiği zaman eğer ona tanınmış bir intifa hakkı varsa bu intifa hakkı son bulur. Miras bırakan ölmeden önce kendisine verilmiş intifa hakkını vasiyetname ile bırakamaz fakat mülkiyeti kendisine ait bir malı yani üzerinde mülkiyet hakkı bulunan bir malı için mülkiyetini bir kişiye miras intifa hakkını ise başka bir kişiye tanıyarak miras bırakabilir yine bu intifa hakkı tanınan kişi vefat ettiği zaman intifa hakkı onun mirasçılara geçmeyerek son bulacak ve malın üzerinden kalkacaktır.

Evi çocuğa verip intifa hakkını üzerinde tutmak

Yukarıda da açıkladığımız durumu iki örnekle açıklayarak bu soruya da cevap verebiliriz. 

Örneğin yaşamını sürdürürken evinizin mülkiyetini çocuğunuza vermek istiyorsunuz ve ama bir yandan da o evinizi kullanmanız ondan yararlanmanız gerekiyor böyle bir durumda kendi üzerinize intifa hakkı tanıyarak sadece mülkiyetini devredebilirsiniz. İkinci örneğimiz ise şu yaşamınızı sürdürürken düşündünüz ve dedinizki ben öldüğümde eşim ve çocuğum ne yapacak eşim nerde kalacak çocuğuma bir ev miras bırakabilecekmiyim vb. düşünceler böyle bir durumda yine eşinize sağlığı boyunca devam edecek bir intifa hakkı tanıyarak aynı zamandada mülkiyetide oğlunuza geçecek şekilde devir yapabilirsiniz.

Rehin hakkı devredilebilir mi

Rehin hakkı, hak sahibinin alacağının güvence altına alınmasını ve alacak yerine getirilmediğinde, hak sahibine rehin edilen şeyi veya hakkı paraya çevirerek o paradan alacağını elde etme yetkisi veren bir aynî haktır. Yani kısacası rehin teminat işlevi görür. 

Rehinli alacaklının alacağını elde edebilmesi için, haciz ve iflâs yoluyla takipte olduğu gibi, borçlunun diğer malvarlığı değerlerine başvurmaya ihtiyacı yoktur. Rehinli malı satışa çıkarılmasını sağlayarak alacağını elde edebilir. Fakat rehnin tutarı borcu ödemeye yetmezse, alacaklı kalan alacağını iflâs veya haciz yoluyla takip edebilir.

Başka bir yönden, rehinli malın rehin verenin diğer alacaklıları tarafından yapılan takip sonucu haczedilmesi durumunda, rehin hakkı sahibinin hacizli malın satış bedelinden alacağını öncelikle elde etme yetkisi vardır. Aynı şekilde, rehin verenin iflâsında da rehinli hakkı sahibinin iflâs masasına giren rehinli malın satışından alacağını öncelikle alma yetkisi vardır. Rehin hakkı bir alacağın teminatı olduğundan, varlığı, alacağın varlığının devam etmesine bağlıdır.  Alacak herhangi bir nedenle sona ermişse, örneğin borcun ödenmesi rehin hakkı da sona erer.

Rehin, başkasının borcu için bir üçüncü kişi tarafından da verilebilir, yani bir üçüncü kişi başkasının borcunu güvence altına almak amacıyla alacaklı lehine rehin hakkı kurulabilir. Aynı zamanda bir mal üzerinde kurulmuş rehin hakkı varken tarafların anlaşması dahilinde mal devredildikten sonra da rehin hakkının devam edeceği kararlaştırılabilir. Örneğin bir ev sahibi olarak birine rehin hakkı verdiniz sonrasında 3. Kişiye evinizi sattınız bu rehin tapu kayıtlarında gözüküyorsa ve 3. Kişi bunu bilerek aldıysa rehin hala geçerlidir ve alacaklı rehne başvurabilir.

Bu bakımdan rehnin devri mümkündür. Diğer açıdan ise rehinin alacak hakkına bağlı olduğunu ve ortadan alacak ortadan kalkmadıkça devam edebileceğini söylemiştik. Bu bakımdan devri örnekleyecek olursak bir şey üzerinde bir alacağınıza karşılık rehin hakkı sahibisiniz ve bu alacağınızı başka bir kişiye devretmek istiyorsunuz, devredebilir misiniz evet devredebilirsiniz Türk medeni kanunu ve Türk borçlar kanunu çerçevesinde alacağın devrini gerçekleştirirseniz ardından da rehinin devrini gerçekleştirebilirsiniz.

İntifa hakkı tesisi ne demek

​Yukarıda da açıkladığımız üzere intifa hakkı tam yararlanma sağlayan bir haktır intifa hakkı tesisi ise bir taşınır bir taşınmaz veya bir hak üzerinde size tanınan tam yararlanma hakkıdır. İntifa hakkı devredilemez. En fazla kişinin yaşamının sonuna kadar kurulabilir yani ölene kadar. İntifa hakkı tesisini bir örnekle anlatacak olursak mesela babanız yaşlandı tek başına yaşıyor ve kirada oturuyor sizde artık kirada oturmasını istemiyorsunuz ve memleketinizde babanızın yaşadığı şehirde bir ev aldınız babanız bu evi hayatı boyunca vefat edene kadar kullansın o evden tam anlamıyla yararlansın istiyorsunuz babanız için tapu üzerinde intifa hakkı tesis edebilirsiniz bu durumda babanız o ev üstünde mülkiyet hariç tam anlamıyla yararlanma hakkına sahiptir yani evi satamaz, fakat geri kalan bütün işlemleri yapabilir. Tapuda intifa hakkı tesisi için gerekli şeyler de şunlardır; Taşınmaz sahibi veya yetkili temsilcilerinin Kimlik belgeleri, İşlemde temsil var ise temsile ilişkin Belge, fotoğraf, Zorunlu deprem sigortası, Emlak beyan değeri belgesi. 

Sıkça Sorulan Sorular: