Hisseli Tapu Nedir? Satışı, Riskleri ve Hisse Ayırma (2026)

Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişiye belirli paylarla ortak olarak ait olduğunu gösteren tapu kaydıdır. Tapuda 1/2 veya 3/8 gibi bir oran yazar; hangi bölümün kimin olduğu yazmaz. Hukuki karşılığı çoğunlukla paylı mülkiyettir (TMK m.688). Payını üçüncü kişiye satan paydaşın işlemi tapu müdürlüğünde resmî şekilde yapılır; diğer paydaşlar önalım hakkını satış bildiriminden itibaren 3 ay, her hâlde satıştan itibaren 1 yıl içinde açacakları davayla kullanır (TMK m.733).

Bu rehberde hisseli tapunun ne olduğunu, paylı ve elbirliği mülkiyeti farkını, satış adımlarını, 2026 harç hesabını, riskleri ve hissenin nasıl ayrılacağını anlatıyoruz. Tarım arazisi, yabancıya satış ve 10 maddelik kontrol listesi de içeride. Mevzuat dayanağı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu, 2644 sayılı Tapu Kanunu ve 492 sayılı Harçlar Kanunu metinleridir. Önalım davasının ayrıntısı için hisseli tapuda şufa hakkı nasıl önlenir yazımıza bakabilirsiniz.

• TMK m.688Paylı mülkiyetPaylar eşit sayılır; pay devredilir, rehnedilir, haczedilir
• 3 ay / 1 yılÖnalım süreleriTMK m.733 · eski satışlarda üst süre 2 yıl
• Binde 20 + 20Satış harcıAlıcı ve satıcı ayrı ayrı · 492 s.K. (4) sayılı tarife
• 2 haTarımda asgari büyüklükMutlak, marjinal ve özel ürün arazisi · 5403 m.8

Hisseli Tapu Ne Demek? Hisseli Tapu Nedir?

Hisseli tapu, aynı taşınmazın tapu kütüğünde birden çok kişi adına, her biri için ayrı pay oranıyla kayıtlı olmasıdır. Her paydaş taşınmazın tamamında payı oranında malik olur; belirli bir odaya, daireye ya da arsa parçasına tek başına malik olmaz. Kanun bunu paylı mülkiyet olarak düzenler: birden çok kişi, maddî olarak bölünmemiş bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir (TMK m.688).

Tapuda Hisse Nasıl Yazılır?

Pay, kesirle gösterilir: 1/2, 1/4, 3/8 veya 12/100 gibi. Paylar başka türlü belirlenmemişse eşit sayılır. Örneğin 1.000 m² tarlada dört paydaşın 1/4 payı bulunuyorsa, her birinin 250 m² yeri yoktur; her biri tarlanın tamamında dörtte bir oranında hak sahibidir. Tarla fiilen bölünmüş gibi kullanılsa bile tapuda bu bölünme görünmez. Müstakil tapuda ise taşınmazın tamamı tek malik adınadır ve pay kesri yazmaz.

Hisseli Tapu ile Müstakil Tapu Arasındaki Fark

Müstakil tapuda malik, taşınmazı diğer kişilerin iznine ve önalım hakkına bağlı olmadan satar, kiraya verir ya da ipotek eder. Hisseli tapuda paydaş yalnızca kendi payı üzerinde bu yetkiyi tek başına kullanır. Malın tamamı üzerindeki tasarruf için bütün paydaşların kabulü gerekir (TMK m.692). Bu fark, hisseli tapunun hem fiyatını hem de satış süresini doğrudan etkiler.

Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyeti Arasındaki Fark Nedir?

Paylı mülkiyette her paydaşın belirli bir payı vardır ve bu pay serbestçe devredilebilir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payı yoktur; her birinin hakkı malın tamamına yayılır ve işlemler aksi öngörülmedikçe oybirliğiyle yapılır (TMK m.701-702). Hisseli tapu çoğunlukla paylı mülkiyettir; miras ortaklığı ise elbirliği mülkiyetidir ve paylaşmaya kadar sürer.

Mirasçılar birden çok ise terekeye paylaşmaya kadar elbirliğiyle sahip olur (TMK m.640). Mirasçılar yazılı paylaşma sözleşmesiyle elbirliğini miras payları oranında paylı mülkiyete dönüştürebilir (m.676/2), her mirasçı da paylaşmayı her zaman isteyebilir (m.642). Veraset ilamıyla intikal edilen tapuda mirasçıların payları görünür. Mirasçılar henüz paylaşmamışsa ortaklığın niteliği ve payın devrinin sonuçları somut kayda göre değerlendirilir; satıştan önce bu soruyu netleştirin. Ayrıntı için miras kalan taşınmazlarda tapu intikal işlemleri ve miras taksim sözleşmesi yazılarımıza bakabilirsiniz.

Hisseli Tapu Nasıl Oluşur?

Hisseli tapu dört yolla oluşur: miras, birlikte satın alma, imar uygulaması ve bir payın bölünerek satılması. İlk üçünde paylar kayda baştan yazılır; sonuncuda paydaş sayısı sonradan artar. Oluşma yolu, uyuşmazlıkta hangi kuralın uygulanacağını ve payların nasıl bölüneceğini belirler.

Miras Yoluyla

Mirasçılar tereke taşınmazını veraset ilamındaki paylarla intikal ettirir. Tarım arazisinde mirasa konu arazinin mülkiyetinin devri esastır; mirasçılar anlaşırsa devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanır (5403 m.8/B). Devir bir yıl içinde tamamlanmaz ve 8/C maddesinin ikinci fıkrasına göre dava açılmazsa 8/Ç hükümleri uygulanır.

Birlikte Satın Alma

Birkaç kişi parayı birleştirip arsa ya da tarla alırsa tapu pay oranlarıyla çıkar. Oranlar ödenen bedele paralel olmak zorunda değildir; tapuda yazan oran geçerlidir. Alıcılar arasında yazılı bir kullanım anlaşması yoksa kimin hangi bölümü kullanacağı belirsiz kalır.

İmar Uygulamasıyla

Belediyeler ve valilikler malikin muvafakatini aramadan arsa ve arazileri birleştirip yeniden parsellere ayırabilir, bunları müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtabilir (3194 m.18). Düzenlemeden önceki yüzölçümünün en fazla yüzde kırk beşi “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir. Şüyulandırılan parsel sahipleri idarenin tebliğinden itibaren altı ay içinde anlaşamaz ve izale için mahkemeye gitmezse idare, hissedarmış gibi ortaklığın giderilmesi davası açabilir (3194 m.16).

Payın Bölünerek Satılması

Paydaş payının bir kısmını satarsa alıcı yeni paydaş olur ve paydaş sayısı artar. Kayıtta 1/2 pay sahibi iki kişiye 1/4 oranında devrederse taşınmaz üç paydaşlı hâle gelir. Tarım arazisinde pay ve paydaş sayısının artırılması yasaktır (5403 m.8); bu yüzden bölünerek satış orada ancak Bakanlık izniyle mümkündür.

Hissedarların Hak ve Yükümlülükleri Nelerdir?

Paydaş, kendi payı üzerinde malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir: payı devredebilir, rehnedebilir, alacaklıları payını haczettirebilir (TMK m.688/3). Taşınmazdan diğer paydaşların haklarıyla bağdaşan ölçüde yararlanır (m.693). Giderlere ve vergilere payı oranında katlanır; fazla ödeyen diğerlerine rücu eder (m.694). Yönetim kararlarının gerektirdiği çoğunluk işin önemine göre değişir.

Örnek: Beş eşit paydaşlı tarlayı kiraya vermek önemli yönetim işidir. En az üç paydaşın katıldığı ve payların çoğunluğunu oluşturan bir karar yeterlidir. Aynı tarlaya bina yapmak ölçüyü aşan yapı işi sayılır ve beş paydaşın tamamının kabulünü ister.

Kullanım Anlaşmazlığında Ne Olur?

Kullanma şeklinde uyuşulamazsa hâkim belirler; belirleme zaman veya yer itibarıyla bölüşüm biçiminde de olabilir (TMK m.693). Paydaşlar yararlanma ve yönetime ilişkin anlaşmalarını oybirliğiyle yapar. Taşınmazda bu anlaşmanın sonradan paydaş olanları bağlaması için noterde onaylı imzalarla tapuya şerh verilmesi gerekir (m.689, 695). Anlaşması şerhli bir hisseyi alan kişi, o düzenlemeyle bağlı kalır.

Hisseli Tapu Satışı Nasıl Olur?

Hisseli tapu satışı, payın tapu müdürlüğünde resmî şekilde başka bir kişiye devredilmesidir. Paydaş payını üçüncü kişiye satabilir; diğer paydaşların izni aranmaz, ancak önalım hakları doğar. Taşınmaz satış sözleşmesi resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m.237, TMK m.706); noterde düzenlenen satış vaadi mülkiyeti geçirmez.

Payınızı Başkasına Satabilir misiniz?

Evet. Pay devredilebilir (TMK m.688/3) ve satış için diğer paydaşların onayı gerekmez. Aksine malın tamamının satışı bütün paydaşların kabulünü ister (m.692). Payını üçüncü kişiye satan paydaşın satışı, diğer paydaşlara önalım hakkı verir (m.732). Kanun yalnızca satışı sayar; bağış ve miras gibi devirlerde önalım doğmaz. Satış paydaşlardan birine yapılırsa üçüncü kişi bulunmadığı için önalım hakkı kullanılamaz.

Satış Adımları

1. Güncel tapu kaydını alınPay oranlarını, paydaş listesini, ipotek, haciz ve şerhleri tapu kaydından okuyun.
2. Önalım durumunu çözünPaydaşlardan resmî şekilde feragat alın veya satışı noter aracılığıyla bildirin; bildirim süreyi başlatır.
3. Randevu alınTKGM'nin web-tapu randevu hizmeti veya Alo 181 üzerinden tapu müdürlüğünde gün alın.
4. Harcı hazırlayınAlıcı ve satıcı binde 20 oranında harç öder; beyan edilen bedel emlak vergisi değerinden az olamaz.
5. Resmî senedi imzalayınSatış, tapu müdürlüğünde memur huzurunda yapılır; vekil gönderilecekse noter vekâletnamesi gerekir.
6. Tescili kontrol edinPay alıcı adına tescil edildikten sonra yeni kaydı e-Devlet'ten sorgulayın.

Önalım Hakkı Nasıl İşler?

Önalım hakkı, paydaşın üçüncü kişiye satılan payı aynı koşullarla alıcıdan devralmasını sağlar ve alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK m.734). Hak, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten üç ay ve her hâlde satıştan bir yıl geçmekle düşer (m.733). Bildirimi alıcı veya satıcı noter aracılığıyla yapar.

• Kullanılamayan haller: 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda ve cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (m.733/1, 24/12/2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla değişik).
• Feragat: Önalım hakkından genel feragat resmî şekilde yapılır ve tapuya şerh verilir; belirli bir satış için vazgeçme yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (m.733/2).
• Bedelin depo edilmesi: Hâkim payın rayiç bedelini belirler. Hak sahibi bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içinde nakden yatırmazsa adına tescil kararı verilemez (m.734/2).

Önalım sürecini ayrıntısıyla önalım hakkı ve şufa hakkı nedir, şufa davası yazılarımızda anlattık; burada tekrar etmiyoruz.

Hisseli Tapu Satışında Tapu Harcı Ne Kadar?

İvaz karşılığı devirde tapu harcı, devreden ve devralan için ayrı ayrı binde 20 oranında alınır (492 sayılı Kanun (4) sayılı tarife, I/20-a). Matrah beyan edilen bedeldir; bu bedel emlak vergisi değerinden az olamaz (m.63). Payı 1.000.000 TL bedelle satılan hissede alıcı 20.000 TL, satıcı 20.000 TL öder; toplam 40.000 TL eder. Tapu hizmet bedeli ayrıca alınır. Hesap ayrıntısı için tapu harcı yazımıza bakın.

Hisseli Tapu Riskleri Nelerdir?

Hisseli tapunun başlıca riskleri kullanım anlaşmazlığı, önalım davası, ortaklığın giderilmesi davası, başka paydaşın borçları, imar ve tarım kısıtları ile kredi ve satış güçlüğüdür. Paydaşlar uzlaşabildiği sürece sorun çıkmaz; uzlaşma bozulduğunda hisse sahibinin yetkisi kanundaki çoğunluk kurallarıyla sınırlanır.

Başka Paydaşın Haczi ve İpoteği Sizi Etkiler mi?

Payın haczi ve ipoteği o paya yönelir; haciz borçlu paydaşın payıyla sınırlıdır. Kanun, paylar üzerinde taşınmaz rehni kurulmuşsa paydaşların malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamayacağını da düzenler (TMK m.692/2). Yine de borçlu paydaşın payı satılırsa yeni paydaşla ortaklık kurmak zorunda kalırsınız. Ayrıntı için tapu haciz kaldırma ve ipotek yazılarımıza bakın.

Hisseli Tapu Nasıl Bölünür? Hisse Ayırma Yolları

Hisseli tapu dört yolla bölünür: paydaşların rızai taksimi, tapuda ifraz, taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesi veya ortaklığın giderilmesi davası. Hangi yolun açık olduğunu taşınmazın niteliği belirler: imarlı arsada parselasyon ve ifraz kuralları, tarım arazisinde 5403 sayılı Kanun, binalı taşınmazda kat mülkiyeti uygulanır.

Rızai Taksim

Bütün paydaşlar anlaşırsa taşınmaz aynen bölünür ve her paydaş kendi bölümüne ayrı tapuyla malik olur. Tarafların rızasıyla yapılan taksim de ifraz hükümlerine tabidir (3194 m.16). Belediye encümeni veya il idare kurulu onayı 30 gün içinde sonuçlandırılır, tapuya 15 gün içinde bildirilir, tapu müdürlüğü işlemi bir ay içinde tamamlar. Taksim yapıldıktan sonra paydaşlar arasındaki paylı mülkiyet son bulur.

İfraz Sınırları

İmar planı bulunan alanlarda ifraz ve tevhit, parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılır ve imar mevzuatına uygun olmalıdır (3194 m.15). İmar planı dışında yönetmelikte belirlenen miktardan küçük ifrazlara izin verilmez. Planlı alanlarda yeni parselin asgari ölçüleri Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve plan notlarıyla belirlenir; parsel büyüklüğü hükümlerine uymayan arsada yeni yapı ruhsatı verilemez. Bu ölçüler belediyeden ve plan notlarından güncel hâliyle öğrenilmelidir.

Kat Mülkiyetine Geçiş

Binalı taşınmazda paydaşlar bölümleri kat mülkiyetiyle ayırabilir. Kat mülkiyeti ancak ana gayrimenkulün tamamı için kurulur; bunun için malik veya bütün paydaşlar, mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planıyla başvurur (634 sayılı Kanun m.10, 12). Ortaklığın giderilmesi davasında paydaşlardan biri isterse hâkim, taşınmazı kat mülkiyetine çevirip bağımsız bölümleri paydaşlara tahsis edebilir (m.10). Ayrıntı için kat irtifakı nedir ve Kat Mülkiyeti Kanunu yazılarına bakın.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl İşler?

Paydaşlardan her biri paylaşma isteyebilir (TMK m.698). Hâkim önce malın aynen bölünmesine karar verir; değer farkı para ile denkleştirilir. Bölme durum ve koşullara uygun görülmezse veya mal önemli değer kaybı olmadan bölünemezse açık artırmayla satışa hükmedilir (m.699). Artırmanın yalnızca paydaşlar arasında yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Paylaşma hakkı hukuki işlemle en çok on yıl sınırlanabilir ve uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez.

Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür. Harç, bilirkişi, keşif, ilan ve satış giderleri yargılama sırasında avans edilir; tutar taşınmazın değerine ve paydaş sayısına göre değişir ve nihai dağılımı mahkeme belirler. Süre ve dilekçe ayrıntıları için ortaklığın giderilmesi davası ve izale-i şuyu davası, hissemi satmak istemiyorum yazılarımıza bakın. Ağır yükümlülük ihlali yapan paydaş mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir (m.696), ancak bu istisnai yoldur.

Hisseli Arsa ve Hisseli Tarla Alınır mı?

Hisseli arsa ve tarla almak hukuken mümkündür; risk, payın büyüklüğüne, paydaş sayısına, imar ve tarım kısıtlarına ve satış şekline göre değişir. Tarım arazisinde asgari büyüklüğün altına inen ifraz ve hisselendirme yasaktır; pay temliki Bakanlık iznine bağlıdır. Bu yüzden hisseli tarla işleminden önce il veya ilçe tarım ve orman müdürlüğüne yazılı başvurulmalıdır.

Hisseli Arsa

İmarlı arsada paydaşlar, parselin ifraz edilebilir ölçüde olması hâlinde rızai taksimle ayrı parsel elde edebilir. Küçük pay, asgari parsel ölçülerini sağlamıyorsa kendi başına ayrı parsele dönüşmez ve yapı ruhsatı alınamaz. Arsa almadan önce imar durumu yazısı, parselasyon planı ve plan notları istenmelidir.

Hisseli Tarla ve Asgari Tarımsal Arazi Büyüklüğü

Bakanlık asgari büyüklükleri artırabilir; belirlenen büyüklüğün altında tarım arazisi ifraz edilemez, hisselendirilemez, pay ve paydaş adedi artırılamaz. Hazine taşınmazlarının satışı bu hükümden ayrıdır.

Yabancıya Hisseli Tapu Satılır mı?

Hisseli taşınmazdaki pay da taşınmaz mülkiyeti kapsamında edinildiği için yabancı uyruklu gerçek kişilere satışta Tapu Kanunu m.35 sınırlamaları uygulanır. Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşları taşınmaz edinebilir; edinilen taşınmazların toplam alanı özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Askerî yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgeler için ayrı kısıtlar bulunur.

Yapısız taşınmaz alan yabancı, geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır (2644 m.35). Payın yabancıya satışında önalım hakkı da geçerlidir; paydaşlar önalım davası açabilir. Ayrıntı için yabancıların Türkiye'den ev ve arazi alma koşulları yazımıza bakın.

Hisseli Tapu Alırken Nelere Dikkat Edilmeli? 10 Maddelik Kontrol Listesi

Hisseli tapu alırken önce paydaşları, takyidatı, imar ve tarım durumunu ve önalım riskini kontrol edin. Aşağıdaki liste, imza gününden önce tamamlanması gereken on adımı sıralar.

1. Güncel tapu kaydı ve takyidatİpotek, haciz, irtifak, şerh ve beyanlar hanesini okuyun.
2. Paydaş listesi ve pay oranlarıKaç paydaş, hangi oranlar, kimler akraba veya ortak borçlu.
3. Haciz ve ipotek kayıtlarıSatılacak payda ve diğer paylarda ayrı ayrı bakın.
4. Önalım feragati veya noter bildirimiResmî feragat var mı, yoksa satış bildirimi yapılacak mı karara bağlayın.
5. İmar durumu yazısıBelediyeden güncel imar durumu ve parselasyon bilgisini alın.
6. Tarım arazisiyse izin ve büyüklükAsgari ve yeter gelirli büyüklüğü, Bakanlık izni gerekliliğini sorun.
7. Fiilî kullanım ve işgalTaşınmazı yerinde görün; kimin, hangi bölümü kullandığını belirleyin.
8. Kullanım anlaşmasıVarsa tapudaki şerhi ve içeriğini isteyin; sonradan paydaş olanı bağlar (m.695).
9. Beyan edilecek bedel ve harçGerçek bedeli yazın; emlak vergisi değerinin altına inmeyin.
10. Ödemenin banka yoluyla yapılmasıBedeli banka kanalıyla ödeyin ve dekontu saklayın.

Hisseli Tapuda Sık Yapılan Hatalar

Hisseli tapu işlemlerinde en çok eski süreyi uygulamak, bildirimi atlamak ve payı belirli bir yer sanmak hataya yol açar. Aşağıdaki yanlışlar kaynaklarda sık tekrarlanır; doğrusu kanun metnindedir.

• “Önalım davası için üst süre 2 yıldır.” Üst süre 24/12/2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla bir yıla indirildi; yürürlükten önceki satışlarda eski süre sürer (TMK m.733, geçici m.1). “4271 sayılı Kanun” ifadesi de yanlıştır; Medeni Kanun 4721 sayılıdır.
• “Hisse, arsanın belirli bir kısmıdır.” Pay, taşınmazın tamamındaki orandır; kesin bir bölüm göstermez (TMK m.688).
• “Önalım hakkı için sadece satış bedeli yatırılır.” Hak sahibi, hâkimin belirlediği rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini kesin süre içinde nakden yatırır (TMK m.734/2).
• “Noterden satış sözleşmesi yeter.” Taşınmaz satışı resmî şekilde, tapu müdürlüğünde yapılır; noter satış vaadi mülkiyeti geçirmez (TBK m.237, TMK m.706).
• “Pay satmak için bütün paydaşlar razı olmalıdır.” Pay serbestçe satılır; bütün paydaşların kabulü yalnızca malın tamamı üzerindeki tasarrufta aranır (TMK m.688, 692).
• “Noter bildirimi yapmasam da süre işler.” Bildirim yapılmadıkça üç aylık süre başlamaz; alıcı satıştan bir yıl boyunca dava riski altında kalır (TMK m.733).
• “Hisseli tapu tek başıma ayrılır.” Ayırma için ifraz ve onay şartları aranır; imarlı alanda parselasyon, tarımda Bakanlık izni gerekir (3194 m.15-16, 5403 m.8).

Hisseli Tapu Hakkında Sık Sorulan Sorular

Hisseli tapu ne demek?

Hisseli tapu, taşınmazın birden çok kişi adına, belirli pay oranlarıyla kayıtlı olması demektir. Her paydaş taşınmazın tamamında payı oranında malik olur; belirli bir bölüme tek başına malik olmaz. Hukuki karşılığı çoğunlukla paylı mülkiyettir (TMK m.688). Tapuda 1/2, 3/8 gibi kesirler yazar.

Hisseli tapu satılabilir mi?

Evet. Paydaş payını üçüncü kişiye satabilir; diğer paydaşların onayı gerekmez. Satış tapu müdürlüğünde resmî şekilde yapılır ve alıcı ile satıcı binde 20 harç öder. Paydaşların önalım hakkı doğar; satışı noter aracılığıyla bildirmek süreyi başlatır. Malın tamamının satışı için bütün paydaşlar katılmalıdır.

Hisseli tapuda önalım hakkı kaç ay içinde kullanılır?

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten üç ay ve her hâlde satıştan bir yıl geçmekle düşer (TMK m.733). Bir yıllık üst süre 7571 sayılı Kanunla getirildi; değişiklikten önce yapılan satışlarda eski iki yıllık üst süre uygulanır. Hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

Hisseli tapu nasıl bölünür?

Bütün paydaşlar anlaşırsa rızai taksim ve ifrazla bölünür. Anlaşma olmazsa ortaklığın giderilmesi davası açılır; hâkim aynen bölme veya satış kararı verir. Binalı taşınmazda kat mülkiyetine geçiş de bir yoldur. İmarlı alanda parselasyon, tarım arazisinde asgari büyüklük ve Bakanlık izni gibi sınırlar uygulanır.

Hisseli tapuya kredi çıkar mı?

Payın üzerine ipotek konabilir; kanun payın rehnedilmesine izin verir (TMK m.688/3). Ancak teminat kabulü bankanın takdirindedir ve belirli bölümü olmayan payı bazı bankalar teminat olarak görmek istemez. Başvuru yapmadan önce bankanızdan hisseli taşınmaz için teminat şartlarını yazılı sorun.

Hisseli arsa veya tarla almak riskli mi?

Risk, paydaş sayısına, imar ve tarım durumuna, takyidata ve önalım hakkına bağlıdır. Hisseli taşınmaz, kullanım anlaşmazlığı, önalım davası ve ortaklığın giderilmesi davası riski taşır. İmar durumu, tapu takyidatı ve tarım izni kontrol edilir, önalım feragati alınırsa risk belirgin biçimde azalır.

Hisseli tapu normal tapuya çevrilir mi?

Evet, bölünme veya paylaşma yoluyla. Paydaşlar rızai taksim yapar ve ifraz tamamlanırsa her paydaş müstakil tapu alır. Bir paydaş diğerlerinin paylarını satın alırsa da tapu tek malike geçer. Anlaşma yoksa ortaklığın giderilmesi davasında aynen bölme veya satış kararı çıkar.

Hisseli tapu habersiz satılabilir mi?

Paydaş, payını diğer paydaşların onayını almadan satabilir. Ancak satış diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmezse önalım hakkı süresi başlamaz ve alıcı satıştan itibaren bir yıl dava riski altında kalır (TMK m.733). Habersiz satışta paydaşın önalım davası açma imkânı sürer.

Sonuç

Hisseli tapuda malik olduğunuz şey taşınmazın tamamındaki bir paydır. Payı satmak serbesttir; dikkat edilecek noktalar önalım süreleri (3 ay ve 1 yıl), tapuda resmî şekil ve imar ile tarım kısıtlarıdır. Hissenizi satmadan, almadan ya da ayırmadan önce dosyanızı birlikte değerlendirmek isterseniz Ankara'daki büromuzla iletişime geçebilirsiniz. Satış sonrası dava riskine dair ayrıntı için hisseli tapuda şufa hakkı yazımıza da göz atın.